奧園美谷股票歷史數據

① 奧園爆雷：一家千億房企的浮沉樣本

走鋼索的房企陸續踩空，這次輪到奧園

文 鄭慧 龐敏

編輯 劉建中

「躺平」，是外界給中國奧園 （3883.HK） 貼上的標簽。

其實，在確定無法歸還美元債之前，奧園掙扎了兩個月。其間，三大評級機構不斷下調其信用評級，各種負面消息與自救行動相互交織。但最終，兩筆本金合計6.88億美元的離岸債務到期，成為壓垮駱駝的最後一根稻草。

奧園是一家老牌房企，大本營位於廣東，是中國內地房地產企業前30強之一。其共有三個上市主體，分別為中國奧園 （3883.HK） 、奧園 健康 （3662.HK） 和奧園美谷 （000615.SZ） 。

2021下半年以來，監管變化、頭部房企暴雷等因素帶來的市場端和融資端雙重收緊，讓更多地產公司陷入流動性困境。 危機已從「三道紅線」評價體系裡的紅橙檔，逐漸蔓延至黃檔，乃至綠檔企業。

財務看似 健康 的黃檔企業為何也爆雷？奧園是一個典型樣本。外部環境極速惡化是不爭的事實，但奧園爆雷卻與自身虛弱脫不了干係。

高速擴張的過程中，實力沒有跟上野心，讓奧園積累了諸多問題。其發展十分依賴外部融資，且高利率的非標融資佔比較高，隱形負債問題突出。2020年踩錯行業節奏後，土儲又難以形成高質量現金迴流。《 財經 十一人》還發現，其2020年財報存在一些疑點。

倘若地產市場沒有瞬間入冬，奧園的問題也會逐漸暴露。只是過程會更加溫和、隱蔽。

錢多多為何還不起債

單從財務數據來看，奧園似乎不應該這么快倒下。

2021年中報顯示，奧園一年內到期的有息債務約521.7億元，而賬面現金及等價物約683.2億元。扣除受限制資金159.6億元，仍剩餘約523.7億元資金，完全可以覆蓋其短期有息債務。

這是很多房企面臨的共同問題：賬面上趴著數百億資金，卻還不了數十億的債。

《 財經 十一人》綜合採訪發現，主要原因如下：

其一，地產公司調表手段繁多。房企往往在年中、年末等關鍵節點，通過各種方式匯集資金，時點過了之後便將資金歸還，導致賬面資金虛高。

其二，預售資金監管整體趨嚴。房企迴流到賬面的資金，能動用的部分並不多。

其三，上市公司披露的年報，是合並後的情況，而資金可能主要集中於子公司項目，真正可歸集到母公司用於還債的有限。

這些企業實際可調用的資金，遠不及賬面披露。

值得注意的是，奧園的賬面現金及等價物，占總資產約20%，這個比例，在前50房企中排名第一，前50的均值約11.12%。（前50即克而瑞2021上半年銷售排行榜前50家的上市房企，下稱「前50房企」）。

這個數據從側面反映了，相較於自身體量而言，奧園其實存儲了更多的資金。但為何仍然無法還債？《 財經 十一人》就此求教奧園，奧園稱目前無法回復。

雖然奧園危機是去年11月才暴露於大眾視野，但是其危機在2021上半年就已萌芽，自救行動也早已展開。

現金流量表顯示，2021上半年，奧園經營活動現金凈流入20億元，投資活動凈流入212億元，而籌資活動凈流出122億元。較往年變化明顯。

這幾個數字粗略勾勒出了奧園在2021上半年的整體情況：經營上努力回血，減少拿地；投資活動大幅減少，甚至可能在抽回資金；融資方面壓力巨大，融到的錢遠少於歸還的錢。

奧園某區域中層員工李曉（化名）告訴《 財經 十一人》，集團資金緊張，早在2021年初就有端倪。最明顯的是，拿地標准越來越嚴格。2021年起，奧園在拿地、收並購上愈發謹慎，對項目開發周期、回款測算、現金流最大值等指標卡得十分嚴格，尤其重視現金流測算。

「原先我們報十塊地，總有一兩塊有點兒眉目，報二三十塊，總能拿一塊。但後來明顯感覺這個比例越來越低」，李曉說。他還提到，整個2021年，全公司都在拚命回款，打折力度較大，以價換量，銷售考核要求十分嚴格。

據《 財經 十一人》粗略統計，奧園披露的土地儲備中，2020年度新增的項目數大約有100個，而2021上半年，僅新增了10多個項目。

奧園在融資側失血過多。前50房企中，有18家2021上半年融資活動現金為凈流出，奧園凈流出122億元，僅高於陽光城（-129億元）、富力地產（-188億元）、藍光發展（-233億元）、綠地控股（-370億元）和中國恆大（-374億元）。

經營側回血有限，奧園在投資側盡力挽救。2021上半年前50房企中，僅有5家公司的投資活動現金為凈流入。奧園凈流入212億元，遠高於排名第二的美的置業（112億元）。

進入下半年，恆大危機引發一系列連鎖反應，消費市場和資本市場對房企負面信息十分敏感。「信心」變得愈發珍貴而又脆弱。 11月初，惠譽在一份下調奧園信用評級的報告中指出，盡管奧園於2021年7月發行了18億元人民幣境內債券，並在10月進行了3.99億港元股票配售， 但是現在基本沒有資本市場融資渠道。

