各國股票和房產增長數據

1. 股市走勢與國家整體經濟形式之間有什麼關系

看到這個問題，首先讓我想起一句話，一百多年前，查爾斯·H·道的道氏理論對股市有個十分經典的歸納：「股市是經濟的晴雨表」，一直到今天，幾乎從來沒有人會從根本上去否認這句話；在其他國家或許這個歸納是適合的，但在中國，二者之間雖然也有一定關聯性，卻並不那麼明顯。

我們以美國為例，從長期看，美國股市幾十年來的快速成長，離不開美國經濟的支持。美國國內生產總值自1960年到2006年增長了近26倍，從5000多億美元（名義GDP）增長到13萬億多美元（見下圖1），同期美國道瓊斯工業股票平均指數也上漲了26倍多，從1960年代初的400至500點，上漲到2006年的14000多點（見下圖2）。其間盡管幾經波折，但是，美國經濟的強勁增長，支撐了美國股市頑強的成長之路，而美國股市的迅猛發展，也為宏觀經濟增長提供了源源不斷的資金來源。

1960年-2006年美國道瓊斯工業股票平均指數走勢

觀察美國股市的發展之路可以發現，美國經濟的持續發展正是美國股市不斷增長的基礎所在，宏觀經濟的持續增長又是股市強勁增長的堅實基礎，二者之間血肉相連，有著密不可分的關系。

我們再回過頭來看中國，股市和經濟在5年前、10年前甚至更久的時候里，股市和經濟基本上是完全背離的，幾乎沒有關聯性，原因是中國股市總市值和中國經濟總量不成正比，所以關聯性小。

中國股市嚴格來講還處於初級發展階段，規模小、質量差是一個不爭的事實，盤子小的個股更容易被資金大戶所控制。在其他相對成熟的股市，一波上漲或下跌行情一般需要幾個月到一年甚至更多的時間才能完成，但在我國一波行情能在數天之內走完全部歷程，時間快得連人們使用技術分析的工夫都沒有，股價波動也沒有什麼規律。也就是說只有當股市達到一定的規模後，也只有當股市的變化與當時經濟發展狀況相聯系的時候，股市才能起到經濟「晴雨表」的作用。

從股市與經濟增長率之間關系來分析：

近10多年間，我國GDP的實際增長率最高是1992年的14.2%，從1993年開始，連續7年下降，直到1999年到達低谷。但在這7年中，我國股票市場以上證指數的年平均數來算，有5年上漲。尤其是1995年到1999年，GDP增長率連續4年下降，降幅達30%以上，股票市場卻連續4年上漲，漲幅達到110%。相反，2001年到2005年的4年間，GDP的增長率連續提高，股票市場卻連跌了4年。由此看來，股市對經濟的反應並不那麼機械地對等。

從股市與公司利潤之間關系來分析：

從兩方面來看：

1、是上證指數與公司平均凈資產收益率，從1994年平均17.77%的凈資產收益率開始，到1998年9.17%，我國上市公司的凈資產收益率連續4年下降，降幅高達48.4%。而這4年的股票市場有兩個為強勢整理年份(1995年和1998年)，兩個為顯著上漲年份(1996年和1997年)，上證指數的年平均數4年間上升了78.76%。

2、是指數與利潤增長率，為更准確地反應客觀狀況，扣除新股貢獻後的上市公司可比利潤增長率。從1994年以來，上市公司可比利潤增長率有5年為負，分別是1995、1996、1998、2001、2005年。5年中有兩個上升年份(1996和2001年)，兩個強勢整理年份(1995和1998年)，真正的下跌年份只有2005年。這一結果依然叫人氣餒，號稱經濟晴雨表的股市竟然連公司利潤增減都無法提前反應。

由此可見，經濟好，只是股市上漲的一個積極因素，如果有更多更大的負面因素，經濟很好，股市有可能持續熊市。以中國股市為例，2003年，全球股市的熊市結束的一年，全球經濟也開始回升，中國在這一年開始，經濟自大概1995年前後第一次GDP增速重新達到了10%，並且一直持續了5年。但中國股市2003年只反彈了10%，2004和2005年繼續下跌創新低。什麼原因？因為2001年中國股市積累的泡沫太大，雖然經濟增長減少了泡沫，但阻止不了泡沫的破滅。

