❶ reits基金算市值嗎
Reits基金的全稱叫「房地產投資信託基金」，是房地產證券化的重要手段，房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。
是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金，現在Reits基金的持倉資產不局限於房地產，還包括了公寓、酒店、醫院、倉儲、基礎設施等。
簡單點理解，基礎設施公募REITs可以讓投資者用較少的資金參與到大型基建項目中（比如建一條收費公路），從而分享項目的基礎收益和資產升值。
❷ 房地產投資信託基金有什麼特點
1.房地產作為不動產，流動性較差，投資者很難在短期內將其兌換成現金。當投資者急需資金而要將房地產變現時，經常要遭受損失。相比而言，房地產產業投資基金則具有較強的流動性，因為大多數產業投資基金的股份能像股票一樣在證券交易所進行交易，投資者能很快地將其持有的房地產產業投資基金資產轉換為現金。
2.作為房地產產業投資基金基礎的房地產，具有較強的保值、增值功能，可以很好地防止通貨膨脹給資產所有者帶來的損失，當物價持續上漲時，房地產物業的價值也會跟著上漲。而且，由於土地的不可再生性，房地產物業的價值會隨時間的推移而升高。以房地產物業為資產基礎的房地產產業投資基金的股票價值也會隨之上升。因此，房地產產業投資基金是一種較好的保值類投資工具。
3.不同的投資項目，其風險和預期年化收益是各不相同的，通過有效的投資組合，可以將投資的風險控制在最小范圍內。房地產產業投資基金通過將資金投資於多樣化的物業類型，分散了風險，有效地保證了投資者的資產組合效益。同時，由於它由專業的人員進行投資理財，克服了個人理財的專業知識限制。
拓展資料；
1.信託基金也叫投資基金，是一種「利益共享、風險共擔」的集合投資方式。指通過契約或公司的形式，藉助發行基金券的方式，將社會上不確定的多數投資者不等額的資金集中起來，形成一定規模的信託資產，交由專門的投資機構按資產組合原理進行分散投資，獲得的收益2.由投資者按出資比例分享，並承擔相應風險的一種集合投資信託制度。
從廣義上說，基金是機構投資者的統稱，包括信託投資基金、單位信託基金、公積金、保險基金、退休基金，各種基金會的基金。在現有的證券市場上的基金，包括封閉式基金和開放式基金，具有收益性功能和增值潛能的特點。從會計角度透析，基金是指具有特定目的和用途的資金。因為政府和事業單位的出資者不要求投資回報和投資收回，但要求按法律規定或出資者的意願把資金用在指定的用途上，而形成了基金。
❸ 房地產投資信託基金 與房地產信託有什麼區別
房地產基金是一種主要投資於房地產或房地產抵押有關公司發行的股票的投資基金。房地產信託,就是信託投資公司發揮專業理財優勢,通過實施信託計劃籌集資金。用於房地產開發項目,為委託人獲取一定的收益。
區別在於基金是投資於股票，相當於投資虛擬產業資本，實際是在資本市場上的的投資
而信託所做的是實業方面的開發，資金參與的可能是某個項目，並非是僅僅入股，可能會參與具體的事宜。
房地產信託是信託公司作為金融機構，從合格投資者處募集資金為符合條件的地產商融資，資金一般作為地產商的樓盤項目用資金。門檻一般是100萬人民幣，一般為固定期限12-24個月，合格投資者的收益一般固定設為預期年化7-13%。資金和收益按信託約定兌付。 可理解成信託公司作為融資平台對接資金方和項目融資方，介入的項目一般為前期，4證齊全後，一般只能做同公司同一個項目。一隻盤子較小，通常是6K萬-3億之間。目前國內做很多了。
房地產投資信託基金，又稱REITS，門檻一般是1000萬人民幣以上或者更高，期限比房地產信託長，有3-5年的，盤子一般比較大，幾十個億的都有。一般木有設固定預期收益率，通常設IRR。資金為大的地產投資機構，通過信託公司發行來投資各個地產項目的基金，可以投不同公司的N個項目。目前國內比較少還。
❹ 有比房地產收益還高的投資嗎基金、股票、黃金、房地產、信託，哪個更好
前幾年，只有房地產的收益和M2相持平。股票收益較高，但賺錢的只有百分之幾的人，要有較高的專業知識。基金收益相對較低一點，但風險較小。黃金保值，收益也不錯，但現在是黃金的高點。房地產，現在我認為仍然是投資的首選，原因有：一、從長期來看，10年，人民幣肯定貶值，房地產至少保值。二、房地產只要選好地點，房型等，全中國的人民在遷移，城鎮化建設，需求不會下降。三、雖然，現在國家在打壓房地產，但房地產和地方政府是聯系在一起的，房地產崩盤的話，地方政府的財政肯定受不了，也不允許。
所以，我認為，近幾年，房地產應該是首先的投資方向，當然，前提是你沒有其他方面投資更好的知識、時間。
❺ 權益類基金是指什麼
權益類基金主要包括股票型基金、房地產投資信託基金，此外混合型基金也包含了一定的權益類資產。股票型基金最主要的投資標的是股票，股票本身就是一種所有權憑證，而房地產投資信託基金本身是以房地產本身所謂標的資產的基金，它可以獲得房地產升值或者因為租金而帶來的收益。