自身造血能力有限，外部又停止輸血，出售資產也需要時間，面對1月份到期的兩筆大額美元債，奧園掙扎了一段時間，最後爆雷。上述兩筆美元債合計約44億元人民幣，分別於1月20日、1月23日到期。

「如果不是剛好今年1月份到期，而是再遲半年到一年，奧園或許能挺過去。現在這個形勢之下，哪怕一家相對優質的房企，遇上一筆超大額債務到期，也未必過得去。」一位私募基金地產投資人對《 財經 十一人》評價。「當然，奧園自身底子差，肯定也是一個問題」，他隨即又補充道。

體弱的黑馬

奧園踩錯了行業節奏，在頂部下行階段，仍然以收並購為主要手段，大舉擴張，且大量布局下沉市場和沉澱資金的舊改項目。

2015年，奧園合同銷售額152億元，排名68。2016年起，開始高速擴張。2019年，奧園終於迎來自己的高光時刻——銷售額破千億，進入前30強。

2016年之後，高周轉、高杠桿成為房地產行業的一種普遍 游戲 規則。多數房企藉此高速擴張，奧園只是其中之一。「全國大部分城市， 從2015年到2019年房價幾乎翻倍，如果在這個時候沒有相應的擴張，反而說明企業看不清大勢」。 上述投資人稱。

但到了2020年，政策收緊前夕，奧園還是沒有暫緩腳步，繼續激進擴張。

2020年度，奧園新增土儲約2015萬平方米，同比增加25%，拿地支出達到450億元，超過預算350億元。從現金流來看，2020年度，奧園的投資活動現金凈流出425億元，融資活動現金凈流入476億元，這兩個指標的規模，在前50強房企中均排名第二。

發展這些項目，後續還陸續需要資金投入。而當年8月，監管層開始用「三道紅線」限制房企加杠桿；12月底，限制銀行業金融機構涉房貸款的「兩道紅線」發布，房企融資來源進一步收緊。這些政策及後續引發的連鎖反應，改寫了房企舊有的 游戲 規則。

融資收緊後，房企無法延續借新還舊的套路，更需倚重真實的經營活動。但奧園自身的造血能力相對較弱。惠譽在2020年10月的一份報告中曾指出，奧園的業務對低線城市滲透較高，且與相同評級的房企相比，商業地產業務比重較大，更易受到行業下行風險的影響。

彼時，惠譽給奧園的評級為BB，與旭輝、龍光相同。奧園的合同銷售平均售價約為每平方米10,022元人民幣，低於同級房企13,500元~17,000元人民幣的水平。

綜合來看，奧園的土儲布局偏下沉，廣而不深。參考億翰智庫整理的2020上半年末數據，奧園在一、二線城市的土儲建面佔比約為37.6%，在三四線城市的土儲建面佔比約為62.4%。（《 財經 十一人》調整了部分二線城市分類）除了大本營廣東之外，在其他地區城市的深耕力度不足，奧園進駐的90餘座城市中，有80多座城市土儲佔比均不超過2%。

惠譽還提到，2020年，奧園商業地產產品占可售資源的23%。而與住宅地產相比，商業地產的去化率更低，也更容易受經濟周期的影響。

一位內部人士告訴《 財經 十一人》，奧園在三四五線城市拿了較多項目，商業項目質量不高，回款緩慢。另外，奧園旗下的縣域集團、文旅集團，在諸多小縣城拿了幾十個項目。雖然地價低，壓占資金不多，但仍然存在一定的杠桿率，由於市場不佳、房貸下不來，這些項目後續銷售-回款周期較長。

另外，奧園近幾年大力推行舊改業務，項目數從2018年末的16個快速增長至2020年末的60多個。這些舊改項目主要集中在大灣區，質量高，毛利可期。但問題是，舊改周期長，前期需要沉澱資金，更無法在短期內給公司回血。其境內發債主體奧園集團的資料顯示，2020年末，舊改基金約占其少數股東權益的三分之一，約為136億元。

上述奧園人士認為，奧園過去幾年發展得過於激進，但資金、管理、產品實力均還不夠強，沒跟上業務的快速擴張，內部出現諸多漏洞。

首先是組織架構的問題。2021年3月之前，奧園旗下分為地產、商業地產兩大集團。這兩大集團相對獨立，各自為戰，有如賽馬一般你追我趕，相互較勁。雖然賽馬機制有助於擴張，但兩套班子的設置，一來使得人員結構復雜、冗餘，增加溝通成本、降低運營效率，二來也增加了資金風險。「你兩年翻了一番，那我也得翻一番，大家在拿地上變得非常激進，資金使用效率難免出現問題。」該人士稱。

其次是項目管理上的粗放。收並購是奧園賴以擴張的重要手段。但不重視市場可行性研究，前期研判粗放，使得奧園較容易在收並購項目上踩坑。

李曉的感受是，很多時候，市場研究部門的人沒能堅持自己的判斷和立場，而是不斷為投拓部門、區域負責人讓路。

有些項目從市場的角度來看不應該收購，但最後還是被拿下。甚至，為了配合將測算數值做得漂亮，市場部門預估的銷售周期可以從18個月改成14個月，售價可以從一萬五改到一萬七。「激進擴張的時候，房企多少都有這個問題。但20個項目有2、3個是這樣的，還能夠運轉下去，如果有10個項目都這樣，公司是背不動的。」李曉說。

