wheeler房產投資信託的股票價格

① reits基金怎麼購買

首先可以在基金代銷機構認購reits基金，比如：天天基金、支付寶、核氏燃微信、京東金融、愛基金、銀行等；其次可以在券商平台購買reits基金，開通後在股票賬戶業務辦理中找到開通設施基金交易許可權後按照流程操作，開通後等待發售即可，發售時投資者在股票賬戶中直接認購即可。

一、什麼是reits

房地產投資基金是房地產證券化的重要手段。房地產證券化是將低流動性、非證券形式的房地產投資在資本市場上直接轉化為證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括兩種基本形式：房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化。REITs的特點是：收入主要來自租金收入和房地產增值；大部分收益將用於支付股息；REITs長期收益率較高，但能否分散投資風險仍有爭議。有些人認為他們可以，而有些人認為他們不能。

二、購買注意事項

1.標的物的盈利能力。在一些人眼裡，基本建設可能是一項有利可圖的業務，但實際上，由於初始投資較大，許多資產只改虛有在運營多年後才能收回余談行。在我國，基本建設一般由大型國有企業或政府主導。新發行的房地產投資信託基金募集了私人資金。

2.交易基金的價格偏離凈值。REITS是上市交易的封閉豎嘩式基金，也就是買了侍型這只基金之後就無法贖回，想要變現，只能像股票一核爛樣在交易所把這只基金的份額賣給別人。也就是我們一般所說的「場內基金」。對於開放申贖，的基金來說，投資收益來源於基金有沒有賺到股票或者債券的錢，所以不需要考慮基金在市場上的供求關系，也不需要考慮市場情緒。

REITs是一種信託基金，通過發行收益憑證的方式集合特定多數投資者的資金，由專門的投資機構進行房地產投資管理，將綜合投資收益按比例分配給投資者。通過「募集」資金，為中小投資者投資利潤豐厚的房地產行業提供了機會；職業經理人將募集資金用於房地產投資組合，分散了房地產投資的風險。投資者擁有的股權可以轉讓，流動性好。

② 美國信託基金是什麼

問題一：美國的信託金到底是什麼啊 就是家族信託，信託主要三方當事人是委託人、受託人、受益人，受託人就是信託公司，委託人是拿出財產或資產設立信託的人，受益人就是信託財產在信託終止及期間利息分紅等給誰。在所有有信託的國家，有兩個關鍵點都是一樣的，那就是委託人和受益人可以不是同一個人，還有信託財產是獨立於上述三方自身財產之外的，而委託人具有管理權，受益人具有受益權。你上述提到的兩宗情況，一般來說都是家長給孩子設立的遺產信託或教育信託，屬於家族信託的一種，其目的是為了孩子未來的教育或生計或創業准備資金，這些錢按法律來說，在正常信託存續期間，誰都不能動不能據為己有成為自己的私人財產。到期了就屬於受益人，未到期前，即便委託人或受益人已破產，這部分財產不能作為個人財產進行相應清算。簡單來說就是受法律保護的小金庫，如果委託人和受益人是同一人，相當於為自己准備了一個東山再起的基金。你第二個例子，爸爸要借兒子的信託基金的錢，也是可行指鉛升的。因為信託里的這些錢在受託人也就是信託公司的管理下，肯定要進行投資的，要不也無法對信託財產保值增值。在受益人同意的情況下，受託人也認可，可以將信託財產投向特定領域或企業，這些一般都是在最初的信託合同中有約定的。

問題二：美國社保信託基金是什麼？ 美國社保基金的來源及構成：美國的社會保障基金分為聯邦社會保障基金和私營養老金閥部分。具體而言，聯邦社會保障基金主要由老年及遺屬保險信託基金和殘疾保險信託基金兩個子基金組成。
聯邦社保基金的營運管理：聯邦社會保障基金營運管理的總體特點是統一管理與分項管理相結合、專業管理與顧問參與相結合。目前，聯邦社會保障基金營運管理由美國財政部總體統籌，具體管理與投資由「聯邦社會保障信託基金託管委員會」來負責。

