收益法是評估非上市股票和債券

A. 什麼是收益法收益法適用的前提條件是什麼

收益法(income approach，income capitalization approach )，也稱收益資本化法、收益還原法，是房地產評估中常用的方法之一。

收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點後累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，預測估價對象的未來收益，然後利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象的價值的方法。

收益法適用的前提條件：

1、被評估資產未來預期收益可以預測並可以用貨幣計量。要求被評估資產與其經營收益之間存在較為穩定的比例關系。

2、資產的擁有者獲得預期收益所承擔的風險也是可以預測並可以用貨幣計量。

3、被評估資產預期獲利年限可以預測。

（V：房地產價格，a：房地產年凈收益，r：折現率，n：剩餘收益年期）

B. 什麼是收益法

收益法也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產評估中常用的方法之一。收益法是預測估價對象的未來正常收益，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點後累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。
企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路。
收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現法。

由於上述因素的共同影響，使收益法在國內的應用處在一個惡性循環的怪圈內，使一種本來最能反映企業價值的評估方法無法得到廣泛的應用，這也反映了國內外評估人員業務素質和道德素質的差異。
雖然國內在收益法應用方面存在諸多問題，隨著國內市場機制的不斷健全、市場發育的不斷成熟、社會觀念的轉變、評估人員的業務素質和道德素質的不斷提高，收益法將會為評估人員廣泛應用，從而更好地與國際接軌。

C. 如何進行非上市債券的評估

對於非上市交易債券不能直接採用市價進行評估，應該採取相應的評估方法進行價值評估。對距評估基準日1年內到期的債券，可以根據本金加上持有期間的利息確定評估值；超過1年到期的債券，可以根據本利和的現值確定評估值。但對於不能按期收回本金和利息的債券，評估人員應在調查取證的基礎上，通過分析預測，合理確定評估值。
通過本利和的現值確定其評估值的債券，宜採用收益法進行評估。根據債券付息方法，債券又可分為到期一次還本付息債券和分次付息、一次還本債券兩種。評估時應採用不同的方法計算。
（1）到期一次還本付息債券的價值評估。
對於一次還本付息的債券，其評估價值的計算公式為：
P=F／（1+r）n
①債券本利和採用單利計算。，在採用單利計算時：
F=A（1+m.r）
②債券本利和採用復利計算。在採用復利計算時：
F=A（1+r）m
（2）分次付息，到期一次還本債券的評估。前已述及，分次付息，到期一次還本債券的價值評估宜採用收益法，其計算公式為：

D. 收益法怎麼評估企業價值

收益法也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產評估中常用的方法之一。

收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點後累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，預測估價對象的未來收益，然後利用報酬率或資本化率、收益乘數將其轉換為價值來求取估價對象的價值的方法。

定義

收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。

收益法的雛形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）來表示土地價值的早期購買年法。

企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路。

收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現法。

E. 收益法一般適用於什麼的價值評估

法律分析：資產評估收益法是指通過估算被評估資產的未來預期收益並折算成現值，藉以確定被評估的資產價格的一種常用的評估方法。資產評估是通過估算被評估資產對象在未來期間的預期收益，選擇使用一定的折現率，將未來收益一一折成評估基準日的現值，用各期未來收益現值累加之和作為評估對象重估價值的一種方法。其適用條件要求是：評估對象使用時間較長且具有連續性，能在未來相當年內取得一定收益；評估對象的未來收益和評估對象的所有者所承擔的風險能用貨幣來衡量。顯然地，資產評估的收益法涉及預期收益額、未來收益期、折現率這三個基本參數。收益法的核心問題就是確定預期收益額、未來收益期、折現率。

法律依據：《資產評估執業准則—資產評估方法》

第四條 市場法也稱比較法、市場比較法，是指通過將評估對象與可比參照物進行比較，以可比參照物的市場價格為基礎確定評估對象價值的評估方法的總稱。市場法包括多種具體方法。例如，企業價值評估中的交易案例比較法和上市公司比較法，單項資產評估中的直接比較法和間接比較法等。

