㈠ 影響reits未來經營和分紅的關鍵因素是什麼
REITs最早產生於美國20世紀60年代初,由美國國會創立,意在使中小投資者能以較低門檻參與不動產市場,獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的收益。
1960年，世界上第一隻REITs在美國誕生。正如20世紀60-70年代的其他金融創新一樣，REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的REITs可免徵所得稅和資本利得稅，REITs開始成為美國最重要的一種金融方式，一般情況下REITs的分紅比例超過90%。美國大約有300 個REITs在運作之中，管理的資產總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。
REITs的定義
REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。
而之所以說REITs是第四類資產，是因為REITs是房地產證券化的重要手段。
那什麼是資產證券化呢?資產證券化即是指以基礎資產未來所產生的現金流為償付支持，通過結構化設計進行信用增級，在此基礎上發行的一種證券。
不動產證劵化，作為資產證券化的一個細分類目，是把流動性較低、非證劵形態的不動產投資，直接轉化為資本市場上的證劵的金融交易過程。
而REITs通過發行收益憑證匯集多數投資者的資金，交由專門投資機構進行不動產投資經營管理，並將投資綜合收益，按比例分配給投資者。這就與開頭所說的三大類常規資產有所不同了
通俗的說
REITs就是投資者把錢交給專業的房地產投資運營方，他們拿著錢去買房產物業比如寫字樓、商場、停車場、酒店等等，投資者們既當了包租公包租婆，還會享受物業升值的紅利。
REITS的特點
下面我們來看一下與普通的房地產股票相比，REITs有哪些顯著的特點？
定期強制高分紅
各國都要求REITs每年至少要把凈收入的90%分配給投資者。這樣REITs每年都能給投資者帶來持續的現金流。美國一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次。這就像收房租一樣，美國是季付，香港是半年付。由於REITs有強制高分紅的法律要求，REITs的現金流能很好的補貼生活開銷。
投資門檻低
一如其設立的初衷，為中小投資者提供了一個投資房地產的機會。
交易成本低
一般REITs會免企業所得稅。投資者買賣REITs只需要支付交易傭金，和買賣股票一樣，不用支付其他高額稅費。如果是直接投資房地產，光買賣的稅費也要在房價的10%-30%之間了，還涉及房產證和相關政策限制等等。
流動性強
買賣REITs像買賣股票一樣方便。在交易時間內隨時可以賣掉變現。
專業化管理
REITs的管理團隊都是房地產領域的專業人士，拱卒定投一直提倡「專業的事兒交給專業的人去做」！
收益率相對較高
這個優勢在中國更為明顯，國內直接持有物業的收益率（也就是收租）相對較低。比如我們現在用100萬在北京東方豪庭買一套公寓進行出租，租金回報率不會超過3%。而REITs的回報率普遍在7%（美國）、9%（香港）以上。
風險分散
與單一的房地產信託投資不同，REITs大部分投資於能夠產生穩定現金流的物業資產，包括寫字樓，酒店，公寓等，相當於投資的是一個物業資產池。且REITs與股市、債市的相關性較低，是一種很好的風險分散手段。
政府寵兒
對政府而言，REITs可以幫助盤活社會存量房產，穩定房地產市場，還可以擴大稅基，拓寬地產投資退出機制，妥妥的「寵兒」之一，部分地方區域政府還會給REITs一些政策扶持。
REITs值不值得投、如何投
從投資價值的角度而言
美國和香港現在的REITS基本能提供7-10%的收益率。香港的投資價值略高一些，暫時作為我們的戰略儲備。收益率不算很高，但是絕對及格。
從投資便捷的程度而言
