❶ 急求一篇關於房地產投資策略的論文5000字左右 （採納後再加70）絕對高分
隨著我國改革開放的深入發展和市場經濟體制的不斷完善,作為商業經濟主要經營場所的商業房地產發展迅速,但由於其本身的特殊性及其他外部環境因素,商業房地產的開發、管理運營過程中存在巨大的投資風險。本文首先對商業房地產作總體概述,然後在商業房地產投資風險類別論述的基礎上提出商業房地產投資風險防範策略,以盡可能的識別、評價並且防範商業房地產的投資風險,增加房地產企業的盈利。
關鍵字:商業房地產;投資風險;防範策略
一、商業房地產概述
(一)商業房地產概念
房地產按其用途可劃分為住宅房地產、工業房地產和商業房地產等,顧名思義,商業房地產主要用於商業經營,包括各種零售、批發、休閑、餐飲、娛樂等經營用途。商業地產的形式多樣,主要包括批發市場、購物中心、專業市場、品牌店、酒店旅館、娛樂性商灶羨業地產和住宅的底層商鋪等。工業園區一般不劃為商業房地產。
(二)商業房地產在我國的發展
我國的商業房地產是伴隨著整個房地產行業的迅速發展而逐漸發展起來的,1998年以前由於國家政策、市場環境等因素,商業房地產發展較為緩慢,較為有代表性的商業房地產茄辯缺建設項目有廣州天河城、北京新世紀中心、東方廣場。在1990年以後,特別是進入21世紀以來,隨著改革開放的深入發展和市場經濟體制的不斷完善,商業房地產進入迅速發展的時期,突出表現在商業房地產竣工面積的持續的快速增長。
但在商業房地產迅速發展的同時,其投資風險不斷顯現並成為房地產企業生存和發展的主要威脅。我國商業房地產的經營管理尚處於發展的初級階段,開發模式以「分割出售、售後包租」為主,建設完成就將分割後的鋪面產權全部出售或部分出售,但有關統計數據顯示,商業房地產的銷售面積僅佔到竣工面積的50—60%,待銷售房產大量空置,造成了商業房地產空置率的居高不下,這就導致了房地產開發企業利潤無法實現甚至成本也難以彌補,形成巨大的投資風險。
二、商業房地產投資風險類別
(一)政治風險
1.政策風險
政策風險是由於國家政策的為預期的變化給商業房地產的開發造成經濟利益的損失。房地產業作為一國最主要的固定資產投資,與國家的宏觀經濟政策聯系緊密,國家會通過與房地產有關的政策的調整以調節宏觀經濟的運行,這些政策包括產業政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產業政策方面,近年來國家陸續出台政策鼓勵和支持經濟適用房和廉租房的建設,這勢必會改變房地產業內部結構的變化,大量的資金會投向國家政策扶持的經濟適用房和廉租房的建設,在一定程度上影響商業房地產的發展。
2.城市規劃風險
由於我國城市規劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績、打造形象工程等原因,近年來國內一些城市出現商業房地產規劃布局不合理、局部過熱的現象。據統計,截止到目前,全國縣級以上城市商業街存量已超過3000條,地、縣級城市的部分新建商業街顯性空置率達到15%,隱性空置率超過20%。另一方面,商業房地產的建設和運營周期長,在這期間的城市規劃的變動會導致項目的徹底破產,大部分的建設成本收不回來,很多項目只能前功盡棄。
(二)經濟風險
1.市場供求風險
商業房地產的市場供求風險是由市場供給與需求的失衡所帶來的風險。主要表現為以下兩個方面,一是商業房地產的供給過多,供過於求導致房地產的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國房地產業的迅速發展,利益的驅動使得社會上大量的資金投向房地產業,商業房地產的建設規模迅速增加,並且超過了社會經濟發展水平以及居民的消費水平。另一方面,已建成的商業房地產項目不能滿足市場的要求,市場的結構性矛盾突出。表現為已建成的商業房地產項目在區位、規模、結構等方面與商家的需求不一致,不能滿足商家的經營的要求,造成這一風險的原因在於開發商沒有實現進行完善的商業規劃,不是根據市場的需求進行項目的開發,而是非理性的先開發後招商,這必然會造成市場的結構性矛盾突出,嚴重的市場供求風險直接導致房地產企業的經濟損失。
2.融資風險
商業房地產的融資風險主顫辯要是利率風險,即由於銀行貸款利率的變化給房地產企業帶來的風險。由於我國目前資本市場發展尚不完善以及受傳統的投資觀念的影響,房地產企業運用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據統計,在我國的房地產企業中,大多數企業對銀行信貸的依賴在70%-80%左右,對於商業房地產項目,其項目資金的回收期比住宅房地產要長,因此受利率變化的影響更大。利率作為國家調節宏觀經濟的重要指標,2001年至2008年國家對五年以上貸款利率調整過18次之多(如圖一),僅2007年就上調利率6次,上調總幅度在10%以上,這對於貸款數量巨大的產企業來說,會大大增加其融資成本。
(三)開發商自身經營能力風險
