麥格理全球投資股票趨勢

『壹』 麥格理倫敦怎麼樣

你要問的是麥格理倫敦銀行怎麼樣，很好。
倫敦麥格理銀凱仔氏行麥格理銀行是澳大利亞最大的銀行集團之戚輪一，銀行提供一系列的金融服務，深受當地民眾和政府歡盯散迎和支持，所以很好。
麥格理倫敦銀行公司總部位於悉尼，其股票在澳大利亞證券交易所上市。

『貳』 黃金類的股票，在哪幾種情況下會上漲，比如說通貨膨脹，還有哪幾些情況

1：戰爭打仗，漲。
2：各國央行加大儲金 漲
3：美元貶值 漲
4：通貨膨脹 漲
主要是這些比較能反映出來 。其他影響比較小。
最直接的影響當然就是黃金價格，可以參照黃金期貨走勢，而影響黃金價格走勢的當然就是黃金的供需情況，一般在通貨膨脹預期較強烈的時候，黃金價格會上漲（因為通貨膨脹會導致貨幣貶值，所以大家就將貨幣變換成黃金達到保值的目的）。

『叄』 翟雋：創業一定要做你喜歡的事

翟雋：創業一定要做你喜歡的事

大家好、同學們老師好!我先從自我先容開始，我畢業於北京大學，90年出國到澳大利亞，然後回到香港加進了德勤會計師事務所，一路走來我自己做了一個總結，我覺得也是在職業規劃進程中做得不夠，或是今天回頭來看有遺憾的地方，這裡面有一些成功的經驗和大家分享一下。

當時我往澳大利亞讀書讀的是財會金融系，當時往了澳大利亞呆了一年完全可以很輕易的申請往美國讀書，當時由於自己鑽到讀書這個事里，視野也沒有這么開闊，也沒有往想其他的選擇，所以澳洲一讀就是三年，現在覺得還是比較遺憾的，當時假如往美國讀書，可能可以更早的進進投行，就不會到28歲才進進投行。從澳洲讀完書以後，國外的教育體制有一個上風，但也多是劣勢，他們的教育和就業掛鉤是比較緊密的，當時我學的專業就業的放心就是會計師事務所，畢業以後就進進了會計師事務所。現在回想起來，德勤會計師事務所實在不是我自己理想的職業，當時沒有人給我做指導，只是順著這個體系往下走，幹了三年。

這個時候也一件事發生了，當時我們香港成立了一個大陸在港專業人士聯合會，這個協會裡面聚集了400多個大陸留學生回到香港工作的，這裡面有投行的、律師、管理咨詢，這個時候我發展有投資銀行，這個時候我才接觸到投資銀行，當時做會計師沒有MBA進投行是很難的，就進了一家很小的投資銀行，現在這家銀行倒閉了，進了三六的投行，97年就遇上金融危機，這家公司把在中國的業務封閉了，不再做投行業務了，這個時候我就加進了雷曼兄弟，又倒閉了。在雷曼兄弟幹了一年，這個時候有機會加進了高盛公司，往高盛也是兩個因素，一個是我加進施羅德的時候，當時我的一個老闆，很多年在投行界我們是很好的搭檔，這個人是現在工商銀行總行長的副行長，當時他在施羅德，後來他從施羅德往了高盛，他在高盛做北京的首帶，當時高盛做中石油的上市他第一個想起我了，由於當時中石油做上市最關鍵的環節是財務審計，高盛的人沒有懂財務，當時我做了三年會計師，這個時候有用了，有些事你做了都會在未來的某一個時點起到一定的作用，這個時候就往了高盛，當時依照投行里的話里講就是拿到了奧斯卡獎，往高盛做了中石油、中移動等等大的項目。兩年以後，這個老闆跟我商量高盛的平台是很好，但是給你發揮個人才能的機會是有限的，由於他相信的是團隊、相信的每個團隊的成員都是一個螺絲釘。高盛之所以能夠成功，他們的管理體系和共*產*黨的管理體系非常類似，所以他們很成功的度過了金融危機。高盛的文化給你自己發揮的空間是很有限的，你能乾的事就是做好你的本職工作，有可能你給他找到客戶資源，他不需要你往做。所以在這類情況下，一個這么大的體系、一個固定的模式能夠發揮的作用很有限，那個時候我們就商量是否是也往創業，這個時候就想到德意志銀行，當時他們在中國的市場份額是零，這個時候我們就決心往德意志銀行開辟一個新的天地，當時就是組織團隊，找客戶，做的第一個項目是中國人壽上市，花了快兩年的時間把這個項目談下來，當時我們在中國談項目是很難的，客戶會問你們在中國做過甚麼項目，中國人壽又是國企，他們在做決策時是非常謹慎的，不想他人說閑話，所以第一個項目是最難拿的，一旦這個項目拿到以後，後面的項目就相繼而來，比如說神華、民生銀行、工商銀行，當時拿到工商銀行的單子是歷史深最大的上市項目，接近200億的融資范圍，德意志我們取得了成功，幹了五年。

