『壹』 求一篇關於中國股市行情分析的論文，要有論文的標准格式
論文：論資本市場開放對中國股市的影響論文寫作
[摘要]伴隨著中國經濟市場不斷的對外開放，中國經濟的不斷發展，股票市場也從無到有，不斷壯大的發展起來。股市的發展與資本市場的開放程度密切相關，隨著我國資本市場開放程度的不斷放大，外資對中國經濟的影響也越大，對中國的股票市場形成壓力。中國證券如何面對世界的挑戰，在這種情況下，作為一個國家經濟晴雨表的股票市場發展就顯得特別的重要起來。本文討論了資本市場開放對中國股市的影響，對歷史資料文獻加以分析並提出建議。
[關鍵詞]市場經濟資本市場股票市場
一、目前我國股票市場的現狀
截至2007年8月9日收盤，滬深股市總市值首度突破21萬億大關，總市值合計為211491億元，而2006年GDP總量為210871億元人民幣，我國股票市場的總市值首次超越GDP，2007年上半年我國GDP總量為106768億元。
根據滬深兩個證券交易所的最新統計數據顯示：截至8月9日收盤,上海證券交易所總市值為163648億元，流通市值46843億元；深圳證券交易所總市值為47817.48億元，流通市值為23989.06億元。到目前為止，瀘深股票賬戶總數已經超過14000萬，占人總總數的10%以上，這在以前是不可想像的。我國股票市場發展雖然很快,但股市對民生問題的影響也是顯然的。股票市場有一億四千萬賬戶,也就是說它的漲跌將關繫到一億多個家庭的生活了。
二、資本市場開放度的演變過程
根據我國政府對WTO承諾，我國證券對外開放的內容主要包括：
1.外國證券機構可以(不通過中方中介)直接從事B股交易。
2.外國證券機構駐華代表處可以成為所有中國證券交易所的特別會員。
3.允許外國機構設立合營公司,從事我國國內證券投資基金管理業務,外資比例不超過33%；加入三年內,外資比例不超過49%。
4.加入後三年內，允許外國證券公司設立合營公司，外資比例不超過三分之一。合營公司可以(不通過中方中介)從事A股的承銷，從事B股和H股、政府和公司債券的承銷和交易，以及發起設立基金。
5.允許合資券商開展咨詢服務及其它輔助性金融服務，包括信用查詢與分析，投資於有價證券研究、咨詢，公開收購及公司重組等；對所有新批準的證券業務給予國民待遇，允許在中國設立分支機構。
入世以來，隨著證券市場開放承諾的一步步兌現，資本市場改革逐步推進，2002年底，中國證監會頒布並實施《合格境外機構投資者境內證券投資管理暫行辦法》，經過有關方面近半年的周密准備，QFII制度於2003年年中正式啟動。截至2006年12月底，共批准成立7家外資參股證券公司；共成立24家中外合資基金公司，占成立基金公司數量的42.86%。截至2007年1月31日，68家境外證券經營機構取得外資股業務資格。
至此，我國資本市場的開放領域形成了從加入世貿組織協議框架下的證券業和基金業的開放，到外資直接參與國有產權和非流通股權的並購轉讓市場，再到允許合格的境外機構投資者直接投資A股市場等漸次展開的全方位開放局面，中國資本市場的每一個環節和組成部本基本上都為外資進入建立了政策和制度的通道。資本市場的開放包括兩個方面,一方面是允許外國資本進入國內的難易程度,另一方面是允許進入國內的外國資本的大小.經濟全球化是一種浪潮也是一種趨勢,中國作為一個經濟實體也將高度納入到其中,資本市場也將高度開放.隨著資本市場開放程度的提高,國外資本對我國的經濟實體也產生越來越重要的影響,在股票市場上優為明顯。
三、改革開放程度對股票市場的影響
改革開發以來，我國國民經濟的對外依存度大大提高，國際金融市場動盪會導致出口增幅下降、外商直接投資下降，從而影響經濟增長率，失業率隨之上升，宏觀經濟環境的惡化導致上市公司業績下降和投資者信心下降，最終使證券市場行情下跌。其中，國際金融市場的動盪對外向型上市公司和外貿行業上市公司的業績影響較大，對其股價的沖擊也最大。
1.金融安全方面的影響。在金融安全方面，股票市場並沒有像外匯市場那麼惹眼。但我們並不應該忽視它在金融安全方面的影響。中國股票市場現在雖然足夠大，國家行政干預強，但明顯存在很多的漏洞，以前，國際資本流動受到不同程度的限制，國際金融市場結構比較簡單，國際性的金融投機的形式較為單一。但是，80年代特別是90年代以來，隨著國際資本流動的自由化和國際金融市場結構的復雜化，機構投機者不但可以同時在多個金融市場上進行投機，而且在每個金融市場上還可以同時進行多個金融品種的投機，從而使投機帶有立體的性質，從而使投機手段更加隱蔽和復雜。加入WTO後，國際投機者同樣可以對我國的金融領域進行沖擊，我國在經濟方面的開放越大，沖擊也就可能越大。
但由於最富有投機性的商品是股票和房地產，現代泡沫經濟最典型的表現是因投機而造成的股票價格和房地產價格的急劇上升。由於機構投機者一般不介入實物資產的投機，股票市場的泡沫便成為機構投機者掀起投機風潮的理想時機。機構投機者對泰國和東南亞國家發起金融攻擊，與這些國家和地區存在泡沫經濟有著密切的關系。2.直接影響了股票市場的發展進度。中國股市將迎來與國際慣例全面接軌的時代。股票市場是一種具有共同規律、通行共同語言的投資場所，其優點和缺點、長處和短處，都在相當大的程度上來源於其內在的本性和特有的規律。由於上市公司的股份被人為地分割為國有股、法人股和個人股，各類股的價格和流通方式又都完全不同，這使得上市公司轉軌不轉制問題日益突出。伴隨中國股票市場的逐步對外開放，股市將迎來與國際慣例全面接軌的時代；封閉式的股市發展格局即將被打破，中國股市將隨我國加入世界貿易組織而迎來逐步開放的時代。十多年來，中國股市(特別是A股市場)是在一種封閉的狀態下運行的，隨著經濟全球化的發展和中國加入世界貿易組織以及QFII制度的啟動，這種封閉的股市發展格局將會被逐步打破，伴隨著人民幣資本項目下可自由兌換的實現，股票市場的對外開放的領域和步伐將逐步加寬、加快。
3.外資進入方面的影響。2006年，QFII走完了在中國證券市場上三年的試點歷程，迎來了轉折之年。截至2006年12月末，QFII中國A股基金的最新資產規模達到37.72億美元，直逼300億元人民幣。QFII在中國的市場影響力正與它的規模一起與日俱增。
但是，郎咸平指出，中國股市引進QFII的原因是認為他們是做長期投資和基礎研究的，想藉此引進先進的投資理念，可是，其實QFII是比國內莊家還要厲害的莊家，是互相勾結的莊家。
四、結論與建議
2006年以來，中國證券市場規模擴大、交易活躍，其總市值已經位列世界第四。研究表明，至2020年，中國證券市場的總市值會達到650萬億元，屆時將成為全球最大資本市場。雖然發展迅猛，但中國證券市場仍存在結構失衡、證券產品供應不足等問題，具體如下：
1.我國證券市場目前是股本結構畸形的市場。上市公司一股獨大，公司治理結構急需改善。流通股與非流通股並存，使占
總股本三分之一的流通股面對巨大壓力，股價畸高。如果一旦證券市場全面開放，不僅因國內股票缺乏投資價值難以吸引國際證券資本，而且中外市場在股價上的巨大落差，必然導致國內股價大跌。同時，由於我國市場上沒有做空機制，投資者難以避險。
2.我國證券市場尚處於國際化的起步階段。商品、貨幣、資本是資源配置的三個層面。一個國家的開放順序是從貿易開放到
貨幣市場開放，再到資本市場開放。也就是說，在經歷貿易自由化、匯率和利率自由化之後，證券市場才可能實現自由化。如果將開放的時序錯亂，將會潛伏爆發金融危機的巨大風險。目前我國經濟的開放程度尚處於商品市場國際化接近結束並向貨幣市場國際化轉化階段。短時間內不可能指望利率、匯率、資本項目的自由化來支持證券市場的全面開放。
3.我國證券市場規模還不能有效抵禦市場開放風險。相應的金融資產規模支持相應規模的證券市場開放。面對強大的國際資本，特別是國際資本快速的進出，以我國證券市場現有規模尚不具備抵禦巨大沖擊的能力。
4.人民幣尚未在資本項目下自由兌換制約證券市場開放進程。人民幣實現在資本項目下自由兌換的進程事關中國證券市場開放進程。在人民幣尚未自由兌換的情況下證券市場不可能實現全方位開放。
5.我國證券監管體系有待完善。證券市場開放需要更高的監管水平，尤其是監管者對跨國界的交易行為的本質和特徵有很強的評價能力，而且還需要有效、務實的國際合作。
我國作為一個發展中國家，應當根據國際國內形勢和條件的變化自主地調整證券市場對外開放的具體措施，有步驟、分階段地推進開放進程，最大限度地避免證券市場開放對我國產生的負面影響，也就是說應當選擇一種漸進式的開放策略。面對中國證券市場目前出現的與國際聯系增強、受外部環境影響加大的情況，我國應盡快建立風險監管和協調機制。
參考文獻：
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[2]曹鳳歧劉力姚長輝：證券投資學.北京大學出版社,2007年6月
[3]中國證券業機構：證券市場基礎知識.中國財政經濟出版社,2007
『貳』 房地產項目的投資分析
下面我給大家介紹一下房地產投資項目分析方法。我是建設部標準定額研究所李明哲，我們單位是負責國家工程標准整個的制定編制單位，房地產投資項目分析方法是建設部和我們單位編了一本房地產投資項目分析方法，還編了一本房地產開發項目經濟評價方法與案例，針對房地產開發項目在經濟層面怎麼做，下面我就簡單介紹一下。
一、 房地產投資項目或者是開發項目可行性研究適用的領域