拓展資料：
股票和主要以股票為投資對象的證券類金融產品，包括股票、股票基金以及中國證監會規定的其他證券。擁有發行企業的管理權，是永久性的，沒有按期還本付息，每年根據企業盈餘收取股利，可以參與管理，有決策權。 權益類證券是指。其中證券公司在自營業務中，持有一種權益類證券的市值與其總市值的比例不得超過5%。權益類投資指投資於股票、股票型，指數型，股票型基金等理財產品上的資產。投資這類理財產品的特點是，你擁有這類產品的所有權，但這類產品的收益不能保證的。權益類產品相對於固定收益類產品而言的。根據我國《證券投資基金管理暫行辦法》的規定，證券投資基金是指一種利益共享、風險共擔的集合證券投資方式，即通過發行基金單位，集中投資者的資金，由基金託管人託管，由基金管理人管理和運用資金，從事股票、債券等金融工具投資。基金投資人享受證券投資的收益，也承擔因投資虧損而產生的風險。通俗地講，證券投資基金就是集中眾多投資者的資金，統一交給投資專家投資於股票、債券等金融產品，為眾多投資人謀利的一種投資工具。
權益包括：投入資本是投資者實際投入企業經濟活動的各種財產物資，包括國家投資、法人投資、個人投資和外商投資。國家投資是有權代表國家投資的部門或者機構以國有資產投入企業的資本；法人投資是企業法人或其他法人單位以其依法可以支配的資產投入企業的資本；個人投資是社會個人或者該企業內部職工以其合法的財產投入企業所形成的資本；外商投資是國外投資者以及中國香港、澳門和台灣地區投資者投入的資本。資本公積是通過企業非營業利潤所增加的凈資產，包括接受捐贈、法定財產重估增值、資本匯率折算差額和資本溢價所得的各種財產物資。
❻ REITS的運行周期和股市相同嗎
REITS(房地產投資信託基金)可以通過公開募集到證券市場上市，和股票一樣成為在證券市場發行、交易、投資的金融產品。國內一些專家曾經從投資特性上將REITS與股票進行了一些產品優劣的比較，而筆者試圖通過多年對中國股票市場的認識角度來分析比較股票與REITS的關系，希望大家對REITS的認識不要僅停留在一個信託產品、一個金融產品之上。
股市的背後有幾個核心要素：交易標的、代表企業產權的股票、投資者、交易市場以及交易規則。核心是被股權化的上市公司。上市公司的價值、數量、質量大小決定了整個市場的規模，整個經濟的發達程度，整個國家的發達程度。
美國是世界上最強大的國家，也表現在金融的強大、證券市場的強大、
股票市場的強大。因此，股票與股市經典地濃縮了一個國家的產業、經濟、法律甚至政治。
中國的股市歷經14年，也是中國經濟的縮影。有人說，這幾年中國股市的持續大熊市與中國經濟的高速增長嚴重背道而馳。但我卻認為這幾年中國股市真實反映了中國上市公司的價值；中國資本市場的配置水平；中國經濟的健康狀況。轉型經濟的制度沖突與結構性矛盾精確地表現於中國股市。經濟的高速增長潛伏著結構性危機，股市的持續低迷醞釀著改革的機會。
如果從這個角度來認識REITS，來分析比較REITS與股市的關系就非常有意思了。
中國的
房地產市場與股票市場一樣目前處於初級階段，既形成了巨大的不動產存量，又還有了巨大的增量空間。這個時候，已經具備了將大量存量不動產證券化的條件。這就像股票市場有了大量可供上市的公司。因而REITS與股市有許多相同的地方。
首先，REITS要具備的要素與股票相同，需要交易物，國內已有數萬億不動產存量；需要投資者，中國有10多萬億可供投資的資金；需要交易市場與交易規則，深圳、上海兩個交易所都具備這樣的條件。
其次，股市的操作程序是將符合條件的企業通過審計、評估、重組，改製成為股份公司，然後由保薦人推薦，由發行人通過公開市場把股票銷售給投資者。REITS也是將管理運營方式相近的符合上市條件的不動產通過重組、審計、評估組成承銷團，通過公開市場將基金單位出售給投資者。
第三，股市的許多投資規則、交易規則、市場分析、投資價值分析方法同樣可以用於REITS。股市可以通過增資擴股、發行新股來籌集資金，擴大規模；REITS也具備這樣的功能；股市可以通過各種並購來整合行業；REITS可以通過並購來整合旗下的資產。股市投資者可以通過少額投資來分享大企業的經營成果；REITS也可以用小額投資來擁有大型不動產的權益；股市可以編指數，可以推出指數期貨；REITS也可以設計房地產基金指數，也可以設計指數期貨，和股市一樣誕生出各種各樣的衍生產品。股市推動了現代產業革命；REITS也一樣將推動房地產市場的變革。
因而，REITS可以比喻為房地產行業的一個龐大的資本市場體系，甚至可以單獨為REITS設立一個交易所。以中國股市目前市值來看，徘徊於1萬億左右，而中國可以被REITS的不動產肯定可以超過1萬億。何況我們還有巨大增量市場。
REITS與股市相似的東西有很多，當然也有許多不一樣的地方。
首先，股市包羅萬象，而REITS僅限於房地產。
其次，股市裡上市公司發行股票是為融資，而REITS則是將上市籌集的資金支付給業主，REITS的強制性利潤分配不會出現大股東佔用資金的現象。
第三，上市公司的經營管理難度高於REITS；