這個時候我想最大的上市項目也做完了，又得挑戰自己了。這時候候麥格理通過獵頭公司接觸我，他們的業務模式是投行和投資一起做的，我想問投資這個領域轉，06年加進了麥格理銀行，這一做也五年了，我們投行做得還是不錯的，包括農行的上市，這是歷史上最大的，超過了工行。過往三年在香港最大的H股上市，麥格理是唯一的一家外資銀行，所以在上市這個領域，麥格應當時是從無到有，在中國原來是沒有業務的，更不要提大型的項目了。我們這個團隊往了以後，這五年還是取得了很多的成績。所以從這個角度來講，創業也有酸甜苦辣，我們往德意志、麥格理都是從零開始做起來的，但是最後的成績感還是非常大的。

這幾年走下來，發現對我幫助最大的就是北京大學的校友。很多同學說我沒有資源，我說最近的資源就在你的身邊，就是你大學的同學，之前工作的同事，只是你沒有往發掘。最近我在嘗試做人民幣的投資，下一步希看做VC、天使，對這方面比較有愛好，這也是我今天來跟大家交換的主要目的，希看能夠跟大家建立一些聯系，將來我們資源互補，能夠在投資領域做出一些事。

麥格理在中國做甚麼?我先容麥格理的目的是希看大家了解麥格理在將來能為大家做些甚麼事，這個平台我們大家怎樣來用。麥格理主要做兩塊業務：投資業務、投行業務。投行的業務有幾塊，包括中國企業上市、海外並購、增發等等，但是現在我們沒有國內的牌照。投資，麥格理全球做得最好的一塊業務是投資，而不是投行，投行我們只是在亞洲做得還可以，但是投資我們全球是屬於領先的，全球管理有三千億美元的資產，這裡麵包括了基礎設施的資產，比如說機場、高速公路、清潔能源資產，我們投風電、太陽能、水務、電信媒體，比如說在中國我們投了智聯招聘等等。投資也是麥格理的主要發展方向，在中國過往四年投了十多億美元，除剛才提到的智聯、大連萬達，五年前給他們投了六億美元，他們拿這些錢收了很多的地，當時的本錢比較低。我們投港口、高速路，華南高速現在還在我們的旗下。最近我們和光大控股成立了一家合資的基金管理公司，主要是來做基礎設施方面的投資，包括新能源、清潔能源 、高速路、橋梁等等。

我們在中國的投資逐漸的展開，未來我們在中國有三個平台：

第一、我們有一家信託公司。這家信託公司在上海，做了一年。

第二、投資平台，和光大控股的投資基金。

第三、證券公司。

這三個平台是未來我們在中國主要的向客戶提供服務的平體。

麥格理能夠給大家提供幫助的是我們的研究部分，我們經常出行業的研究報告，麥格理在研究領域投資者對他的評價是比較高的，比如說我們定期做的投資者的調查，這對創業者可能有一些幫助，最近我看了一個調查，海外的投資者對中國哪些行業有投資的愛好。排前幾名的是醫療保健，其次是清潔能源，消費品，中國的經濟要轉型，還有農業。這幾個領域是投資者比較感愛好的，反而像礦產資源的排名比較靠後。類似這樣的行業研究報告可能會對我們的創業者提供一些信息、方向。

對創業投資我自己這一年來有甚麼樣的體會。最近和PE圈子的朋友聊得比較多，關注到幾個現象：

第一、國內的資金很充裕，全民皆PE，北京酒店的大堂里所有的都在談項目。

第二、投資的價錢越來越貴。昨天和幾個投資人在聊，現在十倍以上很正常，有的一上市就是60倍市盈率。

第三、很多實業家一年工作很辛勞，比如說一個公司養了六七千人，但是一年下來辛辛勞苦才幾千萬的利潤，做資本市場運作的人輕輕鬆鬆，也不需要那末累，把錢一投幾個億很快、很輕松。現在很多做實業的人說我不做了，我把錢拿出來做PE了。大家都往資本市場往轉。

第四、為甚麼很多人做PE呢?覺得機會不錯，創業板造富的現象很快，中國人變得有點浮躁，都想掙快錢，不願意靜下心來做事業，浮躁的現象比較嚴重。前一段時間和幾個朋友聊天，現在沒錢的人不興奮，有錢的人也不興奮、浮躁，他們覺得原來是隨著他乾的，忽然這一兩年做了一個PE、拿了一個地就暴富了，整個社會蔓延著浮躁風氣。看到這四個現象以後，跟朋友們聊天覺得做PE的挑戰比較大，所以我們自己有個體會，是否是我們應當往早期看一看做做VC、天使投資。現在對我們做創業的人來講，應當有時機了，相信很多人會有我這類想法，我們應當往前期再看一看。

創業有很多種，有的人是為了生存而創業、有的人是為了愛好而創業。我比較羨慕俞敏洪，他把工作和生活完善結合起來的代表，他所做的工作又是他所喜歡的生活方式，我教書還能掙錢，我覺得這是最高的境地。你創業時所做的事一定是你喜歡的事，不是今天看到一個機會我投機一把，這個不是創業者真正想要到達的目標。我希看所投的企業是我喜歡做的事，是我未來生活的一部份，我覺得這類創業對大家最後實現人生的價值更故意義。