1、房地產開發項目可以用於房地產政策的應用。
比如說我們是搞房地產拆遷是按人口補償還是面積補償，這是一個房地產的政策，可以進行可行性研究；比如說我們發展住宅性產業是按實物分房還是貨幣分房也是我們需要研究的政策問題。商品房房屋建設到底是發展商品房還是經濟適用房還是最近提出的年租房，這都是我們要研究的政策。當然去年出台的物業管理也是這方面的問題。
2、可行性研究還可以用於房地產的規劃。
大家都已經知道我們國家現在有一個環境影響評價法，是去年提出的，同樣在我們房地產開發項目裡面，我們參看其他國家一些比較好的案例，我給大家簡單介紹一下。
這是法國Ladefense，這個地方在法國西部，位於凱旋門西延長線，這個門是大拱門，是1989年建成的，為紀念法國埃菲爾鐵塔100周年而建的，這個建築是非常宏偉的，這是他那個台階下面很大的步行街，這是89年施工的圖片，這樣一個大的房地產是從50年代就開始規劃，當時成立了管理委員會，管理委員會的目的就是對這個開發區進行規劃，規劃以後怎麼利用土地開發，利用房地產開發或者是整個商業區的開發，來使得這個地區整體上可持續發展。為此，1958年成立的一個委員會。這是58年當時投入規劃的一個模型。這是六十年代的。這是七十年代。這是八十年代，一直到89年這個大拱門建成整個的情況。
現在我們再來看這個現狀，等於說是40年來它的規劃基本上是保持一致的，大家從圖形上都能夠看到基本上沒有什麼太大的變化，最大的變化就是在把頭地方標志性的建築物建成什麼樣，這個一直沒有落定塵埃，直到1989年建成了建築風格是非常獨特的這個造型。這個規劃還有一個非常的地方，大家看這個圖比較清楚一點，就是他利用這個空間，整個這條線是一個步行街，所有的交通全在地下，大家看我游標這個地方，游標這個地方實際上是地鐵，從凱旋門那邊開過來的地鐵，一直到這個布局。這裡面有地鐵、公共汽車和鐵路，全部都在這，地面上看不見任何的汽車和其他的交通工具。地面上看到的只是行人，
給大家舉這個例子的意思就是我們進行房地產規劃的時候，是完全可以做這么好的，這是西方國家法國人做的，我們現在的金融街將來能不能做到這種情況也不大清楚。這都是非常宏偉的一面，大家看一下這個建築物，它好象一個發布的東西，這是法國建的工業博覽館，這是有三個支點，現在還是全世界獨一無二的，可見法國人在規劃思想是比較好的，規劃也是我們可行性評估一部分。
3、還可以進行房地產投資活動，這是我們現在主要的研究內容。
項目定義投資活動就是搞項目活動，指在具體的地點和確定的時間內進行的一系列有目的、有計劃、有始有終、有資金投入、有產出的活動，是一個持續的經營。在項目評價的領域裡面，我們用到三個詞彙，一個是Appraisal，事前的評估，第二是Evaluation，事後評估；第三是Assessment，就是第三方我作為中介機構對你進行評估，可能大家今後在接觸有關的文獻或者是報告裡面，大家應該注意這個詞，但是美國人不是很嚴格區分Evaluation和Appraisal，對Assessment沒有爭議。
對於一般的項目分類從管理的角度有新建、改擴建和合資，這裡面都是把項目分為新建、改擴建和合資。但是這些年隨著經濟的發展，從利用資源的角度可以把項目分成新建與合資以及改擴建，因為改擴建利用原有的一些資產，新建和合資都是完全是平地起價。從經營的角度來看我們有一些項目是經營性，有一些項目是非經營性，比如說城市道路，如果不收過路費的話，那就是非經營性項目，但是如果說收錢了，過路費像原來北京五環就是經營項目，現在又變成非經營性項目。還有從產品性質的角度，我們有競爭性項目、公共項目和准公共項目，這就是從產品的性質來看。
公共項目比如說北京市政府搞的環境污染治理的一些項目，大家都受益，誰也不花錢；准公共項目就像污水處理；電視機、冰箱或者是等等都是競爭項目，按照產品性質來定的。從融資主體的角度有項目融資與企業融資；從權益資金的角度有私人投資、政府投資、混合投資；現在有PDP模式，所謂PDP就是公共與私人投資合夥制；評估方式是統一的，就是利用增量的方式來評估的。
下面切入正題，我們投資任何一個項目都有投資的目的，公共建築比如說國家奧體中心，公共投資為主，同時吸納私人投資，還有國家大劇院都是國家公共建築，這些項目並不是真正為了盈利，當然也不希望靠國家養著，但是主要目的就是國威，這是一個方面。
住宅來說，經濟適用房這裡面就是私人投資加上政策優惠，對於這樣一些項目，它的目的是獲取利潤，對於政府來說它是政府政績的體現；商品房這是私人投資，這樣的項目肯定是盈利性的項目；涉外商品房肯定是以盈利為目標，絕對不是為了公益性搞涉外商品房；寫字樓私人投資，以盈利為目的；商廈也是私人投資，以盈利為目的，像現在搞的家樂福，那麼大的廣場，據說這個項目是國內開發商沒有資格或者是沒有得到這樣的實惠，但是這給了國外一些商業企業，它純粹是以盈利為目的。
二、 投資項目可行性研究的內容
首先研究市場，這個市場有兩個市場，一個是宏觀市場，一個是微觀市場。
宏觀市場指什麼？就是整個國家宏觀經濟，還有房地產整個宏觀的情況，像去年房地產爭論比較多，大家都是業內的人，我就不再介紹了。到我們具體的項目，那就要評估土地供給的市場，要評估一下材料的市場，要評估一下商品房銷售市場，要評估一下資本的市場。
我覺得這四個市場，就具體項目來說這四個市場恐怕都要考慮，因為你有錢買不到便宜的材料，你的利潤也實現不了，這是利潤的問題。當然還要注意投資時機的參與，大家在座都很清楚。
還有技術評價，技術評價可能一般就是通過設計院來做，或者是一些評估公司他們再聘請專業人士對我房地產項目進行評估，主要是技術方面。
環境影響評價是非常重要的東西，我們房地產項目也存在這樣的東西，時間關系不能展開。如果大家注意到我們的天安門，你們訪問天安門的網站，可以在網站上可以看到天安門的圖片，比如天安門晚霞，天安門晚霞非常漂亮，但是四十年前還有另外一張圖片，這張圖片是朝霞的天安門，現在朝霞的天安門永遠看不到了，就是因為新北京飯店超高，使得它再照這張相沒有意義了。所以我們也要注意環境影響的意義。
經濟評價這是我們主要要講的內容。還有社會評價，房地產項目社會評價，應該說現在已經提到議事日程上來，以前我們沒有很重視。最近從去年開始，建設部注意到這個問題，世界銀行也在注意到這個問題，就是說在搞房地產項目的時候，應該積極搞社會評價，為什麼？因為社會評價涉及一個非常重要的問題，就是非自願的移民，我們的房地產開發項目或者是市政項目往往要進行大面積的拆遷，使得這方面的居民非自願移民搬到其他的地方去，所以社會評價也列入到議事日程上。
風險分析大家都很重視，但是風險分析不是很容易做得很好。再就是組織機構評價，對小的一般項目沒有什麼組織機構評價，但是對於超大的項目就有組織機構評價的問題，比如說國家大劇院項目的業主，就需要組織機構評價；還有現在的奧體，2008年奧運會奧運場館的工程，這就必須對誰管理奧運會場館的工程對機構進行評價。還有就是法律框架適應性，就是你這個項目適不適合在我們國家法律允許的范圍內，有一些工業項目就存在這個問題，如果你生產的產品污染比較嚴重，那麼可能法律不允許，這就是說你要進行這些方面的評估。最後一個就是監督的指標體系，就是你這個項目從開始上的時候，就應該搞一套可以監督的指標體系，將來你的項目完了以後，你可以用你的這套監督指標體系來檢驗你的項目是否成功，所以這是非常重要的事情。
一般的投資項目都要有這些評價的內容，對於我們房地產項目來說，有一些是比較重要的，但是有一些也是可以考慮簡化，像一般的房地產商組織機構評價不一定做，環境影響評價也不一定要做。但是監督的指標體系希望每一個單位都這么做。
那麼我們可行性研究的階段是這個樣子，這張圖是從聯合國公華組織工業組織可行性研究摘錄下來，原版書有這個圖片，翻譯書沒有這個圖片。紅的是表示我們在項目推動階段所做的工作，這裡面大家可以看到高的這個地方是可行性研究和項目評估報告，這部分花的內容時間和精力是最多的，綠色是花錢花得比較多的地方，但是這個階段花錢也不少，項目識別，可行性研究，評估報告，談判和簽約，工程設計，後面就是建築、施工等等，就是整個項目周期都看到了。我們再看看國外對項目周期一般是給一個輪回的東西，從Programming開始，從機會到項目的識別，再到項目的評估，還有融資，實施以及項目評估等等方面，大家可以看到評價和評估就不是一回事了，評價就是事後評估總結經驗，為下一次項目提供經驗和教訓。
在項目周期內我們有哪些活動，首先要定可行性研究；第二就是要做項目評價；第三就是進行項目管理，可能項目管理在座都非常熟悉，也是現在非常熱門的一個學科；第四就是項目運營。這是我們在項目周期內四個最主要的工作，也是我們在座的可能比較關心的。
這是一個非常重要的觀點，希望大家在今後工作中實踐中注意到，就是不同的利益群體，它和項目是什麼關系？比如說中間是一個建築物，某一個項目，和項目有關系的都是什麼人？有政府、投資人，房地產項目肯定有政府參加，給你批地、規劃等等，開工許可證，投資人是拿錢的；還有施工企業，還有一些咨詢機構，銀行，可能現在往往大家沒有注意到的就是受影響的群體。這受影響的群體現在是不可忽視，特別是我們最近黨中央提出了以人為本這么一個指導思想，就是說你搞任何一個項目，可能有一些是受益的人，包括政府、投資人、咨詢機構、施工企業、銀行，但是對於有一些人就是受到比較大的傷害，比如說我剛才說的非自願的移民，當然我們現在政府已經考慮很多，給了很多的補償，但是很多人沒有了房子就沒有了生活來源，這些受影響的群體應該特別引起大家注意。