問題三：信託基金是什麼意思？ Reits更多是國外信託的操作方式，是富人們傳承財富的一種手段，而不是現在國內普遍看到的類似於理財產品的信託。
不過現在國內也在嘗試在做信託基金，處於萌芽階段。
其大概意思就是存一筆很大的錢交給類似於信託公司的機構，由他們進行打理，之後由富二代或者三代作為受益人，可以在很長時間內獲得收益，注意收益並不是一次性獲得，而是長時間不間斷獲得，以保障他們的基本生活需求

問題四：什麼是美國的公路信託基金 公路信託基金源於美國，屬於 *** 使用的資金。主要由 *** 徵收並管理使用，用於各州公路系統建設與改造。每年通過遞交聯邦資助公路計劃（Federal-AidHighway Program）並經過美國國會批准，由運輸部公路管理局具體負責實施。通過法律授權,美國聯邦 *** 及大多數州的高速公路項目均依賴公路使用者稅(highway-user tax)收入作為資金的主要來源。 美國國會法規規定，資助公共交通的資金餘下的12％左右為信託基金。聯邦公路信託基金包括燃油稅、輪胎稅、重車稅以及載貨汽車、掛車、客車購置稅等，其中燃油稅佔比最大，大概有80%，它資助的項目也有三大類，聯邦資助系統項目、特別項目和示範項目。

問題五：美國電影中經常有什麼給孩子弄個基金是什麼意思 屬於信託基金，可以在孩子未滿十八歲以前每年固定給返還給孩子多少錢，作為生活、教育費用。成年以後可以自由支配。梅艷芳給她母親就辦理過，不過她母親對這種限制她花銷的行為很不滿意。英國女王很多錢也都在基金里，而且不用收取高額遺產稅。

問題六：信託基金是什麼 跟契約型基金是一回事，我國的證券投資基金都是此種類型。美國的基金還有公司型基金

問題七：在美劇中或者電影里的『信託基金』是什麼 請通俗點激核講 通俗的講，
一個老闆很有錢，他女兒未成年時，知道自己身患絕症，他怕女兒年少無知時，被花心男騙走錢，就把錢委託給信託基金，等25歲之後，才把錢給他女兒（遺囑信託）
一個老闆很有錢，但是不知道怎麼打理，就把錢給信託基金，幫他打理這些錢（信託理財）
一個老闆有公司很缺錢，他就找信託公司借錢（信託貸款）
一個人想買房子收租，但是沒錢，就很多人一起把錢 *** 起來，委託信託公司買房子收租（房產信託）
最好描述下，你看的唯老電影里的情節。。。。。不然不好解釋
信託投資基金也叫投資信託，即 *** 不特定投資者的資金，並委託專家代為投資，使其減少投資風險、分享投資收益的一種信託形式，基金投資對象包括有價證券和實業。
投資信託起源於19世紀的英國，當時正值工業革命時期，亦是帝國主義興盛的時期，英國為極力擴張殖民地版圖，並謀求海外投資更高之報酬，遂由 *** 出面組成投資公司，委託專業人士代為投資，分散風險，使中小投資者和大型投資者皆能享受國際投資的高報酬。位於大西洋西岸的美國則於第二次大戰之後才迅速地發展，到了1987年時已成長到七千億美元。日本則是在1954年開始蓬勃發展共同基金。