最近我開始思考人生的目標是甚麼，現在開始對自己的現狀不太滿意，我開始考慮究竟人生的尋求在哪裡?總結了兩個詞：自由、尊嚴。自由，就需要你拚命的掙錢，有了錢和地位可以做自己喜歡做的事。但是有自由的人也不一定有尊嚴，黃光裕和我一樣屬雞的，我們在北京有一個雞友會，這裡面20來個人，做生意的四個人，其他的都是政府的公務職員，過往這兩年發現經商的人兩個就被抓了。光有自由，沒有尊嚴，最後這個自由是不能得到保障的。尊嚴就是需要你靠付出取得他人對你的尊重，你幫助的人越多，你取得的尊重越大。真正要實現尊嚴，你要付出，往幫助他人。假如創業能夠幫助你實現人生的價值，我覺得這個創業是故意義的，而且我覺得我投進你這個創業企業，你這個企業能夠幫助我實現人生的目標，我就願意干。從投資人的角度來講，不但是看賺錢了，掙錢的方式有很多，但你要高興奮興的掙錢，你掙錢了以後覺得自己人生的價值實現了，不再空虛浮躁，我覺得這個投資對你才更也價值。

創業是甚麼?創業和我們在德意志創業、麥格理創業都是有異曲同工的地方，我覺得創業就是把你的資源整合在一個平台上終究要實現一種效益。資源是甚麼呢?我自己的想法有三個資源：人才的資源、信息情報的資源、資本的資源。我自己一直積累的也是這三方面的資源，比如說人才的資源，甚麼事都是你要商量的，在這個圈子之外，有一個信息情報網，可能有二三十個朋友，多是一個月大家聯系一次，了解一下各方面的信息和渠道，這二三十個人他自己又有一些圈子輻射出往，那你這個情報該構建得比較大。在這個之外就是資本的圈子，資本的圈子是最輕易構到的，它是追逐利益，你有一個好的項目，它自己也會主動的找你，你只要不這個渠道建立起來，知道甚麼樣的項目往找甚麼樣的投資人，知道這個渠道，最後只需要把這個主張給他看一看，未來的`若干年，我相信自己還會繼續搭建這三個圈子。你最後所做的就是把這些資源整合到一個平台上，然後通過這個平台實現價值和利益。最典型的例子華瑞風電，投資的人四五年的時間里掙了150倍，實在就是一個風電設備的產品，這個產品符合國家的政策，這個時候就是需要整合資源把這個產品賣出往，他們整合了很多的股東，有各式各樣政府關系的股東，這些股東進來以後幫助他打開了渠道，所以這些產品全從這里下定單，很快節做起來了。固然這個模式不是說大家都往復制，創業就是這么一個簡單的東西，每個人的資源都是有限的，你沒有資源他人有，你只要找到這個人了，你把大家拼到一起整合起來，那這個創業就有希看了。而且只要你好的主張，好的產品，把政府的資源整合起來，這是有很多渠道的。從創業的角度來講，最難的是原始好的主張怎樣來，剩下的就是資源整合的能力，你沒有找一個有能力整合的人就可以夠。

我本人和麥格理能為大家做些甚麼?團隊和資本這兩個方面我們是可以給大家提供一些幫助，團隊的建設，做投資銀行這么多年，打交道的人比較多，給大家做牽線搭橋的工作還是比較方便的。資金更是我們的本行了，從天使到VC、到PE、到上市，這一套下來我覺得可以在每個環節給大家提供一定的支持和建議。上市是一個主要的渠道，這些年我一直做投行，所以對上市比較了解，今天藉此機會給大家講一講上市方面的主要考慮因素，上市大家考慮最多的就是境內還是境外上市，很多公司現在比較偏向於境內上市，由於估值比較高，但是境內上市面臨的幾個挑戰大家也要充分的考慮：一是審批的時間，排隊的企業很多，大家要找關系盡早的拿到證監會的審批;二是後續的融資，也需要往證監會排隊，從A股的上風來講估值高，但是我對這個是持保存意見的，現在主板已回回到比較理性的水平。海外上市有幾個途徑，香港H股上市，這一塊比較難，證監會一般不批，除非你不符合A股上市的條件，但是證監會最近也開始有一個新的動向，下一步會鼓勵中小企業直接H股上市，證監會把這個門打開，由於現在A股排隊的企業很多，假如股票的供給有很多，對這個市場的打擊還是比較嚴重的，特別是下一步我們的國際版開通以後，很多大型的國際企業來國內上市又要吸走一部份的資金。紅籌上市，由於現行的政策對民營企業往H股上市不鼓勵，所以很多人變相的做海外上市，但是現在紅籌架構很難設立，各方面的要求比較嚴，除非你是已構成了紅籌架構，或是通過中外合資情勢轉成紅籌架構，紅籌的好處是後續的融資很方便。

最近我們看到了在美國上市的中國企業遭到了打壓，現在我們做美國上市的中國企業摘牌再回回多香港上市，說明美國市場給予中國公司的估值很低，很多企業可能就是幾倍的市盈率，很多企業都在策劃，在美國摘牌回到香港或是A股市場。美國的市場大家要謹慎，下一步香港還是中國企業在海外上市首選的上市地。

借殼上市、直接上市，在香港現在借殼上市越來越難，借殼上市是礦業企業比較合適走借殼上市的路，比如說業績沒法到達A股的條件，但是香港對礦業企業有比較寬松的條件。很多礦業企業願意走借殼上市的路，其他的都比較難了，包括房地產企業，很多房地產企業也考慮到香港往借殼上市。房地產企業，相信未來這半年一年將面臨很大的融資困難。所以現在很多企業面臨的資金鏈要斷了。信託公司現在銀監會也收緊，房地產生存融資的空間越來越小。