商業房地產業跨越房地產業和商業經營兩個領域,不僅在後期的經營管理中要進行有效的商業經營管理,在前期的建設開發階段也要做好充分的商業規劃並進行有效的招商活動。而我國大多數商業房地產企業都是以經營住宅房地產為其主要業務,缺乏商業運營管理的人才及經驗,套用住宅房地產的開發模式,沒有進行有效的商業規劃及招商活動,待項目建成後直接出售產權或者進行招租。產權的出售固然可以迅速的回籠資金,但現金流就此中斷,不符合商業房地產建設的初衷及實現企業受益的最大化;由於商業運營的經驗不足,商業房地產的出租中管理混亂,容易激發與商戶之間的矛盾,嚴重影響企業的利益。
三、商業房地產投資風險防範策略
(一)按照國家政策及城市總體規劃,規避政治風險
房地產企業應當時刻關注國家的宏觀政策的變化,包括產業政策、土地政策以及稅收政策等,並且要依據政策規定合理的調整經營業務的內容、經營方式、區位選擇。例如利用在城市高新區建設商業房地產稅收優惠的政策調整企業建設項目的區位,以獲得稅收優惠。
如上所述,城市規劃風險對企業的影響巨大,因此房地產企業在新項目開工前既要符合城市發展規劃,要依據城市發展規劃確定商業地產項目的選址、定位、規模、檔次,又要做好充分的市場調查,對項目所處地域的人流、競爭狀況、周邊商業環境、交通狀況等進行綜合的調查研究,如果調研結果顯示此次城市規劃並不合理,企業開發商業房地產項目無利可圖,就不要盲目的遵循城市的規劃,應轉向其他城市或地區以合理的規避城市規劃風險。
(二)加強市場供求風險及融資風險的控制
1.根據市場需求量,規避市場供求風險
針對產生商業房地產市場供求風險的兩個原因,要做好以下兩個方面。第一,根據市場的需求量,合理安排建設規模以及種類,因為商業房地產的建設和運營時間長,所以以上的安排要在充分調查和合理預測的基礎上具有前瞻性。例如,由於國家政策的調整,未來幾年經濟適用房和廉租房會大量建設,必然形成對商業房地產的沖擊,因此就要適當的減少商業房地產的建設,以規避供過於求的風險。另一方面,一個商業房地產項目成功與否的關鍵在於後期的商業管理運營的效果,而後期的商業管理運營的效果如何又取決於項目開發前是否有一個完善的商業策劃。只有對項目選址、業態定位、項目設計進行精心的商業策劃,根據商戶的業態、區位的需求進行建設,後期的管理運營才能順暢的進行,商戶才能實現其預期的經濟利益,既避免與商戶之間發生矛盾,又從房產的升值中獲得更大的利潤。
2.開拓融資渠道,防範融資風險
要防範融資風險中利率變化給企業帶來的成本的增加,一方面可以通過固定利率貸款鎖定項目成本,但解決問題的根本在於大力開拓融資渠道,提高自有資金比例,增強企業抗風險能力。要完善企業的治理結構,爭取上市融資或者通過發行企業債券進行融資,也可以引進外資,擴大外資在企業總資本中的比例,通過以上措施減少對銀行貸款的依賴程度,既能有效的防範貸款利率風險,又能通過上市或引進外資等改善企業的管理水平,學習國外房地產企業的先進經驗,促進企業的長遠發展
(三)加強商業房地產的管理運營,防範開發商自身經營能力風險
商業房地產的開發與其他類別房地產的最大不同在於項目完工後的管理運營階段,因為項目成本的彌補、利潤的獲得都是在這一階段實現,所以管理運營階段就成為商業房地產開發中至關重要的階段,對國內眾多商業房地產項目進行研究可以發現,大多數開發項目的失敗源於商業管理運營的缺失或不成熟。商業地產開發中,要防範開發商自身經營能力風險可考慮如下策略。
1.樹立房地產商業管理運營的觀念
商業房地產建築工程的完工是進行商業運營管理的基礎而不是整個項目的結束,商業房地產的增值靠的是後期商業管理運營而不是僅僅的產權出售獲利,因此,國內的房地產企業應當改變套用住宅房地產的經營模式,樹立房地產商業管理運營的觀念,在項目完工後通過有效地商業管理運營存進房地產項目的不斷升值。
2.增加人才儲備,完善管理運營
商業房地產的管理運營涉及房地產開發和商業運營兩個領域,因此需要具備這兩個領域專業知識及實踐經驗的人才進行項目的合理商業規劃和招商活動。房地產企業可以與高校聯合,按照企業對管理人員的素質要求設計培養計劃,培養企業所需要的人才。
3.統一經營主題,建立商業品牌
一個商業房地產項目中會有各種不同的業態,現代商業房地產管理運營的精髓就是要把鬆散的經營單位和多樣的業態統一為一種經營主題,最終建立一個被消費者認同的商業品牌。根據各地區消費水平、消費結構、消費環境和項目經營規模,通過對項目中商戶進行統一招商和物業管理,實現項目經營的精準定位,發揮整合優勢,以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統一形象的弊端。在經營主題統一的情況下,通過引進主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動效應下,逐步樹立項目的商業品牌。
參考文獻:
[1] 王珍蓮.新時期我國商業地產開發模式走向研究[J].建築經濟, 2007,(07) .
