股票和房地產如何實現多樣化投資

『壹』 如何構建投資組合，以獲得長期收益

你好，我是李智聰，歡迎來到一百挑戰，一起學習成長，現在是第8個學習挑戰的第5周。

上周總結了五個投資原則：多元分散、被動為主、降低成本、保持恆心、不懂不做。

這一周進入理論的最後一周，下周開始是實踐部分。

這周講如何構建投資組合。

為什麼要構建投資組合呢？

因為降低長期風險最有效就是多元分散，而多元分散的具體操作就是構建投資組合。換句話說，構建投資組合，不僅讓我們降低投資風險、安心理財，還能獲得更多的收益。

課程講了三種投資組合，以及如何定投，最後講講我自己學習後的實操。

1

想要構建投資組合，首先得學習兩個概念。

收益與最大回撤

大類資產

收益與最大回撤

收益就是掙了多少，好懂。

什麼是最大回撤呢？

從你投資曾經到過的價值最高點開始，你的組合最多一共跌了多少。

假設你的投資組合里一共有100塊錢，後來這100塊錢漲到150塊了，但之後又跌成了120塊。那麼這個投資組合的最大回撤就是（150-120）/150=20%。

簡單理解，就是最大回撤越小，波動就越小，就會投得越安心。

為什麼要學最大回撤呢？

是為了讓我們能夠投得安心，因為回撤越小，波動就越小，我們才越有可能把投資這件事長期地堅持下去。

反之，比如投比特幣，一夜丟個幾十幾百萬，甚至幾千萬過億，隔兩天又掙幾千萬。我們的心會不會像做過山車一樣，起起伏伏，有時非常開心，有時卻睡不覺。

而最大回撤的決定性因素剛好是：資產配置。資產配置越多元，最大回撤就越小，我們承受的風險也越小。

所以我們構建一個投資組合的目的，是在管理最大回撤指標的情況下，獲取長期收益。

大類資產

大類資產有什麼呢？

股票、債券、黃金、大宗商品、房地產。

這里最需要說的，就是房地產。因為這里的房地產，不是叫我們去炒樓，而是在房地產信託投資基金（REITs）裡面投資。

什麼是房地產信託投資基金？

簡單來說，股票型基金是把大家的錢聚集起來去買股票，而房地產信託投資基金，就是把大家的錢聚集起來去投資房產項目，出多少錢你就可以佔有多大的份額。房地產信託投資基金在國外已經是非常成熟的投資品類了，在國內也逐漸開始流行起來。

為了簡明扼要，直接列出各大資產的收益率和最大回撤，以供參考：

1.股票的收益率：8%～10%，最大回撤：40%～60%；

2.債券的收益率：2%～4%，歷史最大回撤：20%；

3.黃金的收益率：6.9%左右，歷史最大回撤超過60%；

4.大宗商品的收益率：5%～6%，歷史最大回撤超過80%；

5. 房地產的收益率：8%～10%，最大回撤：40%～60%。

2

了解完概念，接下來看看具體有哪些投資組合？以及我自己的做法。

長期投資策略1：永久組合

長期投資策略2：全天候組合

長期投資策略3：斯文森組合

定投指數基金

長期投資策略1：永久組合

永久組合把要投資的資金分成了四等份：

25%的股票

25%的國債

25%的現金

25%的黃金

為什麼叫永久組合呢？大白話來說按照這個配置，可以永久不管它。

它的收益與最大回撤怎樣呢？

課程中給出的數據：

用25%的美國標普500指數基金，25%的美國十年國債指數基金，25%的黃金指數基金和25%的短期貨幣市場基金來實現永久組合的配置，計算1973年到2017年這45年的歷史回報。得出的結果是這樣的：