對資本市場的看法，最近在香港的上市項目都遭大了推延，說明投資只對市場的顧慮非常大，投資的欲看不是很強烈，最近好多上市的項目都推延了。這個趨勢會維持多久呢?我估計第三季度都不太看好，可能會到第四季度關鍵要看宏觀政策的調劑，現在公布六月份的通貨膨脹6.4%，很多人的觀點是到頂了，假如通脹往下走，我們的貨幣政策放鬆一點，到第四季度資本市場會有一個回熱，假如沒有政策寬松的事件發生，資本市場可能會繼續遭到打壓。最近大的投行提出要財源，包括高盛，這些投行對市場有一定的前瞻性，我估計9個月到一年市場都不太好，大家才會考慮財源，未來這一段時間資本市場將經歷很大的考驗，假如有企業考慮未來這一段時間的上市還是要謹慎一些。

我今天主要先容這些內容，謝謝大家!

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『肆』 一線美元基金有哪些

以下是一些知名的美元基金，分別來自不同的基金公司，這些基金通常被認為是碰雹脊辯一線美元基金：
1. 雅居樂-普信全球高收益債券基金
2. 普華永道基本面價值基金
3. 貝萊德全球健康科技基金
4. 貝萊德全球科技基金
5. 普信美國成長股票基金
6. 麥格理全球基礎設笑野帆施股票基金
7. 摩根士丹利全球基礎設施基金
8. 貝萊德全球股票基金
9. 貝萊德全球消費者基金
10. 富達全球高收益債券基金
投資有風險，入市需謹慎

『伍』 macquarie capital是什麼意思

acquarie capital
網路麥格理資本；麥格理投資銀行；麥格理證券

網路釋義坦好

1.

麥格理資本
據麥格理資本（Macquarie Capital）的研究報告預測，2013年亞馬遜AWS服務的收入將會達到38億美元。如果將其作為一個獨立公司， …

2.

麥格理投資銀行
古先生曾在麥格理投資銀行(Macquarie Capital)的投資銀行組擔任分 析師，主要負責大中華區基礎設施建設相關業務。在麥明信伍格理任職期間…

3.

麥格理證券
麥格理證券(Macquarie Capital)分析師本•沙克特(Ben Schachter)認為這種情況令人非常：「你怎麼能夠一邊與他們競爭，一邊合作呢激或

如果您認可我的答案，請採納。

您的採納，是我答題的動力，O(∩_∩)O謝謝！！

『陸』 深度 | 段國聖：從機構投資人視角看REITs產品及其發展

導語

一、REITs基本情況介紹

第一，海外REITs的發展歷程。 REITs起源於美國。1960年，美國國會出台《房地產稅收投資草案》和《國內稅收法典》，對符合條件的房地產信託投資產品給予稅收優惠政策，並建立上市流通交易制度，自此現代REITs架構正式創立。1986年《稅收改革法案》允許設立公司對REITs作內部管理，激發了機構活力，美國REITs由此迎來了黃金發展期。2019年末，美國REITs市場規模高達1.3萬億美元，佔全球市場的六成以上。相較美國而言，亞洲REITs市場整體起步較晚。以新加坡為例，1999年，新加坡金融管理局頒布了《財產信託指引》，S-REITs正式發行。但受益於完善的市場框架以及靈活的交易機制，新加坡REITs市場在起步後得以迅速發展，2019年底時規模達到約600億美元，成為全球范圍內最活躍的REITs交易市場之一。

第二，海外REITs的基本特徵。 海外REITs產品普遍具備以下幾個特徵。首先，底層資產涉及的行業主要聚焦不動產和基礎設施領域，涉及零售、辦公、酒店、工業地產、基礎設施等諸多細分領域。其次，底層資產收入來源相對單一，主要源自租金等穩定收入。再次，具有強制分紅的機制安排，大部分（多為90%）可分配收入按照政策要求需要在當期分配給投資者。最後，具備稅收中性的優勢。在滿足強制分紅比例的前提下，不會對受託管理機構和投資者就REITs收入做雙重征稅。

第三，海外REITs的基本架構。 REITs有兩種主流組織形式：以美國為代表的公司制和以新加坡為代表的契約式信託制。前者由REITs公司直接持有資產或資產所屬的項目公司股權，公司同時也是資產的管理方；後者由信託機構代表信託計劃持有資產或資產所屬的項目公司股權，同時聘請外部的專業管理機構做資產管理。

第四，我國公募REITs簡要特點。 從架構上看，國內REITs試點採用新加坡的架構，即由公募基金管理公司代表上市封閉式基金進行REITs的產品管理，同時聘請外部的專業管理坦和笑機構做底層資產的運營管理。為適應現有法律法規和產品架構，公募基金不直接持有底層資產，而是投向券商或基金子公司管理的資產支持專項計劃，再由資產支持專項計劃持有資產或資產所屬的項目公司股權。從政策要求的投向領域看，國內REITs主要聚焦重點區域的優質基礎設施，優先支持基棚褲礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目，信息網路等新型基礎設施，工業園區等，未將商業地產納入現行試點。除此之外，針對項目的強制分紅安排、稅收優惠方面均做出相應的安排。

二、海外REITs產品收益特徵分析

REITs的收益主要來源於底層資產貢獻的現金流，同時也分享底層資產的增值收益，對應產品層面就是股息分紅和股價上漲收益，其兼有股性和債性的特徵，是一種具有固定收益特徵的權益類資產。從境外REITs產品來看，其風險收益具備以下特徵：