三、 對經濟評價怎麼進行分析
首先就是要把這個項目的目標和目的弄清楚，目標和目的放在一起好象有一點沒有什麼區別，實際上是有比較大的區別，目標是比較宏觀一點，高層次一點的東西，因為在其他的場合，因為時間比較長我會講一個邏輯框架的問題，但是現在比如說我們搞房子是為了提高人均住房平均水平，這就是從政府的角度想的，但是具體的目的可能是使某些人從原來7平方米的人均用地搬到比較遠的地方，能夠有15至20平方米的用地，這是不一樣的。這裡面有一個很嚴重的問題，就是目標市場的有效需求，什麼叫做有效需求？就是要解決誰投資的問題，誰使用的問題，誰經營的問題和誰買單的問題，關鍵是誰買單的問題，誰經營也是很關鍵的問題，這些都是我們進行可行性研究要充分注意的一些事情。還有誰受益、誰受損，廣泛來講房地產開發項目受益者是絕大部分，政府是受益人、投資人也是受益人，銀行貸款也拿利潤，施工企業也拿利潤，但是也可能銀行是受損，貸款回不來錢，還有拆遷對群眾也是受損的。
另外要分析需要什麼形式與規模的房地產，由於你們細分市場，房地產市場行話叫做細分市場。什麼樣的產出結果，就是說什麼樣的建築是高層樓房，是低層樓房，多少面積等等這些都要有；還有需要什麼樣的投入和活動，就是你需要多少資金，多少施工隊伍等等方方面面的東西都要有。
同樣你還要有一些假設的條件，就是說我想搞這個房地產項目，我必須具備哪些？哪些不是我能力所控制的事情，但是我控制的事情必須有一個假設，假設我們房地產市場是健康、平穩發展的，這是一個假設。但是也可能中央在通貨膨脹非常緊的時候，緊縮銀根，剛才我所說的假設就不成立了，所以你任何一個項目，在搞你的可行性研究的時候，對你周圍的環境要做一個基本的假設，你是在這些假設條件進行分析，如果這些假設條件不行，那麼怎麼辦？還有一些什麼補救辦法。
房地產產品的特點大家都比較熟悉。首先是不動性；單件性，一件一件生產；保值性，總是價值越來越高，除非人工拆掉；還有高價值性；產品生產的長期性；房地產開發項目它本身是開發過程的生產與投資雙重，就是開發的時候和投資兩個同時在進行。
還有一條就是投入和產出是同步，就是說我在投入的時候，就可以有產出，什麼叫做有產出？就是我們可以賣，這是任何一種產品沒有的優惠政策，你不管是彩電也好，冰箱也好，汽車也好，你在製造的過程中就可以把它賣出去，這沒有，只有房地產有這個特點，這是我們非常重要的特點。
還有第三個特點就是開發企業資產的流動性，這是一個非常重要的一點，大家知道我們房地產開發企業可能自己搞一些東西有自用的，這叫做固定資產，但是你這個東西拿出去出租和出售，它就是屬於流動資產，它不是固定資產的范圍。當然它還有一些無形的資產這都是有可能的。
所以我們開發產品的投資有三個方面組成，一個是開發產品的成本，這是出租出售的資產；第二部分就是固定資產投資，就是開發企業自己用的這一部分資產；還有無形資產和其他資產。
這是我要非常強調的一個概念，就是說我們擴大企業的東西資產是流動性，因為有一些大學寫的房地產的教科書裡面還在不停地申述房地產產業的折舊概念，希望大家注意這個問題，折舊只有固定資產才有，開發產品沒有，這是分界線評價的方法裡面規定的，這也是房地產會計制度規定的。
我們房地產開發產品另外一些特點就是投資和生產，這同時又形成了固定資產和開發成本。在開發成本中有關的稅費也是我們開發成本之一，大家要注意這個問題，這是我們方法裡面都說清楚的。房地產裡面有一個開發產品的經營成本，這個經營成本和開發成本是有區別的，開發成本是實際花的錢，每年花多少錢，但是開發的經營成本不一樣，它是房地產產品銷售出租的時候，將開發的成本按照國家和有關會計制度要求結轉的成本。
開發成本就是花多少錢就是多少，但是經營成本不是這樣，經營成本就是你收多少錢才能算多少成本，這是有比較大的區別。具體的做法是按照當期銷售收入和租金收入佔全部銷售收入和租金收入的比例，計算本期應結轉的開發產品。
我們房地產開發項目評價的類型現在基本上按經營型類型區分，有出售、出租和混合型；按用途分類有居住、商業、辦公等若干；評價有兩類評價，一類是財務評價，一類是綜合評價。綜合評價有點相當於一般項目投資項目，大家可能熟知國民經濟評價，我們稱為經濟分析，但是它主要是為一些開發區設立的，就是為國家開發區設立的。
四、 房地產開發項目經濟評價要解決一些什麼問題
首先要解決它的經濟合理性，就是這個項目合不合理開發，有沒有用處；第二要解決這個項目本身財務生存能力，財務生存能力是非常重要的事情，就是說假定你有這個項目，這個項目已經建成了，但是你有一些營運成本，營運收入，但是營運收入不足以產生足夠的利潤，但是能夠維持你這個項目繼續生存下去，這是一個最基本的生存能力，應該看看我們需要有多少營業收入才能彌補我的營運費用；清償能力，就是說能不能還款；最後才是盈利能力。就是你首先生存，第二你能還別人的款，剩下的錢才是你的盈利，任何開發商做項目都是銀行還款還上多少，然後借款還付本息之上，經營成本才能算出來起碼的價錢是多少，在這個價值之上再定高一點就是掙的錢，是這么一個邏輯。
我們還要解決一個問題就是財務的不確定性及風險，一般房地產項目，就是所謂的經濟分析或者是國民經濟評價風險我們一般不去做，一般只做財務的不確定性及風險。我們要分析的對象是什麼？是現金流量，我們分析的對象是現金流量；解決問題的理論方法是什麼？是利用資金的時間價值理論。具體做就是做折現的現金流量分析，我們的方法裡面都有規定。
如何解決問題？首先要解決發生了什麼費用，支出的多少，解決這個問題，剛才是要解決什麼問題，現在是我們來回答如何解決問題。得到了一些什麼收入，就是收入多少，交納了什麼稅金，這些稅金又支出了多少；建設資金從哪來；借貸的資金從哪來，一個是權益資金從哪來，另外一個是借貸資金從哪來；另外就是借貸資金如何償還，能獲得多少盈利，同時要有別風險因素。以上所有的現金流入和流出都有發生時間的問題，首先我前面說的四項是解決識別我的現金流入和流出的問題，識別法，最突出就是有哪些東西，而且有多少量發生在什麼時間，是需要解決這些問題。
現在我們就要解決現金流出。都有哪些現金流出？就是有土地成本，土地改進成本，土地改進成本是什麼東西？土地成本主要是因為你土地來源不一樣，你成本就不一樣，有的是原來政府批的，或者是受讓的，從別的人那裡買來的，還有就是投標的，還有合作的，所以每一個項目的土地成本不一樣；土地改進的成本就是幾通一平等等土地改進的成本。還有土地上的改進成本，還有市場開發成本，開發資金成本，運營費用，還有所得稅和土地增值稅，有消息說土地增值稅將來會變成物業稅。就是說我們的現金流出大概是這些東西。
開發建設投資所含各項費用有土地費用、前期工程費用，基礎設施建設費用，建築安裝工程費用，公共配套設施建設費用，開發間接費用，財務費用，管理費用，銷售費用，開發期間稅費以及不可預見費等等，這些費用文件裡面都有規定。
還有一個是我要花多少錢，另外要解決錢從哪來，就是資金來源和結構的問題。首先就是資本金，國家規定任何一個項目資本金，這個資本金就是必須和開發商、有關批准單位說清楚的事情，當然資本金現在沒有辦法規定，弄清楚你的資本金真正從你自己家裡的錢掏出來的，還是問銀行借的，但是你可以從甲銀行借的錢作為我自己的資本金，然後再到另外一個乙地方去進行投資，但是資本金是必須有的。
另外預售收入，還有借貸、債券，這是資金的來源；還有一個資金的來源，實際上是施工企業的貸款，就是施工企業墊資，但是從我們國家的規定來說，這是不合法的行為，實際過程中是有這一點，但是方法沒有規定這一點，就沒有用；資金的使用計劃要弄清楚。
開發項目收入有售房款，租金、熟地出讓價款、配套設施出售收入這么四項，自營收入就是你自己經營的部分，比如說蓋個商場自己經營這是自營收入，這裡面也要列清楚租售計劃，售房類型、時間、價格、數量等等，售樓的經營方式等等。
『叄』 急求一篇證劵投資分析論文 ，4000字左右，感激不盡
當前我國家庭投資理財行為分析
摘要：家庭投資理財的選擇、組合、調整行為可以定義為家庭對某一種或某幾種資產所產生的需求偏好和投資傾向，本文對家庭的投資理財的這一行為進行了分析，並對家庭投資理財如何獲取收益和家庭投資理財風險及其規避進行了分析，希望對家庭投資理財的實踐有所幫助
關鍵詞：家庭投資理財，行為分析，投資收益，投資風險
隨著我國經濟的發展，人民生活水平的提高，家庭金融資產的不斷增加，投資理財已成為日益重要的問題，家庭投資理財是針對風險進行個人資財的有效投資，以使財富保值、增值，能夠抵禦社會生活中的經濟風險，不管是儲蓄投資、股票投資，外匯、保險投資，由於投資品種日益增多，所需的專業知識也不盡相同，投資方法也很難完全掌握，家庭的資產選擇、組合、調整行為均定義為家庭對某一種或某幾種資產所產生的需求偏好和投資傾向，本文對家庭的投資理財的這一行為進行了分析，並對家庭投資理財制勝之道和家庭投資理財風險及其規避進行了分析，希望對家庭投資理財的實踐有所幫助。
一、家庭投資理財的選擇
（一）、進行家庭投資理財選擇的必要性