另外，激進擴張的幾年裡，奧園不斷招兵買馬，但進來的人魚龍混雜。李曉感受到，同一類型、級別的崗位，有些同事素質高，像開飛機的，但也有很多同事，連駕照都還沒拿到。更不用提混進來的投機分子，貪污腐敗，項目本身賺不了錢，自己卻可以賺得盆滿缽滿。人員素質對不齊，導致很多時候，業務無法保持在統一的較高水平。

隱形的債務

窟窿究竟有多大，不能只看賬面情況。水面之下，隱形的有息債務早就暗流涌動。而這些隱性債務，往往在出現問題時才會進入大眾視野。

比如，去年11月，奧園集團被曝出一筆6590萬元的信託貸款違約。 這筆名為「申萬菱信資產-惠聚2號集合資產管理計劃」的信託，是惠聚系列的一個產品，於11月12日到期。系列中的另外3個產品，於當年12月到期。

這個資管計劃的底層資產，實際可能是奧園系公司之間的往來款項。

理由如下：公開信息顯示，惠聚2號主要用於「折價受讓供應商持有的對奧園集團並表公司的應收賬款債權」，由奧園集團提供連帶責任保證擔保。惠聚2號由珠海保稅區啟恆物流有限公司舉借，而奧園旗下的廣州弘凱置業有限公司，持有啟恆物流60%股權，也就是說，啟恆物流實際上也是由奧園控股的公司。

公開裁判文書顯示，2021年11月16日、2022年1月12日，申萬菱信對於奧園集團等相關主體，分別向法院申請了約2.07億元、0.96億元的非訴財產保全。

再比如，12月份，奧園理財產品爆雷時，其自行披露稱，公司相關的基金和定融產品總額約60億元，第三方公司管理的定融產品約24億元。

2020年初，曾有做空者發布報告，詳細分析了奧園的明股實債及自融問題。其在報告中指出，奧園的非控股股東權益主要由廣州奧園股權投資基金管理有限公司、珠海鼎盛股權投資基金管理有限公司和不同的信託、保險以及投資公司構成。其中，廣州奧園股權投資基金管理有限公司是奧園子公司，涉嫌自融。而種種跡象表明，珠海鼎盛也與奧園存在關聯關系。

明股實債與自融，對房企來說是心照不宣的「秘密」。隨著房企不斷爆雷，這些曾經隱秘的操作逐漸暴露。

明股實債的主要隱患有兩點：其一，負債率指標計算容易失真，影響對公司風險的判斷；其二，實際應該作為利息支出的財務費用，並不會體現在利潤表中，影響對企業真實盈利水平的判斷。

中國奧園少數股東權益占總股東權益比例約66%，在行業內屬於較高水平（前50均值約45%），而其少數股東損益佔比，始終維持在20%以下。 一直以來，都有人對此提出質疑。而奧園的解釋是，由於項目投入到結算會有2-3年周期，預計2020年將會有改善。但從數據來看，這個改善不太明顯。

花樣百出的融資方式，體現了奧園對於資金的渴求。奧園自身資金實力不強，發展高度依賴外部融資，且高利率的非標融資佔比較高。 參考聯合資信的評級報告，2020年底，其境內發債主體奧園集團的信託及其他融資佔比約為47%。過去幾年，奧園披露的平均融資成本在7.2%~7.5%，與同行相比偏高。2020年，億翰智庫監測的50家房企，平均融資成本約6.11%。

李曉對此感到無奈。 面對動輒13、14個點的非標融資利率，地產項目的運營就像走鋼索一般，理想狀態下，凈利率可以達到5%~8%，但稍不留神，利潤就會被吃空，甚至虧本。 自有資金佔比高，融資利率低的房企，潛在利潤率更高，經營上也就有了更多騰挪的空間。但對於底子薄，又高速擴張、渴求資金的房企而言，只有不斷提高周轉，一個鍋蓋蓋五個，甚至十個鍋，才能提高自有資金的回報率，但風險也隨之疊加。

疑點重重的2020

《 財經 十一人》發現，奧園身上還存在一些疑點。

其一，近兩年，這家公司依據賬面數據推算的回款金額，與綜合其他披露計算的結果相去甚遠。

一般來說，將預收款項當期變動，與營業收入加總，可以得到當年預收款項的實際增加。對於地產公司來說，這個數值大致與當年的回款金額相近，會有一定誤差，但差異不會過大。

從下表可以看出，2020年與2021上半年，綜合奧園權益銷售額與回款率，得出的回款金額，與報表數值推算的結果差異較大。

即便考慮到奧園在此期間處置了部分子公司，這個差異仍然讓人難以接受。以2020年為例，當年奧園出表公司合計約有75億元預收款，即便加上這75億元，仍有近300億元缺口（844-474-75=295）。

對於這個差異，有幾種可能的解釋方向：

一是奧園的合同銷售額虛高。對房企而言，合同銷售額是一張最直接、響亮的招牌。提高排名，甚至沖擊千億，意味著名聲、榮譽，也意味著更多的融資機會。2019年7月、2020年3月，中國奧園先後兩次遭到做空，做空者均對其銷售額的真實性提出質疑。

二是奧園的真實回款率或權益比例低於披露數據。

三是當前財務報表或許已不能准確反映奧園的整體情況。假設奧園披露的全部數據均真實可信，以2020年為例，奧園當年全口徑的回款金額約為1130億元，而其合並范圍內的推算回款金額約為474億元。也就是說，若不考慮權益比例，當年，奧園有高達656億元的回款均發生在表外。