問題八：美國社會安全信託基金是干什麼的？類似於中國的哪個機構？ 20分 類似社保基金

問題九：什麼是」信託」？ 隨著我國去年頒布《信託法》,加上今年新出台《信託投資公司管理辦法》以及《信託投資公司資金信託管理暫行辦法》,信託制度正植根於中國社會，信託投資公司的法律地位得到確立，資金信託這一最為重要的信託業務得以開展。信託業將迎來規范貳展的新時期。
信託,顧名思義是彼此之間的信任委託。用法律術語來說，信託是委託人基於對受託人的信任,將其財產權委託給受託人,由受託人按委託人的意願以自己的名義,為受益人的利益或特定目的,進行管理或處分的行為。它是一種以資財為核心，信任為基礎，委託為方式的財產管理制度，涉及委託人、受託人、受益人三方之間的關系。
如張三有一筆錢財，自己無暇經營。但為了資助其子女上學，他便可把錢財委託給信託公司管理。在信託期間內，其子女便可從受託人――信託公司那裡得到收益作為上學的費用。在這個信託關系中，張三是委託人，信託公司是受託人，其子女是受益人。
信託大體上可分為兩大類，貿易信託和金融信託。貿易信託是指委託人將舊貨或存貨委託信託商行或寄賣商行代為出售或處理的經濟行為。這是一種純零售商業性質的信託。金融信託是指擁有資金或財產的單位和個人，為了更好地運用和管理其資金或財產，獲得較好的經濟效益，委託信託機構代為運用、管理和處分的經濟行為。金融信託是一種具有融通資金、融資與融物以及融資與財產管理相結合的金融性質的信託業務，是金融業的一個重要組成部分。一般所說信託指的是金融信託。

③ 房地產信託投資基金怎麼購買

房地產信託基金也就是公募基金，需要在證券市場購買，也就是首先開設一個證券賬戶，然後進入交易系統中，點擊基金界面，然後根據介紹選擇相關上市交易的房地產信託基金代碼，就可以在交易系統中購買了。
【拓展資料】
房地產投資信託（外語詞全稱Real Estate Investment Trust，外語詞縮略語REIT）最早的定義為「有多個受託人作為管理者，並持有可轉換的收益股份所組成的非公司組織」。由此將REITs明確界定為專門持有房地產、抵押貸款相關的資產或同時持有兩種資產的封閉型投資基金。
簡介：
從國際范圍看，房地產投資信託基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REITs）是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。與我國信託產品純屬私募所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同於基金，少數屬於私募，但絕大多數屬於公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似於我國的開放式基金與封閉式基金。
發展意義：
中國引入房地產投資信託基金有著非常重要的作用。
首先，引入房地產投資信託基金有利於完善中國房地產金融架構。房地產信託投資基金在國外既參與房地產一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產金融發展的重要標志，也是促進房地產金融二級市場的重要手段。房地產信託投資基金直接把市場資金融通到房地產行業，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充。因此，推出房地產投資信託基金，將大大地提高房地產金融的完備性，是房地產金融走向成熟的必然選擇。
其次，引入房地產投資信託基金有助於分散與降低系統性風險，提高金融安全。從房地產金融的角度來看，引進具有市場信用特徵的房地產信託基金，將一定程度提高房地產金融當期的系統風險化解能力，提高金融體系的安全性。
再次，引入房地產投資信託基金有助於疏通房地產資金循環的梗阻。房地產投資信託基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度，有助於緩解中國金融體系的錯配矛盾。房地產的固有特性決定了房地產投資信託基金具有保值增值的功能，因此房地產投資的收益相對比較穩定。