第四，上市公司股票是高風險，高回報，而REITS則是低風險、穩定而不低的回報，年回報率在6%-7%復合收益率達到12%-15%。
第五，上市公司的治理結構復雜，純粹的委託代理機制很難建立起來，透明度是上市公司永遠之痛；而REITS是純粹的委託代理關系，是委託制度的典型體現，治理結構十分合理。
第六，中國的股市還存在
股權分置，涉及國有股權，公有制主體問題。而REITS完全不涉及這些問題，反而有利於政府將非經營性不動產通過REITS出售給投資者，減輕政府負擔。
第七，股市的投資者適合專業的具有風險承擔能力的，追逐投機的投資人參與；而REITS更適合中國廣大的不具有多少專業經驗的，銀行存款不多，積蓄不多的大眾投資人參與。因此，以筆者多年的資本市場經驗來看，REITS比股票更適合於中國資本市場與中國國情，更能滿足廣大中小投資者的投資需求。
❼ 房地產投資信託基金是什麼一種模式
我國的房地產信託是在2002年7月信託業重新開展後逐漸發展起來的。此前，信託業經過多次大規模調整一直處於業務匱乏的困境。而此時房地產市場呈現旺盛的發展勢頭，處於資金密集型行業的房地產開發企業大部分自有資金都較少，資金短缺是一個長期狀態。而信託制度靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能，可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新，使其成為最佳融資方式之一。
兩者結合，取得了雙贏的結果。一方面，信託業借勢發展壯大，分享房地產業較高的行業利潤；另一方面，房企通過房地產信託計劃的融資可以降低房地產開發公司整體融資成本，並且募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整。
自2002年開始的十四年間，房地產信託共經歷了2003年和2008年兩次黃金發展期。
據統計，2003年全年約有70億資金通過信託方式進入房地產領域，房地產信託產品也正式走入投資者視線，並進入了平穩發展階段。因為，2003年6月，中國人民銀行出台了《中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（央行121號文件），對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等多個方面提高了信貸門檻。
比如：
1、對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形式的貸款。
2、商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。
3、對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地的評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。
4、對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的。首付款比例執行20%的規定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例。
5、借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年。
這些措施使得房地產企業從銀行貸款的難度大大提高。不得不轉向信託公司融資。由此房地產信託迎來第一個黃金發展期。
而自2007年3月央行首次加息，到12月央行連續加息六次，同時銀監會出台了九條新規，嚴禁銀行業金融機構向項目資本金比例達不到35%（不含經濟適用房）等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款，地產企業又陷入融資困境。房地產信託產品再次迎來發行高峰。
此後，伴隨著房價的一路飆漲，房地產市場火熱的房地產信託一路升溫。
房地產業是一個特殊的行業，與其他行業相比具有高收益、高風險的明顯特徵，它對經濟發展的帶動力很強，是關系國計民生、拉動經濟增長、改善居民生活條件的重要支柱產業。同時它又是一個資本密集性的產業，其發展與金融業的支持密不可分，兩個行業互相影響、互為依託。同時，房地產行業還是國家宏觀調控的重點領域，對其又愛又恨，可謂成也蕭何敗也蕭何，這也註定了房地產行業周期波動較為明顯。
所以現在信託公司業務方向主要有幾大塊：
一、機會性抓取一線城市住宅地產項目，特別是中小開發商因資本實力不濟退出市場帶來的機會。
二、結合資產證券化業務，適當介入一線城市和重點二線城市辦公樓項目。辦公樓市場與住宅市場發展規律不完全相同，而且具有基礎資產確定、現金流穩定和可測量等特點，是資產證券化的重要基礎資產。