第五條 資產評估專業人員選擇和使用市場法時應當考慮市場法應用的前提條件：

（一）評估對象的可比參照物具有公開的市場，以及活躍的交易；

（二）有關交易的必要信息可以獲得。

第六條 資產評估專業人員應當根據評估對象特點,基於以下原則選擇可比參照物：

（一）選擇在交易市場方面與評估對象相同或者可比的參照物；

（二）選擇適當數量的與評估對象相同或者可比的參照物；

（三）選擇與評估對象在價值影響因素方面相同或者相似的參照物；

（四）選擇交易時間與評估基準日接近的參照物；

（五）選擇交易類型與評估目的相適合的參照物；

（六）選擇正常或者可以修正為正常交易價格的參照物。

市場法的比較基準通常因評估對象的資產類型、所處行業等差異有所區別，可以表現為價值比率、交易單價等形式。

第七條 資產評估專業人員在運用市場法時應當對評估對象與可比參照物進行比較分析，並對價值影響因素和交易條件存在的差異做出合理修正。

F. 436資產評估專業基礎有哪些內容

資產評估碩士專業學位研究生《專業基礎課》考試由經濟學、資產評估學、財務管理構成。其中經濟學佔40%、資產評估學佔30%、財務管理佔30%。資產評估碩士專業學位研究生《專業基礎課》考試滿分為150分。
本項考試課程要求學生掌握經濟學的基本概念、基本觀點、基本原理和基本分析工具；掌握資產評估的基本概念、基本原理和基本方法以及各類資產評估的基本內容；掌握財務管理學的基本概念、基本理論、基本內容和基本分析方法。
一、經濟學

（一）經濟學部分的考試內容

1、需求、供給與市場均衡
（1）需求與需求函數，需求定律，需求量的變化與需求的變化
（2）供給與供給函數，供給量的變化與供給的變化
（3）彈性的定義，點彈性，弧彈性，彈性的幾何表示
（4）需求價格彈性、需求收入彈性、需求交叉彈性
（5）市場均衡的形成與調整，市場機制的作用
（6）需求價格彈性與收益

2、消費者行為理論
（1）效用的含義，基數效用論和序數效用論，效用的基本假定
（2）總效用與邊際效用，邊際效用遞減規律
（3）無差異曲線、預算線與消費者均衡
（4）替代效應與收入效應，希克斯方法與斯盧斯基方法，吉芬商品

3、生產理論
（1）生產函數，短期與長期，邊際報酬遞減法則
（2）總產品、平均產品與邊際產品，生產的三階段論
（3）等產量線、等成本線與生產者均衡，生產的經濟區
（4）柯布—道格拉斯生產函數、CES生產函數

4、成本理論
（1）會計成本與經濟成本，會計利潤與經濟利潤
（2）短期成本函數與短期成本曲線族
（3）長期成本函數與長期成本曲線，規模經濟與規模不經濟，規模報酬的測度與變化規律
（4）長期成本曲線與短期成本曲線的關系，成本曲線與生產函數的關系

5、宏觀經濟學基礎
（1）國民收入核算
（2）GDP的概念與核算范圍
（3）GDP的三種計算方法
（4）GDP與GNP的關系

（二）經濟學的考試要求
1、需求、供給與市場均衡
（1）理解需求的概念，了解影響需求的主要因素，掌握需求函數和需求定律，掌握需求定律成立的條件，能運用需求定律分析問題，熟練掌握需求量的變化與需求的變化，點在線上的移動和線的移動之間的差別；
（2）理解供給的概念，了解影響供給的主要因素，掌握供給函數，熟練掌握供給量的變化與供給的變化之間的差別；
（3）掌握彈性的定義，了解彈性的特點，掌握點彈性，弧彈性兩種計算方法並能實際應用計算，掌握彈性的幾何表示；
（4）掌握需求價格彈性、需求收入彈性、需求交叉彈性的概念與計算公式，掌握各種彈性的取值范圍及其對商品的分類意義；
（5）理解市場均衡的形成過程，了解各種影響供給、需求的因素及其影響方向，掌握並能靈活運用供求分析工具分析各種因素變化對市場均衡的影響；
（6）掌握需求價格彈性與總收益的關系。

