房地產投資信託基金股票成交額

A. 什麼是REITs談談它在我國目前的情況

從國際范圍看，目前並不是REITs的合適發行時機，但國內市場發展REITs卻具有得天獨厚的條件

REITs(Real Estate Investment Trusts，房地產投資信託基金)，幾乎是2005年下半年以來各類金融與房地產論壇上討論最多的話題。彷彿就在一夜之間，越來越多的房地產公司都在研究如何利用REITs將商業地產打包上市融資，而大大小小的國際投資銀行與投資基金都為此而在中國市場忙乎，企圖分得高速成長的中國房地產市場的一杯羹。

2005年11月25日，香港房屋委員會下屬的領匯房地產信託基金(0832.HK)在歷經波折後終於在香港交易所掛牌，其上市融資額度接近200億港幣。由是，領匯這一香港本地首支REITs成為全球規模最大的REITs。業內普遍認為，領匯之後，必然會帶動內地房地產企業以REITs方式赴香港融資的潮流。

近期，建行及國開行信貸資產證券化試點獲得重大進展，先後以特殊目的信託(SPT)方式成功發行31億、41億的信貸資產支持證券並以信託收益憑證方式在銀行間市場交易流通，為我國盡快推出REITs創造了現實條件。

REITs是什麼

從國際范圍看，REITs(房地產投資信託基金)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。與我國信託純粹屬於私募性質所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同於基金，少數屬於私募，但絕大多數屬於公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似於我國的開放式基金與封閉式基金。

1960年，世界上第一隻REITs在美國誕生。正如20世紀60—70年代的其他金融創新一樣，REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的REITs可免徵所得稅和資本利得稅，REITs開始成為美國最重要的一種金融方式，一般情況下REITs的分紅比例超過90%。目前美國大約有300 個REITs在運作之中，管理的資產總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。

以剛剛在香港上市的領匯REITs為例，其基礎資產為香港公營機構房屋委員會下屬的商業物業，其中68.3%為零售業務租金收入，25.4%為停車場業務收入，6.3%為其他收入(主要為空調費)；租金地區分布為港島7.2%，九龍33.8%，新界59%。領匯允諾，會將扣除管理費用後的90%-100%的租金收益派發股東。因此，如果領匯日後需要收購新物業的話，只能通過向銀行貸款從而提高財務杠桿(資產負債率最高可達45%)的方式而實現。

從本質上看，REITs屬於資產證券化的一種方式。REITs典型的運作方式有兩種，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發行收益憑證，將所募集資金集中投資於寫字樓、商場等商業地產，並將這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本歸息；其二是原物業發展商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立專業的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然後定期派發紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場等商業地產的現金流遠較傳統住宅地產的現金流穩定，因此，REITs一般只適用於商業地產。

另外，從REITs的國際發展經驗看，幾乎所有REITs的經營模式都是收購已有商業地產並出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發性投資的REITs存在。因此，REITs並不同於一般意義上的房地產項目融資。

為什麼是REITs

從全球范圍看，全球REITs主要集中於美國、澳大利亞、日本、新加坡等地，美國占據了其中60%以上的比例。新加坡市場目前共有5隻REITs，市值超過50億美元。香港市場上除了已經上市的領匯，內地的越秀投資旗下REITs亦已經過了上市聆訊，另兩家內地企業大連萬達和北辰實業亦有組REITs上市之意，在新加坡已擁有一隻上市REITs的長江實業也欲殺回香港。

香港與新加坡一直在為國際金融中心的地位而爭奪，兩個市場在諸多領域各有勝負，但在REITs領域香港是絕對輸家，一些香港本地REITs也只能赴新加坡上市。為了推動REITs的發展，香港證監會在2005年6月頒布修訂後的《房地產投資信託基金守則》，規定在香港上市的REITs可以投資香港地區以外的房地產，這實際上相當於允許內地發展商按照《香港房地產信託投資基金守則》成立REITs並注入內地商業地產項目後在香港上市。因此，才會有這么多內地企業躍躍欲試，爭相成為內地企業在香港的第一隻REITs。

為什麼近期REITs會成為受市場如此追捧？細析之下，其原因不外有三。

首先，作為受政府宏觀調控影響最大的行業，中國房地產業亟需銀行貸款之外的其他融資渠道。2003年，為了實施中央政府的宏觀調控意圖，央行下發121號文要求「四證齊全且自有資金必須達到30%」的項目銀行才可以發放貸款，銀行直接發放的房地產項目貸款數量大大減少，房地產信託一度成為開發商們最重要的融資方式：2004年全年房地產信託計劃發行額將近120億元，比2003年增長一倍。而2005年國慶前夕銀監會下發《加強信託投資公司部分業務風險提示的通知》(212號文)，要求房地產信託項目不僅要四證齊全，而且自有資金比例要提高至35%。考慮到信託計劃比銀行貸款的成本更高，212號文事實上已經讓房地產信託名存實亡。在銀行貸款及房地產信託都受到嚴重管制的條件下，開發商們需要尋找新的融資渠道，REITs至少是一種新的選擇、新的趨勢。