三、參與設立房地產並購基金。目前中國房地產業整體景氣度下行，結構性庫存高企，行業內普遍存在高杠桿問題，加之競爭加劇，優勝劣汰、行業整合和集中度提升將成為趨勢，未來數年行業內蘊含大量並購機會。一方面信託公司可考慮與一線開發商、保險公司等合作設立機會性並購基金，在提供標的項目和並購融資方面發揮作用。另外也可與保險公司、國內外領先地產基金等長期資本合作，成立跨周期並購基金。
四、關注一線城市、重點二線城市中心老舊建築改造項目。在成熟市場，通過整體收購、改造升級城市中心老舊建築，並通過租賃、出售或者其他資本化運作方式實現獲利退出是成熟的地產操作模式。目前中國的一二線城市也積存了大量的老舊建築，如何盤活這塊存量，考驗著資產管理機構的專業、整體運營及資本運作能力。目前不少外資基金和一些國內資本已經開始進入該領域。
五、戰略性關注旅遊地產、養老地產等體現消費升級和大健康領域的業務機會。
房地產信託具有非常市場化的定價模式，對於項目風險、市場流動性等諸多因素都能夠反映其中，不過總體看，由於信託承接的房地產項目相對銀行風險稍大，因而整體融資成本比較高，投資者所獲得的收益率也高，信託公司所獲得的報酬在2-3%，以及其他費用，整體融資成本相比於其他類型信託也是要稍微高一些，具體定價根據融資方信用水平而有所不同。
房地產信託運作的幾大模式
1、房地產債權信託
房地產債權信託房地產債權信託主要是指房地產貸款信託，是將信託資金用於向房地產開發企業發放貸款的一類信託業務。
根據監管部門要求，向房企發放貸款信託需要滿足「四、三、二」條件：
四證：
國有土地使用證
建設用地規劃許可證
建設工程規劃許可證
建築工程施工許可證
三成：
自有資本金投資比例達到30%
二級：
具有房地產開發二級資質
房地產債權信託主要關注點是信託到期本息回收問題，因而需要關注融資方償債能力、融資項目可行性、抵質押物價值充足以及變現性等方面，通常設置抵質押、資金賬戶監管、股東或者實際控制人連帶擔保責任、本金分期歸集計劃等風險控制措施。（市面上絕大多數房地產信託屬於此類型，信託公司直接以貸款的形式借給房地產企業）
房地產債權信託具有簡單、易於操作的特點，同時也是與現行法律銜接最好、最常用的信託資金運用方式。不過，房地產債權信託對於放款條件要求較高，部分未達到要求的融資需求，無法滿足，而且該類信託業務模式將提升房企財務杠桿，將壓縮其後續融資空間。
2、房地產股權信託
房地產股權信託房地產股權信託主要是指信託資金用於獲得房地產企業股權從而為其提供開發建設資金的一類信託業務。
股權獲得方式：
受讓原有股東股份
增資
出資新設項目公司
與債權信託相比，房地產股權信託並沒有那麼嚴格的合規要求，因而可以滿足房地產企業拿地、四證不全時期的融資需求，股權融資也有利於美化房企財務報表，部分情況是作為過橋資金，待四證齊全後向銀行申請開發貸，實現信託資金的退出。很多房地產股權信託是附有回購協議的，實際上是假股真債;還存在部分股權投資信託僅以少部分資金獲得房企股權，其餘大部分資金以股東借款名義用於房地產項目開發建設，這實際上既降低了股權投資收益的不確定，也有效繞靠看房地產貸款信託的監管要求。
房地產股權信託重點關注最終能否到期退出，對於負有回購協議的，這就需要關注回購人是否能夠履行回購義務。同時，由於參股房企，信託公司也需要履行股東權利義務，參與重大事項決策，這有利於維護自身利益。從房地產股權信託風險控制手段，第一一般採用採用結構化設計，通過次級受益權部分提升優先順序投資人的投資安全性;除已擁有股份的剩餘股份提供質押，從而全面掌控房企公司運作;全面參與重大事項決策，掌握財務、公章等各類印章和網銀密鑰，部分情況下還將聘請外部公司監督融資項目建設;融資項目抵押等;違約時的資產處置權利等
3、房地產財產權信託
房地產財產權信託是指以房企所有擁有的各類財產權或者以個人擁有的房地產作為信託財產而開展的一類信託業務。
(一)房企作為委託人的財產權信託
以房企所有擁有的各類財產權為財產權而設立的信託本質上仍是滿足房企項目建設的投融資需求，但是此處房企為委託人，財產權小份額切分，轉讓給合格投資者，從而獲得開發資金。不過，目前市場的大部分財產權還是會附有回購協議，從而實現投資者的固定收益，是信託融資的一種交易結構形式變通，或者對現有監管政策的規避。受託信託財產可以是特定資產收益權，諸如土地使用權收益權、在建項目收益權、股權收益權等特定資產收益權以及債權。雖然特定資產收益權信託已開展多年，但是特定資產收益權在我國現行法律制度下還存在一定爭議，該類信託還有待於接受司法審判的檢驗。
目前房地產財產信託本質還是一種融資工具，而不是來自基礎資產的收益，因而其重點還是要看回購義務人的履約能力，主要是償債能力和償債意願，其風險控制措施、交易結構基本與房地產債權信託和房地產股權信託相類似。
(二)個人作為委託人的房地產財產權信託
個人將其所擁有的房產等財產作為信託財產而設立信託，是以財產管理以及財產傳承為主要目的的信託模式。這主要是藉助信託公司的專業性，實現房產的保值增值，以及實現財富的有序傳承。此類房地產信託可以進一步劃分為房地產開發信託、房地產管理信託以及房地產處置信託。