當然，也並不是說股市和中國經濟之間一點關系也沒有，起碼也反映了三點：

1、股市從總量趨勢上反映宏觀經濟。

宏觀經濟總量的長期趨升推動股價指數的長期趨升。這種反映同樣也不是機械的，即宏觀經濟總量的上升並不一定會推動股市上漲，股市只是圍繞宏觀經濟總量在上下波動而已。這種波動也不是無規則的：每當股價指數到達一個高點，股市就會由升轉跌，到達一個低點，就會由跌轉升。而促使這一轉折的因素很多，有時是公司利潤的增減，有時是經濟增長率的變化，有時是利率變動等。

2、股市從平均數上反映公司盈利水平。

統計1995年以來我國上市公司利潤的年平均增長率，得出一個數據：12.41%。然後我們以1995年的上證指數年平均數661點為起點，按12.41%的年均升幅算出各個年份的上證指數的理論值，最後再將實際的指數與之比較，顯示兩種趨勢高度重合，只是當市場樂觀時，指數就在它的理論值上方運行，當市場悲觀時，指數就在它理論值的下方運行。

3、股市與利率的關系比股市與宏觀經濟的關系更為密切。

特別是1994到2001年的7年間，以1年、3年、5年3種基準利率平均數計算的銀行存款基準利率從12.36%下降到2.61%，這可以完全解釋這7年的牛市歷程。2001年，由於股市估值已大幅度透支了利率下降效應，大盤開始調整。2002-2003年，伴隨利率小幅下降，股市進入相對平穩階段。2004-2005年，利率重續升勢，股市又跌一波。2006年，雖然平均基準利率由3.03提高到3.21，但其間上市公司的可比利潤出現53.61%的巨大升幅，推動股市大幅上漲。2007年，雖然平均基準利率提高到4.31，但上市公司可比利潤達到63.88%，推動股市以更大的幅度攀升。

最後總結一下，未來股市在一個相當長的時期內，比如二三十年內，和經濟可能是基本對應的，不過大多數投資人不可能像投資房產一樣中長期持有股票，而對於一兩年的股市行情，資金因素是股市漲跌的關系。因為最近10多年，社會主流的投資渠道是買房；最近一兩年，信託業的興起又導致較多的股市資金流向10%左右固定收益的信託產品。而股市的話，中國的股票消費者雖然普遍比較「小白」，但畢竟不是傻，決策層長期把股市消費者當成了「備用小金庫」，一旦有了更好的投資渠道，股市就會越來越被拋棄。

2. 日本房地產當年崩盤，那當時的地產股票走勢如何呢

日本地產神話自1991年破滅以來，地價持續下跌，直至今年雖然略有起色，但長達十多年來房地產低迷不振的陰影依然揮之不去。回顧日本地產神話破滅的歷程，對於中國目前水漲船高的房地產市場或許有較大的啟示。

（一）地產神話破滅的傷痛至今仍未痊癒
日本國土交通省在2005年1月1日的「公示地價」中，盡管東京、名古屋、大阪等大城市部分區域的地價出現了上漲的勢頭，但日本的平均地價依然在繼續下跌。其中，住宅用地價格同比下跌了4.5%，商業用地價格同比下跌了5.6%，連續14年下跌。與1991年相比，住宅地價已經下跌了46%，基本回到了地產泡沫產生前的1985年的水平；商業用地下跌了約70%，為1974年以來的最低水平。
在今年3月23日發表的全國「公示地價」顯示中，雖然東京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地區地價大幅上升，但北海道、四國、九州部分城市乃至東京的部分地價依然繼續下跌，跌幅最大地區達到了28.9％，土地價格下跌前十名地區的跌幅依然在15％以上，在東京的2100多個地價觀察點中還有661個處於下跌狀態。
對於「公示地價」出現的某些反轉跡象，盡管有關人士認為，東京地價已經擺脫嚴峻的下跌局面開始回升，而東京地價的回升將逐步波及到周邊地區，地價有望繼續走高,但日本國土交通省的官員還是比較謹慎。

（二）泡沫經濟巔峰時期的地產神話
從1985年開始的日本泡沫經濟時代，同時是日本創造地產神話的時期。
據日本國土廳公布的調查統計數據，1985年，東京都的商業用地價格指數為120．1（1980年為100），但到了1988年就暴漲到了 334．2，在短短的3年間暴漲了近兩倍。東京都中央區的地價上漲了3倍。1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格，國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，土地的總價值幾乎是美國的4倍。
同時同於日元的急速升值極大地提高了日元的購買力，日本國內地產的不斷飆升使海外的房地產相對日本人購買力來說相當便宜，日本人開始在美國和歐洲大量進行房地產投資。繼日本索尼公司以48億美元買下美國哥倫比亞公司之後，象徵美國國辦巔峰之作的洛克菲勒中心易主。克菲勒中心是由美國著名的洛克菲勒家族於1939年耗資1.5億美元在曼哈頓建成，但是日本三菱不動產公司以8.48億美元取得了該股權的51％。據不完全統計，日本在美國購買不動產金額高達 5589.16億日元，占日本全世界不動產總投資的64.8%，而且主要集中在紐約、夏威夷和洛杉磯。
更有甚者，一些日本人建議把美國的加州賣給日本以償還美國對日本的巨額債務。