一是股息率較高且穩定。 根據美國全美房地產投資信託協會（Nareit）統計，美國REITs產品1990—2010年6月平均股息率達6.1%，顯著高於標普500指數股息率（2.3%），對10年期國債收益率的溢價中樞約170個基點。2010年以來，美國REITs產品股息率穩定在4%附近，對10年期美債收益率的溢價中樞約230個基點。亞太地區整體股息率相對無風險收益率溢價水平更高，以新加坡為例，2010年以來新加坡REITs指數（S-REITs）平均股息回報率5.88%，對10年期國債收益率溢價中樞高達374個基點，高於新加坡股指讓含平均股息率283個基點。

二是總回報呈現權益類資產特徵。 美國和新加坡市場REITs產品的多年總回報中樞在10% 11%。美國REITs1988—2020年6月年化總回報9.7%，與同期標普500指數回報（10.6%）相近，而新加坡市場REITs在2010—2019年年化總回報達10.7%，顯著好於同期股指回報（4.2%）。各國REITs產品總回報體現出較強的權益屬性，呈現一定的波動性，因此不同階段可以創造不同的建倉機會。以美國市場為例，1988—2020年6月美國REITs產品波動率為18.1%，高於同期標普500指數波動率（14.4%），在面臨市場整體沖擊時，REITs指數可以立刻反饋資本市場的情緒，在市場出現利好因素時，REITs指數亦會快速反彈。

三是REITs與股票及債券等大類資產的相關性適中，可以成為介於股票及債券之間的大類配置資產。 從美國REITs長周期 歷史 來看，1988—2020年的33年間，REITs與股票及固收產品的相關系數在0.4 0.6，體現了較好的分散化投資價值。從新加坡2012—2020年統計數據來看，S-REITs與全球各市場股票和債券資產的相關系數在0.6 0.8之間，S-REITs也屬於介於股票和債券之間的一類資產。

四是REITs產品股息率與總回報在不同行業間呈現顯著差異，產品收益特徵與資產特徵高度相關。 美國長周期（1994—2019年）各行業平均股息收益占總回報比率在40% 60%之間，其中自用倉儲類和工業類REITs提供了相對較好的資產回報，長期總回報位列第一、第二位。近5年來（2015—2019年），工業、基礎設施、數據中心類REITs收益排名前三；酒店和零售行業相對表現較弱，年化總回報僅2.0%和1.3%。同時，在面對嚴峻的市場環境挑戰之下，底層的不同行業的收益分化明顯。如在2020年本次疫情的沖擊影響之下，在幾乎全部資產板塊總體估值大幅下降，總收益為負的情況下，只有基礎設施、倉儲、數據中心和工業板塊表現堅挺。因此，REITs產品收益率受到底層資產所處行業的大周期變動和市場環境變化的影響顯著。

五是不同市場流動性差異顯著，取決於不同市場的成熟度。 美國REITs整體流動性較好。我們選取FTSE Nareit Equity REITs Index中2019年底市值大於等於100億美元的成份REITs，共計28隻，佔比指數市值的69%進行統計：2012—2019年樣本US Equity REITs的平均年換手率為171%，與標普500指數的185%較為接近。新加坡作為亞太地區REITs發展相對較成熟的市場，整體流動性也相對較好，從過去5年的成交統計來看，REITs日均換手率與新加坡富時海峽指數（STI）相近，且近期成交活躍度進一步提升。但新加坡REITs成交相對集中，知名品牌方發行的REITs，如凱德、豐樹、騰飛等，在新加坡市場更受歡迎。

總之，從海外REITs市場情況看，REITs產品較高的股息回報為產品總收益提供了一定的支撐，長期總回報中樞則在10% 11%，但總回報呈現的較大波動性仍顯示出其較強的權益屬性特徵。長期來看，REITs產品收益與股、債相關性居中，REITs產品可作為投資組合中重要的資產配置之一。

三、REITs產品的估值邏輯及收益來源分析

由於REITs是投資人通過購買公開市場的產品參與到不動產及基礎設施大類資產領域投資的方式，因此REITs產品本身同時具備不動產大類資產的屬性以及公開市場權益類產品的屬性。機構投資人需要從底層資產端和二級市場產品端兩個方面分析國內REITs產品未來的估值邏輯和收益來源。

>>> REITs產品未來的估值邏輯分析

REITs產品的隱含價值直接取決於一級市場底層資產的估值水平，因此機構投資人應先站在理解資產端估值邏輯的基礎之上，綜合考慮二級市場對於產品端估值可能帶來的影響。

底層資產估值分析方面，對於已經可以產生穩定現金流的成熟資產而言，投資人往往運用收益法進行估值。收益法的核心因素主要有兩點：准確預測持有期間的經營性現金流以及選擇公允的折現率。但是由於基礎設施類資產的細分種類很多，每種子行業底層產生現金流的邏輯和核心假設均不相同，並且一旦需要預測未來20 30年的現金流水平，對於投資者的產業理解能力和行業長期發展趨勢判斷提出了較高的要求。除現金流模擬存在難度之外，折現率的確定亦存在一定困難。折現率的選擇應與無風險收益率及市場對該類資產的風險溢價收益率相關。但是由於傳統的基礎設施類資產的交易不活躍，因此風險溢價水平無法形成可供參考的市場化體系。在現實估值過程中，折價率的選擇往往取決於投資人自身的期望回報水平，難以評判其公允性。當然，並非所有的基礎設施類資產均採用收益法進行估值。對於物流倉儲和工業園區來說，估值邏輯則相對清晰。市場上通用的對該類資產的估值往往借鑒「凈資本化率」這一核心估值指標。凈資本化率（Cap rate）指不動產未來12個月凈營運收入（NOI）與收購總價的比率。凈營運收入因應物業所在市場、位置、管理水平而變化。由於此類資產交易市場相對活躍，並且成熟物業的租金水平較易獲取和估計，因此錨定擬收購標的的資本化率水平後，相應資產的估值亦可相應得出。