房地產開發信託主要是委託人將所擁有的土地作為信託財產，由信託公司負責聘任建築公司、房地產開發過程中的融資等事項，待房地產建設成功後，或者通過出租實現向受益人分配收益，或者將成品房向受益人分配，不過該類業務還主要適用於土地產權私有的歐美等國家。
房地產管理信託主要是指信託公司按照委託人意願或者受益人利益最大化，通過有效管理以房地產作為信託財產的方式，所進行的一類業務。此類信託在美國、日本、我國台灣都較為普遍，在日本個人可設立不動產信託，由受託人實現信託財產的管理、租賃等，從而實現房產的保值增值。而在歐美，設立基於房產的信託則可以保障其在死後有序傳承給繼承人，同時由避免繼承人直接獲得房產後變賣。
房地產處置信託主要是指委託人將房產受託給信託公司，尤其幫助通過出售等方式，處置房產，最終將獲得現金分配受益人的一類信託業務。
我國尚未開展此類業務，一方面是由於現行信託法律制度不健全，包括信託財產登記、信託稅收等諸多障礙存在，另一方面是信託公司在房地產經營管理方面專業性不高，市場需求不高。但是，從未來發展看，此類業務還是具有一定市場空間的。
4、房地產資產證券化信託
資產證券化既包括各類金融債權，也包括各類不動產，房地產資產證券化也就是通常所說的房地產投資基金信託，就是不動產資產證券化的重要一類，是指投資人將資金以類債券的投資形式，投入在由專業機構管理和全程擔保的不動產里，通過專業機構的管理獲得穩定的高效的回報。REITs主要的目的是通過分紅的形式和投資者分享可預測的、穩定的房地產投資回報。REITs從上世紀六十年代初開始在美國興起，至今歐美及亞洲的較發達國家和地區均設立了REITs。在美國約有300個REITs，其總資產超過3000億美元，近2/3在國家級的股票交易所上市。目前已有近40個國家成功推出了房地產投資信託基金。
不同於一般的信託產品，REITs具有鮮明的特徵。它投資期限長，以成熟的商業物業為主，資金來源多是公募形式，對投資對象(限制開發項目)有限制，甚至地域有限制，屬於一種大眾投資工具，監管嚴格。每份REITs基金單位都代表對某個物業一定比例的所有權，有固定資產作後盾，因而也較容易用於質押或擔保融資，收購物業需要具備獨立法人資格。同時，REITS也受到較為嚴格的監管，根據美國、法國等主要國家的監管要求，REITS發行前需要經過監管審批或者報備，一般採用信託制或者公司制實現破產隔離，大部分無最低注冊資本要求，75%左右的資金要投資於具有穩定收益的房產，每年需要分配大約近90%的收益，一般僅對投資者所獲得的紅利征稅，從而避免雙重征稅。（目前在國內已經重啟，並且試點）
5、基金化房地產信託
基金化房地產信託目前市場上還有採取多種資金運用方式的，即房地產基金信託，從而提升信託資金運用效率。基金化房地產信託主要專注於房地產行業投資，通過運用股權、債權、物業持有、不良房地產項目重組等資金運用形式，同時對多個房地產項目進行組合管理的一種信託運作形式，信託公司可以與專業房地產私募基金機構合作，也可以與大型房地產開發企業合作，從而實現強強聯合，發揮各自優勢，實現全周期下，房地產項目全方位運作。
信託公司接受的委託資金，採用股權、債權、物業持有等多種運作方，投向多個房地產項目。這種模式採用組合投資的方式，有利於分散風險，挑選最為合適的房地產項目，從而實現受益人利益最大化，也有利於提高信託公司報酬水平。當然，此類運作方式對於信託公司專業性和房地產運作能力要求更高，因而信託公司會與其他專業機構合作。
下面金融狗說一下在項目上應該重點關注哪些東西？
判斷房地產信託產品風險的幾大關鍵指標如下：
是否具備足額的抵押物（一般抵押物評估價值為信託融資額度的2倍以上），且抵押物處置時具備較高的流動性（一般剛性需求為主的住宅更加容易處置）；
2.項目的區域位置是否擁有較強的市場需求（目前來看，一二線城市的住宅項目需求仍然較為旺盛（深圳新盤秒殺的情景是很難想像到的），三四線城市的項目最好是位於區域核心地段）；
3.開發商的實力與背景如何（衡量房地產開發商實力的一個重要指標是銷售量排名，去化率，對於其過往業績也可以進行考察做一個縱向對比）；
4.實際控制人的人品如何（投資者可以重點關注實際控制人的發家歷程，以及是否有過不良信用記錄以及負面新聞報道）。
❽ 房地產基金與房地產信託到底有什麼區別
房地產基金是一種主要投資於房地產或房地產抵押有關公司發行的股票的投資基金。房地產信託,就是信託投資公司發揮專業理財優勢,通過實施信託計劃籌集資金。用於房地產開發項目,為委託人獲取一定的收益。
區別在於基金是投資於股票，相當於投資虛擬產業資本，實際是在資本市場上的的投資
而信託所做的是實業方面的開發，資金參與的可能是某個項目，並非是僅僅入股，可能會參與具體的事宜。
房地產信託是信託公司作為金融機構，從合格投資者處募集資金為符合條件的地產商融資，資金一般作為地產商的樓盤項目用資金。門檻一般是100萬人民幣，一般為固定期限12-24個月，合格投資者的收益一般固定設為預期年化7-13%。資金和收益按信託約定兌付。 可理解成信託公司作為融資平台對接資金方和項目融資方，介入的項目一般為前期，4證齊全後，一般只能做同公司同一個項目。一隻盤子較小，通常是6K萬-3億之間。目前國內做很多了。