（三）地產神話破滅造成經濟十年蕭條
1991年，日本泡沫經濟破滅，股價和房地產價格同時開始暴跌，並一直持續到現在。不動產泡沫破滅給日本經濟留下了嚴重的後遺症，導致日本經濟十多年來一蹶不振。
泡沫經濟期間，除房地產和建築公司之外，日本幾乎所有的大企業都不同程度地介入了房地產行業，房地產價格的暴跌和經濟的長期低迷導致日本一些涉足房地產業較深的大企業紛紛倒閉。據統計，在破產企業中，房地產商和建築公司的比例最大，僅2000年，日本包括房地產商在內的建築行業就有6000多家公司破產，占當年全體破產企業的33．6％。2002年，日本有28家上市公司倒閉，其中有1／3以上是房地產公司，均創戰後上市企業倒閉的最高記錄。
房地產價格的暴跌還重創了日本金融業，演變成了日本經濟衰退的「罪魁禍首」。房地產價格持續暴跌致使許多房地產商和建築公司在房地產領域的投資徹底失敗，根本無力償還銀行的貸款，不得不宣布破產。房地產公司以及個人在向銀行貸款時雖然都有房地產等資產作擔保，但隨著土地價格的不斷下跌，擔保的價值日益下降，致使日本金融機構不良債權不斷增長，資本充足率大幅下降。
不良債權大量增加導致金融機構的財務體質十分脆弱，抗風險能力低下。部分金融機構甚至還出現了資金周轉失靈等問題，並導致日本十大銀行中的日本長期信用銀行、日本債券信用銀行以及北海道拓殖銀行相繼倒閉。中小金融機構的破產更是接連不斷，日本金融體系發生劇烈動盪，險些引發一場嚴重的金融危機，日本銀行的各項機能均遭到重創。
日本海外不動產投資也快速萎縮下來，1993年的海外不動產投資規模只有1989年頂峰時的9.6%。根據專業人士估計，日本向美國不動產投資的損失率在50%以上。以洛克菲勒中心為例。按當時1美元兌160日元的匯率計算，三菱土地公司的投資額為2,188億日元，成為擁有80%股權的控股股東。收購完成後，由於曼哈頓地產不景氣，三菱土地公司一直沒有利潤。當時做收購計劃時，三菱公司的預測是5年後，每平方英尺的租金將達到75美元，2000年將達到100美元，依照這一預測數據，三菱公司認為這是一項非常好的投資項目。但實際上的租金只有原先設想的一半水平，即每平方英尺38美元-40美元。如果再考慮其間日元繼續大幅度升值，加上匯兌損失，三菱土地公司的這一收購項目總計虧損高達880億日元。

（四）造就神話並導致神話破滅原因之一：投資理念失去理性追逐泡沫
在日本泡沫經濟形成過程當中，投資理念失去理性追逐泡沫。
首先是日本金融機構對房地產泡沫的危害認識不足，也沒有能夠及時對房地產市場現狀做出正確的評估，紛紛給房地產公司和建築公司發放貸款，形成了房地產不斷升值和信貸規模不斷擴大的惡性循環，泡沫越吹越大。各金融機構為了追求高額利潤，將房地產貸款作為最佳貸款項目，無節制地擴大信貸規模，助長了泡沫的形成。就在泡沫即將破滅的1991年，日本12家大型銀行向房地產業發放了總額為50萬億日元貸款，占貸款總額的1／4。
其次，投資者普遍相信人多地少的矛盾導致土地的價格只會繼續走高，地價不會下跌。只能買進，否則以後只能買更高的地價。因此即使毫無用處的土地，各個公司也全力爭奪，導致房地價越走越高。反過來由於投資投機過度，造成房地產業虛假繁榮，房地產價格暴漲導致企業和個人都紛紛投資和投機房地產。人們從銀行貸款購買房地產，然後再用房地產做抵押再去購買房地產，造成了大量的重復抵押和貸款，並加劇了房地產價格的暴漲。
追溯日本市場投資理念為何失去理性，除了金融政策失當以外，不能不說當時日元大幅升值導致其購買力確實大幅增加，日本經濟崛起給日本國民帶來極為樂觀的心態。20世紀80年代，日本在經濟增長率、勞動生產率等方面均已遠遠超過美國，美元開始衰落。1980-1985年，美國勞動生產率平均約為0.4％，日本約為3％；美國經濟增長率平均約為1.5%，日本約為4.8%。1980-1984年，美國對日本的貿易赤字從150億美元增加到1130億美元，與此同時，日本對美貿易順差從76.6億美元增加到461.5億美元。巨大的貿易差額在使美國成為世界最大債務國的同時，也使日本成為世界最大的債權國。 1985年，日本對外凈資產為1298億美元；美國對外債務為1114億美元。