最方便的投資方式就是REITs指數基金，但是在國內，目前還沒有嚴格意義上的本土REITs基金。所以實際上的投資都是QDII類基金，投資的選擇也比較少。
下面我們主要介紹在拱卒定投觀察池裡的三支REITs指數基金：上投富時發達市場REITs、廣發美國房地產指數、南方道瓊斯美國精選A。
如何挑選對比具體的指數基金，還是老步驟。
從持倉規模而言，雖然前兩者差距不大，但規模也只能說是一般，屬於矮子裡面挑高個，南方道瓊斯美國精選的規模過小，且有下降趨勢，可以擱置一邊。
從跟蹤情況而言，差距也不大。這一點，從資產配置上就能發現，大家的前10大持倉都是差不多的。
要說各自優勢，廣發的成立最早，上投成立最晚，但規模卻最大。從配置理念上來說，拱卒定投更傾向上投的這一支基金，由於是布局發達市場上市REITs，就意味著他與A股市場的相關性會更低，更能發揮其資產配置中分散風險的作用。
另一方面，也是針對投資者的小便利，這只基金除了提供人民幣份額以外，還提供了美元份額，為持有美元的投資人提供了新的投資理財選擇。
結論
1.細心的朋友可能會發現，本文中並未提及針對REITs的指數估值方法，這是因為REITs的估值相對復雜，不同的投資產業和指數形成都還沒有一定之規。
2.REITs因為其與A股市場的低相關性，所以將會是資產配置非常好的手段！
3.REITs的高分紅非常適合作為養老現金流來源的好手段
㈡ 請問什麼是債務證券化
資產證券化是以特定資產組合或特定現金流為支持，發行可交易證券的一種融資形式。傳統的證券發行是以企業為基礎，而資產證券化則是以特定的資產池為基礎發行證券。
資產證券化是指將缺乏流動性的資產，轉換為在金融市場上可以自由買賣的證券的行為，使其具有流動性。債務證券化就是類似，把某些債務打包組合成一種可以交易的證券，從而還清債務，而又可以為購買債務證券的投資帶來收益。
金融證券化是企業、居民、政府和金融機構利用證券形式進行相互的資金融通和投資的普遍現象，其主要特徵是有價證券在金融資產中的比重上升。一般說來，金融證券化包括兩個方面，一是指債務的證券化，二是指資產的證券化。所謂債務證券化是指需要資金的供稅人，可以不用向銀行供款，而在金融市場上自行發行有價證券來籌集資金。在美國，有許多大企業沒有承兌公司或信貸公司等子公司，專門出售商業票據，用所籌資金來支持母公司的發展，或者對消費者、經銷者提供間接融資，以推銷母公司的產品。這種非銀行的金融公司，在一定程度上便頂替了銀行存放款業務。西方把這一現象稱之為融資的非中介化現象。
證券化是將資產轉換為證券的過程。換句話說，證券化是指公司的所有資產都合並為證券。證券化需要發起人，專用工具(SPV)，投資銀行，信用評級機構，保險公司，債務人和投資者。債務證券化涉及的流程如下：識別-轉讓-問題-贖回-信用評級-金額收集到池中-將金額分成小部分，並作為證券出售。購買這些證券的買家將獲得利息。抵押貸款支持證券。而且，過程以一個周期繼續進行證券化。已完成：定期貸款。應收款（政府和公司）。購買貸款。租賃融資。抵押貸款等。
債務證券化的方法如下 -通過並通過證書支付。優先股票證書。基於資產的商業票據。債務證券化的優點是-充當資金來源（附加）。流動性的靴子。回報率高。投資組合的多元化。更有利可圖。債務證券化的缺點是-涉及高風險和復雜的財務結構。
㈢ 資產證券化對股市是否有重大影響
資產證券化通俗而言是指將缺乏流動性、但具有可預期收入的資產，通過在資本市場上發行證券的方式予以出售，以獲取融資，以最大化提高資產的流動性。資產證券化在一些國家運用非常普遍。目前美國一半以上的住房抵押貸款、四分之三以上的汽車貸款是靠發行資產證券提供的。資產證券化是通過在資本市場和貨幣市場發行證券籌資的一種直接融資方式。
重大影響：
1，證券市場囤積基金會越來越龐大，炒作不易。
2，股市資金分流渠道增多，是長空。
3，對盤活資產具有重大意義，這才是根本。
4，越來越會提現企業優勝劣汰的市場模式。
5，退市股票將會不再是新聞。利於股市健康發展。
6，定期分紅可能未開不再是夢。