[2] 李翔.商業房地產項目投資風險分析與研究[D].重慶大學, 2008
[3] 楊福濤.商業房地產投資風險評價及規避研究[D].西北農林科技大學,2008
[4] 高嵩.商業房地產企業如何打造核心競爭力[J].遼寧經濟,2009,(05).
[5] 崔晶莉.我國商業房地產市場利用外資分析[J].合作經濟與科技,2009,(19).
❷ 淺析股票投資論文
實際上股票投資是一門深奧的課程，但仍是有規可循，也有技巧。
股票投資不是簡單的買賣股票，投資嘛，就需要有一定的收益，但股票投資難免會有被套的時候。所以買股票是一門學問，你要買什麼樣的股票。首先你要關注大盤指數，關心國家政策，比如一段時間以來國家打壓房地產，所以你就需要避開房地產的股票，房地產股票在大盤中佔有的權重是非常大的，所以總的來看大盤指數也不會好的，應該說這個時期應該等待時機入市，買股票要學會忍耐，學會等待，不要逆市而為，就像大風向你吹來，你如果要頂著風向前走，受傷的總會是你。你會問了，什麼時候才是買股票的最好時候呢？從價值投資的角度來看，市盈率是一個很好的指標。市盈率是投資者所必須掌握的一個重要財務指標,亦稱本益比，是股票價格除以每股盈利的比率。市盈率反映了在每股盈利不變的情況下，當派息率為100%時及所得股息沒有進行再投資的條件下，經過多少年我們的投資可以通過股息全部收回。一般情況下,一隻股票市盈率越低,市價相對於股票的盈利能力越低，表明投資回收期越短，投資風險就越小，股票的投資價值就越大；反之則結論相反。 說白了，你需要買市盈率低的股票，當然了，公司的發展前景也很重要了，僅市盈率低，不發展也沒有用，比如現在的鋼鐵等高耗能企業，礦石價格還漲，相對別的新能源公司就差了。
買股票是一門學問，賣股票更是一門學問。現實中很多人都握不住自己的股票，漲點就跑了，生怕會跌回去，只要滿足上述條件，你要相信你的股票一定會漲的。這需要看趨勢,趨勢在往上走，你就一定要繼續持有。
這是價值投資。某些股票在短期會有暴漲，你如果要炒這類股票，就需要高超的短線技術了。比如說量比、換手率、k線圖這些東西你就需要熟練掌握了。如果沒有時間，價值投資是最好的投資方法，也是大家所提倡的。
❸ 懇請大家幫忙寫一份萬科A股票分析小論文500字，謝謝！！
2010年11月份公司實現銷售面積97.0萬平方米,銷售金額128.7億元,分別比09年同期增長86.6%和146.3%。2010年1~11月份,公司累計實現銷售面積828.8萬平方米,銷售金額998.1億元。截止2010年12月1日,公司累計實現銷售面積830.7萬平方米,銷售金額1000.6億元。從單月銷情況看,11月份銷售數據處於歷史第三,表明公司銷售幾乎沒有受到政策調控影響。
未來業績:1)預計公司全年銷售金額在1100億左右,從單月銷售統計看,公司2010年銷售主要集中在下半年,這些部分大多會在2011年結算;2)公司2011結算部分毛利較高(土地主要在2008年下半年到2009年獲得);基於以上分析,上調公司2011年業績。
投資評級:按12月3日公司收盤價8.49元,公司10-12年PE分別為13x,9x,7x,明顯處於歷史低位。雖然未來房地產行業仍處於調控期,但基於公司行業龍頭地位、敏銳的市場洞察力和有效的應對策略,我們認為公司未來2-3年仍能保持較高成長性。因此我們維持公司「買入」評級。
❹ 論文 題目《房地產投資風險綜合評價決策》 關於房地產投資分析、風險分析
【論文關鍵詞】高房價 風險投資 現狀對策 集團利益 房價走勢 宏觀策略
【論文摘要】房地產是近年來中國利益博弈最典型的領域，房價過高已是不爭的事實，集團利益決定著房價走勢，高房價下的集團利益分析有助於弄清中國房地產價格的來龍去脈，有利於房地產市場政策的制訂和實施。房地產風險識別是房地產風險控制的基礎，也是其最重要的一個環節，房地產風險識別就是政府及相關機構提前洞察和發現房地產發展過程中所面臨的各種風險，對這些風險加以認識和辨別，並對其進行系統的歸類分析，以揭示風險的本質。本文主要探討了房地產風險的識別過程、識別方法，並就此提出相應的防範房地產風險的措施。房地產市場的健康發展與社會的穩定以及百姓的安居有著極其密切的聯系。這是因為對於投機行為，人們已了解其危害，但是對於投資行為的認識並不夠。在論證房地產投資是此輪房價上漲的重要誘因之一，同時也是房地產市場持續健康發展的隱患之後，本文結合國家近期推出的各項抑制房價過快增長的政策措施，提出針對控制房地產投資和促進樓市理性回歸的對策性建議。本文側重於研究房地產市場上的投資行為，通過分析我國風險投資發展現狀，提出我國風險投資業發展中存在的問題，並對此提出相應的對策。