其二，REITs是基於有穩定現金流收入的商業地產項目而不是基於房地產企業，有利於提高房地產企業的融資效率。房地產企業受土地儲備、開發進度、經營策略等多方面因素影響，其現金流並不穩定，投資風險較大，房地產企業整體上市的模式很難被市場接受。REITs則不同，開發商可以將旗下部分或全部商業地產打包上市，從而將部分資產變現上市，從而為開發商提供更靈活、更方便的融資方式選擇。

第三，為投資者提供了更安全、收益更高的投資渠道，間接實現投資房地產業的願望。REITs一直是分散投資組合風險的有效途徑，據統計，美國REITs的平均股息收益率為7.3%，高出10年期美國國債350基點；澳大利亞REITs的平均股息收益率更高達7.6%；新加坡REITs平均收益率則在5%—6%之間。通過投資REITs，投資者可以實現其分享房地產業高速成長的巨大收益。

最好的時機，最差的時機

想把中國內地商業地產打包到海外上市的，主要還是那些正在蜂擁進入中國的諸如麥格里銀行(Macquarie Bank)、摩根士丹利等國際投資基金。例如麥格里銀行計劃收購中國、韓國、印度等亞洲市場的多處物業，並以此為基礎設立6隻REITs，在未來幾個月內在香港掛牌上市。REITs有可能成為未來中國商業地產最重要的融資方式。

盡管新加坡、香港等地已經有REITs上市，盡管新加坡和香港是國際金融中心，但單就REITs發展前景來看，內地與這兩個地區的差距並不大。監管部門應該未雨綢繆，及早採取有效措施，鼓勵金融創新，推動REITs及早在中國發展與上市，如此中國金融市場的整體競爭力才能得到鞏固與加強。

作為證券化的一種方式，REITs主要通過一系列明確的法律制度來制約各方權利義務。相形之下，我國目前尚未對REITs有成形規定。作為證券化的一種方式，REITs與建行及國開行所進行的信貸資產證券化在交易結構設計上並無本質區別，但是，除了信貸資產證券化業務試點進程中面臨的問題外，REITs還有自身的獨特難題有待求解。REITs能否在中國成功推出，更大程度上取決於能否推廣信貸資產證券化業務業已取得的成功經驗。

首先，在現行《信託法》、《投資基金法》之外，需要制定專門的REITs業務管理辦法，形成完善的業務監管體系，明確投資資格審定、投資方向限制、投資比例確認等諸多實際問題，以促進REITs規范發展。在REITs的上市交易與流通問題上，可以借鑒建行建行房地產抵押證券及國家開發銀行開元資產支持證券的發行與流通模式，通過發行信託收益憑證方式在銀行間市場實現上市與流通。

其次，盡快確定REITs有稅收政策標准。一般而言，如果REITs的分紅比例超過90%，就應該免除公司稅項，只向投資者的投資收益徵收稅收，從而避免雙重征稅。我國目前的稅法體系尚未對銀行信貸資產證券化證券確定明確的稅收標准，更談不上REITs征稅標准。但要想REITs真正發展，稅收問題不可迴避。

B. 房地產投資信託基金的投資收益

房地產投資信託基金的投資收益如下：主要來自於兩個方面：股息和資本增值。
1、股息：房地產投資信託基金通常會在每季度向投資者發放股息，這些股息來自於租金收入和其他運營收入頃鍵團。投資者可以選擇把這些股息再次投資到基金中，也可以取出來享受現金流。
2、資本增值：隨著時間推移，基金管理人會通過管理資產、升級物亮卜業、進行市場營銷等手段提高物業價值，從而提高基金資產凈值。如果投資者在未雀橘來將基金份額出售，可以獲得資本增值收益。需要注意的是，房地產投資信託基金的投資收益與市場情況和基金經理的投資能力密切相關，不能保證固定收益。投資者應該對風險有清晰的認識並根據自身風險承受能力做出投資決策。

