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三道紅線對房地產股票影響幾何

發布時間:2023-06-14 00:41:41

Ⅰ 開局很猛結局走弱!5成百強房企三季度市值下跌

經歷疫情沖擊之後, 房地產 行業恢復快速超過預期,這也讓地產股在二季度有了上漲動因,漲勢延續到了三季度。

7月前幾日,地產股普遍上漲,為三季度帶來開門紅。

但這種漲勢並未持久,在各地調控政策從嚴以及房企融資「三道紅線」監管壓力下,地產股表現在沖上高位後逐漸平穩回落。

受此影響,整個三季度百強市值房企中56家房企市值下跌,一家房企市值未變,43家房企市值實現上漲。下跌房企數量依然超過上漲房企,佔比超過5成。

據中國房地產報記者統計,從百強房企市值總和來看,三季度百強市值房企市值總和為49871億元,與二季度末的50577億元相比,百強總市值小幅縮水約706億元。

盡管地產股三季度表現不盡如人意,但一般而言地產股在四季度都有不錯表現,因為是全年業績沖刺期,標桿房企大概率都會取得不錯經營業績,這在一定程度上還會助推投資者對於地產預期。

此外,不少券商也依然看好地產股四季度表現。東吳證券認為,今年以來,地產、銀行作為相關性較強行業普遍表現「凄慘」,不過大跌之後,地產等板塊或將迎來布局機會。東吳證券研究發現,地產板塊在四季度大概率會實現上漲,跑贏市場概率超過50%。

強勢開局 震盪下行

從市值數據看,三季度百強房企市值總和相比二季度有超700億元「縮水」,但從板塊來看,三季度房地產開發板塊總體依然呈現上漲趨勢。

根據同花順數據顯示,截至9月30日,A股房地產板塊指數為1819.37,相比二季度末房地產板塊指數1719.41,整個三季度上漲5.81%。

房地產板塊能夠保持增長主要得益於7月初一波上漲行情。

7月1日,萎靡了半年之久的地產股開始重拳出擊,金科股份、陽光城、濱江集團等個股在盤中即觸及漲停板,截至當日收盤,綠地控股、金科股份、金地集團、中交地產、陽光城等10餘只地產個股漲停,房地產板塊當日漲幅超5%。

此後,地產股延續了普漲趨勢,房地產開發板塊連續5個工作日實現上漲,為地產股三季度整體表現迎來開門紅。

中指研究院上海分院研究總監方頏對此作出評析稱,7月初地產股上漲主要原因在巧純彎於央行下調再貸款、再貼現利率;此外,在疫情取得階段性勝利之後,房地產整體銷售情況回暖,尤其是五六月份房企銷售表現超出預期,多重利好之下,地產股也迎來回暖態勢。

不過,這種上漲行情並未在整個三季度延續。

8月份,房地產行業融資「三道紅線」橫空出世,這是監管層孝悶第一次通過設定具體財務指標來量化房企負債水平,也是房地產行業調控政策針對B端企業的一次重要發力,這樣的做法也被多位業內人士解讀為政府在政策層面開始施加壓力為行業降速。

具體到對地產股影響來看,上述閩系房企首席財務官表示,如果政府對房企融資監管態度強硬,那麼這將會影響未來地產股估值邏輯。

「低融資、高毛利經營邏輯將會取代以業績為導向的高成長邏輯。房企有望從規模發展轉變到高質量發展。」上述閩系房企首席財褲做務官表示。

對於地產股長遠發展而言,多位房企高管均認可「三道紅線」做法,認為其有利於行業健康發展,但「三道紅線」的出現讓地產股短期內變得異常敏感,任何風吹草動都會造成地產股波動。

例如,9月24日,網上流傳出一份關於「恆大重組」文件,雖然恆大及時對此事件作出辟謠,但次日股票市場依然對該事件作出了延伸反應。除了恆大系全線下跌,9月25日,地產股也大面積下跌,碧桂園、融創等港股頭部房企均下跌超3%;A股上市房企也未能倖免,珠江實業、嘉凱城、泰禾集團下跌10%,連與房地產相關的家居板塊中多隻個股也殺跌慘重。

在上述財務官看來,地產股一直受政策影響明顯,且是投資者預期表現。近期多地相繼出台 樓市 調控政策,加上因城施策穩地價、穩 房價 、穩預期的基調不變,「三道紅線」出台更加證實了目前房地產行業杠桿水平依然處於較高位置,在這種背景之下,市場預期對於行業的金融調控可能會再度強化,雖然長期對行業健康發展是利好,但短期內股市上可能造成地產股下跌波動。

世聯行 合生創展市值翻番

整體走勢是一方面,個股漲跌也與其自身因素相關。

中國房地產報記者通過對比二季度房企市值百強榜發現,有幾家市值百強房企在三季度已經跌出榜單,比如遠洋集團、SOHO中國、融信中國。

具體來看,這3家企業在二季度末總市值均在百億元之上,在百強榜上也佔有一席之地,但三季度3家房企總市值分別下跌19.14%、25.21%、22.95%,尤其是SOHO中國和融信中國,總市值已下跌至不足百億元。

以SOHO中國為例,其被黑石集團私有化的消息成為其大漲大跌的源頭。但隨著私有化相關事宜「擱淺」,加之SOHO中國本身經營業績疲弱,中期投資物業平均出租率及租金收入同比進一步下降,SOHO中國股價也連續下滑。