一、房地產風險的識別與評估
（一）、房地產風險的識別過程
房地產風險的識別過程主要是確定哪些風險事件可能影響房地產業甚至於整個宏觀經濟發展，並將這些風險的特性文檔化。參與風險識別的人員包括風險管理項目組成員、風險管理專家、相關研究學者以及會對風險識別過程有幫助的任何其他人。具體識別過程如下：
1、確定房地產風險識別的對象。風險識別的第一步就是要確定風險識別的對象，要對整個房地產開發的各個階段進行具體的步驟分解，盡量避免出現漏項，確定出識別的對象。
2、收集並處理與風險有關的信息。
一般我們認為風險是數據和信息不完備造成的，在進行房地產風險識別時，很多識別方法都需建立在大量數據的基礎上。
但是，一般來說，收集並處理房地產業發展過程中和風險有關的各種信息是很困難的，然而風險事件並不會孤立的出現，總會存在一些和它相關或有間接聯系的信息，甚至於一些歷史資料都可以作為有用信息。比如可以收集房地產開發的平均融資率、居民的平均收入及可支配收入、銀行不良貸款率等。
3、不確定性的分析與判斷。結合相關風險分析人員的經驗，運用所收集和處理生成的信息，分析與判斷現階段房地產業發展所面臨的不確定性。
4、選擇風險識別技術與工具。針對不同的風險對象，採取不同的風險識別方法，由於不同的風險對象有不同的特性，因此為了實現有效識別，不同的風險對象可能需要採取不同技術與工具結合。
5、確定風險事件並分類。根據選定的風險識別方法，確定房地產業的風險事件，結合現有的風險信息和風險識別人員的經驗，並根據相關的風險分類方法，對確定出的房地產風險進行分門別類的分析，以便全面識別風險的各種特性。
6、預測風險事件的發展過程及結果。在對風險事件進行分類後，就需要結合相關的實踐經驗對其進行推斷和預測，判斷引發風險發生的原因何時出現以及風險何時發生，風險以何種形式出現，出現後的發展過程及會造成的後果等。
7、風險識別報告。每完成一次房地產風險的識別，都需要在最後提交一份風險識別報告，報告的內容不僅包括房地產業現存的風險清單，還需要提供風險的具體分類、風險發生的原因說明和分析、風險後果及其價值量的表述，甚至於所有風險的控制的優先序列等。根據不同的風險報告需求，具體房地產風險報告的形式也可以多種多樣。
（二）、房地產風險的識別方法
目前流行的風險識別的方法很多，大多是在傳統的風險識別方法的基礎之上有所發展，主要包括:幕景分析法、頭腦風暴法、德爾斐法、篩選——監測——診斷技術、故障樹分析法以及市場調查法。
1、幕景分析法。幕景分析法是在計算機上實現各種狀態變化條件下的模擬分析，是一種用於辨識引發風險的關鍵因素及其影響程度的方法。幕景分析法會像電影鏡頭一樣一幕幕展現當某種因素發生不同的變化時，對整個房地產市場會產生什麼影響，影響程度及其嚴重後果，以供分析人員比較研究。
2、頭腦風暴法。頭腦風暴法是以小組會議為組織形式，通過相互討論產生思維共振，不斷激發與會人員的思維和靈感，進行相互的智慧補充和修正，激發創見性，以取得有新意的創意、觀點和思想。
3、篩選——監測——診斷技術。篩選、監測和診斷是一個連續性的識別過程，篩選就是把具有潛在威脅的影響因素進行分類和選擇，監測就是對每種危險因素進行監測、記錄和分析，診斷就是根據症狀來評價和判斷可能的起因，並對可疑因素進行仔細檢查。由於房地產市場的復雜性和可變性，引起房地產市場風險的因素也是多種多樣的，因此一次篩選——監測——診斷過程不能徹底解決問題，房地產市場還可能產生新的風險因素，因此這個過程往往需要重復進行。
、4德爾菲法。德爾菲法又叫專家意見法，它是一種通過匿名方式反復徵求專家意見，以最終取得一致意見的風險識別方法。針對一些原因較為復雜的房地產風險，德爾菲法具有比較良好的效果。
5、故障樹分析法。故障樹法是分析問題原因時廣泛使用的一種方法，其原理是將復雜的事物分解成比較簡單的、容易被認識的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障，或對各種引起故障的原因進行分解、細化。該法可以將房地產市場面臨的主要風險分解成許多細小的風險，將產生風險的原因一層又一層的分析，排除無關的因素，從而准確的找到對房地產市場真正產生影響的風險因子。
（三）、國際環境分析
1、大范圍的金融危機。2008年全球性金融危機的大背景下歐洲央行、加拿大、瑞典和瑞士央行已經紛紛宣布降息。受到國際大形勢的影響，截止到2008年底，我國央行降息兩次。全球金融危機帶來的經濟下滑，使中國房地產行業面臨前所未有的「寒冬」。未來房產業的成交量持續下滑、購房者信心減弱和持幣觀望、空房率持續增加與毛利率下降，將導致開發商遭遇現金流的困擾，銀行業中的房地產不良貸款風險將大大提高。
