房地產資產證券化對股票的影響

① 信貸資產證券化對哪些股票有利

信貸資產證券化受益股一覽：
1.中國銀行（601988）：配股增強實力
公司業績同比增長主要源於規模擴張，截止3季末公司生息資產同比增長21.08%;業績環比增長則主要源於信貸成本的下降。3季度單季公司計提減值損失12.11億，較2季度40.54億大幅下降;公司前三季度年化信貸成本0.35%，較中期0.44%大幅下降。
評論：
資金成本降幅趨緩，凈息差企穩;存款搬家較上半年末改善，公司本身流動性3季度較為充裕;貸款質量保持平穩，信貸成本持續下降：資金成本降幅趨緩，凈息差趨穩：前三季度公司凈利息收入同比增長21.79%，其中利息收入同比增長17.84%，與中期保持平穩，主要源於生息資產規模的擴張;利息支出同比增長12%，較中期6.75%的同比增幅大幅提升;主要源於資金成本率下降的動能大幅減弱。基於存款重定價在上半年即已完成，而公司客戶結構改善相比較存量規模過小，因而整體貸款收益率難以快速提升。在下半年體系內整體流動性較為充裕的背景下，同業及債券資金收益率難以有突出表現。我們預計下半年公司凈息差將止升企穩，而公司3季度循環凈息差2.09%，與中期循環凈息差2.10%持平。
存款搬家較上半年末改善，公司本身流動性3季度較為充裕：基於6月末存貸比考核，上半年末股份制銀行拉存款導致國有銀行存款搬家的情形在3季度大為改觀。公司3季度單季吸收存款2204億元，而2季度單季流失存款791億元。伴隨國有大行存款規模的增長，銀行體系內流動性情況也大幅改善。由於公司資本充足率限制（上半年末11.73%），貸款規模擴張受限，債券規模較中期增長1374億元。
貸款質量保持穩定，信貸成本持續下降：3季末公司不良貸款規模余額及不良率繼續雙降。不良貸款余額611.5億元，較中期下降34億元，不良率1.1%，較中期下降0.1個百分點。3季度單季公司計提貸款減值損失21.38億元，較2季度環比下降23.5億元，前三季度年化信貸成本0.35%，較中期下降0.9個百分點。3季度末公司不良貸款覆蓋率198.93%，較中期期末上升10個百分點。

2.浦發銀行（600000）：資本補充貸款增速提升 增持
資本補充後將提高貸款增速
根據浦發銀行公布的2010年半年報，上半年浦發銀行貸款增速為9.77%，全年貸款增速將在20%左右。下半年隨著定向增發的完成，資本充足率的提高，貸款的增長限制主要還是來源於貸存比。下半年，公司存款的壓力將較上半年繼續加大。
民生銀行（600016）：三大隱患 謹慎推薦
未來 3 年，民生將籌集250 億的資本金，提高資本充足率。按照未來三年的業務發展規劃，未來將發行150 億可轉債來籌集附屬資本；同時籌集100 億左右的核心資本，但是目前沒有具體的規劃。
制約民生銀行估值水平提高的不利因素在於：1、地方政府融資平台佔比過高，2、房地產類貸款尤其是開發類貸款佔比較高；3、商貸通業務迅速發展背後的資產質量隱患，這三方面使銀行的資產質量方面的不確定性較高，4、凈資產收益率較低，而且未來還面臨融資計劃，可能進一步被攤薄。維持謹慎推薦評級。（東北證券 唐亞韞）