REITs產品估值分析方面，REITs作為二級市場的可交易品種，其估值除了考慮底層資產估值之外，還需要考慮其他多重因素的影響。首先，二級市場作為公開市場產品，成交活躍度較高，其估值較一級市場更為及時、客觀，並且更反映投資者對這類資產預期的變化。也正因為如此，REITs價格波動可能高於底層資產價值波動，起到放大器作用。其次，REITs作為資產運營平台，其估值反映了資產組合的價值，而非單一資產的價值，二級市場估值首先須基於資產本身質量，同時結合平台本身運行條件形成REITs產品的估值，不同REITs經營管理人管理能力差異可能帶來「平台溢價」，使得REITs估值高於或低於資產本身價值。最後，REITs作為資本市場的投資品種，其價格不僅反映了底層資產的供需狀況，還受資本市場投資者對此類資產需求的影響，也即其估值受到不動產市場周期和資本市場周期的雙重影響。REITs的價格波動自然也受到證券市場整體走勢的影響。

從具體估值指標來看，美國REITs市場實際使用的估值指標與常用的Cap Rate以及市盈率（P/E）倍數等指標有一定的相似性。Nareit在1991年提出營運資金（FFO）的估值方法。FFO即不動產經營產生的現金流，等於凈收入加上資產折舊和攤銷再減去非經常性損益。股價對FFO的倍數（P/FFO）是最常用的估值指標，從本質上和一般公司的市盈率概念並無差別。美國近年來P/FFO在15 20倍之間，不同行業間FFO倍數絕對水平與變動趨勢均呈現較大差異。隨著中國REITs市場的逐漸成熟，也必將形成可以統一的估值指標，可以有效地反映底層資產的估值基礎和產品市場的多重影響因素。

>>> REITs產品的收益來源分析

REITs作為一種二級市場產品，其價格變動來源於股息、業績成長和估值的變動。其中，股息和業績成長帶來的股價增長高度依賴於底層資產的基礎收益和運營情況。而REITs產品的估值變動收益在資產端行業發展帶來的估值變動的基礎之上，同時還受到機構投資人對於市場情緒以及全周期、多品種比價的角度對REITs產品風險回報要求進行考量的影響。所以，REITs產品估值的波動性必然顯著高於一級市場資產端的估值變動。機構投資人在分析REITs產品估值變動收益時，不僅需要考慮底層資產所處的行業大周期帶來的估值變動趨勢的影響，也要綜合考慮產品波動下擇時的波段收益。底層資產的持有期間基礎收益和運營成長收益方面，機構投資人可以從以下兩個方面進行分析：資產端現有的收益率水平、資產成長帶來的收益率提升。

第一，資產端現有的收益率水平，也就是資產端根據行業商業模式創造收益的能力。我國核心基礎設施資產的子行業，如高速公路以及公共事業，期間整體平均現金收益率在4% 6%不等。物流地產資產本身的收益水平會受到不同區域對應的估值影響而有較大差別。北上廣深的物流地產資本化率在4.5%左右，核心的二線城市在5% 6%之間。因此物流地產的現金分紅率在4% 5%之間。綜合美國REITs市場的股息率來看，2011—2019年期間，商業零售類REITs的股息率相對較高，達到4% 6%區間。排名相對居後的基礎設施REITs及自用倉儲、數據中心的公募REITs的股息率則相對較低，為2.6% 4%。因此，目前國內基礎設施REITs的基礎收益水平具備一定的吸引力。

第二，資產成長帶來的收益的提升。資產本身的成長空間主要來自量的增長、單價的提升以及成本的降低。一般而言，傳統的基礎設施類資產，往往由於建造成本本身過高，並且收費的原則是將項目持有至到期的全投資收益率控制在一個相對合理的水平而進行的監管擬定，因此整體資產提升和成長帶來的收益率提升空間並不大。如對於污水處理廠而言，資產的商業模式一般為政府和 社會 資本合作（PPP）類項目，即與政府通過簽署長期運營合同的方式獲取期間收益。在最初競標時，政府根據持有至到期的全投資收益率保持在6% 8%的水平下，確認保底處理量的增長速度和頻率，並在合同中進行明確的約定，因此總體的成長空間較小。但是對於像數據中心、物流倉儲等資產而言，尚處於行業的成長擴張期，有一定的成長空間。以物流倉儲為例，受益於電商的持續發展，物流倉儲的需求持續上升，市場參與熱情高漲，一線及核心二線物流節點城市仍存在供不應求的情況，近些年其年化租金增長率可以保持在4% 5%的水平，空置率也穩定在低位。總結來看，基礎設施底層細分子行業品類繁多，核心通過總量、單價、成本的分析可以基本得出資產的成長空間，並以此指引機構投資人的投資選擇。