④ 瑞茲投資方法

瑞茲投資方法事實上就是房地產信託投資基是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金
拓展資料：
一、房地產信託投資基金的優點
近幾年，房地產信託投資基金越發地受到廣大投資者青睞，歸納其優點，可總結如下：
1.使房地產投資小額化、動產化、簡單化。由於房地產投資涉及資金較大，多數投資者難以進行大宗房地產投資。而房地產信託投資基金是以收益憑證方式募集大眾資金從事大資金量、多樣化的房地產投資，使投資者對房地產的投資轉化為對有價證券的投資，降低了投資門檻和操作難度。特別是對於中小投資者而言，可因此進入原本因資金門檻較高，而較難涉足的非住宅類房地產投資領域。
2.具有較高的流動性。房地產信託投資基金是以證券化方式來體現房地產的價值，證券發行後，一般會在證券市場上掛牌交易，這將大大提高產品的流動性和變現能力。
3.產品收益和分紅相對穩定，同時又具有一定的成長性。房地產信託投資基金產品以租金收入為主，而且一般都規定收入的主要部分（90%以上）用於分紅，因此相對於其他金融產品，REIT的收益和分紅都比較穩定。同時房地產信託投資基金又具有一定的成長性，這主要表現在兩個方面，一是隨著社會經濟發展物業租金收入提高，二是持有物業的公允價值增加。
4.與股票、債券相關度較低，加入投資組合可有效分散風險。房地產信託投資基金的收益/風險特性介於股票和債券之間，但與這兩者的相關度均不高。故而，許多投資者將房地產信託投資基金視為股票、債券、現金以外的第四類資產。
二、房地產信託投資缺點：
1.投資金額大；（首付最低3成，一般最少要幾十萬元，一線城市可能上百萬）
2.交易手續麻煩，變現困難；（從掛牌到交易一般要3-6個月，甚至更久）
3.交易稅費高；（一般要1%-8%不等）
4.租金收益低。（很多一線城市價值500萬的房子租金不足1萬，租金回報率低於2%）

⑤ 房地產信託基金REIT和收租股的分別

REITs 跟 收租股最大的分別在於
REITs 是以基金形式操作,而收租股是投資者買入一家或多家上市公司個體
而相關公司的租盤質數直接影響公司的盈利
REITs當中亦有不錯可以用來收息的例如
陽光房地產(435) 領匯(823)
看看REITs的一些風險
房地產投資信託基金（「REITs＂）的風攜讓險
對本地投資者而言，REITs是較新的投資工具，其投資風險與大家熟識的股票和一般基金不盡相同:
一般風險
根據證監會「房地產投資信託基金守則」(「守則＂)的規定，REITs只可投資於可產生收入的房地產 (亦可購入暫時沒有收入或正在進行發展或重建的物業，但價值不得超過基金資產凈值的10% )。對比那些投資於不同行業的組合，投資單一行業涉及較高的風險。而房地產投資的流動性相對較低，這可能影響基金面對市場改變時調整投資組合的靈活性。
REITs的回報受旗下物業價值、物業市場表現及其他經濟因素影響。基金所持的物業價格升跌會影響基金價格，而物業市場則受環球及本地經濟變化、租務市場的競爭、 *** 增減土地供應及修訂物業稅等因素影響。此外，由於認可的REITs須於交易所上市，其價格會像股票一樣受供求影響，可出現高水或折讓，而不一定反映資產凈值。
利率方面，利率上升一般令投資者對投資回報率有更高的要求，而由於租金水平普遍在租務期內鎖定，這使REITs回報吸引力相對減低。此外，利率上升加重投資成本，亦可能影響投資氣氛。但利率上升可能反映經濟好轉，對租金收入及物業價格有正面影梁隱敗響。所以利息上升所帶來的整體影響是正面還是負面，較難一概而論。
源自個別投資組合/策略的風險
REITs須把最少90%的除稅後凈收益派息(派息率並非保證，如果基金在營運上虧損，便可能不派息)，加上可以為投資或營運借入款項(不得超逾基金資產總值的45%)，所以租務年期和租戶類別除了對回報構成影響外，對能否提供穩定現金流以應付利息及派息支出也十分重要。例如較短期的租約會增加物業空置及租金波動的風險，如果大多數租約同時到期，這方面的風險便會相應增加。此外，若REITs租戶結構及租金收入集中於個別重要租戶或行業，這些客戶的流失或生意逆轉，對REITs的收入及現金流都有一定的影響。
證監會於今年6月修訂「守則」，容許REITs投資於中國香港以外的房地產。除了匯率風險外，投資海外物業亦須面對這些市場的獨特的經營環境及風險，包括與本港不同的法律及會計制度、業權結構、物業監管架構、估值方法、政治及經濟環境。所以「守則」內的「海外投資的應用指引」，要求管理公司、受託人及估值師須採用適當的方法及預防措施盡量減低海外投資的風險，並須在銷售文件及其他計劃通函向投資者披露有關風險。
海外市場的經驗
管理公司的企業管治質素亦直接影響REITs的回報。由於管理公司的管理費用一般按管理資產某百份比計算，所以管理資產愈大，收取的總管理費金額亦愈高，
這可能令管理公司透過一些措施去增加基金資產。另外，若基金設有表現費的話，有些管理公司可能透過增加基金短期回報去爭取表現費，例如以高於市價買入物業，而賣家則以高於市值的租金租回物業一段時間。這些交易雖然可以於短期內提高基金回報，但最終只會損害投資者的利益。
中國香港的REITs雖較美國、澳洲等市場起步為慢，但卻正好吸收海外經驗，去蕪存菁，在相關的條例中制訂機制防止類似的管治問題出現。「守則」要求管理公司須以符合基金投資者的最佳利益的方式運作，並設立機制確保進行的交易不會損害投資橡顫者的權益。基金須以信託形式成立，並委任獨立的受託人以信託形式持有基金資產，及監察管理公司運作。在進行物業交易時，受託人須獲得物業估值師提交的近期估值報告。關連交易須獲投資者投票通過方可進行，並須提供獨立的專家意見。投資者亦有權在重要事項上投票，包括與關連人士有潛在利益沖突的交易；在2年的最短持有期內出售資產；更換管理公司；發行新單位及基金合並。基金須作全面和准確的資料披露，包括所有有潛在利益沖突的活動。收費方面，基金的銷售文件須註明計劃收費的計算基礎，並附有按年計算的百分比，及披露因投資管理職能而徵收的費用總額。
上述資料來自中國香港投資基金公會,投資者有時候會將REITs與本地收租股相比，但其實大家性質不同，如果投資者想獲穩定派息，REITs是適合過收租股，因為REITs會用九成以上利潤用作派息，置富更是將凈收益百分百用來派息，由於收入已用了派息，不會再作投資，因此股價會較平穩。