3.招商銀行（600036）：業績上漲空間不大 增持
公司將從明年開始實施新巴塞爾資本協議，在對信用風險的評估中，將由現行方法改為內部評級法中的初級法或高級法，計算的結果是帶來資本的節約；在考慮對操作風險增提的資本後，總體上實施新巴塞爾資本協議後還是會帶來資本的節約。
銀信合作理財產品
銀監會對銀信合作理財產品的清理規范對公司的影響不大，公司以前一直在梳理理財業務的風險屬性，並劃分為表內表外分別進行核算，目前留存在表外的理財產品都是不保本、不承擔投資風險的（這部分置於表外符合會計核算的原則）；初步核算公司需轉入表內的銀信理財產品不到100億；公司鼓勵探索科學合理的銀信合作模式，並將繼續保持與信託公司的合作。
融資平台貸款
整體上公司的政府融資平台貸款在總量上得到控制、結構上得到優化、質量穩定、撥備充足。根據銀監會口徑，公司政府融資平台貸款占公司貸款總額的比例為10.77%，較年初下降0.15個百分點，不良率為0.09%，撥備覆蓋率為2380%；撥備計提方面，如果監管部門對該類貸款撥備政策做出調整，公司會跟著適當調整，但預計影響不大。
資本充足率與業務發展
公司目前正在進行的二次轉型，最重要的目的就是減少資本消耗，提高資本回報率，是一次轉型的深化；為應對利率市場化，將更多面向個人和中小企業，同時提高風險定價能力，整合業務流程，
減少資本消耗，公司預期轉型的時間跨度為3-5年；公司不承諾3年不融資，但預計未來3年核心資本充足率能夠維持在8%以上。
上半年公司的資本充足率下降較快，主要是公司有意識的對零售貸款的結構進行了調整，新的零售貸款中住房按揭與其他零售貸款各佔一半，而非按揭貸款的風險資產的轉換系數要高，另外監管層也對加權風險資產的口徑做了調整。
息差走勢
上半年公司的息差回升明顯，7月份的息差水平與6月份差不多，從全年來看，下半年息差在上半年的基礎上還有些上升空間，但空間已經不大。
投資建議：預計公司配股攤薄後2010、2011年每股收益為1.16元、1.40元，對應PE為11.83、9.84倍，維持公司「增持」的投資評級。（中原證券 南漢馨）

4.興業銀行（601166）：規模快速增長 機構網點進一步完善
主要觀點：
規模增長、息差提升以及管理費用因素是利潤增長的主要拉動因素進一步分解公司的盈利增長，可以得出：公司利潤增長的主要驅動因素為生息資產規模增長（43.2%）、成本收入比下降（9.2%）、息差上升（2.4%）；而主要的負面因素在撥備計提（-16.0%）、其他非息業務收入（-1.3%）。
成本收入比保持穩定
由於公司營業收入上半年實現快速增長，公司上半年的成本收入比下降至31.72%。由於分支行機構設立較快，公司上半年的管理費用同比增長32.25%，在上市銀行中處在較快的水平。我們預計公司全年的成本收入比36.5%，略高於去年同期水平。
投資建議：
未來六個月內，維持「大市同步」

5.建設銀行（601939）：中間業務表現優異 長期有估值優勢
投資要點：
公司公布10 年半年報。資產規模突破10 萬億，較09 年底增6.37%，實現凈利潤707.79 億元，同比增26.75%；每股收益0.3 元，同比增25%，年化ROE 為24%，符合預期。

② 資產證券化對中國房企有什麼影響

仲量聯行中國區資本市場研究負責人邱義升認為，隨著美聯儲逐漸淡化「量化寬松」計劃和加息，對於中國的開發商和資產持有人來說，輕松融資或再融資的日子可能一去不復返。尤其是中央政府可能會推出新一輪的緊縮政策，這將進一步加大企業融資難度：「開發商和資產持有人為取得所需資金、降低融資成本，將需要將銀行貸款或公司債券等傳統融資方式與其它融資渠道雙管齊下。

③ 地產公司為什麼要做資產證券化

企業融資主要方式無非是：上市，發債，資產證券化（相比前兩種，門檻和成本都低一些）。

通過將企業的未來現金流收入，打包構造成不同等級的證券，賣給不同的投資人，快速變現。
可以簡化成貸款買房，你把未來現金流（工資的一部分）賣給銀行，自己拿到房貸，買到了房子。