家庭在投資時，首先面臨的就是投資方式和領域的選擇，一般應以資產的收益與風險以及相互制約關系為考慮基本點，選擇某種或某幾種資產，並決定其投人數量與比例。改革開放以前，在大多數中國老百姓眼裡，「投資理財=銀行=儲蓄所」，個人金融投資給老百姓帶來的僅僅是「存錢生利息」。今天的老百姓不但有能力「穿金戴銀」，個人可支配的收人也達到了數萬元。新的投資品種逐漸成為個人投資理財的重筍組成部分。諸如金融期貨、金融期權等新興的個人投資理財工具層出不窮，對現代個人理財投資組合影響很大。在眾多的資產選擇方式中，及時引導家庭利用資金市場的不景氣，以較低的成本籌措社會游資，選擇自己適合的方式進行理性投資，就是一種不景氣市場條件下的資產選擇策略。
如2006年前的中國股市十分低迷，有不少頭腦清醒，有遠見的投資者，敢以兩分的利率向自己的親朋好友借錢和籌集未到期的銀行定期存單，他們將存單用於銀行的抵押貸款，並將貸款和借來的資金存入銀行用於購買股票，由於投資機會把握准確，投資方式選擇合適，結果不到一年，2006年下半年股市興旺，他們購買股票的收益率達到100%，獲得了令人咋舌的高回報。理論與實證分析表明:家庭對資產的選擇標准大都是以帶來近期新的收人或收人相對量的增加。根據財力和能力使投資多元化，但要避免盲目從眾投資、借錢投資。金融投資工具大體分為保守型的如銀行存款，成長型的如債券、基金等;高風險高收益型的如期貨、外匯、房地產等;精專業知識的如郵品、珠寶、古玩、字畫等。盡可能地使投資多元化，但切記不要盲目從眾投資，要發揮個人特長，盡可能多元投資，獲得最大收益。
（二）、家庭投資理財的品種
當前，新的投資品種逐漸成為個人投資理財的重筍組成部分。諸如金融期貨、金融期權等新興的個人投資理財工具層出不窮，對現代個人理財投資組合影響很大。現在家庭投資理品種主要有：
1.銀行存款。對普通百姓來講，存款是最基本的投資理財方式。與其它投資方式比較，存款的好處在於：存款品種多樣、具有靈活性、具有增值的穩定性、安全性。在確定進行儲蓄存款後，投資者面臨著存款期限結構的選擇。投資者選擇的主要是活期還是定期，在定期存款中，是只存一年還是更長的時間，這主要看將來的收人和支出狀況，以及對未來其它更好投資機會的預期和把握。
2.股票投資。在所有的投資工具中，股票(普通股)可以說是回報率最高的投資工具之一，特別是從長期投資的角度看，沒有一種公開上市的投資工具比普通股提供更高的報酬。股票是股份有限公司為籌集自有資本而發給股東的人股憑證，是代表股份資本所有權的證書和股東藉以取得股息和紅利的一種有價證券，股票己成為家庭投資的重要目標。
3.投資基金。不少人想投資股市，但是不懂得如何選擇適合自己的股票，最理想的方法是委託專家代做投資選擇，這種投資方式便是基金。投資基金是指通過信託、契約或公司的形式，通過發行基金證券，將眾多的、不確定的社會閑散資金募集起來，形成一定規模的信託資產，交由專門機構的專業人員按照資產組合原則進行分散投資，取得收益後按出資比例分享的一種投資工具。與其它投資工具相比，投資基金的優勢是專家管理、規模優
勢、分散風險、收益可觀。家庭購買投資基金不僅風險小，亦省時省事，是缺少時間和具有專業知識家庭投資者最佳的投資工具。
4.債券投資。債券介於儲蓄和股票之間，較儲蓄利息高，比股票風險小，對於有較多閑散資金、中等收人家庭比較適合。債券具有期限固定、還本付息、可轉讓、收人穩定等特點，深受保守型投資者和老年人的歡迎。
5.房地產投資。房地產是指房產與地產，亦即房屋和土地這兩種財產的統稱。由於購置房地產是每個家庭十分重大的投資，所以家庭要投資於房地產應該做好理財計劃;合理安排購房資金並隨時關注房地產市場變化，以便價格大幅度看漲時，賣出套現獲取價差。在各種投資方式中，投資房地產的好處是其能夠保值，通貨膨脹比較高的時候，也是房地產價格上漲的時期;並且，可以房地產作抵押，從銀行取得貸款;另外，投資房地產可以作為一份家業留給子女。
6.保險投資。所謂保險，是指由保險公司按規定向投保人收取一定的保險費，建立專門的保險基金，採用契約形式，對投保人的意外損失和經濟保障需要提供經濟補償的一種方法。保險不僅是一種事前的准備和事後的補救手段，也是一種投資行為。投保人先期交納的保險費就是這項投資的初始投入;投保人取得了索賠權利之後，一旦災害事故發生或保障需要，可以從保險公司取得經濟補償，即「投資收益」;保險投資具有一定的風險，只有當災害或事故發生，造成經濟損失後才能取得經濟賠償，若保險期內沒有發生有關情況，則保險投資
全部損失。家庭投資保險的險種主要有家庭財產保險和人身保險。目前，各大保險公司推出的扮資連結或分紅等類型壽險品種，使得保險兼具投資和保障雙重功能。保險投資在家庭投資活動中不是最重要的，但卻是最必要的。
7.期貨投資。期貨交易是指買賣雙方交付一定數量的保證金，通過交易所進行，在將來某一特定的時間和地點交割某一特定品質、規格的商品的標准化合約的交易形式。期貨交易分為商品期貨和金融期貨兩大類，對期貨交易的選擇要謹慎行事。
8.藝術品投資。在海外，藝術品已與股票、房地產並列為三大投資對象。藝術品與其它投資方式相比較，具有以下優點:一是投資風險小。藝術品具有不可再生性，因而具有極強的保值功能，其市場波動幅度在短期內不很大，所以投資者能把握自己的命運，安全性強。 二是收益率高。藝術品的不可再生性導致藝術品具有極強的升值功能，所以藝術品投資回報率高。但同時，藝術品投資缺陷也較突出:一是缺乏流動性，一旦購進藝術品，短期內不一定能出手，其購人與售出之間的期限可能長達幾年、幾十年、上百年，對於資金相對不太寬裕的一般家庭是不現實的。二是一般情況下藝術品的鑒別需要較強的專業知識，不具有鑒定能力的家庭和個人還是謹慎行事。
二、家庭投資理財的組合
不管是金融資產、實物資產，還是實業資產，都有一個合理組合的問題。從持有一種資產到投資於兩種以上的資產，從只擁有非系統性的單一資產變成擁有系統性的組合資產，這是我國家庭投資理財行為成熟的重要標志，許多家庭已經認識到具有實際經濟價值的家庭投資組合追求的不是單一資產效用的最大化，而是整體資產組合效用的最大化。因為資產間具有替代性與互補性，資產的替代性體現在各種資產間的需求的多少。
相對價格、大眾投資偏好，甚至收益預期的變動均可能呈現出彼消此長的關系。資產的互補性表現為一種資產的需求變動會聯動地引起另一種或幾種投資品的需求變動，如住宅和建材、裝修業的聯動關系等。所以從經濟學的角度不難證明，過多地持有一種資產，將產生逆向效應，持有的效用會下降，成本上升，風險上升，最終導致收益的下降。這不利於家庭投資目標的實現，而實行資產組合，家庭所獲得的資產效用的滿足程度要比單一資產大得多，這經常可以從資產的持有成本，交易價格、預期收益、安全程度諸方面得到體現。比如，市場不景氣時，一般投資品市場和收藏品市場同時處於不景氣狀態，但房市、郵市、卡市、幣市、股市、黃金首飾、古玩珍寶的市場疲弱程度並不相同，有的低於面值或成本價，有的維持較高的價格，也是有可能的，這時頭腦清醒，有鑒別能力的投資者，會及時選擇上述形式的資產中，哪些升值潛力大的品種進行組合投資，也會獲得可觀的效益。我國已有不少家庭不僅可以較自如地運用資產組合的一般投資技巧，在投資項目上注重資產澡的替代性和互補性，做到長短結合，品種互補，長期投資與短期投機互為兼顧，並且在市場的進人與退出技巧上亦能自如運用。自有資金與他人資金互相配合，從而使家庭投資理財的效益大力提高。這是效益較佳的資產組合方式。
資產投資需要組合，才能既有效益又避開風險，許多家庭已懂得這一道理，並付諸於自己的投資活動中，但通過大量實證分析，我們發現，有不少家庭，只是單純地將增加幾種投資品種，缺乏內在聯系的「湊合」在了一起，並不考慮資產間如何組合才能做到有比例地相互聯系和相互結合。其實資產組合是優化家庭財產結構和資產結構，變短期的低收益資產組合為長期的高收益資產組合的一系列活動。有一部分家庭，以中老年家庭為主要構成部分，他們的資產組合中，投資意識不強，保值的意願使其資產過份向低風險低收益的品種集中，比如儲蓄可能占銀行與金融資產的85%以上，證券投資的比重過小，其家庭的實物資產多選擇有較強消費性質的耐用消費品，是一種較典型的低效益資產組合方式;也有的家庭，以年輕夫婦為重要構成部分，其家庭投資又過份向高收益高風險的品種集中，帶有明顯的追求投機利潤的家庭投資組合，如過份投向股票、期貨、企業債券、外匯等形式，甚至為貪圖高利參與各類社會集資，一旦失手，往往可能血本無歸。這也是一種低效益的資產組合方式。還有的家庭雖然也認識到了高收益與高風險並存的道理，並開始按多品種，多期限組合投資項目，但對投資與投機的雙重功能，相互關系，對投資項目的市場分割與轉換認識不足，以及自有資產與他人資產的關系處理上容易失誤，這也是低效益的資產組合方式。
三、家庭投資理財的調整
資產的組合要長期且經常處於效益最大化的狀態，資產的組合就不能只是短期的靜態剖面，而是一個動態的非線性過程，是對各種市場因素進行合理預期後，不斷修正完善已實施的資產組合方案的過程。所以資產組合實際是一系列變動因素組成的函數，不斷進行合理地有效地調整的依據是決定這一函數的基本變數是一系列不確定的因素:比如，家庭在佔有信息並不充分的情況下進行投資組合，信息的無限性與信息佔有的有限性間的矛盾始終存在，資本市場的不均衡是經常的，均衡是偶然的瞬間的，這里存在市場預期的困難，此外，政府的干預更具有不確定性，我國投資市場的政府幹預力度較大，有時干預的依據不足，隨意性的主觀存在，使家庭關注客觀經濟運行走勢的同時，經常要揣測政府對資本市場的政策干預，以此來決定投資組合與調整，比如我國股市的大起大落和其基本運行趨勢，經常與政策的干預有關。