第三，資產管理人的運營能力也與資產可獲得的收益水平息息相關。在這方面，國內基礎設施類的管理人的成熟度及精細化運營能力與國外成熟市場資產管理人相比仍有較大的欠缺。

總體而言，REITs作為投資人通過公開市場參與廣義不動產投資的重要方式，收益主要來源於底層資產的現金流回報和資產增值收益，但作為公開市場品種，其估值和收益受到資本市場波動的影響，具有一定的特殊性。因此，需要投資人綜合對資本市場周期和不動產市場周期的判斷形成對REITs的估值。短期來看，由於國內投資人對REITs熟悉度較低、缺乏相關投資經驗、對底層資產認識有差異，在估值邏輯上可能呈現明顯的認知差異。長期來看，隨著投資者對REITs底層行業和個體資產理解的提升，對REITs產品本身特性理解的深入，投資人結構的改善，國內REITs的估值中樞也會隨之發生變化，估值邏輯趨於成熟。

第一，如何激活REITs的經營活力，培育長期可持續發展的市場。 REITs作為具備穩定分紅特徵的權益類資產，其收益核心來源於底層資產的分紅和資產估值的提升，這兩者本質上都取決於底層資產的經營效益。如何激活REITs的經營活力，實現資產的價值最大化，成為REITs市場長期可持續發展的關鍵。筆者認為，關鍵因素有以下三個方面：一是原始權益人是否有動力轉讓優質資產予REITs。基礎設施類資產的持有方大多為國有企業，國有企業基於做大做強的考慮，未必有出售資產的動機，尤其是出讓優質資產。如何建立機制鼓勵其拿出優質資產發行REITs是REITs市場做大規模的前提。二是專業的運營管理。倉儲物流、產業園區、數據中心等基礎設施類資產專業性較強，運營管理團隊的管理賦能對於資產本身的增值至關重要。公募基金由於過去專注公開市場投資，普遍缺乏基礎設施類資產的運營管理經驗。海外市場經過幾十年的發展和演變，已經培育出了大量優秀的市場化管理人，如博楓、麥格理等，並且市場上優質的大型資產管理機構亦會覆蓋到基礎設施領域，如貝萊德、黑石、摩根大通等。但國內的基礎設施資產主要由原始資產持有人進行管理，缺乏市場化、高效率的管理者。隨著REITs市場的發展，需要培育越來越多的市場化管理人參與基礎設施的管理，貢獻專業力量，提升資產運營效率與收益率水平。三是基礎資產的高效循環，打通REITs和一級市場交易和流轉體系。目前REITs封閉式運作，收購新資產需要擴募，但擴募需要較大比例受益人表決通過，實踐中操作難度較大，較難實現資產的良性循環，給REITs持續的優異業績表現帶來一定難度。因此需要完善基金擴募機制，持續收購優質資產，構建基礎設施類資產的一二級市場的良性循環。

第二，資產管理人的管理能力和其利益與REITs產品的一致性至關重要。 美國REITs架構為公司制，各類管理職能實現內部化，本質上和一般公司的管理並無差異，REITs是資產+管理人的結合，管理人的管理與產品本身的利益高度一致。按照國內REITs的架構，公募基金作為基金管理人，本身並不具備資產運營管理的能力，一般情況下要委託原始權益人或者第三方開展資產管理，即為外部管理的模式，此種情況下，外部管理人本身激勵是否到位、其利益能否與REITs產品保持一致，存在一定的不確定性。

第三，基礎設施類資產易受行業政策影響，收益率有一定波動。 基礎設施資產由於與國計民生相關度較高，易受到行業政策影響，國內基礎設施的政策性尤為明顯。以高速公路為例，節假日免費通行政策，以及因為疫情影響，所有高速公路2020年上半年取消收費半年，同時出於降低全 社會 物流成本的考慮，高速公路收費標准多年未上漲且存在下調可能性，這些都對高速公路企業的估值造成較大影響。政策的不可期性會給投資人對此類資產的估值帶來一定困擾。另外，基礎設施的調價機制不能完全按照市場化的方式制定，水電氣等基礎設施類資產估值一般都受到政策管制，導致其收益受到影響。

第五，發改委和證監會發布的試點規定為REITs奠定了總體框架，然而為了推進該業務持續發展，相關政策尚須完善： 一是稅收政策的釐清。稅收中性是REITs的基本特徵，基礎設施REITs架構復雜，需要財政部和國稅總局出台專項政策，確保在REITs的各個環節不重復征稅。二是杠桿率。目前試點政策要求，REITs直接或間接借款的比例不能超過基金凈資產的40%，摺合成杠桿率（借款限額/總資產）上限為28.57%，且借款用途限於基礎設施項目維修改造等，對項目收購設置了更低的比例上限。筆者認為，該項規定相對偏嚴，顯著低於海外市場水平，嚴重影響利用財務杠桿提升REITs產品收益率的能力，也限制了REITs稅盾功能的發揮。事實上，REITs所投項目底層均為有穩定現金流的資產，適度提高杠桿水平並不會影響其償債能力。