房地產投資信託基金，又稱REITS，門檻一般是1000萬人民幣以上或者更高，期限比房地產信託長，有3-5年的，盤子一般比較大，幾十個億的都有。一般木有設固定預期收益率，通常設IRR。資金為大的地產投資機構，通過信託公司發行來投資各個地產項目的基金，可以投不同公司的N個項目。目前國內比較少還。
❾ 美國房地產信託投資基金指數知多少
一、什麼是REITS
一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，通過多角化投資，選擇各種不同的房地產證券及不同地區、不同類型的房地產項目和業務進行組合投資，有效地降低風險，取得較高的收益，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。
通俗地說就是投資者把錢集資起來買一些物業，然後把這些物業交給專業的"REITS"公司來管理。物業收的租金和其他收入、包括物業升值的收益，扣掉費用，再回歸給投資者
二、REITS的投資范圍;
市場上最具代表性的美國REITS指數為MSCI開發的美國REITS指數，包含110個成份股，當前總市值約為4661.3億美元（截止*月*日），涵蓋了住宅地產和商業地產等各類REITS，包括寫字樓、工業廠房、購物中心和百貨商場、住宅和酒店式公寓、酒店及度假中心、倉儲、養老院、健康醫療設施等等。
三、跟蹤好指數：
截至2013年4月30日，MSCI美國REITs指數近18年累計收益率達638%，年化收益率為11.74%。
四、指數成分股入選標准：
必須是擁有或者運營房地產的企業、
企業至少75%的收入來源於租金、房貸收入以及房屋銷售；
企業用於每年分紅的比例必須不低於凈利潤的90%。
五、REITS 的收益來源：
收益主要來自租金收入和資本增值收益
六、REITS的風險來源：
主要來自於投資者信心波動以及流動性的變動，當宏觀經濟短時間大幅向下時，比如08年金融危機，reits也會面臨房價下跌的風險。
七、REITS高分紅、低稅收的指數：
高分紅：REIT投資最大的優點有著定期的股息收益。美國法律規定REITs應納稅收入的90%以上必須用於分紅，投資者可以獲得比較穩定的即期收入。
低稅收：同時，REIT投資免雙重征稅，REIT的經營業務通常被限制在房地產的買賣和租賃，在稅收上按轉手證券計算，即絕大部分的利潤直接分配給投資者，公司不被徵收資本利得稅。
八、買房產PK房產信託基金：
房地產作為一項實物資產，具有良好的歷史收益和持續的抗通脹能力。
九、為什麼要投資美國房地產：
美國是全球最大的商業地產市場，證券化程度高、市場容量大、具有良好的投資價值；其投資收益和當前市場上其他權益類產品關聯性也較低，起到了良好的分散風險的作用。目前美國有129支房地產REIT，總市值超過5000億美元。廣發房地產基金跟蹤的MSCI美國REITs覆蓋了美國房地產市場的85%。
十、美國房價當前處於什麼位置：
對過去25年的數據回歸分析發現，經過金融危機的大幅震盪，2001年至2006年產生的房價泡沫基本已經破除，當前的房價指數已再次回到歷史長期增長的通道上。
現在的中值在18萬美元左右，對比2011年、2012年的中值低點16萬美元，現在有一些上漲，但比起06、07年最高的房價中值23萬美元，現在的房價接近03年的水平。什麼是中值？中值18萬美元，也就是說美國一個月賣掉的大部分房子價格是18萬美元。
十一、REITS在美國
在美國，投資房地產市場規模最大的基金是REITs指數基金，而目前美國最大的REITs指數基金（也是跟蹤MSCI美國REIT指數）規模達387億美元，從不到50億份到現在的近270億份，從08年至今它的份額一直在增長。因此，盡管市場波動，美國投資者是看好這個房地產市場的。
❿ 沖基金是什麼房地產投資信託基金是什麼
對沖基金的英文名稱為Hedge Fund，意為「風險對沖過的基金」，起源於50年代初的美國。當時的操作宗旨在於利用期貨、期權等金融衍生產品以及對相關聯的不同股票進行實買空賣、風險對沖的操作技巧，在一定程度上可規避和化解投資風險。1949年世界上誕生了第一個有限合作制的瓊斯對沖基金。雖然對沖基金在20世紀50年代已經出現，但是，它在接下來的三十年間並未引起人們的太多關注，直到上世紀80年代，隨著金融自由化的發展，對沖基金才有了更廣闊的投資機會，從此進入了快速發展的階段。20世紀90年代，世界通貨膨脹的威脅逐漸減少，同時金融工具日趨成熟和多樣化，對沖基金進入了蓬勃發展的階段。據英國《經濟學人》的統計，從1990年到2000年，3000多個新的對沖基金在美國和英國出現。2002年後，對沖基金的收益率有所下降，但對沖基金的規模依然不小，據英國《金融時報》2005年10月22日報道，截至目前為止，全球對沖基金總資產額已經達到1.1萬億美元。
對沖基金的運作