（五）造就神話並導致神話破滅原因之二：宏觀金融政策連連失誤
20世紀80年代後期，日本經濟出現了歷史上少有的繁榮期，出現了大量的剩餘資金。日本中央銀行為了刺激經濟的持續發展，採取了非常寬松的金融政策，但這些資金沒有合適的投資項目，結果基本上都流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。隨後日本中央銀行升息力度太大，挑破泡沫，日本股市和樓市同時崩潰，價格直線下降跌入低谷，進入連續十多年的地價持續低迷時期。
日本金融政策具體體現在以下三次失誤：
1986年，日本出現了短暫的經濟衰退，史稱「日元升值蕭條」。實際上，「日元升值蕭條」的時間很短，僅僅是日元升值後市場的自動調整，當年年底日本經濟便恢復增長。但是，出於對日元升值的恐懼，日本政府對「日元升值蕭條」做出了錯誤的判斷，採取了錯誤的政策，再加上其他國際因素的影響，從1986年1月到1987年2月，日本銀行連續五次降低利率，把中央銀行貼現率從5%降低到2.5%，不僅為日本歷史之最低，也為當時世界主要國家之最低。而過度擴張的貨幣政策，造成了大量過剩資金。在市場缺乏有利投資機會的情況下，過剩資金通過各種渠道流入股票市場和房地產市場，造成資產價格大幅上漲。這是日本貨幣政策的第一次失誤。
1987年10月19日，被稱作「黑色星期一」的「紐約股災」爆發。在西方國家的聯合干預下，「黑色星期一」僅表現為一種市場恐慌，此後不久，各國經濟均出現了強勁增長。但日本經濟的災難卻由此開始。日本銀行繼續實行擴張性貨幣政策，造成日本「經濟體系內到處充斥著廉價的資金」，長期的超低利率又將這些資金推入股票市場和房地產市場。1985-1989年，日經平均股價上升了2.7倍；1986-1990年，東京、大阪等六大城市的價格指數平均增長了三倍以上。這是日本貨幣政策的第二次失誤，也是一次「致命的失誤」。
1989年，日本政府感受到了壓力，日本銀行決定改變貨幣政策方向。1989年5月至1990年8月，日本銀行五次上調中央銀行貼現率從2.5%至6 %.同時，日本大藏省要求所有金融機構控制不動產貸款，日本銀行要求所有商業銀行大幅削減貸款，到1991年，日本商業銀行實際上已經停止了對不動產業的貸款。貨幣政策的突然轉向首先挑破了日本股票市場的泡沫，1990年，日本股票價格開始大幅下跌，跌幅達40%以上，股價暴跌幾乎使所有銀行、企業和證券公司出現巨額虧損。緊跟其後，日本地價也開始劇烈下跌，跌幅超過46%，房地產市場泡沫隨之破滅。貨幣政策突然收縮，中央銀行刻意挑破泡沫，這是日本貨幣政策的第三次失誤。泡沫經濟破滅後日本經濟出現了長達10年之久的經濟衰退。