2、對中國房地產的消極預期，加上普遍存在的流動性危機使許多海外金融機構開始從中國房市撤回資金回自家救火。這些海外投資機構自2003年開始進人中國的房地產市場，四處出手搜羅優質項目，由於近年房價連續上漲，至今市值已經上漲數倍。他們在中國房地產市場賺得缽滿盆滿後，現在開始通過中介尋找買家，准備出售物業資產了。如曾踴躍投資上海房地產的摩根士丹利要拋售新天地等最頂尖的豪宅，花旗銀行擬出售閃行漕河景苑兩幢高層小戶型公寓，美林名下的南京西路開發項目正在尋找買家，全球最大的服務式公寓營運商新加坡雅詩閣集團正打算出售部分此前收購的項目，澳大利亞麥格理集團也有意出售其在上海的一些公寓項目……這預示著外資機構已經著手准備撤出中國房地產市場，這將使嚴冬中的中國房地產市場「雪上加霜」。
二、高房價下的房地產開發商利益分析
（一）、 房地產開發商是房地產市場的利益主體，是高房價最為直接的受益者。高房價為 開發商帶來的好處主要在於:
1.高價可促銷差品、積壓品。在高房價形成的需求不足供給過剩的假象掩蓋下，人們關心更多的是商品短缺而非商品優劣，此種「稀缺」業態，有助於房產商達到競銷差品、處理存貨的目的。房改之後「九八年積壓」「九九年走高」即是房產商競銷存貨的初始目的。
2.扭曲需求，攫取暴利。2000年後，房產價格連續高漲，消費者心理受到強烈打壓，受投資尋租與投機獲利的動機驅使，消費資本、商業資本、產業資本在金融資本的助力下，消費、投資、投機三大需求普遍出現集中超前兌現傾向，潛在和現實的需求與現實供給形成巨大需求缺口假象，這使得真實的市場供需關系受到強烈扭曲，而製造出的「繁榮景象」反過來又成為房產商抬高房價攫取暴利的充分借口和理由。
3.轉嫁風險，空頭套利。2003年後，房價的走高趨勢、住房信貸、預售制度致使房產商的投資回報與經營風險存在著嚴重的非對等性，讓房地產商實現了無風險炒作，這是房地產市場正常發展與扭曲的分界點。
4.高房價下，更加有利於開發商結成利益聯盟。2004年來，我國房地產價格在越來越大程度上由少數開發商決定，即少數開發商憑借其所處的壟斷地位，默契配合，結成價格聯盟，哄抬房地產價格(許經勇、馬原，2005)。中國的房地產定價已不再是簡單的成本費用定價、商品價值定價和市場定價，而是包含了強烈的人為因素，這種定價是通過開發商的利益協作與聯合來完成的，這種定價方式採用的是利益協同、主觀操控方式，帶有明確的方向性、持久性和擴散性
（二）、高房價下非金融相關產業利益分析
伴隨著過去5年房地產市場需求旺盛、價格持續走高的趨勢，與房地產市場緊密相關的產業部門、單位，獲得了各自利益，實現了較快的發展(上海第六屆中國住房交易會上的統計數據顯示，中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加)。房地產市場的高速發展和適時調整所形成的溢出和收縮效應牽動的部門廣泛，同時，這種溢出和收縮效應存在著高速度、高效益的雙高特點，具有明顯的正向相關性(郭貴祥，2005)受到收人分配不公、財富積累偏差、貧富差距加大的影響，形成現實需求不足、消費乘數下降、科技拉動尚不具備的市場背景，在這種背景下，房地產成為一國經濟發展拉動、內需刺激、產業發展的上佳選擇。房價上漲為房地產市場關聯部門、單位現時帶來的實質利益使得這些利益相關群體樂觀房價上漲，甚至助其走高(盡管這些利益可能是即期、暫時的，甚至很可能有損於利益相關群體自身未來的長遠發展)。介於上述房地產市場的高度相關性，房地產市場調控與開發商行為約束應注意兩個方面的問題:一是多部門的協同調控，二是房地產支柱產業需求拉動的持續動力與相關產業部門的利益保證。
（ 三）、高房價下相關金融產業部門利益分析
銀行不是房地產，房地產也不應當是銀行。時下的「銀行房地產、房地產銀行」(銀行擔風險、房地產分紅利)現象，是雙方責權、利益交叉、替代、合作、依賴失「度」的結果，縱容的是房地產炒作投機。我國的房地產金融主要是以銀行為主導的房地產借貸資本。