至於收租股除會派息外，也會將手上現金投資新項目，故投資收租股，要博取派息以外的回報。,參考: mpfinanceFinance/20100510/Special/my_mya4,

⑥ 美國房地產信託投資基金指數知多少

一、什麼是REITS

一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，通過多角化投資，選擇各種不同的房地產證券及不同地區、不同類型的房地產項目和業務進行組合投資，有效地降低風險，取得較高的收益，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。

通俗地說就是投資者把錢集資起來買一些物業，然後把這些物業交給專業的"REITS"公司來管理。物業收的租金和其他收入、包括物業升值的收益，扣掉費用，再回歸給投資者

二、REITS的投資范圍;

市場上最具代表性的美國REITS指數為MSCI開發的美國REITS指數，包含110個成份股，當前總市值約為4661.3億美元（截止*月*日），涵蓋了住宅地產和商業地產等各類REITS，包括寫字樓、工業廠房、購物中心和百貨商場、住宅和酒店式公寓、酒店及度假中心、倉儲、養老院、健康醫療設施等等。

三、跟蹤好指數：

截至2013年4月30日，MSCI美國REITs指數近18年累計收益率達638%，年化收益率為11.74%。

四、指數成分股入選標准：

必須是擁有或者運營房地產的企業、

企業至少75%的收入來源於租金、房貸收入以及房屋銷售；

企業用於每年分紅的比例必須不低於凈利潤的90%。

五、REITS 的收益來源：

收益主要來自租金收入和資本增值收益

六、REITS的風險來源：

主要來自於投資者信心波動以及流動性的變動，當宏觀經濟短時間大幅向下時，比如08年金融危機，reits也會面臨房價下跌的風險。

七、REITS高分紅、低稅收的指數：

高分紅：REIT投資最大的優點有著定期的股息收益。美國法律規定REITs應納稅收入的90%以上必須用於分紅，投資者可以獲得比較穩定的即期收入。

低稅收：同時，REIT投資免雙重征稅，REIT的經營業務通常被限制在房地產的買賣和租賃，在稅收上按轉手證券計算，即絕大部分的利潤直接分配給投資者，公司不被徵收資本利得稅。