2020年，奧園參與的合資項目數量從2019年的10個增至90個，為合資公司提供的擔保從2019年的80億元人民幣升至240億元人民幣。

前述奧園內部人士透露，有時候，明面上的負債減少，其實是轉嫁到了合作方，以合作方的名義貸款，公司為其提供相應擔保。受訪的投資人也指出，這是地產公司在降低表內負債時會採取的一種操作。

這意味著，奧園的財務報表或許已不能准確反映其整體情況，其真實的負債規模也愈發成謎。

其二，奧園將多家子公司「處置」給了一家可能存在關聯的公司。

2020年度，中國奧園毛利率下滑明顯，凈利率卻略有提升，主要得益於其非經營性損益。其中佔大頭的，分別是18.4億元的匯兌損益，和12.28億元出售附屬公司的收益，兩者合計約占當年稅前凈利潤22.54%。

《 財經 十一人》發現，當年中國奧園處置子公司的多個處置交易的對象為同一家公司，而這家公司又與奧園存在千絲萬縷的關聯。

據年報披露，中國奧園2020年處置了50家附屬公司。這些公司之間存在控股關系，如果剔除掉被控股的公司，則剩餘34家，其中有6家公司的處置沒有交易對價。我們將剩餘的28家公司視為其當年出售的主要附屬公司。處置完這28家公司後，奧園仍然持有51%及以上股權的，有19家，佔比近70%。

一般來說，持股51%及以上，說明對這家公司具有控制權，需要考慮將其納入合並范圍，自然也不能算做出售附屬公司。但是，很多地產公司會以公司章程規定為由，說明自己不能「單獨控制」這家公司，從而實現附屬公司的「出表」，奧園這次也給出了同樣的理由。

然而，事實恐怕並非如此。從下表可以看出，一家叫做「廣州晟益房地產有限公司」（以下簡稱「廣州晟益」）的接盤方，當年入股了奧園的十家附屬公司。彼時，廣州晟益成立不到一年，其法定代表人吳鵬飛，正是珠海鼎盛的法定代表人。廣州奧晟投資有限公司，也成立於2020年，現已是中國奧園的全資子公司，其初始董事之一也為吳鵬飛。

另外，《 財經 十一人》並未查到其中三家公司的股權變更信息，不知其股權當年究竟出售給了誰。目前，這三家公司仍由奧園100%持股。

奧園集團的發債資料顯示，截至2020年底，多家出表公司所涉及的地產項目，奧園享有的權益仍為100%。

《 財經 十一人》就上述疑點咨詢中國奧園，奧園稱暫不回復。

自救之路

爆雷之後，訴訟接踵而至。公開信息顯示，其境內地產業務運營主體奧園集團，目前已因三個案件成為被執行人，被執行總額金額合計約21.64億元。

貝殼研究院分析師潘浩指出，奧園與其他陷入危機的房企類似，在整個流動性系統中，先是一個齒輪卡住了，由於缺乏信心的潤滑，故障又不斷傳導至其他聯動的齒輪，最後導致系統全面失效。

現在，奧園需要盤活這個系統。

在其官宣境外債務重組後，市場陸續有消息稱，山東某康養地產國企有意成為中國奧園控股股東，廣東粵海置地、越秀地產等公司也在考察中國奧園位於廣州、珠海地區的項目。截至目前，公司未公布重大實質性進展。

據智庫媒體REDD消息，市場傳聞的某康養地產國企，或為山東國欣頤養集團旗下的中垠地產。

奧園與中垠地產在2020年建立合作關系。奧園旗下的深圳市實業發展有限公司，持有中垠地產40%的股份。中垠持有濟南陽光壹佰房地產公司51%的股權，而濟南陽光100國際新城，是2020年新出現在奧園披露土儲中的項目。同年，奧園還新增了「濟南中垠廣場」、「濟南中垠御苑」等項目。

幾位受訪者均表示，國企的決策流程一般較為復雜，這筆潛在的戰投目前看來仍然存在不確定性。另外，與整體出售股權相比，出售單項資產可能更為高效。一般來說，股權收購面臨更大風險，尤其是當公司信用出現了問題，金融機構、戰投方更需要全面、詳細盤查底層資產，摸清各種隱性債務。因此，他們往往更願意直接收購優質資產。

而目前，對於陷入危機的房企而言，出售資產也是個艱難的博弈。上述投資人提到，一些收購方在談判時，會將折扣打得極低，甚至只是略高於這個項目的有息負債。比如，一個可售20億元的項目，投入的10億元中，有7億元開發貸，那麼收購方會從8億元開始報價。而不想賤賣資產的房企，往往無法接受這樣的條件。

對於奧園來說，通過處置資產降負債，還可能面臨另一重潛在壓力。惠譽指出，少數股東權益佔比較低的房企，可以通過處置項目權益來降杠桿。而正如前文所說，奧園的少數股東權益佔比較高，這降低了其財務靈活性。