融信中國市值同樣也是受困於業績。中國房地產報記者梳理融信中國近期股價發現,其8月31日股價下跌幅度較大,當天正是公司半年度業績發布日,業績不佳難以支撐其股價上漲,下跌也在意料之內。

在市值百強榜單上,三季度下跌較為嚴重的企業是中海物業和保利物業,季度環比下跌幅度分別為25.81%、23.98%,領跌市值跌幅榜。

反之,不少企業在三季度實現強勢上漲,比如世聯行、合生創展等。綜合A股和港股兩市個股漲跌幅度來看,這兩家企業漲幅居於百強榜前列,分別為130.47%和107.65%。

具體來看,世聯行股價從7月初開始連續波動上漲,尤其是7月20日-7月22日,連續3天漲幅均在10%左右,此後也延續了上漲趨勢,是整個三季度A股漲幅最大房企。

世聯行市值翻番主要原因可能在於企業管理層出現變動,其公司實際控制人變更為珠海市橫琴新區國有資產監督管理委員會,從而引起投資人的重點關注。

中信建投分析師竺勁認為,世聯行的最高管理層平穩交接,公司將步入發展新階段。

此外,合生創展也是三季度漲勢較為強勁的房企。數據顯示,合生創展二季度末總市值為164億元,而其三季度末總市值已經上漲至340億元,總市值翻了一倍。究其原因,一方面是公司中期經營業績助推,另一方面合生創展也在市值管理方面作出了不少努力。

8月21日,合生創展發布中期業績,營業收入和核心利潤同比實現大幅增加,尤其是利潤表現,公司股東應占溢利同比增長92.17%,核心利潤同比增長179%。業績發布當日,合生創展午後股價快速拉漲,漲幅達到10.64%,股價也創下7年來新高。

除了業績原因,合生創展從8月下旬就開始回購股份以帶動股價上漲。據記者初步統計,從8月26日開始截至9月25日,合生創展一共有17個交易日進行了股票回購,所涉金額近3億港元。其股價也從8月26日14港元/股升至9月25日的16.26港元/股,漲幅達到16.14%。從合生創展的回購動作也可以看出,其每次更新的回購價格均有所上升,這也意味著其市值在隨之增大。

Ⅱ 融創三道紅線情況的影響是什麼

房地產發展的趨勢。
融創中國的業務結構分別是物業開發、文旅城建設及運營、物業管理和其它。其中,物業開發是融創中國的核心業務,在今年上半年占融創中國總營收的比重達到94,48%。
從業績看,今年上半年,融創中國實現合同銷售額3207,6億元,同比去年同期增長64,3%;實現營收958,2億元,同比增長23,9%;實現凈利潤133億元,同比增長13,6%。
從債務情況看,截至二季度末,融創中國的凈負債率下降至87%,相較2020年末下降9,4%;非受限現金短債比達到1,11倍,較2020年末提升0,03倍;剔除預收款後的凈負債率降至76%,較2020年末下降2,3%。其中,凈負債率、現金短債比實現「退回紅線內」。
在融創中國2021年中期業績發布會上,董事會主席孫宏斌表達了樂觀情緒:「房地產政策、雙集中、三道紅線和集中供地,這些政策特別合理,目標都是為了穩預期、穩房價、穩地價,這有利於優秀企業的發展。」
從2016年房地產行業限購、限貸措施的經驗看,整個房地產市場的融資成本提升,這使得行業內馬太效應加速,頭部房企的資金優勢得以顯現。在此次出台的房地產行業三條紅線政策中,資產負債率高於70%;凈負債率大於100%;現金短債比小於1的房企將歸入紅色檔,其有息負債規模將不得增加。對於只踩中一條和完全沒踩中紅線的,其有息負債規模年增速可以放寬至10%和15%。
三道紅線並沒有對房企的總負債規模進行控制,其主要影響,是限制了行業內資金量的增長,而這將使頭部企業的優勢更加明顯。
在此過程中,融創中國的操作似乎更加淡定。與同為頭部房企的恆大對比,恆大在2020年疫情剛剛爆發的節點推動網路賣房促銷,9月推出全國樓盤7折銷售。至今年,恆大再度推出75折購房基礎上的額外93折優惠,同時,推薦他人購房者將拿到總房價1,5%~2%的推薦傭金。
2020年一整年下來,恆大的銷售面積同比增長了38,3%,銷售回款同比增長達到38,5%,全年回款率為90,3%,銷售額目標完成率達到111%。同年,許家印喊出「高增長、控規模、降負債」的口號,誓要完成增長轉型。
其中的主要原因,是恆大對高杠桿模式的依賴程度甚於其它房企——公告數據顯示,截至2020年,恆大的融資成本高於碧桂園、萬科、融創中國、新城控股等主要房企。

Ⅲ 國家出台對房地產行業的「三條紅線」、「兩控兩壓」等調控政策。這背後的經濟學邏輯是什麼請予以解釋。

三條紅線房地產指的是這是監管層收緊房企融資較為清晰的三條標准,要求控制房地產行業的有息債務增長,並設置了三條紅線,紅線一是剔除預收款的資產負債率不得大於70%,紅線二是凈負債率不得大於100%,紅線三是現金短債比不得小於1倍。根據「三道紅線」的觸線情況,將分為紅、橙、黃、綠四擋,紅色檔三條紅線都觸碰到了不得新增有息負債。橙色檔碰到兩條線負債年增速不得超過5%。黃色檔碰到一條線,負債年增速不得超過10%。綠色檔三條線都未碰到,負債年增速不得超過15%。
供參考。

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