房地產商品保值、增值的穩定性使得房地產商能夠得到金融融資的信賴，致使金融利益與房地產業結合得高度緊密。但這種緊密必須有個「度」的問題，這個「度」在市場經濟條件下即是銀行金融商品的保值增值。既有助於產業發展又實現自身的保值、增值是金融資產運作的基本法則，但在有計劃的市場經濟條件下，國家宏觀經濟調控任務則顯得更為重要。1997年亞洲金融危機中中國方面為幫助鄰國早日擺脫危機保持匯率不變的承諾損失，充分驗證了中國金融國家金融宏觀調控的突出地位。站在保值獲利的角度上，房地產價格的適度上揚帶動房地產投資信貸的保值和增值理所當然地成為銀行信貸支持房價上漲的合理依據。房地產炒作行為帶來的價格虛漲套利風險是銀行借貸所不願意看到的，特別是當房地產市場的價格泡沫致使房地產的「炒作套利」發展為房地產的「炒作套貸」更是銀行資產所不允許的。但站在國家宏觀調控的「度」上，上述現象中的「炒作套利」是默認的，後一種現象中的「炒作套貸」則要看對國家宏觀經濟的影響程度和宏觀經濟調控的指向J勝要求。
（ 四）、高房價下相關政府部門的利益分析
政府機構作為公益部門，除非具有引導產業、扶持產業的必要，不應將公共管理權傾向某一產業部門甚至與產業部門的利益捆綁在一起。公共權利與產業利益的捆綁必將刺激產業部門與公共權力的共同利益，通過行政、經濟的互助互益攫取更高的共同利益的同時犧牲的是公共權力整體的公益性。這也就是說公共權利的逐利性行為是以其公益權利正常執行的偏離為代價的。由於房地產價格持續上漲產生的需求拉動效應符合政績考核中的價值考核要求，使得價值考核較為容易地轉化為對房地產市場價格的默認與支持。又由於我國房產和地產是結合在一起的，土地使用權的轉讓是由地方政府壟斷的(即只有政府可以倒賣土地)，房地產稅也是歸政府支配的，因而地方政府對發展房地產的積極性很高，地方政府和房地產開發商的利益和目標往往是一致的(許經勇、馬原，2005)。央行在2005年5月發布的《2004年中國區域金融運行報告》中指出，最近幾年來，上海房地產的財富增長值估計超過2萬億元，房地產市場給上海市政府帶來的地方財政收人約占該地方財政收人的35%。但是政府的部門利益具有明顯的社會輿論與宏觀政策的約束性，它不可能一味地支持房價上漲。當房價上漲能夠帶動地方經濟的發展並能反映出政績、業績時，提倡、、鼓勵、支持甚至主動推動房價上漲，由於過分的虛漲致使風險大於收益而形成的需求拉動下降，甚至由於對過高風險的擔憂而產生的負拉動，特別是受到輿論、宏觀政策調整壓力的影響，當部門利益受到影響而必須割捨時，利益分割中的相關部門便會真正正視房價泡沫帶來的負面作用，整頓房價規范房地產市場的行動才會真正開始。從贊成開發商漲價到「保價托市」再到調控抑價措施的不斷出台反映的是政府部門利益及其政策運作方式的不斷轉換過程。
（五）、高房價下消費者的利益分析
房地產商品消費者是房地產商品的最終使用者，也是房地產市場各項費用的最終承擔者，房價上漲為他們帶來的利益可以分為兩類:一是隨著房價上漲成為自身居住房產的百萬富翁卻依然過著與過去生活沒有什麼兩樣的原有住房戶的「正利益」。另一類則是為了購房承受著巨大還貸壓力的「房奴」們的負利益。原有住房者在房價上漲的過程中獲得的「正利益」，可能是實際利益也可能是名義利益，其主要取決於其自有房產的出售與否。對於房屋自住的消費者來說，得到的只是資產的名義計價價值的增加與住房折舊、居住成本的上升。房地產價格上漲只有售出的房產才能在出售的過程中通過房產漲價獲得膨脹利潤。房地產消費者是房地產市場中尚未形成合作，因而不具備組織行為的群體。消費者所發生的分散的、非專業的購買行為，有著較強的可誘導性。房價上漲的過程中他們較多得到的是負利益，房產炒作、囤積房源是目前中國市場上公開的、最大的「宰客」行為。正是這些非正當的市場行為致使房地產消費者背負了巨額的房貸債務，房地產價格飛漲直接剝奪的是消費者應有的住房權利，間接剝奪的是對社會成果的正常享受。相對於人力、物力、財力、信息、部門組織利益的聯合，消費者行為的物資實力與精神基礎明顯單薄，作為房地產市場中的弱勢群體，在房地產市場行為的博弈中他們的力量不成比例，力量的懸殊對比使得消費者需求較其它利益因素對房價走勢的影響很小，甚至可以忽略不計。對房地產市場具有最終決定性影響力的是自然需求，自然競爭市場條件下自然需求對價格的決定是十分明顯的，但在壟斷競爭、完全壟斷的市場條件下，消費需求表現較多的是購買力的最終決定，特別是當今現實狀況，在金融資本、產業資本、投機資本支撐的房地產市場下，即使是房地產的自然需求也一樣顯得微乎其微。房地產消費者作為社會稅賦的來源，相關政府部門有責任也有義務支持和保護其正當權益。政府部門為了政績考核的需要，放棄百姓利益而與開發商的相互應和，共同抬高房價、虛漲房市價格的做法，是政府公共管理「錯位」「倒位」、錯誤的政績觀造成的，是一種對百姓利益不負責任的行為。
三、房價走勢與對策