資產調整基本反映出家庭對自身擁有資產的均衡預期的要求，家庭在投資調整過程中，決定各種資產相互依存關系並合理構築自己的資產需求函數時，首先要考慮資產構成的均衡狀態，是以市場上供求關系，所決定的資產偏好，收益支付能力為依據，從中發現最優的資產構成及實現方式，其次是對資產變動進行合理預期，使效益不僅在短期內符合收益最大，風險最小的原則，而且在長期運行中，也要使資產的效率最大，根據西方經濟學的資產選擇
與調整理論:資產的組合順序是，先選擇無風險資產，再選擇風險和收益都一般的資產，最後追加風險和收益都較高的資產投人，這樣的資產調整是按照風險收益的要求進行的，符合資產組合的層次性，系統性要求，這樣的資產調整是高效合理的。
確認家庭是投資市場的一個重要主體的地位，認識其投資行為正不斷趨於成熟，賦予他們更多的投資品種的選擇，尤其是從安全性、流動性收益性不同方面拓展渠道和品種是政府從宏觀角度應進一步解決的問題，以金融資產的多元化提供為例，在金融工具的提供上，在普通股之外，能否考慮增加優先股等種類，能否在現有國債的基礎上增加品種，擴大金融債券，企業債券的發行規模是十分重要的。此外，金融衍生工具，包括股票期貨，指數期貨，債券期貨等也不應持拒絕排斥的態度，衍生工具有投機性強、風險大的一面，但管理得法，規范得當，還有降低風險的一面，發達國家對衍生工具的使用已非常普遍。
四、家庭投資理財如何獲取收益：
現在，不少家庭投資理財收效不理想，有的甚至因投資失誤和理財不當而造成嚴重損失。那麼，家庭投資理財，到底如何進行，才能取得預期收益呢？筆者進行了探討：
（一）、制訂投資理財計劃堅持「三性原則」—安全性、收益性和流動性。所謂安全性，將家庭儲蓄投向不僅不蝕本、並且購買力不因通貨膨脹而降低的途徑，這是家庭投資理財的首要原則。所謂收益哇，將家庭儲蓄投資之後要有增值，當然盈利越多越好，這是家庭投資理財的根本原則。所謂流動性，即變現性，家庭儲蓄資金的運用要考慮其變成現金的能力，也就是說家裡急需用這筆錢時能收回來，這是家庭投資理財的條件，如黃金、熱門股票、
某些債券、銀行存單具有較高的變現性，而房地產、珠寶等不動產、保險金等變現性就較差。
（二）、了解和掌握相關領域和學科的知識。在進行家庭投資理財過程中，將涉及金融投資、房地產投資、保險計劃等組合投資，因而，首先要了解投資工具的功能和特性，根據個人的投資偏好和家庭資產狀況有針對性地選擇風險大小不同的儲蓄、債券、股票、保險、房地產等投資工具，制定有效的投資方案，最大限度的規避風險、減少損失。了解國家的時事動向，掌握宏觀經濟政策、相關的法律法規。家庭投資離不開國家經濟背景，宏觀經濟導向直接制約投資工具性能的發揮和市場獲利空間;同時，了解國家的法律法規，使得投資合法化，不參加非法融資活動，在可能的情況下通過合理避稅提高收益。
（三）、家庭投資理財要有理性，精心規劃，時刻保持冷靜頭腦。
科學管理如何妥善累積人生各階段的財富，並且將財富做有計劃有系統的管理，是現代家庭必備的理財觀。（1）建立流動資金。流動資金的規模通常應該等於3個月或6個月的家庭收入，以防可能出現突發的、出乎預料的應急費用。流動資金的合理投資渠道應是銀行的常規性儲蓄存款、短期國債等可變現資產。（2）建立教育基金。當今高等教育的成本有著顯著的上升趨勢，如果現在預測的資金需求在十幾年後可能會與實際的需要之間存在很大差異，要達到這些目標就得進行長期的資產積累，並保證資產免受通貨膨脹的侵蝕。目前很多理財專家都推崇定期定額投資基金的方式，您可以選擇一股只有增長潛力的股票或偏股票型基金，每月定期購買相同金額，通過時間分散風險。（3）建立退休基金。在開始為退休做准備的早期階段，投資策略應該偏重於收益性，相對也要承擔較高的風險；而越接近退休，退休基金的安全性就越發重要，保險方面也要進一步加大養老型險種投入。
（四）、計算「生活風險忍受度」，量力而投。所謂「生活風險忍受度」是指如果家庭主要收人者發生嚴重事故，家庭生活所能維持的時間長度。因而對家庭主要收人者要在可能的情況下加大人身保險投保力度，尤其是家裡有經濟上不能自立的家庭成員，要為其做好一段時間的計劃，以免在主要收人者發生意外時他們無法正常生活;此外，在正常生活過程中也要預留能維持3個月左右的生活開支，然後再選擇投資，以備急需之用;同時，不能以降低生活質量而過度投資。
五、家庭投資理財風險及其規避：
凡是投資都有風險，只是風險的大小不同而己，家庭投資亦如此。家庭投資理財可能遇到的風險：風險是指由於各種不確定性因素的作用，從而對投資過程產生不利影響的可能性。一旦不利的影響或不利的結果產生將會對投資者造成損失。風險分為系統風險和非系統風險。系統風險主要由政治、經濟形勢的變化引起，如國家政策的大調整、經濟周期的變化等;非系統風險主要由企業或單個資產自身因素導致。家庭投資風險主要有:政策風險，指因國家經濟金融政策的出台實施或調整變化而給投資者帶來的風險。法律風險，指因違反國家法律法規進行金融投資而形成的風險。市場風險，指因市場變化而造成的風險。機構風險，指因金融機構經營管理不善而給投資者帶來的風險。詐騙風險，指家庭在投資過程中被人詐騙而形成的風險。操作風險，指家庭進行金融投資的過程中因操作不當而形成的風險。
（一）建好金融檔案。在家庭金融活動頻繁的今天，眾多的金融信息已經很難僅憑人的大腦就全部記憶清楚，由此導致了一系列問題：有的銀行存單和其它有價證券被盜或丟失後，卻因提供不出有關資料，無法到有關金融機構去掛失；有些股民股票買進賣出都不記賬，有關上市公司多次送股後，竟搞不清帳上究竟有多少股票，以至錯失了高價位拋出並盈得更多利潤的良機；有的將家庭財產或人身意外傷害等保險憑據亂放，一旦真的出了事，卻因找不到保險憑單而難以獲得保險公司理賠，等等。
只要建立家庭金融擋案，這些問題就完全可以避免。建立家庭金融檔案主要可從以下三個方面入手：首先，明確入檔內容。（1）各類銀行存款和記賬式有價證券存單姓名，賬號、所存金額和存款日期及取款密碼；（2）股票買賣情況記錄；（3）各類保險憑據；（4）個人間相互借款憑據；（5）各種金融信息資料，如銀行分檔存款利率、國庫券發行和兌付信息、股市行情信息等；（6）家庭投資理財方法和增值技藝的資料。其次，掌握入檔方法。家庭投資額不多的，可專門用一個小本子記載即可；如投資較多，則應建立正規賬冊，區別類型，分別將家庭金融內容逐一記入，並將每次金融活動內容一筆筆記清；家庭有電腦的，則可發揮這一優勢，將個人家庭金融檔案存入電腦，以便隨時檢索。再次，把握重點問題：入檔要及時，不能隨便亂放導致金融資料散失；內容要全面，應入檔的各種金融內容，都要完全齊備地進入檔案；存檔要保密，對存單(身份證、個人印章、取款密碼等有關家庭金融安全的重要檔案資料，要分別存檔，電腦建檔還應設置密碼；資料要納新，定期清理老資料，存入新資料，使檔案任何時候都有投資參照價值；應用要經常，堅持常翻閱，常研究，籍以提高理財本領，提高投資效益，同時，防止存款到期忘記支取，避免家庭投資利益損失。
（二）、打造個人信用所謂個人信用，即個人向金融機構借貸投資或消費時，所具有的守信還貸紀錄。它是公民在經濟活動中不可或缺的 「通行證」。目前，居民建立個人金融信用，可採取兩種辦法：其一，利用銀行金融創新機遇證明個人信用。近年來，商業銀行紛紛推出信用卡、貸記卡，持卡者守信還貸，就能建立起個人信用。其二，藉助中介服務機構建立個人信用。如上海資信有限公司就為銀行和個人提供個人信用聯合徵信服務。通過個人信用信息採集、咨詢、評估及管理，建立個人信用檔案數據中心，為市民申辦信用消費提供配套的個人信用報告。廣大居民在進行冢庭借貸投資或消費時，應藉助這樣的中介服務，建立個人信用，取得向多家銀行借貸的「通行證」。
（三）、家庭投資者要及時查明實際遇到風險的種類、原因，並及時採取補救措施。由於外部原因引起的風險，如存摺丟失、密碼被盜等造成的風險，應及時與銀行聯系掛失;如由於金融詐騙所形成的風險，應及時採取多方式、多手段進行摧收，直至訴諸法律，以最大限度減少損失。由於國家宏觀經濟政策的變化造成的風險，應及時調整修改投資計劃和投資方案，如利率下調，就調整儲蓄結構;如資本市場不景氣，就調整股票、期貨、基金、債券結構。
結論：家庭投資理財是一項家庭中的系統工程，需要用一生的時間和精力來周密規劃、精心搭理；要科學合理地掌握理財原則，擴大投資渠道，運用各種理財工具，科學組合、分散風險，走出理財誤區，最大限度地發揮資金的使用效應。總之，家庭投資理財的健康發展，一方面需要加強家庭理財的科學規劃，建立適合自身的理財方式，另一方面也需要金融機構開發出更多更好的理財產品，創造良好的投資環境，優化使用家庭的投資資金，提高其投資的收益率，才有可能最大限度地動員家庭家庭持有的資金，從而實現家庭財產使用效益的最大化，才能真正使家庭投資理財成為中國經濟增長的重要支撐點，推動我國經濟又好又快地發展。
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給你找了片，應該能應付的，快點選我啊
『肆』 論文 題目《房地產投資風險綜合評價決策》 關於房地產投資分析、風險分析
【論文關鍵詞】高房價 風險投資 現狀對策 集團利益 房價走勢 宏觀策略