最初的對沖操作中，基金管理者在購入一種股票後，同時購入這種股票的一定價位和時效的看跌期權(Put Option)。看跌期權的效用在於當股票價位跌破期許可權定的價格時，賣方期權的持有者可將手中持有的股票以期許可權定的價格賣出，從而使股票跌價的風險得到對沖。在另一類對沖操作中，基金管理人首先選定某類行情看漲的行業，買進該行業幾只優質股，同時以一定比率賣出該行業中幾只劣質股。如此組合的結果是，如該行業預期表現良好，優質股漲幅必超過其他同行業的股票，買入優質股的收益將大於賣空劣質股的損失；如果預期錯誤，此行業股票不漲反跌，那麼較差公司的股票跌幅必大於優質股，則賣空盤口所獲利潤必高於買入優質股下跌造成的損失。正因為如此的操作手段，早期的對沖基金才被用於避險保值的保守投資策略的基金管理形式。可是，隨著時間的推移，人們對金融衍生工具的作用的理解逐漸深入，近年來對沖基金倍受青睞是由於對沖基金有能力在熊市賺錢。從1999年到 2002年，普通公共基金平均每年損失11.7%，而對沖基金在同一期間每年贏利11.2%。對沖基金實現如此驕人的成績是有原因的，而且它們所獲得的收益並不像外界所理解的那麼容易，幾乎所有對沖基金的管理者都是出色的金融經紀。
被對沖基金所利用的金融衍生工具(以期權為例)有三大特點：第一，它可以以較少的資金撬動一筆較大的交易，人們把其稱為對沖基金的放大作用，一般為20至100倍；當這筆交易足夠大時，就可以影響價格(見圖1)；第二，根據洛倫茲·格利茨的觀點，由於期權合約的買者只有權利而沒有義務，即在交割日時，如果該期權的執行價格(strike price)不利於期權持有者，該持有者可以不履行它。這種安排降低了期權購買者的風險，同時又誘使人們進行更為冒險的投資(即投機)；第三，根據約翰·赫爾的觀點，期權的執行價格越是偏離期權的標的資產(特定標的物)的現貨價格，其本身的價格越低，這給對沖基金後來的投機活動帶來便利。
對沖基金管理者發現金融衍生工具的上述特點後，他們所掌握的對沖基金便開始改變了投資策略，他們把套期交易的投資策略變為通過大量交易操縱相關的幾個金融市場，從它們的價格變動中獲利。
現時，對沖基金常用的投資策略多達20多種，其手法可以分為以下五種：
* (一)長短倉，即同時買入及沽空股票，可以是凈長倉或凈短倉；
* (二)市場中性，即同時買入股價偏低及沽出股價偏高的股票；
* (三)可換股套戥，即買入價格偏低的可換股債券，同時沽空正股，反之亦然；
* (四)環球宏觀，即由上至下分析各地經濟金融體系，按政經事件及主要趨勢買賣；
* (五)管理期貨，即持有各種衍生工具長短倉。
對沖基金的最經典的兩種投資策略是「短置」(shortselling)和「貸杠」(leverage)。
短置，即買進股票作為短期投資，就是把短期內購進的股票先拋售，然後在其股價下跌的時候再將其買回來賺取差價(arbitrage)。短置者幾乎總是借別人的股票來短置(「長置」，long position，指的是自己買進股票作為長期投資)。在熊市中採取短置策略最為有效。假如股市不跌反升，短置者賭錯了股市方向，則必須花大錢將升值的股票買回，吃進損失。短置此投資策略由於風險高企，一般的投資者都不採用。
「貸杠」(leverage)在金融界有多重含義，其英文單詞的最基本意思是「杠桿作用」，通常情況下它指的是利用信貸手段使自己的資本基礎擴大。信貸是金融的命脈和燃料，通過「貸杠」這種方式進入華爾街(融資市場)和對沖基金產生「共生」(symbiosis)的關系。在高賭注的金融活動中，「貸杠」成了華爾街給大玩家提供籌碼的機會。對沖基金從大銀行那裡借來資本，華爾街則提供買賣債券和後勤辦公室等服務。換言之，武裝了銀行貸款的對沖基金反過來把大量的金錢用傭金的形式扔回給華爾街。
著名的對沖基金
對沖基金中最著名的莫過於喬治·索羅斯的量子基金及朱里安·羅伯遜的老虎基金，它們都曾創造過高達40%至50%的復合年度收益率。採取高風險的投資，為對沖基金可能帶來高收益的同時也為對沖基金帶來不可預估的損失。最大規模的對沖基金都不可能在變幻莫測的金融市場中永遠處於不敗之地。
量子基金
喬治·索羅斯
1969年量子基金的前身雙鷹基金由喬治·索羅斯創立，注冊資本為400萬美元。1973年該基金改名為索羅斯基金，資本額躍升到1200萬美元。索羅斯基金旗下有五個風格各異的對沖基金，而量子基金是最大的一個，也是全球最大的規模對沖基金之一。1979年 索羅斯再次把旗下的公司改名，正式命名為量子公司。之所謂取量子這個詞語是源於海森堡的量子力學測不準原理，此定律與索羅斯的金融市場觀相吻合。測不準定律認為：在量子力學中，要准確描述原子粒子的運動是不可能的。而索羅斯認為：市場總是處在不確定和不停的波動狀態，但通過明顯的貼現，與不可預料因素下賭，賺錢是可能的。公司順利的運轉，得到超票面價格，是以股票的供給和要求為基礎的。