八、買房產PK房產信託基金：

房地產作為一項實物資產，具有良好的歷史收益和持續的抗通脹能力。

九、為什麼要投資美國房地產：

美國是全球最大的商業地產市場，證券化程度高、市場容量大、具有良好的投資價值；其投資收益和當前市場上其他權益類產品關聯性也較低，起到了良好的分散風險的作用。目前美國有129支房地產REIT，總市值超過5000億美元。廣發房地產基金跟蹤的MSCI美國REITs覆蓋了美國房地產市場的85%。

十、美國房價當前處於什麼位置：

對過去25年的數據回歸分析發現，經過金融危機的大幅震盪，2001年至2006年產生的房價泡沫基本已經破除，當前的房價指數已再次回到歷史長期增長的通道上。

現在的中值在18萬美元左右，對比2011年、2012年的中值低點16萬美元，現在有一些上漲，但比起06、07年最高的房價中值23萬美元，現在的房價接近03年的水平。什麼是中值？中值18萬美元，也就是說美國一個月賣掉的大部分房子價格是18萬美元。

十一、REITS在美國

在美國，投資房地產市場規模最大的基金是REITs指數基金，而目前美國最大的REITs指數基金（也是跟蹤MSCI美國REIT指數）規模達387億美元，從不到50億份到現在的近270億份，從08年至今它的份額一直在增長。因此，盡管市場波動，美國投資者是看好這個房地產市場的。

⑦ reits什麼意思，，如何購買

1、理解Reits：Reits，簡稱「房地產投資信託基金」，也是一種與知名基金原理相同的投資工具。把錢交給基金經理，基金經理選擇房地產項目進行投資，比如房地產、基礎設施等項目，然後他就可以賺取房地產租金、升值等收益，一起分享這筆錢。
2、reits基金的投資門檻並不是很高，有些只需幾百或幾千就能買到。購買reits基金意味著投資者把錢交給基金經理，然後基金經理會幫我們投資。普通投資者如果想參與REITs，可以通過經紀人現場認購，也可以通過場外直銷、代理銷售等方式認購。通過經紀渠道購買reits基金的投資者需要先在經紀公司開戶。開立證券賬戶後，需要簽署風險揭示書，然後在券商的交易軟體中打開基礎設施基金業務模塊。已開通基礎設施基金業務模塊的投資者，可在「外匯基金贖回」界面提交認購申請。如果找不到訂閱入口，也可以直接搜索元素代碼進行訂閱。
1、 Reits的優勢。高回報:它起源於美國，在海外市場表現良好，近20年平均年化收益率為11.3%，而亞洲市場表現更好。2019年在新加坡和日本上市的Reits綜合收益率為25%。至於在國內上市的reits，從目前9隻公募REITs的募集材料來看，2021年房地產REITs(包括倉儲REITs和園區REITs)的現金分紅率在4.1%-4.74%之間，而特許經營REITs相對較高，在6.19%-12.4%之間。核心紅利。外資reits基金90%的利潤都要強制分紅。我國首批上市的reits，根據中國證監會發布的reits指引，表明首批申報項目應符合以下四個條件:且穩定盈利3年以上；未來三年分紅應大於4%；有專業的團隊管理；風險分擔。
2、 投資門檻低，流動性好購買我們自己的房產不僅困難，而且需要很多錢。Reits是房地產投資工具，通過它我們可以在不需要很多錢的情況下投資好的房地產。Reits類似於股票，屬於憑證的一種。如果我們購買股票，我們就成為這家公司的股東。賣公司難，賣股票很簡單。而reits相當於購買了房地產的一部分權益。賣房子難，賣reits會很簡單。
3、 分散風險。中國版reits明確提出排除住宅和商業地產，這可能是對房地產的監管。如果reits資金流入房地產領域，不利於房價穩定。中國版reits專注於基礎設施投資，基礎設施是拉動經濟的三駕馬車之一。疫情後期，國內基礎設施reits快速推出，可以幫助國家盡快擺脫疫情影響。投資reits意味著投資實體經濟。reits成立時，基礎設施的原始所有者需要認購20%的reits基金份額，並與投資者分擔風險和分紅，徹底降低了風險。購買國內房地產投資信託基金
4、 該基金的大致內容如下:可在市場內外購買。公募REITs成立後，將不開放認購和贖回，只能在二級市場交易。因此，如果投資者使用的是上市證券賬戶認購的基金份額，可以直接參與上市交易。但非交易所基金賬戶認購的基金份額(即通過銀行、互聯網平台等渠道購買的)應先轉入交易所內證券機構，方可參與交易所內交易。國內版Reits投資基礎設施。reits與a股、債券、黃金等關系並不密切。它們是固定資產，可以作為家庭的資產配置工具。在未來的通脹時代，reits將取代房地產，成為最重要的資產配置工具。