（六）金融政策為何出現誤判
金融是現代經濟的核心，金融環境的監測、金融政策的制定，都牽一發而動全身。那麼為什麼匯集日本大量金融專家的日本大藏省會連連出現金融政策失誤呢？尤其是1987年紐約股災以後，在西方其它各國都提高利率以後，日本為什麼會依然實行擴張性的貨幣政策，造成致命性的政策失當呢？
當時美國政府擔心，如果日本銀行提高利率，資金不能及時向歐美市場迴流，可能再次引起國際市場動盪，因此建議日本政府暫緩升息。日本政府也擔心，提高利率可能使更多的國際資本流入日本，推動日元升值，引起經濟衰退。並且當時日本正在實施擴大內需戰略，需要以較低的利率來增加國內投資，減少儲蓄，縮小經常項目順差。在這種情況下，日本銀行決定繼續實行擴張性貨幣政策，維持貼現率在2.5%的超低水平上不變，一直到1989年5月日本銀行才提高利率，這時距離 「黑色星期一」已經19個月，距離日本實施超低利率政策已經27個月。
為什麼日本會出現這些類似的政策處置失當呢？有關人士認為，這不能不說到日本泡沫經濟的起點1985年。因為在這個極具特殊意義的年份，這一年日本發生了許多足以影響日本歷史、改變日本命運的大事。
第一，日本經濟、金融自由化和國際化步伐加快。戰後日本的經濟和金融都有著濃厚的「封閉」和「管制」色彩。20世紀70年代，日本開始了經濟、金融自由化和國際化進程。20世紀80年代，這一進程迅速加快。1985年，日本政府發表了《關於金融自由化、日元國際化的現狀與展望》公告，揭開了日本經濟、金融全面自由化、國際化的序幕。
第二，日本政治國際化進程加速。20世紀80年代初，日本政府提出，日本要從一個「經濟大國」走向「政治大國」，而日美關系將成為「政治大國」的基石。在1985年的「廣場會議」和1986年的「盧浮宮會議」中，日本均成為美國最堅定的盟友。
第三，日本經濟增長模式的轉變。從1980年起，國際社會要求日本開放國內市場、改變出口導向型經濟增長模式的呼聲越來越高。1985年的日本《經濟白皮書》指出：出口導向型的經濟增長模式已經不可持續，日本必須擴大內需，以緩和與國際社會的關系。
也就是說，1985年的日本，同時面臨著三個重大的戰略轉變：由「管制經濟」向「開放經濟」轉變；由「經濟大國」向「政治大國」轉變；由「外需主導型經濟」向「內需主導型經濟」轉變。如此重大而深刻的變革集中在如此短的時間內，有可能使宏觀政策失去迴旋的空間。當內部均衡與外部均衡、國內政策協調與國際政策協調等問題等交織在一起時，宏觀政策的權衡、選擇和調整會變得非常困難，可能會因失去平衡而出現嚴重失誤。

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3. 美國房地產股票板塊會持續升高嗎對此你是怎樣的看法

我覺得這種情況非常正常，因為目前美國的通貨膨脹問題非常嚴重。

如果我們想要看待房地產板塊的問題的話，其實我們不僅僅是要看房地產本身的問題，同時也需要看資金流向的問題，這樣才能幫助我們從宏觀的角度來分析當前的房地產行情。關於你問的這個問題，我會從以下幾點給你解答。

一、你首先需要有資金流向的概念。

我們要知道資金本身具有一定的趨利性，哪個板塊的投資機會多，同時投資機會大，資金就會留下兩個板塊。對於目前的美國市場來講，美國市場的資金主要是流向股市和房市。我們知道目前美股的位置已經非常高了，各個股票的資產價格都非常高，現在路上並不是一個明智的選擇，很多人也擔心美股會出現系統性的風險。也正是因為這個原因，很多人開始把目光投向美國的房地產板塊。