無論如何，目前進入ICU的所有房企，都非常需要向外界釋放利好信息，以維系脆弱的信心，獲得喘息空間。

作者為《 財經 》產業研究中心研究員和實習生

② 奧園美谷還能漲起來嗎

無法預測漲跌。

奧園美谷（000615.SZ）是深圳證券交易所主板上市公司，主要開展醫美科技、醫美材料和醫美服務三大板塊業務。

2021年3月，奧園美谷開始全面進入醫美行業，收購浙江醫美龍頭杭州連天美醫療美容醫院55%的股權，布局醫美中游服務端。與大連肌源醫葯科技有限公司簽署戰略合作協議，布局醫美上游產品端。

而自2020年6月進入醫美行業以來，奧園美谷股價也多次上漲。奧園美谷股票也被稱為是醫美妖股，和華熙生物等一起成為股票市場被追捧的對象。

板塊簡介

奧園美谷秉承「成就美麗人生」的品牌理念和「一門深入，精益創業」的發展理念，堅持「美麗健康產業的科技商、材料商、服務商」的戰略定位。

通過並購醫美服務機構快速切入醫美賽道，深耕長三角和粵港澳大灣區市場，布局上游醫美科技和醫美產品，聚焦醫美器械耗材及醫美家用化產品，利用產品代理、合作生產、聯合研發、股權投資等方式。

在美麗健康產業上游橫向拓展，同時應用醫美友行服務場景，對接醫美新零售平台，打通上下游產業鏈基哪，形成橫向貫通、縱向聯動的發展格局，全力構建奧園美谷醫美生態，好鋒嘩全方位打造消費者信任的全國性醫美品牌。

③ 780619是什麼股票

780619是奧園美谷的股票。

解釋：

奧園美谷是一家在證券市場上市的公司，其股票代碼為780619。股票是股份公司所有權的一部分，代表著對公司的部分所有權。股票代碼則是識別股票的重要標志之一，通過股票代碼可以方便地在證券交易平台進行股票的買賣交易。

具體來說，780619代表著這家公司的股票在市場上的唯一標識。投資者可以通過這個代碼在證券交易所或者相關的股票交易軟體上查找該股票的相關信息，包括其價格、交易量、公司新聞等。對於關注該公司發展的投資者來說，了解股票代碼是非常重要的。

此外，奧園美谷作為一家上市公司，其股票價格的變動會受到多種因素的影響，包括公司自身的經營狀況、行業發展狀況、宏觀經濟環境等。因此，對於投資者而言，在投資決策前需要對相關因素進行全面的分析和評估。

總的來說，780619是奧園美谷公司的股票代碼，是投資者參與該公司股票交易的重要標識。投資者在投資決策前應對公司及相關行業進行充分的了解和分析。

④ 出清地產，押注醫美能否撐起奧園美谷的「美麗事業」

文：胡嘉琦 朱耘

ID：BMR2004

奧園美谷正走在剝離地產，發展「美麗事業」的路上。

6月22日，奧園美谷 科技 股份有限公司(以下簡稱「奧園美谷」，000615.SZ)發布公告稱，擬通過在北京產權交易所公開掛牌轉讓的方式出售公司持有的京漢置業集團有限責任公司100%股權、北京養嘉 健康 管理有限公司100%股權和蓬萊華錄京漢養老服務有限公司35%股權，並由交易對方以現金方式購買。奧園美谷擬以10.2億元作為本次交易標的轉讓的掛牌底價。

數據顯示，2020年，奧園美谷實現營業收入19.87億元，同比下降37%；凈虧損1.3億元，同比下降1215%。其中，房地產及相關業務收入佔比約70%，化纖新材料佔比約20%，醫美業務並未產生收入。從上述數據可知，支撐奧園美谷收入的仍是房產業務。

在聚焦醫美剝離地產的戰略下，奧園美谷仍需要面對業績的壓力。在徹底出清房地產業務後，奧園美谷的醫美業務能否快速形成收益？又能否撐起公司的正常運轉？

另據Wind股票顯示，奧園美谷疑似2項財務指標異常，分別為：2020年公司經營現金流為負3.83億元；2021年第一季度，測算企業財務危機的Z值方面，奧園美谷的Z值為1.717。

Z值分析法是一種衡量企業破產風險的方法，該方法預測企業的Z值小於1.20時將破產，Z值介於1.20和2.90之間為「灰色區域」，Z大於2.90則企業沒有破產風險。

圖源：Wind股票

就在奧園美谷全面轉型之際，原控股股東京漢控股集團有限公司（簡稱「京漢控股」）正在減持股份。

出清地產，押注醫美

近年來，隨著中國醫美發展進入「快車道」，多家房地產企業紛紛轉型做醫美，奧園美谷就是其中之一。

6月22日，奧園美谷發布公告稱，擬通過在北京產權交易所公開掛牌轉讓的方式出售公司持有的京漢置業集團有限責任公司100%股權、北京養嘉 健康 管理有限公司100%股權和蓬萊華錄京漢養老服務有限公司35%股權。

對於奧園剝離地產的行為，在協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖看來，如果奧園美谷確實能成功剝離地產，把持有的股份出售，則能夠減少負債，同時也能降低公司因為負債出現破產或者違約的可能性， 解決財務困難的問題，但是也需要看後面的結果。

而在6月15日，奧園美谷也曾發布公告稱，為了提升自身可持續發展能力，有效解決與控股股東存在的同業競爭問題，奧園美谷維護股東利益，並實現聚焦美麗 健康 產業的戰略轉型，公司擬出售持有的地產業務板塊的全部或部分股權。