【論文摘要】房地產是近年來中國利益博弈最典型的領域，房價過高已是不爭的事實，集團利益決定著房價走勢，高房價下的集團利益分析有助於弄清中國房地產價格的來龍去脈，有利於房地產市場政策的制訂和實施。房地產風險識別是房地產風險控制的基礎，也是其最重要的一個環節，房地產風險識別就是政府及相關機構提前洞察和發現房地產發展過程中所面臨的各種風險，對這些風險加以認識和辨別，並對其進行系統的歸類分析，以揭示風險的本質。本文主要探討了房地產風險的識別過程、識別方法，並就此提出相應的防範房地產風險的措施。房地產市場的健康發展與社會的穩定以及百姓的安居有著極其密切的聯系。這是因為對於投機行為，人們已了解其危害，但是對於投資行為的認識並不夠。在論證房地產投資是此輪房價上漲的重要誘因之一，同時也是房地產市場持續健康發展的隱患之後，本文結合國家近期推出的各項抑制房價過快增長的政策措施，提出針對控制房地產投資和促進樓市理性回歸的對策性建議。本文側重於研究房地產市場上的投資行為，通過分析我國風險投資發展現狀，提出我國風險投資業發展中存在的問題，並對此提出相應的對策。
一、房地產風險的識別與評估
（一）、房地產風險的識別過程
房地產風險的識別過程主要是確定哪些風險事件可能影響房地產業甚至於整個宏觀經濟發展，並將這些風險的特性文檔化。參與風險識別的人員包括風險管理項目組成員、風險管理專家、相關研究學者以及會對風險識別過程有幫助的任何其他人。具體識別過程如下：
1、確定房地產風險識別的對象。風險識別的第一步就是要確定風險識別的對象，要對整個房地產開發的各個階段進行具體的步驟分解，盡量避免出現漏項，確定出識別的對象。
2、收集並處理與風險有關的信息。
一般我們認為風險是數據和信息不完備造成的，在進行房地產風險識別時，很多識別方法都需建立在大量數據的基礎上。
但是，一般來說，收集並處理房地產業發展過程中和風險有關的各種信息是很困難的，然而風險事件並不會孤立的出現，總會存在一些和它相關或有間接聯系的信息，甚至於一些歷史資料都可以作為有用信息。比如可以收集房地產開發的平均融資率、居民的平均收入及可支配收入、銀行不良貸款率等。
3、不確定性的分析與判斷。結合相關風險分析人員的經驗，運用所收集和處理生成的信息，分析與判斷現階段房地產業發展所面臨的不確定性。
4、選擇風險識別技術與工具。針對不同的風險對象，採取不同的風險識別方法，由於不同的風險對象有不同的特性，因此為了實現有效識別，不同的風險對象可能需要採取不同技術與工具結合。
5、確定風險事件並分類。根據選定的風險識別方法，確定房地產業的風險事件，結合現有的風險信息和風險識別人員的經驗，並根據相關的風險分類方法，對確定出的房地產風險進行分門別類的分析，以便全面識別風險的各種特性。
6、預測風險事件的發展過程及結果。在對風險事件進行分類後，就需要結合相關的實踐經驗對其進行推斷和預測，判斷引發風險發生的原因何時出現以及風險何時發生，風險以何種形式出現，出現後的發展過程及會造成的後果等。
7、風險識別報告。每完成一次房地產風險的識別，都需要在最後提交一份風險識別報告，報告的內容不僅包括房地產業現存的風險清單，還需要提供風險的具體分類、風險發生的原因說明和分析、風險後果及其價值量的表述，甚至於所有風險的控制的優先序列等。根據不同的風險報告需求，具體房地產風險報告的形式也可以多種多樣。
（二）、房地產風險的識別方法
目前流行的風險識別的方法很多，大多是在傳統的風險識別方法的基礎之上有所發展，主要包括:幕景分析法、頭腦風暴法、德爾斐法、篩選——監測——診斷技術、故障樹分析法以及市場調查法。
1、幕景分析法。幕景分析法是在計算機上實現各種狀態變化條件下的模擬分析，是一種用於辨識引發風險的關鍵因素及其影響程度的方法。幕景分析法會像電影鏡頭一樣一幕幕展現當某種因素發生不同的變化時，對整個房地產市場會產生什麼影響，影響程度及其嚴重後果，以供分析人員比較研究。
2、頭腦風暴法。頭腦風暴法是以小組會議為組織形式，通過相互討論產生思維共振，不斷激發與會人員的思維和靈感，進行相互的智慧補充和修正，激發創見性，以取得有新意的創意、觀點和思想。
3、篩選——監測——診斷技術。篩選、監測和診斷是一個連續性的識別過程，篩選就是把具有潛在威脅的影響因素進行分類和選擇，監測就是對每種危險因素進行監測、記錄和分析，診斷就是根據症狀來評價和判斷可能的起因，並對可疑因素進行仔細檢查。由於房地產市場的復雜性和可變性，引起房地產市場風險的因素也是多種多樣的，因此一次篩選——監測——診斷過程不能徹底解決問題，房地產市場還可能產生新的風險因素，因此這個過程往往需要重復進行。
、4德爾菲法。德爾菲法又叫專家意見法，它是一種通過匿名方式反復徵求專家意見，以最終取得一致意見的風險識別方法。針對一些原因較為復雜的房地產風險，德爾菲法具有比較良好的效果。
5、故障樹分析法。故障樹法是分析問題原因時廣泛使用的一種方法，其原理是將復雜的事物分解成比較簡單的、容易被認識的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障，或對各種引起故障的原因進行分解、細化。該法可以將房地產市場面臨的主要風險分解成許多細小的風險，將產生風險的原因一層又一層的分析，排除無關的因素，從而准確的找到對房地產市場真正產生影響的風險因子。
（三）、國際環境分析
1、大范圍的金融危機。2008年全球性金融危機的大背景下歐洲央行、加拿大、瑞典和瑞士央行已經紛紛宣布降息。受到國際大形勢的影響，截止到2008年底，我國央行降息兩次。全球金融危機帶來的經濟下滑，使中國房地產行業面臨前所未有的「寒冬」。未來房產業的成交量持續下滑、購房者信心減弱和持幣觀望、空房率持續增加與毛利率下降，將導致開發商遭遇現金流的困擾，銀行業中的房地產不良貸款風險將大大提高。
2、對中國房地產的消極預期，加上普遍存在的流動性危機使許多海外金融機構開始從中國房市撤回資金回自家救火。這些海外投資機構自2003年開始進人中國的房地產市場，四處出手搜羅優質項目，由於近年房價連續上漲，至今市值已經上漲數倍。他們在中國房地產市場賺得缽滿盆滿後，現在開始通過中介尋找買家，准備出售物業資產了。如曾踴躍投資上海房地產的摩根士丹利要拋售新天地等最頂尖的豪宅，花旗銀行擬出售閃行漕河景苑兩幢高層小戶型公寓，美林名下的南京西路開發項目正在尋找買家，全球最大的服務式公寓營運商新加坡雅詩閣集團正打算出售部分此前收購的項目，澳大利亞麥格理集團也有意出售其在上海的一些公寓項目……這預示著外資機構已經著手准備撤出中國房地產市場，這將使嚴冬中的中國房地產市場「雪上加霜」。
二、高房價下的房地產開發商利益分析
（一）、 房地產開發商是房地產市場的利益主體，是高房價最為直接的受益者。高房價為 開發商帶來的好處主要在於:
1.高價可促銷差品、積壓品。在高房價形成的需求不足供給過剩的假象掩蓋下，人們關心更多的是商品短缺而非商品優劣，此種「稀缺」業態，有助於房產商達到競銷差品、處理存貨的目的。房改之後「九八年積壓」「九九年走高」即是房產商競銷存貨的初始目的。
2.扭曲需求，攫取暴利。2000年後，房產價格連續高漲，消費者心理受到強烈打壓，受投資尋租與投機獲利的動機驅使，消費資本、商業資本、產業資本在金融資本的助力下，消費、投資、投機三大需求普遍出現集中超前兌現傾向，潛在和現實的需求與現實供給形成巨大需求缺口假象，這使得真實的市場供需關系受到強烈扭曲，而製造出的「繁榮景象」反過來又成為房產商抬高房價攫取暴利的充分借口和理由。
3.轉嫁風險，空頭套利。2003年後，房價的走高趨勢、住房信貸、預售制度致使房產商的投資回報與經營風險存在著嚴重的非對等性，讓房地產商實現了無風險炒作，這是房地產市場正常發展與扭曲的分界點。
4.高房價下，更加有利於開發商結成利益聯盟。2004年來，我國房地產價格在越來越大程度上由少數開發商決定，即少數開發商憑借其所處的壟斷地位，默契配合，結成價格聯盟，哄抬房地產價格(許經勇、馬原，2005)。中國的房地產定價已不再是簡單的成本費用定價、商品價值定價和市場定價，而是包含了強烈的人為因素，這種定價是通過開發商的利益協作與聯合來完成的，這種定價方式採用的是利益協同、主觀操控方式，帶有明確的方向性、持久性和擴散性
（二）、高房價下非金融相關產業利益分析
伴隨著過去5年房地產市場需求旺盛、價格持續走高的趨勢，與房地產市場緊密相關的產業部門、單位，獲得了各自利益，實現了較快的發展(上海第六屆中國住房交易會上的統計數據顯示，中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加)。房地產市場的高速發展和適時調整所形成的溢出和收縮效應牽動的部門廣泛，同時，這種溢出和收縮效應存在著高速度、高效益的雙高特點，具有明顯的正向相關性(郭貴祥，2005)受到收人分配不公、財富積累偏差、貧富差距加大的影響，形成現實需求不足、消費乘數下降、科技拉動尚不具備的市場背景，在這種背景下，房地產成為一國經濟發展拉動、內需刺激、產業發展的上佳選擇。房價上漲為房地產市場關聯部門、單位現時帶來的實質利益使得這些利益相關群體樂觀房價上漲，甚至助其走高(盡管這些利益可能是即期、暫時的，甚至很可能有損於利益相關群體自身未來的長遠發展)。介於上述房地產市場的高度相關性，房地產市場調控與開發商行為約束應注意兩個方面的問題:一是多部門的協同調控，二是房地產支柱產業需求拉動的持續動力與相關產業部門的利益保證。
（ 三）、高房價下相關金融產業部門利益分析