2、消費者行為理論
（1）理解效用的含義，了解基數效用論和序數效用論的差別，了解對效用的基本假定；
（2）掌握總效用與邊際效用的概念及其數學表示，理解邊際效用遞減規律，掌握其數學表示；
（3）理解無差異曲線的含義，掌握邊際替代率的含義、幾何解釋與數學表示、理解邊際替代率遞減法則，掌握預算線的含義及其斜率與截距的數學表示；掌握消費者均衡的推導，理解消費者均衡的條件，能運用消費者均衡條件分析消費者的決策；
（4）理解替代效應與收入效應的概念，能運用希克斯方法與斯盧斯基方法將價格效應分解為替代效應與收入效應，能根據分解結果判斷正常品、劣製品與吉芬商品。

3、生產理論
（1）理解生產過程和生產函數的含義，掌握短期與長期的差別，掌握邊際報酬遞減法則及其適用范圍；
（2）掌握總產品、平均產品與邊際產品的概念及其數學形式與幾何表示，掌握總產品、平均產品與邊際產品曲線的形式與彼此間的關系，掌握生產的三階段論；
（3）掌握等產量線、等成本線的概念與特徵、掌握邊際技術替代率的含義、幾何解釋與數學表示，能夠推導生產者均衡的條件，理解生產者均衡條件並能用以計算最優要素組合，理解對生產經濟區的分析，理解生產經濟區與生產的三階段論之間的關系；
（4）掌握柯布—道格拉斯生產函數、CES生產函數的形式與參數的經濟含義。

4、成本理論
（1）深刻理解會計成本與經濟成本，會計利潤與經濟利潤之間的差別；
（2）理解短期成本函數的適用范圍，掌握短期成本曲線的類型、形狀以及彼此之間的關系；
（3）理解長期成本函數的適用范圍，掌握長期成本曲線的類型、形狀以及彼此之間的關系；掌握規模報酬的概念、測度方法與幾何表示，掌握規模報酬先遞增再持
平最後遞減的一般規律，掌握規模報酬遞增與邊際報酬遞減之間的差別，了解規模報酬變化的原因是規模經濟與規模不經濟，掌握規模經濟與規模不經濟的原因；
（4）掌握長期成本曲線與短期成本曲線的關系，理解成本曲線與生產函數的關系。

5、宏觀經濟學基礎
（1）了解國民收入核算的思想與基本體系；
（2）掌握GDP的概念與核算范圍，能夠判斷哪些活動的成果不計入GDP；
（3）熟練掌握GDP的三種計算方法並能根據給定數據實際計算GDP，掌握GDP的主要特徵與分析功能，了解GDP的主要缺點和優勢；
（4）掌握GDP與GNP的關系，了解兩個指標各自的適用范圍。

二、資產評估學

（一）資產評估學部分的考試內容

1、資產評估的基本理論

（1）資產評估的概念、特點

（2）資產的含義與分類

（3）資產評估的特定目的

（4）資產評估價值類型

（5）資產評估的原則

2、資產評估的基本方法

（1）市場法的定義和前提條件、應用、優缺點分析，運用市場法評估資產的程序，市場法中各項指標的估算
（2）成本法的定義和前提條件、應用、優缺點分析，運用成本法的程序，成本法中各項指標的估算

（3）收益法的定義和前提條件、應用、優缺點分析，運用收益法的程序，收益法中各項指標的估算

（4）資產評估方法之間的關系，資產評估方法的選擇

3、機器設備評估

（1）機器設備的定義及其分類，機器設備評估的特點和程序

（2）機器設備的核查和鑒定

（3）機器設備重置成本的構成和估算，機器設備的實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值及其估算
（4）運用市場法評估機器設備的基本步驟及比較因素分析