4. 想要房地產價格，債券價格和股票價格的歷年數據去哪裡找

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5. 中國房地產將來的發展趨勢，兼談與股市的關系

2018年房地產行業發展前景分析 機遇與挑戰並存
調控「穩」字當先，預計限售、限價將常態化
目前各地樓市政策進入微調時期，目的為防止區域樓市出現「量」、「價」明顯波動，預計限售、限價將成為各地調控的常態化舉措，未來調控力度大幅上行的可能較小。
預計限售、限價將為常態化調控舉措
限售政策能夠精準打擊投機炒房，既不傷及剛需又能抑制投機、平穩樓市，逐漸成為了各城市調控的首選和標配，2018年以來新出台調控的城市政策無一不包含限售，截至2018年6月中旬，限售城市數量已近70個，限售年限在2-5年不等。此外，限價同樣是各地調控不可或缺的方式之一，主要目的為通過行政干預防止一手房價格的大幅波動，多個城市一手房定價普遍低於周邊二手房。考慮到目前樓市調控基調主要為穩定房地產市場，預計限售、限價將成為各地樓市調控的常態化舉措。
三、四線銷售增長動能趨弱，再融資壓力對投資制約明顯
商品房銷售仍維持同比微增，三、四線城市表現雖優於一、二線，但銷售增長動能略顯不足。全國商品房銷售增速呈現下降趨勢，據前瞻產業研究院發布的《房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》數據顯示，截至2018年1-5月，全國商品房銷售面積累計同比增長2.90%，其中4月商品房銷售面積當月同比增速甚至為-4.09%，顯示出全國商品房銷售增長已有所乏力。分區域來看，大中城市市場有所回暖，30大中城市成交面積當月同比跌幅在2018年以來收窄，但全國商品房銷售數據雖優於30大中城市表現卻無明顯上揚，顯示出大中城市之外的三、四線銷售增長動能有所減弱。
開發投資整體表現仍較好，但再融資壓力對投資有較大制約
截至2018年5月底，房地產開發投資完成額累計同比增速達10.20%，較2017年底繼續上升了3.20個百分點，投資數據仍表現搶眼，但實際從2018年3月以來，單月投資額同比增速則出現了持續走低，疊加社會融資規模數據2018年以來明顯走弱，房地產開發到位資金來源累計同比增速承壓，其中開發貸、按揭貸款累計同比已走入負值區間影響，房企投資增速存在下行壓力。
預計行業銷售穩中略降
目前核心一、二線城市限購、限貸、限售力度較強，同期部分城市首套房貸款折扣取消，利率甚至上升到基準利率的1.05-1.1倍不等，較大地削弱了貸款買房人群購買力，而三、四線城市盡管目前庫存水平仍較低，但考慮到棚改及貨幣化安置力度邊際將無明顯增長，區域房價的上升也致使當地人群購買力下降影響，三、四線房地產銷售的同比高增速難以維系，預計2018年全年商品房銷售同比增速將收在約-2%。
開發投資增速趨弱
受全國商品房庫存處於低位、行業集中度快速上升影響，房企補庫存意願十分強烈，但投資勢必需要杠桿的擴張，在去杠桿政策背景下，房企再融資環境的大幅收緊對擴充資源的能力造成明顯制約。我們依舊維持對房地產開發投資邊際悲觀的判斷，預計2018年行業開發投資增速將小幅增長約3%左右。
大型房企深耕區域能力加強，銷售集中度快速提升
在全行業銷售、投資邊際趨弱的背景下，大型房企的項目布局更為分散，抗擊政策和市場變化的能力更強，行業銷售集中度提升速度迅猛。截至2017年底，銷售金額TOP10、TOP30的房企市場份額已分別達23.8%和38.1%，而在2018年1-5月TOP10、TOP30的市場佔有率更進一步分別提升至31.5%和51.5%。此外，大型房企深耕城市能力加強，區域房企突圍難度更大，除少數地方核心國企、個別實力較強的區域品牌房企外，區域房企已很難占據當地銷售前列的位置，而反之如萬科等龍頭房企則位列多個城市的銷售前5，預計隨著龍頭房企的市場布局進一步分散，各地銷售前列的榜單中區域房企的身影將更為鮮見。
行業資源集聚效應明顯，強化大型房企市佔率提升趨勢
2018年1-5月全國房地產企業拿地TOP10、TOP30權益拿地金額佔300城土地出讓金比例均達約24.05%和42.06%，該比例較2017年底略有下降但仍維持較高的水平。大型房企在獲取資源優勢十分突出，充足的土地儲備進一步強化了其市佔率持續提升的趨勢。
各地調控進入微調階段，限售、限價常態化穩定市場
目前各地調控政策進入微調階段，主要針對投機炒房，核心目的求「穩」。2018年以來，出台調控政策的城市主要為前期無政策出台或政策力度不足、今年以來市場熱度上升較快的城市，不同城市政策力度差異大。
行業融資難、融資貴現象日益突出，國有房企、龍頭房企融資優勢明顯
房企融資方式主要包括銀行開發貸、信託等非標融資、發行債券。從政策變化來看，銀行開發貸、非標融資均面臨不同程度的監管趨嚴影響，而債券發行雖然告別了2017年前三季度的「一刀切」情況，但主要發行主體仍以國企、上市品牌房企為主，募集資金用途多用於借新還舊，不能用於拿地和房地產項目建設(除住房租賃項目)。
從投資機構的風險偏好來看，投資機構更傾向於參考中房協或其他第三方機構出具的綜合實力或銷售排名，風險偏好由百強房企迅速收縮至前50甚至前30強，而房企信用債則受到行業下行、負面事件及監管趨嚴影響，市場風險偏好大幅降低，部分機構甚至對「民營房企」採取一刀切的態度。行業融資集中度上行明顯，國有房企融資環境優於民營房企，而民營龍頭融資環境又優於民營中小房企。