年化回報：8.15%；

最大回撤：12.42%；

夏普比率：0.50。

而相同周期內「60/40」組合（60%的股票，40%的國債）的指標是：

年化回報：9.76%；

最大回撤：29.69%；

夏普比率：0.52。

當然我們也可以直接和股市比較一下，以標普500指數為代表，這一組指標分別是：

年化回報：10.52%；

最大回撤：50.21%；

夏普比率：0.43。

長期投資策略2：全天候組合

全天候組合：

美國大盤股：18%；

美國小盤股：3%；

其他發達國家股票：6%；

新興市場國家股票：3%；

十年期美國債券：15%；

三十年期美國債券：40%；

大宗商品：7.5%；

黃金：7.5%。

數據：

按照一個典型的簡化版全天候組合，《全球資產配置》這本書給出了從1973—2013年的歷史回報。具體說來，全天候組合的主要指標是：

年化回報：9.50%；

最大回撤：14.59%；

波動率：8.24%；

夏普比率：0.51。

而我們的比較基準，「60/40」組合相同的指標是：

年化回報：9.76%；

最大回撤：29.69%；

波動率：10.08%；

夏普比率：0.52。

我們可以再和永久組合作個比較，它的關鍵指標是：

年化回報：8.15%；

最大回撤：12.42%；

波動率：6.88%；

夏普比率：0.50。

長期投資策略3：斯文森組合

斯文森組合，是希望收益能支撐我們的一部分花銷。

具體資產配置方法：

美國大盤股：20% ；

其他發達國家股票：20% ；

新興市場國家股票：10% ；

三十年期美國債券：15% ；

通脹保護債券：15% ；

房地產信託基金：20% 。

我們還是用數據說話。從1973年到2013年這個區間，斯文森組合的關鍵指標上：

年化回報：10.16% ；

最大回撤：41.6% ；

波動率：10.68% ；

夏普比率：0.46 。

以上就是三種投資組合，大家可以根據自己的實際情況調整。

定投指數基金

我想大家比較關心：定投掙錢嗎？怎樣定投才掙得多？

先來看幾個數據。

從2005年股市低點開始統計，計算到2019年一季度結束，市場幾個主流指數的漲幅是：

上證指數 200%+

深證綜指 280%+

滬深300 320%+

中證500 530%+

從這個數據，以及結合課程的核心內容，不難得知定投被動基金是很好的，就是定投指數基金。

作為普通投資者，時間和精力都有限，而這些代表國家股票走勢的被動基金，就非常省力，而且獲益空間也很大。

如果真的去定投指數基金，需要注意什麼呢？

第一，成本和費用。這個前面的文章具體講到，有興趣去看看。->投資工具有哪些呢？

第二，資金規模。2、3億就比較ok。

第三，跟蹤誤差。這個基本都一樣，可以放心買。

我學過課程和看過書後，是怎麼做的呢？

一開始，為了得到收益，我馬上投了一點點錢到滬深300上，就很不巧，我投的時候，剛好是新年左右，股票基金都在跌，不過我沒有賣出。因為只要我不賣出，都只是賬面虧損，沒有實際虧損，而我只要慢慢基金漲回來。

我認為雖然說滬深300這些相比於股票漲得還是比較慢的，但是對於剛剛投資的人來說，還是不太適合。

一開始就應該買進一些債卷、理財產品之類，把賬面穩住，別讓賬面每天漲漲跌跌的幅度太大。

這是我看《財務自由之路》學到的。

書中說，買進債券，就好像一個球隊的後衛，即便是沖鋒的隊友敗了，即基金股票虧了，我們還有後衛，就不擔心因為投資影響心情，更別影響正常生活。

其實更好的辦法，是先儲蓄，先讓自己有一筆保險的錢，這筆錢除非到了最最緊急的事情，才使用。

最後的話

這節課，講了如何構建投資組合。

不過這些投資組合，都是一個參考，因為每個人的實際情況不一樣，不能一概而論。

所以根據自己的偏好和需求來調整是最重要的，別把學到的任何東西都當金科玉律，因為知識最後還是要服務於我們的。

『貳』 房地產融資的16種途徑

房地產融資的16種途徑

房地產開發是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發一個房地產項目所佔用的資金量是非常龐大的，如果不藉助於各種融資手段，開發商將寸步難行。同時，融資渠道作為產業鏈中的首環，一直以來便是房地產開發的瓶頸，需要金融業和健全的資金市場作為後盾。

房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求,因此必須對房地產的融資途徑進行分析，確定最優的融資結構，下面是房地產融資的十六種途徑：

1.自有資金:

開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用;必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性“門檻”。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。

2.預收房款：

預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對於開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用於工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家;而對於買方而言，由於用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。121號文件規定，商品房必須在“結構封頂”時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得“五證”，到“結構封頂”平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發難以為繼。