銀行不是房地產，房地產也不應當是銀行。時下的「銀行房地產、房地產銀行」(銀行擔風險、房地產分紅利)現象，是雙方責權、利益交叉、替代、合作、依賴失「度」的結果，縱容的是房地產炒作投機。我國的房地產金融主要是以銀行為主導的房地產借貸資本。
房地產商品保值、增值的穩定性使得房地產商能夠得到金融融資的信賴，致使金融利益與房地產業結合得高度緊密。但這種緊密必須有個「度」的問題，這個「度」在市場經濟條件下即是銀行金融商品的保值增值。既有助於產業發展又實現自身的保值、增值是金融資產運作的基本法則，但在有計劃的市場經濟條件下，國家宏觀經濟調控任務則顯得更為重要。1997年亞洲金融危機中中國方面為幫助鄰國早日擺脫危機保持匯率不變的承諾損失，充分驗證了中國金融國家金融宏觀調控的突出地位。站在保值獲利的角度上，房地產價格的適度上揚帶動房地產投資信貸的保值和增值理所當然地成為銀行信貸支持房價上漲的合理依據。房地產炒作行為帶來的價格虛漲套利風險是銀行借貸所不願意看到的，特別是當房地產市場的價格泡沫致使房地產的「炒作套利」發展為房地產的「炒作套貸」更是銀行資產所不允許的。但站在國家宏觀調控的「度」上，上述現象中的「炒作套利」是默認的，後一種現象中的「炒作套貸」則要看對國家宏觀經濟的影響程度和宏觀經濟調控的指向J勝要求。
（ 四）、高房價下相關政府部門的利益分析
政府機構作為公益部門，除非具有引導產業、扶持產業的必要，不應將公共管理權傾向某一產業部門甚至與產業部門的利益捆綁在一起。公共權利與產業利益的捆綁必將刺激產業部門與公共權力的共同利益，通過行政、經濟的互助互益攫取更高的共同利益的同時犧牲的是公共權力整體的公益性。這也就是說公共權利的逐利性行為是以其公益權利正常執行的偏離為代價的。由於房地產價格持續上漲產生的需求拉動效應符合政績考核中的價值考核要求，使得價值考核較為容易地轉化為對房地產市場價格的默認與支持。又由於我國房產和地產是結合在一起的，土地使用權的轉讓是由地方政府壟斷的(即只有政府可以倒賣土地)，房地產稅也是歸政府支配的，因而地方政府對發展房地產的積極性很高，地方政府和房地產開發商的利益和目標往往是一致的(許經勇、馬原，2005)。央行在2005年5月發布的《2004年中國區域金融運行報告》中指出，最近幾年來，上海房地產的財富增長值估計超過2萬億元，房地產市場給上海市政府帶來的地方財政收人約占該地方財政收人的35%。但是政府的部門利益具有明顯的社會輿論與宏觀政策的約束性，它不可能一味地支持房價上漲。當房價上漲能夠帶動地方經濟的發展並能反映出政績、業績時，提倡、、鼓勵、支持甚至主動推動房價上漲，由於過分的虛漲致使風險大於收益而形成的需求拉動下降，甚至由於對過高風險的擔憂而產生的負拉動，特別是受到輿論、宏觀政策調整壓力的影響，當部門利益受到影響而必須割捨時，利益分割中的相關部門便會真正正視房價泡沫帶來的負面作用，整頓房價規范房地產市場的行動才會真正開始。從贊成開發商漲價到「保價托市」再到調控抑價措施的不斷出台反映的是政府部門利益及其政策運作方式的不斷轉換過程。
（五）、高房價下消費者的利益分析
房地產商品消費者是房地產商品的最終使用者，也是房地產市場各項費用的最終承擔者，房價上漲為他們帶來的利益可以分為兩類:一是隨著房價上漲成為自身居住房產的百萬富翁卻依然過著與過去生活沒有什麼兩樣的原有住房戶的「正利益」。另一類則是為了購房承受著巨大還貸壓力的「房奴」們的負利益。原有住房者在房價上漲的過程中獲得的「正利益」，可能是實際利益也可能是名義利益，其主要取決於其自有房產的出售與否。對於房屋自住的消費者來說，得到的只是資產的名義計價價值的增加與住房折舊、居住成本的上升。房地產價格上漲只有售出的房產才能在出售的過程中通過房產漲價獲得膨脹利潤。房地產消費者是房地產市場中尚未形成合作，因而不具備組織行為的群體。消費者所發生的分散的、非專業的購買行為，有著較強的可誘導性。房價上漲的過程中他們較多得到的是負利益，房產炒作、囤積房源是目前中國市場上公開的、最大的「宰客」行為。正是這些非正當的市場行為致使房地產消費者背負了巨額的房貸債務，房地產價格飛漲直接剝奪的是消費者應有的住房權利，間接剝奪的是對社會成果的正常享受。相對於人力、物力、財力、信息、部門組織利益的聯合，消費者行為的物資實力與精神基礎明顯單薄，作為房地產市場中的弱勢群體，在房地產市場行為的博弈中他們的力量不成比例，力量的懸殊對比使得消費者需求較其它利益因素對房價走勢的影響很小，甚至可以忽略不計。對房地產市場具有最終決定性影響力的是自然需求，自然競爭市場條件下自然需求對價格的決定是十分明顯的，但在壟斷競爭、完全壟斷的市場條件下，消費需求表現較多的是購買力的最終決定，特別是當今現實狀況，在金融資本、產業資本、投機資本支撐的房地產市場下，即使是房地產的自然需求也一樣顯得微乎其微。房地產消費者作為社會稅賦的來源，相關政府部門有責任也有義務支持和保護其正當權益。政府部門為了政績考核的需要，放棄百姓利益而與開發商的相互應和，共同抬高房價、虛漲房市價格的做法，是政府公共管理「錯位」「倒位」、錯誤的政績觀造成的，是一種對百姓利益不負責任的行為。
三、房價走勢與對策
（一）從上述看，除去房屋潛在的購買者，再難找到其他的降價因素。由於降價與國家的宏觀經濟繁榮目標的運行相違背，很難將其作為宏觀調整的目標。自2005年3月26日《國務院辦公廳關於切實穩定住房價格的通知》以來，多次發布的調控文件提出的都是「平抑限漲思路」已經充分說明了這一點。但就目前的市場條件，房價的理性回落不太現實，其原因在於市場上缺乏這種理性回落的因素和動力。特別是在當前的「消費資金不足，銀行買單」的情形下，房地產市場價格的未來走勢應該是穩中有升甚至會繼續「飄升」。只要購房者的首付、還貸能力、銀行的房地產信貸能夠得到繼續維持，房地產開發商能夠在這種持續中將經營風險轉化為消費風險與金融風險，並能得到較為高額的投資回報，利益集團的漲價行為便不會停止，消費者的利益就難以保障。但房價不可能無限地上漲，集團利益、漲價慾望最終考驗的是消費者現實房地產消費支出、房地產信貸的潛力與承受力。消費需求、住房信貸的耐力與疏通能力即是房地產價格上漲的極限，超過這個極限的接受程度將是市場規律強制懲罰下的自然回歸。在房地產的宏觀調控的過程中，既能惠及百姓的住房需求又能有效地促進房地產及相關產業發展應當是國家政策對房地產市場調整的初衷目的和基本要求。房地產市場價格的調整抑漲對產業需求拉動的影響，應通過策略的調整給予減少或補足。房地產市場調控的基本導向應當是，限制「百姓買不起」的房地產供給所引起的市場需求減少，通過「百姓買得起」的住房供給的增加引起居民現實住房需求的增長來補足。
（二）「國八條」中兩次提到的限制高價位、大面積房產、別墅，提高小面積、低價位經濟適用房、廉租房供給比率的目的就在於此。市場運行的不同階段出現的不同情形要求不同的調控方法，利息的調整不可能適用於一切情況。貸款利息率的上調適用於借款還貸的人群，抑制的是房地產市場中的「炒作套利」行為與住房需求的正常消費，對於借貸不還的「炒作套貸」沒有作用。炒作房產的目的是藉助住房信貸轉嫁風險套取貸款，對其具有抑製作用的是購房首付比例的增加與房貸成數的減少。銀行套利反而被套，是操作失誤還是刺激需求的調控需要尚需探討。當務之急應當是快速關上銀行大門提高首付比例，特別是限制高價房、奢侈房產的貸款比例。這在宏觀調控政策中的力度明顯不夠。
（三）、房地產投資和投機具有共同的目的，即持有房地產並等待房價上漲後獲取更多的收益。兩者的區別主要在於：房地產投資是指購房者為了獲取長期投資回報而購買住房的行為；而房地產投機是指購房者為了獲取短期投機利潤而從事短期投資或是炒賣住房的行為。國外一般按照持有房地產的期限區分「投資」和「投機」，房地產持有五年以上再交易屬於投資行為，而五年以內買賣房地產屬於投機行為。
1、我國目前對於房地產投資和投機並沒有提出明確的界定標准。2009年以來，在房價不斷上漲和通貨膨脹預期抬頭的情形下，人們普遍認為大量購買住房並等待升值是合理的投資方式。部分居民持有富餘資金購買多套住房，其本人並未分清購房行為屬於投資還是投機。當前我國房地產市場要持續健康發展，不僅要嚴格控制投機行為，也要嚴格控制投資行為，合理引導住房消費需求。
2、 傳統觀點認為，房地產投資主要有以下幾方面優勢：一是活躍房地產交易，增加市場需求，促進房地產市場的發展；二是提供房地產租賃市場上的房源，滿足市場上的租房需求；三是提供風險較小且回報較高的投資渠道，能夠實現資產的保值、增值。然而在當前形勢下，房地產投資的弊端要大於其優勢。
（1），在房地產市場供過於求，房價下跌的情況下，房地產投資確實有利於增加市場需求，促使房價止跌回升
（3），近年來我國貨幣流動性過剩，投資渠道較為單調，房地產價格持續上漲的現狀使得很多人認為房地產是回報較高、風險較小的優質投資渠道，這種觀點助長了房地產投資的行為，卻忽視了房地產投資的風險和危害。投資的風險與收益是正相關的，要獲取較大的收益，必然要承擔較大的風險。雖然過去幾年我國房地產價格增長迅速，但是從長期來看，大多數國家的房地產溢價程度與通貨膨脹速度保持一致，且房地產市場的發展呈現周期性波動。根據Economist House-price Indicators統計資料，1990年到2010年第二季度，美國、英國、日本和新加坡的房價在短期內，會呈現單向上漲或是單向下跌的走勢，但是長期來看，四國房價均出現上下波動的情況。由於房地產是「不動產」，一旦房價下跌或是房地產市場步入蕭條期，那麼投資者難以獲得預期收益，甚至遭受損失。