6. 研究股票價格與房地產價格應該選取什麼類型的數據

摘要 國內外對房地產市場和股票市場價格波動關系的研究眾多，大部分研究選擇利用線性回歸擬合、格蘭傑檢驗、方差分析與協整檢驗等方法對一國月度或周度數據進行實證分析，結合投資資產定價、財富效應等經濟學理論進行解釋得出最終結論。現有研究並沒有得出兩者價格波動關系的一致性結論，本文文獻綜述根據現有研究將股市價格和房市價格波動關系劃分成正向關系、負向關系以及不相關這三類（李愛華等，2014）。38776

7. 1929-1933年經濟大危機中股票、現金和房地產走勢

20世紀全球有兩次規模最大的金融風暴。第一次是起源於1929年世界經濟大危機帶來的股票市場大崩盤；第二次發生在1973年到1974年間世界石油危機和隨後的股票市場的空頭走勢。和第一次金融風暴相比，第二次並非因單日股票市場崩跌造成，其對美國家庭財富的負面影響也沒有第一次那麼全面而深刻，所以不是所有經歷過那段日子的人都有相同的慘痛回憶。但是，對於金融專業人士來說，20世紀70年代中期的那次金融風暴的影響絕對不會亞於第一次，因為它是一次慢性的摧殘過程，投資虧損面的擴大似乎永遠沒有停止。股票市場價格整體下跌超過60％，就連保守的公債投資人的財富也大幅蒸發；利率水平和通貨膨脹漲幅飆高到兩位數；油價高居不下；房屋分期貸款價格高得連中產階級都無法承受，而當時的股票市場行情壞到了甚至連基金經理人也開始懷疑自身的投資策略是否出了問題。這直接導致了現代投資組合理論的誕生，成為現代投資理財的理論奠基過程中的重要轉折點。所以，回顧現代投資理論的發展過程，可以清楚地區分出兩種主要的理論流派，至於這兩派理論到底誰優誰劣，至今還在爭論不休，彼此的支持者雖然都傾心研究何者才是最佳投資方法，但最後的結論仍大不相同。我們並不想介入這樣的爭論之中，而是從巴菲特投資理論和一般投資人的投資理論這樣兩個方面來論述。

8. 世界各國在其泡沫經濟時期股票市場的市盈率數值

香港證券市場是1949年以後一部分內地資金的轉入才逐步發展起來的，但市場狹小，銀行信貸是各公司的主要資金來源，到1962年也只有65家上市公司。1965年平均月營業額410萬美元（約3200萬港元），1967年8月31日恆生指數曾降至58.61點，香港證券交易所曾兩次停市10天。1968年香港經濟增長，使證券市場成為地方實業重要的資金來源，1969年平均月營業額2720萬美元（約2.12億港元），上市公司72家，同年12月17日遠東證券交易所開張。1971年9月15日金銀證券交易所開業，1972年九龍證券交易所有限公司開業，在如此狹小的地區擁有四個證券交易所是世界上罕見的。但是特殊的地理位置使香港發展為東南亞的金融中心，港英當局和中外財團的投資迅速增長。1972年香港四個證券交易所上市的股票190種，當年上市的就有98種，成交額達到43.397億港元，是1969年的70多倍。1983年成交額達到482.17億港元，比1968年增長了53倍，總市值達到了1734.5億港元。在這期間香港股市也經歷了1973年和1982年的兩次暴跌。

70年代香港證券市場的迅速發展，使證券交易所擠滿了家庭婦女、保姆和小販，每周都有新上市的股票，由於忽略了證券交易的基本法則，一些股票在市盈率100倍以上的價格上交易，使恆生指數從1970年的211.9點暴漲到1973年3月的1775點，交易所對風險毫無准備，終於發生了暴跌，到1974年12月恆生指數跌到了150點。從1972年起香港證券交易委員會採取了一系列的規范化措施，並在1974 年提出四個交易所合並的設想，1977年形成統一的證券交易所取代原來的四個交易所的工作有顯著的進展，建立了由證監會牽頭並由四個交易所代表組成的工作班子。1980年7月7日香港聯合交易所有限公司組成，1981年3月31日正式注冊。1978年以後由於中國的改革開放政策極大地促進了香港的進出口和轉口貿易，香港房地產興旺，恆生指數又恢復到1972年的水平，1980年10月1日達到1810點，成交額達到957億港元。1982年香港股市因佳寧事件和撒切爾夫人訪華引發的所謂「信心危機」發生第二次暴跌，1983年初恆生指數跌至750點。1984年中英聯合聲明公布，人心穩定，恆生指數又上升到1200點。