3.建設單位墊資:

一種是由建築商提供部分工程材料，即“甲供材”;一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號文件對建築施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建築施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發大力清欠工程款，使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。

4.銀行貸款:

在我國，房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源於銀行貸款，如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。而近年來，國家出台的一系列房地產宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面，:房地產企業資金鏈的驟然緊綳主要也是由於銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當前形勢下，銀行信貸，對於我國的房地產企業而言，依舊是首選，它便捷，實際經濟成本較低，財務杠桿作用大，可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。但由於銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待開拓新的融資渠道。

5.房地產信託:

現階段信託產品主要有兩種模式：一種是信託投資公司直接對房地產項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產信託計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由於信託制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新爾後再與銀行貸款充分結合起來就形成了一種新的組合融資模式即信託+銀行。:

6.上市融資:

上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對於一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發要求資金規模較大投資期限較長上市可以為其提供穩定的資金流保證開發期間的資金需求。從企業規模上看由於上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業一些急於擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買:(借):殼上市進行融資，從而達到增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。

7.房地產資產證券化：

房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。:資產證券化的有利之處是開發商在吸納了投資基金後，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目;它還有助於房地產投資與消費兩方面的實現，依託有價證券作為房地產產權的轉移載體，能吸引更多的資金進入這一領域;:同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期，這種變動有助於集聚房地產購買力和市場價格發現。2005年12月1日起《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》:正式施行為房貸證券化提供了政策和法律依據。《管理辦法》就信貸資產證券化發起機構的資格、資本要求和證券化業務規則、風險管理、監督管理與法律責任等方面明確作出了規定,為房地產證券化走向規范化提供了有力的保障。

8.聯合開發:

聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。地產商和經營商實現聯盟合作、統籌協調使雙方獲得穩定的現金流有效地控制經營風險。目前我國對開發商取得貸款的條件有明確規定即房地產開發固定資產投資項目的自有資本金必須在:35%及以上。因此對於中型開發企業來說選擇聯合開發這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。多數商業地產開發商是從住宅開發轉過來的對商業特性和商業規律的把握存在著偏差套用住宅開發的模式開發不能將地產商、投資商、經營者、物業管理者有機地結合起來這就會帶來巨大的投資風險。聯合開發可以實現各開發環節的整合和重新定位並且地產商與經營商強強聯合可以通過品牌組合產生經營優勢。開發商和經營商的品牌效應能有效提升商業地產的租售狀況使其在吸引客流、營造商業氣氛上得到保證。

9.開發商貼息貸款:

開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款並由開發商補貼一定期限的利息其實質是一種“賣方信貸”。對商業銀行來講通過委託貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險也能獲得可觀的手續費等中間業務收入。對於房地產開發商來講委託貸款業務有利於解決在銷售階段的資金回籠問題實現提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金也可直接投入工程建設還能夠更好地解決35%的開發商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業銀行的開發貸款。:同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，:購房者感覺更有保證，也刺激了房產的銷售。開發商還可根據情況，將今後固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，:獲得一定比例的現實貸款，:來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的，安全可靠，但不是所有的開發商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金並在長時間內分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規模的大型房地產企業，而且開發的項目為高利潤、高檔次的精品社區。

10.售後回買及回租:

售後回買指開發商將自己所開發的物業，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金，:用於再投資;同時，在今後較長一段時間內以類似分期還貸形式，再將該項物業贖回。這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信託公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業公司。售後回買不僅使開發商可以獲得高比例的融資，用於連續開發其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業後還能得到產權，:再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產而使資金周轉不暢的開發商，對於盤活資產、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售後回買過程中會發生兩次交易稅費，還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經濟可行性。售後回租指開發商將自己開發的物業出售以後，再租回來自營或委託他人經營。在售後回租過程中，擁有某項物業的開發商可獲利二次：他先出讓了該物業的所有權，使開發資金即時變現回籠，以達到減少資金佔用和獲得銷售利潤的目的;同時，又保留了對該物業的使用權，以在今後的租賃中長期獲得經營收益。:整個操作的關鍵在於後期的經營能否兌現售時承諾的投資回報，也就是經營能否達到預先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細致、切實可行的經營計劃，有值得信賴的委託經營機構，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發產品為商用建築的房地產企業融資，如酒店、商場等。