所以公司的資產證券化目的，當然是想融資了

————點金人轉載

④ 目前中國的房地產資產證券化正處於什麼趨勢

隨著今年資金面收緊，發行利率走高。受債券市場利率持續震盪走高的影響，前三季度資產證券化產品的發行利率也隨之上行。
租賃住宅REITs前景明朗、蓄勢待發。在國家鼓勵住房租賃市場發展和多地推進租賃新政、加大金融支持的大背景下，租賃運營類、公寓類以及公租房等相關企業的REITs成為政策鼓勵的方向。
中國REITs聯盟理事、戴德梁行董事及華東區估價及顧問服務部主管顧悅如對媒體表示，通過房地產資產證券化，可以有效幫助房企盤活存量資產，提升資產和資源配置效率，為企業轉型提供資金支持。

他介紹，根據相關報告，在中國一、二線城市，大型房企在拿地階段的自有資金監管收緊及銷售端均遇到了新挑戰：各地政府對高端商品住宅的限價措施、對商辦類物業或是不準予銷售轉讓，或是需開發商持有運營10到20年限制等，均加大了房地產開發商的資金壓力，越來越多的房企嘗試通過資產證券化等系列手段，從存量資產，尤其是從成熟運營的商業房地產中尋找新機會。

⑤ 資產證券化對股市是否有重大影響

信貸資產證券化是將原本不流通的金融資產轉換成為可流通資本市場證券的過程：銀行向中石油信用貸款3000億，理論上銀行只應該有帳收利息，現在是把這筆貸款按照一定的額度（比如300億股，每股十元）在股票市場上銷售，收回資本金又用於放貸。
一筆資金，兩次放貸。
放給中石油、三一重工、高速公路這一類的就是優質資產，屬於優級貸。如果一不小心貸給你和我這類名不見經傳，又沒有抵押、僅靠信用的企業，然後又做成證券上市了，就是次級貸-----參考美國的次級房貸。

⑥ 資產證券化的作用和意義

作用；由於金融機構本身也可以通過資產證券化來維持所需要的流動性，因此流動性的改善對降低金融機構危機的擴散具有重要的作用，從而提高了國家金融體系的安全性。而且資產證券化對於引導儲蓄轉化為投資並促進整個經濟體系的分工與細化都發揮著十分重要的作用。

同時，資產證券化作為一項金融創新產品可在相對發達的城市和相對落後的農村建立起一座橋梁。因此，隨著我國資產證券化的法規和配套措施出台，通過資產證券化產品的創新，其將在我國社會主義新農村的建設中發揮著積極的作用。

意義；增強發起人資產的流動性，從發起人的角度來看，資產證券化提供了將相對缺乏流動性，個別的資產轉變成流動性高，可在資本市場上交易的金融商品的手段。通過資產證券化，發起者能夠補充資金，用來進行另外的投資。

獲得低成本融資，資產證券化還為發起者提供了更加有效的、低成本的籌資渠道。通過資產證券化市場籌資比通過銀行或其他資本市場籌資的成本要低許多。還有減少風險資產和便於進行資產負債管理。

從投資者的角度來看，資產擔保類證券提供了比政府擔保債券更高的收益。這部分高收益來源於許多因素，但最主要的是資產擔保類證券的信用質量。資產擔保類證券豐富了投資品種的風險/收益結構，為投資者提供了更多的投資品種選擇。

(6)房地產資產證券化對股票的影響擴展閱讀

資產證券化的發展依賴於三大基石，破產隔離，風險重組和信用增強。破產隔離的設立使得未來發行的資產證券化產品的風險與原始權益人脫節，既可以保護投資者的利益，也使得原始權益人的利益得到保障。

風險重組使得投資人在投資風險和收益方面達到合理匹配。對風險厭惡的投資人可以購買具有多重本息保障措施的高等級信用債券，但以低收益為代價，對風險偏好的投資人可以購買具有高收益的債券，但以低等級信用評級甚至無等級信用評級，即高風險為代價。

信用增強使得信用較弱的融資主體能夠通過對基礎資產未來現金流的償付處理以較低成本融到資金。這對於信用等級不高的企業尤其具有意義。

資產證券化的一個基本原理是大數定律，只有在資產證券化的資產池中存在大量分散的基礎資產時，才能防範因個體資產違約而形成的對資產現金流所造成的巨大影響，也才能破解對融資主體信用的過度依賴，達到風險重組和信用增強的作用。

⑦ 資產證券化對金融市場影響

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