五、保險資金參與REITs市場可行性探析

第一，REITs契合保險資金的投資需求，對險資構建投資組合有正面意義。 REITs的風險收益特徵與保險資金的需求非常吻合。安全性、流動性和一定的收益率要求是保險機構投資的重要特徵，以優質基礎設施為底層資產的公募REITs能夠提供長期、穩定、可靠的底層現金流，實現較為可觀的回報，匹配保險機構的投資特性。盡管REITs在二級市場上有著與權益產品類似的估值波動，然而其與股票、債券的相關度較低，能有效分散投資組合的風險。在全球經驗來看，REITs非常匹配保險機構等長期機構投資者的需求。以美國為例，從REITs投資者構成來看，養老保險等保險機構佔比34%，佔比最高。

第二，保險資金投資REITs相關政策仍待明確。 按照現行監管政策，保險資金投資資產分為五大類：流動性資產、固定收益類、不動產類、其他金融資產和權益類。對於不同類別的資產，保險公司要求的回報率不同。REITs底層為具有穩定收益的基礎設施類資產，同時又屬於二級市場交易的權益資產。在保險資金的五大類資產中，究竟歸屬於哪一類，直接影響保險資金對於REITs產品的收益要求。建議按照實質重於形式的原則，將其劃分為不動產類，而無須佔用權益類指標。另外，保險資金投資受到償付能力充足率的約束。現行償付能力監管規則將公募證券投資基金分四類：貨幣基金、債券基金、混合基金、股票基金，基礎風險因子分別為0.01、0.06、0.23、0.28，對應不同的風險資本消耗。REITs的風險收益特徵與上述四類均不相同，其屬性介於股票基金與債券基金之間。建議在償付能力監管規則中對REITs產品予以單獨歸類，並參考國際市場REITs與股票60%相關度的指標，將REITs的基礎風險因子設置為股票基金的50% 60%，即0.14 0.17，以鼓勵保險資金投資REITs產品，並以其長線投資的邏輯成為REITs市場的「穩定器」。

第三， 探索 推進保險資金以多種方式參與REITs市場。 按照目前的架構設計，保險機構僅是REITs產品的投資者，不具備產品發行、財務顧問、管理人的相應資質。事實上，保險機構和保險資管公司在經過多年的 探索 後，已經在基礎設施領域落地實施了大量的項目，擁有在各行業投資和投後管理的寶貴經驗。以泰康資產管理公司為例，公司目前存量的基礎設施類投資管理規模三四百億元，涉及倉儲物流、高速公路、高速鐵路、天然氣管網、核電等多個領域，投資收益情況良好。建議相關主管部門出台政策，允許保險公司或保險資管公司擔任發行人、管理人或財務顧問等角色，在資產獲取、盡職調查、詢價估值，乃至存續期管理等環節參與進來，發揮保險機構既有的經驗優勢，深度參與REITs市場。同時，保險機構也可提前介入優質的、具備發行REITs潛力的基礎資產，形成Pre-REITs，待培育成熟後，以原始權益人的身份，通過REITs發行退出，獲取合理收益。當然，這一投資需要保險機構強有力的研究能力作為支撐。

第四，推進商業地產納入REITs范疇，拓展REITs市場空間。 我國商業地產市場規模巨大，目前存量已高達約50萬億元，年度交易金額在3000億元以上，交易活躍度遠高於基礎設施類資產。從收益角度看，根據美國REITs的股利收益表現可以看出，商業地產明顯高於基礎設施類資產。而且商業地產與傳統的基礎設施資產不同，既有租金增長空間，也有資產增值潛力，沒有收費年限限制問題，成長性好且理論上永續，更契合REITs的權益屬性。因此，將商業地產納入REITs范圍，能有效擴大基礎資產的范圍，提升REITs市場的吸引力和交易活躍程度。另外，商業地產業態包括零售百貨、購物中心、主題樂園、 旅遊 休閑等多種業態。在當前經濟內循環為主的格局下，商業地產是拉動消費、促進經濟良性循環的重要載體，將其納入REITs投資范圍還有利於引導不動產投資進入價值投資的時代通道，增加居民對不動產的長期投資渠道，降低商品住宅的投資屬性，有利於住宅市場價格的穩定。

『柒』 麥格理的REITs

麥格理集好瞎團是澳大利亞最大的投資銀行。近十年來，麥格理在全球很多國家對基礎設施、機場、收費公路、水等公用事業以及房地產進行投資和收購，在基礎設施方面的管理資產總額達到2000億澳元（109個基礎設施項目）。麥格理還是全球友鍵空最大的管理房地產信託資金的投資銀行，管理的房地產資產超過300億澳元，涉及700個物亮瞎業和7個上市的、18個未上市的房地產投資基金。

『捌』 香港麥格里投資銀行是哪個國家的投資銀行大概世界排名第幾初入行分析師年收入大概是多少謝謝。

澳大利亞麥格理集團
編輯

麥格理集團（簡稱「麥格理」）總部設在澳大利亞，是澳大利亞提供全面投資銀行業務、金融市場服務和零售金融服務的一家主要銀行。麥格理包括麥格理銀行有限公司（MBL）及其在世界各地的附屬機構。麥格理銀行於1996年在澳大利亞證券交易所上市。從1992年以來，麥格理創造了連年盈利、持續增長的良好業績。
麥格理銀行是澳大利亞排名第一、世界排名第七的投資銀行。1994年麥格理剛一進入中國就盯緊了當時剛剛崛起的房地產行業，成為第一家進入中國從事普通商品房開發的非亞洲基金，准備為國內的房地產項目

澳大利亞麥格理集團
作資本市場的投融資業務。