11.海外融資:

海外房產基金的進入對中國房地產業的發展是有益的。一方面可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助於房地產市場的持續發展;另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風險的作用。但由於目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規，海外地產基金在中國投資還存在諸多風險，國外房地產投資基金對開發項目的本身要求很高，投入項目後在運作過程中要求規范而透明，而國內一些房產企業運作不規范，所以海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。

12.融資租賃:

根據《合同法》的規定房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後由出租人向房地產銷售一方購買該房屋並交給承租人使用承租人交付租金。:出租人通過收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更願意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，另外，租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點更有利於房地產企業的健康、持續的發展。

13.非上市增資擴股:

私募股權融資，受美國次級貸款引起的全球股災和經濟衰退的影響，2008年3月20日恆大地產在香港全球公開發售(IPO)未獲一家機構認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恆大地產選擇了非上市增資擴股，其中，香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%;中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%;德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。

14.夾層融資:

夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品在房地產領域常常是對不同債權和股權的組合處於公司資本結構的中層具有靈活性高、門檻低的優勢。近年來歐美的抵押貸款渠道變窄房地產開發商融資的:15%:至:0%:,是靠夾層融資來補足的。:對於房地產商來說可以根據募集資金的特殊要求進行調整股權進去後還可以向銀行申請貸款資金回報的要求適中;:對於項目要求較低不要求“:四證”齊全投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言還款方式靈活投資風險比股權小;:退出的'確定性較大比傳統的私有股權投資更具流動性。

15.債券融資:

由於地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產債券的發行始終控製得比較嚴格。監管部門為規范債券市場,採取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入且發行成本較高對於一些民營企業來說是可望而不可及的融資方式。

16.項目融資：

所謂項目融資，指以項目的資產、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點因此對於大型的商業房地產項目可以考慮採用項目融資的方式來實現融資目標和風險屏蔽的作用。

房地產融資相關政策

房地產業的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發展，而且拉動了投資需求和消費需求。在我國現有市場經濟條件下，房地產融資可以採用銀行、信託、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性，這也催生了一個新產業的繁榮—融資服務。

(一)銀行貸款

一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，2003年全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款佔23.86%，企業自籌佔28.69%，定金及預收款佔38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。

(二)房地產信託

信託因其制度優勢，寬廣的創新空間以及巨大的靈活性已成為房地產融資的新熱點。信託可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等相關業務，可以在不同層次、不同品位上，為房地產業服務。

但是，房地產融資的迅猛勢頭以及由此產生的風險，已受到有關部門重視。銀監會已經開始限制信託對房地產貸款的支持。另外，信託資金的規模，尤其是集合式信託的規模因為受到信託法的限制，有最多200份的限額。進入房地產行業的信託資金將受到一定影響。

(三)國內ipo

(四)境外ipo

(五)借殼上市

(六)上市公司資產置換

(七)房地產投資基金等

綜合比較：由於房地產融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業寥寥無幾，房地產開發資金直接融資占較小比例。

我國房地產開發資金來源渠道可以分為內部融資和外部融資

1.內部融資方式包括：

(1)企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從稅後利潤中提取的盈餘公積金，資本公積金(主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成)等資本由企業自有支配、長期持有。自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。

(2)預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業開發資金的重要來源。

2.外部融資的主要渠道和融資工具有：

(1)上市融資：股份制房地產企業上市發行股票融資現已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。

(2)房地產開發債券：發行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產開發帶來大規模的長期資金，用於土地開發和房地產項目投資等。當房地產企業在開發中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。

(3)銀行信貸：從銀行借款是開發商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業的流動周轉資金，在開發項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國的開發商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建築貸款。常見的開發貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸款。

(4)房地產投資信託(Real Estate Investment Trusts，REITs)是採取公司或商業信託的形式，集合多個投資者的資金，收購並持有房地產(一般為收益性房地產)或者為房地產進行融資，並享有稅收優惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，並委託專門管理機構進行經營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資。

(5)商業抵押擔保證券(CMBS)：這是一種商業證券化的融資方式，及將不動產貸款中的商用房產抵押貸款匯集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發行。

(6)其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。