1962年證券交易所正式開業，公開發行股票公司21家，其中上市公司18家，上市股票25種，面值54.9億新台幣，總市值為68.4億。1967年編制了台灣證券交易所加權指數，1968年加權指數為111.75點，1973年由於紡織品出口激增，證券市場活躍，指數曾達到514.85。1974年第一次石油危機又導致指數暴跌至188.74點，以後四年的指數一直在200—300點徘徊，1978年隨著經濟的恢復指數上升到688.52點，1979年至1982年指數在400—500點區域內波動。台灣股市的狹小是因為大多數民營企業是傳統家族式經營，不願意發行股票便股權分散，從而使原有股東的利益受損。股市的交易制度不健全，投機性強，良好的公司也不敢貿然從股市上融資。
1986年9月22日香港被接納為國際證券交易所聯合會的正式成員，開始向國際金融市場邁進。當時香港共有上市公司258家，證券330種，其中260種是普通股票，21種是認購權證，7種是公司債券，1種是政府債券，36種是單位信託，5 種是優先股。1987年恆生指數接近4000點，但由於美國股市暴跌而引起的世界性股災，香港股市在1987年12月7日跌到1894.94點，1990年重新恢復到3500點。90年代香港股市雖然也受到各種外界影響，但搞風險能力較強，1992年恆生指數曾達到12000點，到1997年1月香港已有550隻股票，其中包括綜合企業、航運貨倉、酒店飲食、金融投資、地產建築、零售傳播、電子玩具、工業和公用事業九類，此外還有基金16隻，認股權證36隻，中國H股22隻，共624隻。

台灣股市80年代初的加權指數在400至500點徘徊，直到1986年才上升到1039.11點，此後幾乎是翻倍的的增長，1987年達到4673點，1988年8789點，1989年10773點，1990年12495點，終於暴發了一次暴跌，從90年2月的12682點跌到10月份的2485點，跌幅達80%，到年底又回復到4530點，當時的355家證券公司受到不同程序的損失。
http://guancha.gmw.cn/show.aspx?id=4683

9. 美國股市房產股市盈率多少

一般10%左右。這個參考意義不大的。

10. 從95年開始的股票價格數據以及房地產價格的數據

勞動生產率的變化是產業發展方向的一個重要指標，它表達了勞動生產技術的提高，反映了技術進步對產出的影響。美國在二十世紀70~80年代，勞動生產率的增長率為1.7%，90年代末期達到約3.5%，增速提高一倍，呈現加速增長態勢。90年代後半期勞動生產率的加速提高，有三個重要特點，第一，不可預測性。在半導體技術的研發初期，沒有人能夠預測到，ICT不斷微型化使計算機得到普遍應用和信息技術飛速發展，改變了傳統的生產、經營和管理方式，使產業結構發生極大變化。目前在發達國家，製造業中知識密集型行業如航空航天業、電子產品製造業、醫葯行業等，其發展速度遠遠超過傳統製造業。
第二，半導體價格的加速下滑和ICT資本設備價格大幅下降，導致服務和產品生產部門增加ICT產品的資本投資，有的甚至減少了傳統設備采購。企業製造以數字化為中心，使生產活動發生變化。
第三，1995年以後勞動生產率的提高很大程度上是服務業部門帶動的。1995年以後，製造業勞動生產率還在以既定速度上升的時候，服務業部門勞動生產率出現快速上升。在73年以後至90年代中期的一段時間內，人們普遍認為服務業部門勞動生產率不會很大提升空間。但由於服務部門是信息技術的主要應用部門，所以在半導體技術在製造業上的應用和批量生產帶來的降價效應，推動了服務部門勞動生產率的提高。這個過程很簡單，半導體和ICT資本品價格的快速下降導致服務業部門增加其對ICT資本品的應用，由此提高了勞動生產率，以及整個國家的勞動生產率水平。迄今，美國私人部門實際GDP的四分之三甚至以上都來自源於服務業部門的貢獻。
圖表1表現的是美國大類行業勞動生產率在90年代中期以後呈現明顯增長態勢，計算機和電子產品製造業、汽車製造、交通運輸倉儲業和零售業都有較強增長。在這些行業中，計算機和電子產品製造更具有特殊表現，在1995~2000年間勞動生產率急劇上升。
2000~2002年間受到技術泡沫破裂的影響，計算機電子行業、交運及汽車行業勞動生產率的增長出現停頓或下滑，但03年以後繼續前期的增長勢頭。因此，可以說，除了經濟周期對行業發展的影響以外，科技革命和新技術的大規模應用是影響勞動生產率的一個重要因素。