（一）從上述看，除去房屋潛在的購買者，再難找到其他的降價因素。由於降價與國家的宏觀經濟繁榮目標的運行相違背，很難將其作為宏觀調整的目標。自2005年3月26日《國務院辦公廳關於切實穩定住房價格的通知》以來，多次發布的調控文件提出的都是「平抑限漲思路」已經充分說明了這一點。但就目前的市場條件，房價的理性回落不太現實，其原因在於市場上缺乏這種理性回落的因素和動力。特別是在當前的「消費資金不足，銀行買單」的情形下，房地產市場價格的未來走勢應該是穩中有升甚至會繼續「飄升」。只要購房者的首付、還貸能力、銀行的房地產信貸能夠得到繼續維持，房地產開發商能夠在這種持續中將經營風險轉化為消費風險與金融風險，並能得到較為高額的投資回報，利益集團的漲價行為便不會停止，消費者的利益就難以保障。但房價不可能無限地上漲，集團利益、漲價慾望最終考驗的是消費者現實房地產消費支出、房地產信貸的潛力與承受力。消費需求、住房信貸的耐力與疏通能力即是房地產價格上漲的極限，超過這個極限的接受程度將是市場規律強制懲罰下的自然回歸。在房地產的宏觀調控的過程中，既能惠及百姓的住房需求又能有效地促進房地產及相關產業發展應當是國家政策對房地產市場調整的初衷目的和基本要求。房地產市場價格的調整抑漲對產業需求拉動的影響，應通過策略的調整給予減少或補足。房地產市場調控的基本導向應當是，限制「百姓買不起」的房地產供給所引起的市場需求減少，通過「百姓買得起」的住房供給的增加引起居民現實住房需求的增長來補足。
（二）「國八條」中兩次提到的限制高價位、大面積房產、別墅，提高小面積、低價位經濟適用房、廉租房供給比率的目的就在於此。市場運行的不同階段出現的不同情形要求不同的調控方法，利息的調整不可能適用於一切情況。貸款利息率的上調適用於借款還貸的人群，抑制的是房地產市場中的「炒作套利」行為與住房需求的正常消費，對於借貸不還的「炒作套貸」沒有作用。炒作房產的目的是藉助住房信貸轉嫁風險套取貸款，對其具有抑製作用的是購房首付比例的增加與房貸成數的減少。銀行套利反而被套，是操作失誤還是刺激需求的調控需要尚需探討。當務之急應當是快速關上銀行大門提高首付比例，特別是限制高價房、奢侈房產的貸款比例。這在宏觀調控政策中的力度明顯不夠。
（三）、房地產投資和投機具有共同的目的，即持有房地產並等待房價上漲後獲取更多的收益。兩者的區別主要在於：房地產投資是指購房者為了獲取長期投資回報而購買住房的行為；而房地產投機是指購房者為了獲取短期投機利潤而從事短期投資或是炒賣住房的行為。國外一般按照持有房地產的期限區分「投資」和「投機」，房地產持有五年以上再交易屬於投資行為，而五年以內買賣房地產屬於投機行為。
1、我國目前對於房地產投資和投機並沒有提出明確的界定標准。2009年以來，在房價不斷上漲和通貨膨脹預期抬頭的情形下，人們普遍認為大量購買住房並等待升值是合理的投資方式。部分居民持有富餘資金購買多套住房，其本人並未分清購房行為屬於投資還是投機。當前我國房地產市場要持續健康發展，不僅要嚴格控制投機行為，也要嚴格控制投資行為，合理引導住房消費需求。
2、 傳統觀點認為，房地產投資主要有以下幾方面優勢：一是活躍房地產交易，增加市場需求，促進房地產市場的發展；二是提供房地產租賃市場上的房源，滿足市場上的租房需求；三是提供風險較小且回報較高的投資渠道，能夠實現資產的保值、增值。然而在當前形勢下，房地產投資的弊端要大於其優勢。
（1），在房地產市場供過於求，房價下跌的情況下，房地產投資確實有利於增加市場需求，促使房價止跌回升
（3），近年來我國貨幣流動性過剩，投資渠道較為單調，房地產價格持續上漲的現狀使得很多人認為房地產是回報較高、風險較小的優質投資渠道，這種觀點助長了房地產投資的行為，卻忽視了房地產投資的風險和危害。投資的風險與收益是正相關的，要獲取較大的收益，必然要承擔較大的風險。雖然過去幾年我國房地產價格增長迅速，但是從長期來看，大多數國家的房地產溢價程度與通貨膨脹速度保持一致，且房地產市場的發展呈現周期性波動。根據Economist House-price Indicators統計資料，1990年到2010年第二季度，美國、英國、日本和新加坡的房價在短期內，會呈現單向上漲或是單向下跌的走勢，但是長期來看，四國房價均出現上下波動的情況。由於房地產是「不動產」，一旦房價下跌或是房地產市場步入蕭條期，那麼投資者難以獲得預期收益，甚至遭受損失。