⑧ 信託公司的夾層融資業務模式以及案例分析

信託公司的夾層融資業務模式以及案例分析

夾層融資是指在風險和回報方面介於是否確定於優先債務和股本融資之間的一種融資形式，那麼信託公司有關夾層融資業務案例大家會分析?

信託夾層融資的股權型模式

信託公司通過設立信託計劃將募集到的信託資金以股權方式進入具有良好破產隔離的特設目的公司(SPV)，特設目的公司負責項目運作，並最終獲取投資收益。

1、資金進入方式：

(1)與融資方共同設立SPV;

(2)對已經設立的SPV 進行增資擴股;

(3)以信託受益權置換融資方所持SPV 股權並增資擴股。

2、退出渠道：

(1)第三方溢價收購信託計劃所持特設目的公司股權(第三方包括特設目的公司的母公司、關聯公司等等);

(2)第三方溢價收購夾層投資者所持信託受益權;

(3)以“類優先股”方式分配投資收益。

→優先股是指相對於普通股，具有優先享受剩餘索取權的權益性資本。優先股具有優先派分且收益穩定的權利特徵，第一，優先股排在普通股之前，公司盈利首先應支付債權人的本金和利息，繳納稅金;其次是支付優先股股息;最後才分配普通股股息。無論公司盈利水平如何變化，優先股的股息率不變。第二，剩餘資產分配優先，在對公司剩餘財產的分配上，優先股股東排在債權人之後，普通股股東之前。然而在當前中國現存法律體系下，並不承認優先股這一概念。而在信託里，則可通過結構性設計受益權的不同層次，體現出完全類同於優先股的制度安排。

3、風險分析：

(1)項目運作的失敗風險;

(2)融資人的道德風險：可能發生承諾事項不能如期如約;

4、風險控制措施：

(1)擔保措施：由於債務人抵押不足，因此可請求第三方提供物的擔保或連帶責任保證。第三方可以是債務人的控股公司、關聯公司或擔保公司。

(2)信託機制：在信託受益權上設置答孝優先劣後的結構性安排，由融資方或願意承擔更高風險的第三方購買劣後受益權，優先保障優先受益權投資人的本金及收益。

(3)治理機制：主要從公司日常管理，資金使用及項目管理等方面保障投資人的利益，避免融資方的道德風險。具體措施包括股東會的一票否決權;董事會、財務總監等公司核心管理人員的委任權;資金使用審批權;資金賬戶、使用方向的監督權等等。

5.典型案例：

2006 年3 月1 日，某信託配早公司發行“麗水馨庭房產投資信託計劃”。

(1)產品名稱：麗水馨庭房產投資信託計劃。

(2)發行規模：52000 萬元(其中優先受益權2 億元人民幣，一般受益權3.2 億元)。

(3)信託時間：2.25 年(其中A 類優先受益權預計會在信託成立後的24 個月內提前結束);