（4），住房和股票等投資品具有本質的不同，它們根本不在一個需求層次上，房地產投資直接影響居民基本生活保障。與股票、基金、黃金等投資品所根本不同的是，股票等投資品是在具備富餘資金下的自由選擇，而住房具有很強的民生性，突出表現為住房是保障居民生活的基本條件，是普通公眾生活的基本需要，是維護社會公平的重要媒介。當前的情況是，一方面，富人將剩餘資金投入房地產市場，拉動房價上升，一大批人通過房地產的投機與投資，成為富裕階層，甚至躋身富豪榜排名；而另一方面，窮人因為房價過高只能望「房」興嘆，難以滿足基本生活需求。當前房地產投資已經成為少數人謀取利益的手段，而這種謀利，是通過對民生設施的炒作，通過社會財富的轉移和再分配形成的，這顯然不是社會公平的體現。由此可見，在我國基尼系數居於高位，貧富差距不斷拉大的現狀下，放任房地產投資只會壓制民生需求，造成富者愈富、貧者愈貧，不利於社會的可持續發
四、我國可以借鑒德國住房儲蓄機構的多元化結構。德國個人住房融資渠道包括儲蓄銀行、信貸合作社、建房互助儲蓄信貸社、住房貸款協會和建築協會等。從所有制性質來看，有公營、私營、民間合作三種情況。儲蓄銀行是由政府建立的國營機構，建房互助儲蓄信貸社、住房貸款協會和建築協會都有私營和公營兩類，而建房信貸合作社是民間合作互助機構。
（一） 防範房地產開發企業的金融風險
1、銀行信貸風險防範。加強對房地產開發信貸資金的管理，這對房地產開發企業金融風險防範尤為重要。央行121號文件規定開發商只有自有資金達到30%，且取得四證的情況下才能向銀行取得貸款，這在一定程度上提高了開發商貸款門檻，降低了銀行金融風險。但是，由於信息不對稱，銀行業在貸給房地產開發企業資金後，很難得知資金流向和使用情況等信息，更難控制資金使用。而且，房地產開發企業貸款資金往往數額巨大，一旦銀行等金融機構將貸款發放給缺乏資質和信用的開發商則會承擔巨大的違約風險。因此，有必要提高銀行等金融機構的信貸監管力度，防止操作上的疏忽或玩忽職守等情況帶來的銀行信貸風險。我國銀行信貸監管部門不僅要對房地產開發企業資質、信用、自有資金比例、完工比例等按照規范嚴格監督，更要時時監控資金流向以避免不良資產的形成。
2、鼓勵多元化融資模式。房地產行業銀行信貸集中會給銀行業帶來很高的風險，同時，也會助長房地產泡沫膨脹，激發潛在的金融危機。因此，有必要改變房地產開發企業向銀行貸款這種單一的融資模式，發展多元化融資模式，這樣做可以有效地分散銀行業金融風險。房地產開發企業是資金的需求者，應當更加積極地開拓融資渠道。房地產開發企業要打破原有的信貸融資模式，根據自身情況努力尋找適合企業發展的融資模式。同時，通過加強企業自身對資金的管理來提高資金使用效率。
3、房地產投資信託風險防範。規避投資信託風險可以採取以下辦法：一、完善房地產信託相關法律規定。對房地產信託和其他信託各種操作都要做出明確的法律規范。另外，與房地產投資信託配套的稅收、財會制度等也要做出相應的特殊調整，盡快出台工商登記、信託稅收、信託會計、外匯信託、信息披露、房地產等專項信託管理辦法。二、加強信託公司實力和專業能力。信託產品的風險主要與信託公司抗風險能力和資金實力等有關，因此，專業的房地產投資信託公司能更有效地規避風險。同時，要鼓勵信託公司建立科學的投資決策和風險控制制度。
4、健全我國房地產信用評級制度住房抵押貸款證券化、房地產開發企業融資、個人住房抵押貸款等都需要與信用評級制度配合實施。美國次貸危機爆發從一定程度上體現出美國現行信用評級制度的執行情況存在缺陷。我國房地產金融體系缺乏信用評級這一環節，我國金融機構對房地產信貸業務擔負著比較大的金融風險。我國有必要完善現行的信用評級制度。
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『伍』 對XXXX股票的投資策略分析的論文
上海建工(600170):機構扎堆增發 兩月浮虧4800萬元
6月3日，上海建工(600170)公布非公開增發股票結果，同時公布的還有發行後的前十大流通股東的情況。
此次上海建工資產重組，公司以14.52元向其控股股東上海建工集團增發3.228億股股份，資產重組交易完成後，建工集團對公司的持股比例將從發行前的56.41%上升至69.91%。
建工集團向上海建工注入了包括房地產、水泥深加工業務在內的12家公司的股權。資產主要為建工集團所擁有的與建築承包施工、房地產、預拌混凝土及預制構件和建築機械等核心業務相關的公司股權。按照業務性質可以分為建築承包施工、建築工業和房地產開發等三個業務板塊。
第一創業證券分析師李志銳認為，重組完成後，上海建工主業將覆蓋建工業務的上下游產業鏈，而建築+地產的模式亦有利於公司不同業務之間的整合，業務結構更趨合理。
但上海建工資產重組方案叫好卻不叫座。截至6月7日收盤，上海建工收報10.60元，按上海建工3月31日14.16元的收盤價計算，兩個月左右股價跌幅已達25%。
在節節下挫的股價面前，包括諾德價值優勢在內的押註上海建工重組的一眾機構最終不幸失手。截至6月7日收盤，僅最近兩個月以來，其浮虧已超過4800萬元。
機構浮虧逾4800萬元
與上海建工2010年一季報相比，在公司資產重組的示範效應下，機構在二級市場大舉進行了增持。
據非公開增發股票結果顯示，截至2010年6月1日，基金累計持股高達1348.77萬股。在4-5月短短兩個月中，基金累計增持達618.41萬股。而截至6月7日收盤，僅最近兩個月以來，其浮虧已超過4800萬元。
此前，在上海建工一季報中，諾德價值優勢還未見蹤影。但此次公布的股東名單上，已經成為上海建工的第二大股東，持有308.51萬股。
一季報中排名第四的南方盛元紅利則加倉139.51萬股，排名升至第三。華夏滬深300雖然增持32萬股，但排名從第三下滑至第五。基金天元也大舉買入107.73萬股，成為第六大流通股東。匯添富上證綜指及易方達滬深300分別增持27.65萬股和6.21萬股排名第九和第十位。
此外，嘉實滬深300和博時裕富滬深300盡管小幅減持，但仍居流通股東第四和第七位。
不過，2010年一季報還現身公司前十大流通股東第五位、持股105.21萬股的全國社保基金六零二組合卻選擇了全身而退。
李志銳表示，機構看好上海建工或與其未來兩年業績增長確定性大不無關系。重組前上海建工絕大部分利潤均來自於建築施工業務，本次建工集團注入的資產中包括兩家生產預拌混凝土和預制構件的公司，權益凈利潤達1.4億元；而房地產公司的凈利潤也達1.59億，分別占上海建工重組後2009年凈利潤的19%和21%。
上海建工2009年的凈資產和凈利潤分別為44.76億和3.59億，重組後備考凈資產和凈利潤將分別增加73.2%和105.8%。
李志銳稱，公司2009年新簽合同金額531億元，為董事會確定的年度目標的115%，較上年增長18%，而2010年公司計劃新簽合同530億元。
李志銳稱，公司過去兩年受世博會的拉動，營業收入實現快速增長，今後幾年可能難以維持之前的較快增速。但考慮到目前上海建工在手訂單約700億，為2009年營業收入的1.75倍，未來兩年仍有望保持平穩增長。
業績增厚不明顯
不過，在天相投顧分析師王冬看來，公司股價在重組方案公布後市場表現不佳的主要原因或在於，與房地產業務一同進入上市公司的其他資產盈利能力不佳，且佔比較大。其基礎公司和機械公司等資產盈利能力均差於重組前的上海建工，因而造成重組對公司盈利能力的提升幅度以及對每股收益的增厚作用均不明顯。
"按照收入規模測算，重組後的上海建工將擁有集團公司約96.8%的業務，已缺乏進一步整合的想像空間。"王冬認為。
此外，王冬稱，當前房地產行業調控政策以及世博會召開均會影響公司2010年的營業收入。
上海建工表示，上海市政府規定在世博會期間，上海城區將分層次對於在建工程實施停止施工或限製作業，預計公司2010年營業收入較2009年下降91297萬元，降幅約為6%。
其中，公司建築施工業務2008年毛利為87206萬元，2009年、2010年預計毛利為98146萬元和100323萬元，分別較2008年增長12.55%和15.04%。
上海建工稱，公司房地產開發業務2008年毛利為64562萬元，2009年、2010年預計毛利為39186萬元和48187萬元，分別較2008年下降39.30%和25.36%，但預測毛利率分別較2008年毛利率增長16和25個百分點。
公司表示，2010年的房產開發收入預計與2009年持平。主要原因為2009年度及2010年度，建工房產無新樓盤推出計劃，均以2008年度尾盤銷售為主。
至於建築工業業務，上海建工預測2010年度建築工業業務收入比2008年增加10325萬，增幅為2.04%，較2009年度下降68476萬元，降幅約為11.69%，主要是世博工程及新開工程減少所致。
值得一提的是，由於建築行業准入門檻低，市場競爭不斷加劇，同時勞務成本也在不斷上升，公司盈利能力持續下降。
王冬表示，公司綜合毛利率自2002年以來連續走低，只是在原材料價格暴跌的2008年有短暫的小幅回升，目前公司凈利潤率已不足1%。
"考慮到行業競爭激烈的格局短期內難有明顯的改觀，公司建築業務毛利率回升空間將非常有限.