（4），住房和股票等投資品具有本質的不同，它們根本不在一個需求層次上，房地產投資直接影響居民基本生活保障。與股票、基金、黃金等投資品所根本不同的是，股票等投資品是在具備富餘資金下的自由選擇，而住房具有很強的民生性，突出表現為住房是保障居民生活的基本條件，是普通公眾生活的基本需要，是維護社會公平的重要媒介。當前的情況是，一方面，富人將剩餘資金投入房地產市場，拉動房價上升，一大批人通過房地產的投機與投資，成為富裕階層，甚至躋身富豪榜排名；而另一方面，窮人因為房價過高只能望「房」興嘆，難以滿足基本生活需求。當前房地產投資已經成為少數人謀取利益的手段，而這種謀利，是通過對民生設施的炒作，通過社會財富的轉移和再分配形成的，這顯然不是社會公平的體現。由此可見，在我國基尼系數居於高位，貧富差距不斷拉大的現狀下，放任房地產投資只會壓制民生需求，造成富者愈富、貧者愈貧，不利於社會的可持續發
四、我國可以借鑒德國住房儲蓄機構的多元化結構。德國個人住房融資渠道包括儲蓄銀行、信貸合作社、建房互助儲蓄信貸社、住房貸款協會和建築協會等。從所有制性質來看，有公營、私營、民間合作三種情況。儲蓄銀行是由政府建立的國營機構，建房互助儲蓄信貸社、住房貸款協會和建築協會都有私營和公營兩類，而建房信貸合作社是民間合作互助機構。
（一） 防範房地產開發企業的金融風險
1、銀行信貸風險防範。加強對房地產開發信貸資金的管理，這對房地產開發企業金融風險防範尤為重要。央行121號文件規定開發商只有自有資金達到30%，且取得四證的情況下才能向銀行取得貸款，這在一定程度上提高了開發商貸款門檻，降低了銀行金融風險。但是，由於信息不對稱，銀行業在貸給房地產開發企業資金後，很難得知資金流向和使用情況等信息，更難控制資金使用。而且，房地產開發企業貸款資金往往數額巨大，一旦銀行等金融機構將貸款發放給缺乏資質和信用的開發商則會承擔巨大的違約風險。因此，有必要提高銀行等金融機構的信貸監管力度，防止操作上的疏忽或玩忽職守等情況帶來的銀行信貸風險。我國銀行信貸監管部門不僅要對房地產開發企業資質、信用、自有資金比例、完工比例等按照規范嚴格監督，更要時時監控資金流向以避免不良資產的形成。
2、鼓勵多元化融資模式。房地產行業銀行信貸集中會給銀行業帶來很高的風險，同時，也會助長房地產泡沫膨脹，激發潛在的金融危機。因此，有必要改變房地產開發企業向銀行貸款這種單一的融資模式，發展多元化融資模式，這樣做可以有效地分散銀行業金融風險。房地產開發企業是資金的需求者，應當更加積極地開拓融資渠道。房地產開發企業要打破原有的信貸融資模式，根據自身情況努力尋找適合企業發展的融資模式。同時，通過加強企業自身對資金的管理來提高資金使用效率。
3、房地產投資信託風險防範。規避投資信託風險可以採取以下辦法：一、完善房地產信託相關法律規定。對房地產信託和其他信託各種操作都要做出明確的法律規范。另外，與房地產投資信託配套的稅收、財會制度等也要做出相應的特殊調整，盡快出台工商登記、信託稅收、信託會計、外匯信託、信息披露、房地產等專項信託管理辦法。二、加強信託公司實力和專業能力。信託產品的風險主要與信託公司抗風險能力和資金實力等有關，因此，專業的房地產投資信託公司能更有效地規避風險。同時，要鼓勵信託公司建立科學的投資決策和風險控制制度。
4、健全我國房地產信用評級制度住房抵押貸款證券化、房地產開發企業融資、個人住房抵押貸款等都需要與信用評級制度配合實施。美國次貸危機爆發從一定程度上體現出美國現行信用評級制度的執行情況存在缺陷。我國房地產金融體系缺乏信用評級這一環節，我國金融機構對房地產信貸業務擔負著比較大的金融風險。我國有必要完善現行的信用評級制度。
[1]易憲容.住房空置率之高說明啥？[N].人民日報海外版,2010-07-09.
[2]成思危.中國風險投資形成發展的戰略思考[M].北京：民主與建設出版社，2002.
[3]郭占力.我國風險投資業發展評價研究[J].爾濱工程大學學報，2005.5.
[4]成思危等主編.2007年中國風險投資年鑒[C].中國風險投資院，2007.
[5]蘭澤琛，王冷莎等.中國創新型小企業風險投資的現狀、問題及改革建議[J].現代商業.
[6]成思危.中國風險投資十年：回顧與展望.2008年第十屆「中國風險投資論壇」講演稿.
[7]Harris M、Raviv A.The Theory of CaPital Stucture[J].The Journal of Finance，1991.
[8]易憲容.住房空置率之高說明啥？[N].人民日報海外版,2010-07-09.
[9]許國萍.去年房地產市場交易量上升五成多[N].解放日報,2010-01-14.
[10]魯政委.重拳出擊能否抑制房地產過熱[J].領導之友,2005,(4).
[11]陳伯庚.科學地對待投資性住宅市場[J].上海建設科技,2006,(1).