(4)信託方式：股權投資。

(5)資金運用方式：本信託計劃集合資金用於受讓上海某投資咨詢有限公司持有的上海某置業有限公司(簡稱“某置業公司”)85%的股權。

(6)收益來源及分配：信託收益權分為A 類(優先受益權)和B 類(一般受益權)。A 類(優先受益權)向社會投資人與機構投資人募集;B 類(一般受益權)向沿海地產公司定向募集。其中，優先受益權項下的信託利益范圍為優先受益權部分的信託資金與按照年5.5%的預期收益率計算的'收益額之和。

(7)風險控制：某有限公司(香港上市公司)對股權溢價回購事宜提供不可撤銷連帶責任擔保。

信託夾層融資的貸款型模式

信託公司通過設立信託計劃將募集到的信託資金以債權方式發放給具有良好破產隔離的特設目的公司(SPV)，特設目的公司負責項目運作，並最終獲取投資收益清賣稿，到期依照借貸合同還本付息。

1、資金進入方式：

以債權方式發放給SPV

2、退出渠道：

(1)債務人依照借貸合同還本付息;

(2)第三方溢價收購夾層投資者所持信託受益權。

3、風險分析：

(1)項目運作的失敗風險;

(2)中小企業融資人的道德風險：可能發生承諾事項不能如期如約。

4、風險控制措施：

(1)擔保措施：由於債務人抵押不足，因此可請求第三方提供物的擔保或連帶責任保證。第三方可以是債務人的控股公司、關聯公司或擔保公司。

(2)信託機制：在信託受益權上設置優先劣後的結構性安排，由中小企業融資方或願意承擔更高風險的第三方購買劣後受益權，優先保障優先受益權投資人的本金及收益。

(3)治理機制：主要從公司日常管理，資金使用及項目管理等方面保障投資人的利益，避免中小企業融資方的道德風險。具體措施包括股東會的一票否決權;董事會、財務總監等公司核心管理人員的委任權;資金使用審批權;資金賬戶、使用方向的監督權等等。

5、典型案例：

2006年3月20日，某信託公司推出的“某地產公司朗潤園集合資金信託計劃”。

(1)產品名稱：某信託公司**朗潤園集合資金信託計劃;

(2)發行規模：16000萬元;

(3)信託時間：2年;

(4)信託方式：信託貸款;

(5)資金運用方式：信託資金以貸款方式發放給上海某房地產集團有限公司，用於其開發的位於上海市閔行區某某路的**朗潤園項目建設;

(6)收益來源及分配：信託貸款所得的利息收益及貸款利息收入在信託利益分配前進行資本市場與資金市場運作所得收益;

(7)風險控制：信託公司與某地產公司股東簽訂《股權質押協議》，由某地產公司股東將其持有的該公司部分股權質押給信託公司。若該地產公司無法按規定償還貸款本息時，信託公司將採取必要措施確保信貸貸款本金與利息安全。

⑨ 不動產投資信託的架構安排是

不動產投資信託（Real Estate Investment Trusts，REITs）的架構安排主要包括以下四個方面：

1. 投資財產：REITs的核心業務是通過募集資金購買和運營不動產。REITs可以投資各種類型的不動產，例如住宅、商業、工業和辦公等。

2. 經營管理：REITs的經營管理可以由REITs自己或者由外部託管機構負責。託管機構通常是一家房地產管理公司，他們可以管理REITs的不動產、租賃、維護和出售等事務。

3. 融資方式：REITs的融資方式主要有兩種：一種是發行股票募集資金，另一種是通過債券發行來籌集資金。REITs的股票通常在證券交易所上市交物漏掘易。

4. 投資者回報：REITs的收入主要來自於租金、分紅、資本增值和不良資產的銷售等。REITs向投資者提供穩定搜陪的現金流和高額的回報率。

總的來說，不動產投資信託（REITs）是一種可以為投資者提供穩定現金流和長期資本回報的投資工具。其架構安排體現了專業化經營和確保罩核投資者收益最大化的原則。