公開資料顯示，截至目前，奧園美谷主營業務為房地產、化纖新材料和醫美業務。本次交易完成後，奧園美谷主營業務將由房地產業務、醫療美容業務及化纖新材料業務轉變為以醫療美容業務及化纖新材料業務為主，其主營業務收入結構將發生重大變化。

中國房地產數據研究院院長陳晟認為，奧園美谷完全拋棄產業空間而轉型醫美需要慎重，還是需要考慮將醫美產業和地產空間相結合，應注意是產業空間的發展而並非發展產業本身，通過產業空間對產業帶來幫助，才能更加健全和安全。

轉型路上

專業醫美平台更美APP發布《2020醫美行業白皮書》顯示，盡管遭遇疫情沖擊，中國純醫美市場規模達1975億元，佔比全球17%，有望成為世界醫美第一大國。

CVSource數據顯示，2021年前5個月，投向醫美賽道的資金已超5億元。2020年醫美賽道全年的融資規模8億元。

雖然醫美行業前途可期，但是作為此前主營業務為地產的奧園美谷，在該領域資歷尚淺，壓力重重。

奧園美谷總裁胡冉在中金公司2021下半年投資策略會上發表主旨演講時表示，醫美中游是奧園美谷切入醫美的戰略起點，也是布局的關鍵。這一領域分散度高，盈利能力不一。對此，奧園美谷堅定選取確定性強的「大店模式」，通過並購優質的區域龍頭醫美醫院，實現規模效應，降低儀器、耗材、葯品的采購成本；同時，延長上下游產業鏈，形成品牌與資源優勢，提升市場集中度。未來，奧園美谷還將 探索 醫美機構標准化連鎖的「1+N模式」，建立頭部器械耗材+垂直輕醫美品牌連鎖集合店。

6月8日，奧園美穀子公司廣州奧美產業投資有限公司（以下簡稱「廣州奧美」）擬向銀行申請4.18億元的並購貸款，而該筆貸款主要是用於杭州連天美醫療美容醫院（以下簡稱「連天美」）的並購款項。

據奧園美谷3月18日發布公告，公司擬出資6.97億元收購盛妝醫美持有的浙江連天美55%股權，交易完成後，連天美將成為公司控股子公司。

連天美總部位於杭州，是中國最早一批醫療美容企業之一，也是浙江省首家民營醫療美容醫院的創辦者，下屬醫院設有整形美容科、微整形科、皮膚美容科、口腔美容科等主要業務科室。

在醫美上游端，奧園美谷全資子公司廣州奧美與廣州暨南大學醫葯生物技術研究開發中心、廣州市暨源生物 科技 有限公司簽署《戰略合作協議》，進入膠原蛋白市場，布局上游產品耗材市場。

隨後，廣州奧美與韓國KD Medical公司簽署戰略合作協議共同組建合資公司，在中國區域獨家代理賽諾秀激光儀器，開拓醫療級產後修復新興細分市場；同步推動KD. Medical公司擁有的注射類醫療美容產品在中國境內銷售牌照。

民生證券報告顯示，KD.Medical 成立於 2016年4月，是一家專注於醫療美容相關領域研究以及產品銷售為一體的生物 科技 型公司，囊括總計醫美 科技 端四大類中的所有類目(溶脂產品、射頻類醫療類美容儀器、水光針、注射用單/雙相交聯透明質酸鈉填充劑)，細分領域的 7個品種，主要產品為AIR FEELING(注射用溶脂產品)、AIR UP(面部溶脂)、AIR V UP S(身體除面部外其他位置溶脂針)、AIR SONIC (射頻類醫療美容儀器)、AIR CELLING (動能素水光針)、RHEA LUCLANE(注射用三文魚細胞提取液，PDRN嬰兒針)、SHINNEUS(含利多卡因注射用單相交聯透明質酸鈉填充劑)等，其中多款產品已獲取 KFDA 出口手續。

在醫美下游端，奧園美谷通過與頭部MCN機構合作實現下游卡位，在為醫美醫院引流的同時，刺激更多消費者對上游產品的需求。

對於合作的進展情況，奧園美谷表示，無論是上游暨源生物、肌源醫葯、KDM、廣納院的深層次戰略整合及並購，還是中游醫美服務機構收購，以及下游醫美細分領域頭部MCN等劇場式情景化布局，奧園美谷正在按照戰略布局逐步推進落地。

對於外部環境而言，奧園美谷需要面臨醫美行業內發展多年的成熟競爭者，還要面臨新進入者的挑戰。

2021年5月以來，主業為地產的蘇寧環球、主業為醫療IT領域的麥迪 科技 以及振東制葯、特一葯業等企業均表示要進軍醫美領域。

在獨立經濟學家王赤坤看來，醫美是市場需求催生的一個細分新興行業，這個賽道方興未艾，屬於成長階段，行業消費快速增長，行業市場處於增量市場，行業門檻初步建立，行業競爭不是非常激烈，市場處於賣方市場，擁有定價權，行業毛利也很高。醫美行業在競爭格局尚不激烈的情況下，整體處於藍海市場，屢屢成為資本的寵兒。