C. 你知道房地產信託基金(REITs)是什麼嗎

REITs就是房地產投資信託，是英文「Real Estate Investment Trust」的縮寫(復數為REITs)。這種信託設計發源於20世紀60年代的美國。後來，亞洲部分國家（或地區）效仿了美國的這一信託設計，但在稱謂上略有差異。例如，日本和我國台灣地區稱其為「不動產投資信託」，我國香港地區稱其為「房地產投資信託基金」，而我國大陸稱其為「房地產投資信託」或「房地產投資信託基金」。
「不動產投資信託」的稱謂更加准確和貼切，理由是：第一，「Real Estate」在法律上就是「不動產」的意思，「房地產」的外延明顯小於「不動產」；第二，「Investment Trust」就是「投資信託」的意思，應該屬於商業信託的一種模式；第三，目前使用的「投資信託基金」實際上有同義反復之嫌，畢竟我國的契約型基金（也稱為信託型基金）應屬於信託之一種；第四，在房地產領域，我國大陸效仿我國香港地區的「專業話語」由來已久，「房地產投資信託基金」這一稱謂與此同出一轍。雖然從用語准確貼切的角度講，使用「不動產投資信託」為最佳；但是，從尊重既成慣例的角度講，使用「房地產投資信託」或「房地產投資信託基金」也未嘗不可。

美國的REITs是一種採取公司或者信託的組織形式，集合多個投資者的資金，收購並持有收益類房地產（例如公寓、購物中心、寫字樓、旅館和倉儲中心等）或者為房地產進行融資，並享受稅收優惠的投資機構。大部分REITs採取公司形式，其股票一般都在證券交易所或市場（紐約證券交易所、美國證券交易所和納斯達克證券交易市場）進行自由交易。根據REITs資金投資的對象不同，REITs可以分為抵押型REITs、權益型REITs和混合型REITs。REITs實際上是房地產證券化產品。其中抵押型REITs屬於房地產債權的證券化產品；權益型REITs屬於房地產權益的證券化產品。（來自c-reits.com）

不動產投資信託（Real Estate Investment Trusts，REITs）於1960年產生於美國，它依照商業信託原理設計，是指信託機構面向公眾公開發行或定向私募發行房地產投資信託受益憑證籌集資金，將其投向房地產項目、房地產相關權利或房地產證券等，投資所得利潤按比例分配給投資者。（詳見站內論文：不動產投資信託的全球化趨勢）

D. 美國房地產信託投資基金的資產值

根據資料及統計，整體上市的房地產信託基金共擁有約三千四百億美元資產，其中直接投資物業的房地產信託基金佔九成，即三千億元左右，剩下的大部分屬於投資房地產借貸的房地產信託基金。此外，這三千四百億美元資產包括一些現金，票據及非房地產收益等，[磚頭]實占約二千五百億美元。

E. reits交易成本高嗎

交易成本低
拓展資料：
REITs是一種依照法律程序成立的，以發行股票或基金單位的方式匯集投資者的資金，由專業機構進行房地產的經營管理，並將90%以上的稅後收入凈額分配給投資者的一種信託組織。簡單來說REITs就是代客投資房地產的上市企業。
REITs是房地產投資信託基金，以發行股票或基金單位的方式匯集投資者的資金，由專業機構進行房地產的經營管理，並將90%以上的稅後收入凈額分配給投資者的一種信託組織
REITs 六大特點
1.定期強制高分紅 各國都要求REITs每年至少要把凈收入的90%分配給投資者。這樣REITs每年都能給投資者帶來持續的現金流。美國一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次。這就像收房租一樣，美國是季付，香港是半年付。由於REITs有強制高分紅的法律要求，REITs簡直就是為中小投資者實現財務自由量身定製的投資工具
2. 投資門檻低 一般幾千元就可以投。香港REITs 1手為1000股，1手起買。美國REITs 1股起買。如果直接投資房地產，至少也要幾十萬才能起步
3. 交易成本低 一般REITs會免企業所得稅。投資者買賣REITs只需要支付交易傭金，和買賣股票一樣，不用支付其他高額稅費。如果是直接投資房地產，光買賣的稅費也要在房價的10%-30%之間了
4. 流動性強 買賣REITs像買賣股票一樣方便。在交易時間內隨時可以賣掉
5. 專業化管理 REITs的管理團隊都是房地產領域的專業人士。他們管理物業的能力一般會比個人強很多。如果我們自己直接買物業去管理，很可能不如REITs的管理團隊管理的好。而且我們還需要花大量的時間和精力在房地產上面
6. 收益率相對較高 與REITs的回報率相比，股票也是會稍遜風騷 和直接持有物業相比，持有REITs的收益率相對比較高 (15% - 20%)。比如我們現在用100萬在北京東方豪庭買一套公寓進行出租，租金回報率不會超過3%。每年的租金收益不會超過3萬。