量子基金的總部設立在紐約，但其出資人皆為非美國國籍的境外投資者，其目的是為了避開美國證券交易委員會的監管。量子基金投資於商品、外匯、股票和債券，並大量運用金融衍生產品和杠桿融資，從事全方位的國際性金融操作。憑借索羅斯出色的分析能力和膽識，量子基金在世界金融市場中逐漸成長壯大。由於索羅斯多次准確地預見到某個行業和公司的非同尋常的成長潛力，從而在這些股票的上升過程中獲得超額收益。即使是在市場下滑的熊市中，索羅斯也以其精湛的賣空技巧而大賺其錢。至1997年末，量子基金已增值為資產總值近60億美元。在1969年注入量子基金的1美元在1996年底已增值至3萬美元，即增長了3萬倍。
老虎基金
1980年著名經紀人朱利安·羅伯遜集資800萬美元創立了自己的公司——老虎基金管理公司。1993年，老虎基金管理公司旗下的對沖基金——老虎基金攻擊英鎊、里拉成功，並在此次行動中獲得巨大的收益，老虎基金從此名聲鶴起，被眾多投資者所追捧，老虎基金的資本此後迅速膨脹，最終成為美國最為顯赫的對沖基金。
20世紀90年代中期後，老虎基金管理公司的業績節節攀升，在股、匯市投資中同時取得不菲的業績，公司的最高贏利(扣除管理費)達到32%，在1998年的夏天，其總資產達到230億美元的高峰，一度成為美國最大的對沖基金。
1998年的下半年，老虎基金在一系列的投資中失誤，從此走下坡路。1998年期間，俄羅斯金融危機後，日元對美元的匯價一度跌至147：1，出於預期該比價將跌至150日元以下，朱利安•羅伯遜命令旗下的老虎基金、美洲豹基金大量賣空日元，但日元卻在日本經濟沒有任何好轉的情況下，在兩個月內急升到115日元，羅伯遜損失慘重。在有統計的單日(1998年10月7日)最大損失中，老虎基金便虧損了20億美元，1998年的9月份及10月份，老虎基金在日元的投機上累計虧損近50億美元。
1999年，羅伯遜重倉美國航空集團和廢料管理公司的股票，可是兩個商業巨頭的股價卻持續下跌，因此老虎基金再次被重創。
從1998年12月開始，近20億美元的短期資金從美洲豹基金撤出，到1999年10月，總共有50億美元的資金從老虎基金管理公司撤走，投資者的撤資使基金經理無法專注於長期投資，從而影響長期投資者的信心。因此，1999年10月6日，羅伯遜要求從2000年3月31日開始，旗下的"老虎"、"美洲獅"、"美洲豹"三隻基金的贖回期改為半年一次，但到2000年3月31 日，羅伯遜在老虎基金從230億美元的巔峰跌落到65億美元的不得已的情況宣布將結束旗下六隻對沖基金的全部業務。老虎基金倒閉後對65億美元的資產進行清盤，其中80%歸還投資者，朱利安•羅伯遜個人留下15億美元繼續投資。
對沖基金投資案例
已經被人們了解的眾多對沖基金投資案例中，對沖基金對金融市場價格的擾動引起對實質經濟和貨幣體系的破壞時，這些價格才會向對沖基金期望的方向持續地跌落。同時，被攻擊的國家被破壞得越嚴重，對實施攻擊的對沖基金越有利。其結果，是對沖基金與民族國家之間的一次財富再分配。從分配的公正性角度看，對沖基金的這種行為被認為接近於壟斷，那麼它所獲得的收入則近乎壟斷利潤。經濟學界所公認，市場作為一個配置資源的機制是有效的，但是，一旦有對沖基金操縱價格，不僅輸贏的機會不均等，而且會導致對包括貨幣體系在內的市場本身的破壞，更談不上提高市場的效率了。從經濟學的價值觀來看，既然沒有效率，也就缺乏道德基礎。因為這種行為導致的財富再分配，贏者的收入不僅以輸者同等的損失，而且以輸者更大的損失，以至其貨幣體系及經濟機制的崩潰和失效為代價；從全球角度看，都是一種凈的福利損失。
1992年狙擊英鎊
1979年始，還沒有統一貨幣的歐洲經濟共同體統一了各國的貨幣兌換率，組成歐洲貨幣匯率連保體系。該體系規定各國貨幣在不偏離歐共體「中央匯率」的25％范圍內允許上下浮動，如果某一成員國貨幣匯率超出此范圍，其他各國中央銀行將採取行動出面干預。然而，歐共體成員國的經濟發展不平衡，財政政策根本無法統一，各國貨幣受到本國利率和通貨膨脹率的影響各不相同，因此某些時候，連保體系強迫各國中央銀行做出違背他們意願的行動，如在外匯交易強烈波動時，那些中央銀行不得不買進疲軟的貨幣，賣出堅挺的貨幣，以保持外匯市場穩定。
1989年，東西德統一後，德國經濟強勁增長，德國馬克堅挺，而1992年的英國處於經濟不景氣時期，英鎊相對疲軟。為了支持英鎊，英國銀行利率持續高企，但這樣必然傷害了英國的利益，於是英國希望德國降低馬克的利率以緩解英鎊的壓力，可是由於德國經濟過熱，德國希望以高利率政策來為經濟降溫。由於德國拒絕配合，英國在貨幣市場中持續下挫，盡管英、德兩車聯手拋售馬克購進英鎊，但仍無濟於事。1992年9月，德國中央銀行行長在《華爾街日報》上發表了一篇文章，文章中提到，歐洲貨幣體制的不穩定只有通過貨幣貶值才能解決。索羅斯預感到，德國人准備撤退了，馬克不再支持英鎊，於是他旗下的量子基金以5％的保證金方式大筆借貸英鎊，購買馬克。他的策略是：當英鎊匯率未跌之前用英鎊買馬克，當英鎊匯率暴跌後賣出一部分馬克即可還掉當初借貸的英鎊，剩下的就是凈賺。在此次行動中，索羅斯的量子基金賣空了相當於70億美元的英鎊，買進了相當於60億美元的馬克，在一個多月時間內凈賺 15億美元，而歐洲各國中央銀行共計損傷了60億美元，事件以英鎊在1個月內匯率下挫20％而告