股價漲了472.17%

原控股股東減持

Wind股票數據顯示，截止2021年6月23日，近250日內，奧園美谷股價上漲了472.17%，而在股價上漲之際，公司原控股股東京漢控股卻出現減持套現的情況。

王赤坤認為，資本吹捧和加持下，醫美行業存在過熱的問題，其估值也被高估，按照以往的經驗，所有被資本熱追的板塊都有一個回調的過程，這個回調的過程就是擠泡沫的過程。

5月19日，奧園美谷的原控股股東京漢控股集團有限公司（簡稱「京漢控股」）的一致行動人建水泰融企業管理有限公司、北京合力萬通信息咨詢中心（有限合夥）、段亞娟計劃在2021年6月10日至2021年11月13日，以集中競價方式減持合計不超過約1562萬股（占公司總股本的2%）。

對於原控股股東轉讓股份的原因及影響，諸葛找房數據研究中心分析師梁楠認為，一方面由於奧園美谷逐漸開始向醫美方向布局，但支撐其發展的一直是房地產業務，調整布局過程中企業將面臨一定的過渡風險，同時醫美行業的競爭壓力也不容忽略，未來發展面臨一定的挑戰；另一方面，股東減持也可能與自身經營需求有關，需通過減持奧園美谷股份獲取一定的現金流。由於奧園美谷面臨一定的債務壓力，需通過融資減輕運營壓力，此時股東減持將使奧園美谷的壓力進一步加大。

實際上，2020年10月以前，奧園美谷還不能算是一家醫美公司，據公告顯示，2020年10月26日，京漢股份發布公告稱，擬變更公司名稱為奧園美谷 科技 股份有限公司，證券簡稱變更為奧園美谷。

而奧園美谷背後的控股股東則是中國奧園集團有限公司（以下簡稱「奧園集團」）。

2020年5月，原控股股東京漢股份與奧園科星簽署了股權轉讓協議，京漢股份將其所持有的2.29億股轉讓給了深圳奧園科星投資有限公司（以下簡稱「奧園科星」），占京漢股份總股本的29.3%。經上述股權轉讓後，奧園科星成為京漢股份第一大股東，實際控制人也由京漢股份董事長田漢變為奧園集團主席郭梓文。

京漢股份成立於1996年，是深交所主板上市公司，以化纖、房地產為主營業務，專注於發展新材料及綠色纖維等相關產業的研發與製造。

京漢股份在化纖新材料方面現有年產1.6萬噸粘膠長絲、7000噸玻璃紙、3.5萬噸化纖漿粕生產能力。

以京漢股份化纖技術為基礎，2021年4月，奧園美谷正式投產年產4萬噸綠纖項目。據了解，綠色纖維是醫美上游產業鏈面膜紙的主要原材料。

機會與風險並存

在萬億「顏值經濟」下，醫美作為新的風口行業，機會與風險並存。

雖然奧園美谷決心轉型，但是面對先天的地產基因以及醫美賽道上的先驅者和後進者的競爭，在機會面前，仍存在巨大的挑戰。奧園美谷轉型醫美能獲得成功嗎，存在哪些機會與風險？

在穆勝企業管理咨詢事務所合夥人、紐約大學Stern商學院訪問學者婁珺看來，如果碰得到好的投資標的，就有可能成功。當然，這個憑運氣，也要看行業的大勢。

對於什麼是好的標的？婁珺認為，好的團隊、好的產業資源、好的戰略思路屬於好的標的范疇。

婁珺建議，在一個產業能夠成功，還是要憑借核心競爭力，核心競爭力是來自於對行業的深耕，這個規律永遠不過時。而對於房地產企業能否在轉型後撐起業績，婁珺認為，如果有好的投資標的，有可能快速形成業績，但這種業績不是企業的基本面，看重長期價值的投資者不必太在意。

房地產企業轉型醫美，也意味著公司整體的組織架構出現了變化，對於房企轉型醫美後該如何進行組織管理，在行業風口面前，奧園美谷將如何把握機遇進行發展呢？

對此，婁珺認為，這是個大問題，先看懂行業，再定下戰略，再打造組織架構，再尋找行業內的優質人才，但這裡面的每一步都是過濾器，都會過濾掉沒有誠意在產業里發展的投機者。

據了解，醫美產業鏈的上游主要為醫療器械生產商和耗材商；中游主要是整形診所、整形醫院、美容院；下游主要是醫美的導客平台。終端主要是消費者。

艾媒咨詢數據顯示，在中國，醫療美容機構主要分為公立醫院和民營機構兩大類，其中民營機構包括大型連鎖醫院、中小型民營整形醫院和小型民營診所三個小類。數據顯示，2019年中國醫美店鋪數量超過140萬家，具備醫療美容資質的機構約13000家，醫美行業「黑機構」問題仍然嚴重，經估算有超過80000家屬於非法經營醫美店鋪。

由此可見，奧園美谷從醫美中游切入的賽道也是競爭最激烈的區域，奧園美谷在並購的同時也應注意提升自身的核心競爭力。

她建議，奧園美谷可以摸索一整套的範式，將之前比較散的業態進行標准化操作，將定價和宣傳確定下來，然後帶動周邊乃至全國其他的門店來全面提升。此外，還可以採用統一的門診運營管理系統，這一點可以參考口腔，從發展速度來看，醫美比口腔快，但是發展的標准化和規范化，口腔比醫美好。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜建議，醫美業務的盈利點一方面在醫美服務的本身，另一方面還在醫美康復和服務於醫美的金融業務等。公司轉型需要充分研究擬進入行業的發展狀況、競爭格局與未來走勢，選准著力點和進入策略，並結合自身的資源和能力來迅速形成業務規模和行業競爭力，並構築起產業護城河以發展出自身的核心競爭力。

⑤ 醫美類股票有哪些

1、長江健康002435：鄭州東方女子醫院含有醫療美容科，開展皮膚護理相關服務。

2、奧園美谷000615：收購醫美機構浙江連天美55%股權，連天美兩年承諾凈利潤累計不低於1.57億，公司兩年凈利潤一致預期為1.23、2.20億元，累計約占公司凈利潤的45%。

3、朗姿股份002612：醫美行業龍頭，控股「米蘭柏羽」、「晶膚醫美」和「高一生醫美」三大國內醫美品牌，戰略投資韓國著名醫療美容服務集團DMG;在成都、西安兩大西部核心城市初步形成了一家大型整形醫院加多家小型連鎖門診/診所的醫療美容機構體系;18年醫療美容收入4.79億元，營收佔比18.01%。

4、哈三聯002900：公司生產醫用透明質酸鈉修復貼，用於創面癒合與皮膚修復。

5、新華錦600735：子公司青島利百健涉及整形美容領域。

6、貝泰妮300957：子公司昆明薇諾娜主要從事醫療美容服務，具體包括激光、微針等美容服務。

拓展資料：

醫葯類龍頭股有哪些?

國內仿製葯龍頭股：恆瑞醫葯、華東醫葯、華海葯業、普利制葯、京新葯業、信立泰。

1、恆瑞醫葯

江蘇恆瑞醫葯股份有限公司是經江蘇省人民政府批准，由連雲港恆瑞集團有限公司等五家發起人於1997年4月共同發起設立的股份有限公司，是國內最大的抗腫瘤葯物的研究和生產基地。

2、華東醫葯

杭州華東醫葯集團公司前身為浙江制葯廠，創建於1952年，後更名為杭州第二制葯廠、杭州華東制葯廠。

1992年12月16日，在杭州華東制葯廠的基礎上組建了杭州華東制葯集團公司，已發展成為擁有一家股份制企業--華東醫葯股份有限公司、四家中外合資企業(杭州中美華東制葯有限公司、杭州默沙東制葯有限公司、杭州九源基因工程有限公司、浙江華義醫葯有限公司)等10多家控股醫葯企業。

3、華海葯業

浙江華海葯業股份有限公司初創於1989年，其前身為臨海市汛橋合成化工廠，2001年1月整體變更設立為浙江華海葯業股份有限公司。

2003年3月，公司股票在上海證券交易所成功上市。股票簡稱:華海葯業，股票代碼:600521。

4、普利制葯

海南普利制葯股份有限公司始建於1992年，是專業從事化學葯物制劑研發、生產和銷售的高新技術企業，已通過中國醫葯企業制劑國際化先導企業認證。公司旗下有浙江普利葯業有限公司和杭州賽利葯物研究所兩家全資子公司。

5、京新葯業

浙江京新葯業股份有限公司始建於1974年，現已發展成為國家級重點高新技術企業，中國制葯百強企業。2004年7月，在深圳交易所成功上市。

6、信立泰

深圳信立泰葯業股份有限公司系經中華人民共和國商務部《商務部關於同意深圳信立泰葯業有限公司改制為中外合資股份制企業的批復》(商資批[2007]1016號)批准，並取得商務部頒發的《中華人民共和國台港澳僑投資企業批准證書》。

⑥ 化工類上市公司的市盈率是多少

1、化工行業上市公司的平均市盈率波動太大，沒有精確的數值。其中，奧園美谷：奧園美谷市盈率為-83.82。國瓷材料：國瓷材料市盈率為71.12。再升科技：再升科技市盈率為23.76。震安科技：震安科技市盈率為90.83。瑞豐新材：公司市盈率為47.95。森麒麟：市盈率為2.94。美瑞新材： 市盈率為5.07。（注意：本文數據僅供參考，不構成投資建議，如有錯漏請以中國證監會指定上市公司信息披露媒體為准。）
2、市盈率是指股票的市場價格與其每股稅後利潤的比率，有時我們也稱之為成本效益比。市盈率的全稱應該叫市盈率倍數。它是個「倍數」，而不是個「率」。如果有人說：這只股票的市盈率是20，意思是這個股票的市盈率倍數是20倍，而不是20%。市場上廣泛提到的市盈率一般是指靜態市盈率，計算公式為：靜態市盈率=普通每股市場價格普通每股年收益。
3、市盈率是很具參考價值的股市指針，一方面，投資者亦往往不認為嚴格按照會計准則計算得出的盈利數字真實反映公司在持續經營基礎上的獲利能力，因此，分析師往往自行對公司正式公布的凈利加以調整。
用市盈率衡量一家公司股票的質地時，並非總是准確的。一般認為，如果一家公司股票的市盈率過高，那麼該股票的價格具有泡沫，價值被高估。當一家公司增長迅速以及未來的業績增長非常看好時，利用市盈率比較不同股票的投資價值時，這些股票必須屬於同一個行業，因為此時公司的每股收益比較接近，相互比較才有效。
當公司虧損時市盈率為負，很明顯負數肯定不好，所以市盈率為負的股票不能買，市盈率是一個重要的指標，所以我們應該重視它!一般來說，低市盈率對投資更有價值，因為個股的價格每天都在不斷變化，市盈率是股價除以每股稅後利潤，所以市盈率是動態的。