4、房地產評估

（1）房地產的概念、特徵及評估程序

（2）建築物評估的特性、需考慮因素和原則

（3）建築物評估成本法、市場法、殘余估價法

（4）土地資產的分類及特性，土地資產價格體系，影響地產價格的因素，土地使用權評估的原則

（5）土地使用權評估的市場法、收益法、成本法與假設開發法

5、無形資產評估

（1）無形資產的特點、分類，影響無形資產評估價值的因素，無形資產評估的程序

（2）無形資產功能特性和評估前提，無形資產評估中收益法應用及各技術經濟指標的確定

（3）無形資產成本特性，無形資產評估中成本法的應用

（4）專利權評估、非專利技術評估方法及影響因素分析

（5）商標權評估的方法

（6）商譽的特點及評估方法

6、流動資產評估

（1）流動資產評估的特點和程序

（2）材料評估、在產品評估、產成品及庫存商品的評估

（3）應收賬款、預付賬款、應收票據、待攤費用、預付費用和短期投資、現金及各項存款的評估

7、長期投資及其他資產評估

（1）長期投資評估的特點和程序

（2）上市債券、上市股票的評估方法，非上市債券、非上市股票的評估方法

（3）股權投資的評估方法（一般選用收益法）

（4）作為資產評估對象的其他資產的界定，其他資產的評估方法

8、企業價值評估

（1）企業價值評估的特點
（2）企業價值評估的對象、范圍及其評估程序
（3）企業價值評估的收益法應用
（4）企業價值評估的資產基礎法、市場法的應用

9、資產評估報告

（1）資產評估報告的概念、類型、作用
（2）資產評估報告的基本內容
（3）資產評估報告的利用

10、資產評估准則

（1）中國制定資產評估准則的必要性

（2）中國資產評估准則體系的內容

（二）資產評估學的考試要求

1、資產評估的基本理論

（1）掌握資產評估的概念和特點

（2）能夠科學界定資產，明確資產類別

（3）理解和把握各種資產評估價值類型的定義、涵義及作用，熟悉決定和影響價值類型的因素
（4）了解資產評估的原則

2、資產評估的基本方法

（1）深刻理解市場法、成本法、收益法的涵義及應用前提和應用程序

（2）掌握市場法、成本法、收益法應用中各類指標參數的估算與確定

（3）掌握如何選擇資產評估方法

3、機器設備評估

（1）了解機器設備核查鑒定的方法

（2）能夠運用成本法估算機器設備的價值

（3）能夠理解和估算機器設備的實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值

（4）掌握估算進口設備重置成本的方法

（5）掌握市場法評估機器設備的步驟

4、房地產評估

（1）把握房地產的概念和特徵，能夠科學界定房地產的涵義，並了解建築物和土地使用權的特徵，深刻理解房地產評估的特點

（3）掌握建築物評估市場法的原理、使用范圍、應用、程序，熟悉建築物殘余估價法

（4）了解土地資產價格體系及土地使用權評估的原則

（5）掌握土地使用權評估的市場法、收益法、成本法和假設開發法

5、無形資產評估

（1）明確無形資產的內涵和權利，了解影響無形資產評估價值的因素

（2）了解無形資產功能特性和評估前提

（3）把握專利權、非專利技術、商標權等無形資產評估的特徵，掌握估算其價值的方法

（4）掌握無形資產收益額的預測和利潤分成率的估算方法

（5）掌握商譽的特徵，明確商標權與商譽的區別

6、流動資產評估

（1）了解流動資產評估的特點和程序

（2）掌握材料、在產品、產成品評估的方法

（2）掌握應收賬款評估的方法

（3）把握評估預付費用的主要依據

7、長期投資及其他資產評估

（1）理解長期投資評估的特點

（2）能夠正確利用收益法評估長期投資

8、企業價值評估

（1）能夠科學界定企業的性質、特點及企業價值的涵義，掌握企業價值評估的特點

（2）掌握影響企業價值評估的因素

（3）掌握企業價值評估的收益法，能夠把握方法應用中的各種參數

（4）掌握資產基礎法評估企業價值的優點與局限性

（6）掌握市場法評估企業價值的模型及其優缺點

9、資產評估報告

（1）掌握資產評估報告及其種類

（2）掌握資產評估報告的內容

10、資產評估准則

（1）明確資產評估准則制定的必要性

（2）掌握中國資產評估准則體系的內容

三、財務管理

（一）財務管理部分的考試內容

1、財務管理基本原理

（1）財務管理的概念、對象、內容及特點

（2）財務管理的目標

2、價值衡量

（1）貨幣時間價值的概念及作用

（2）貨幣時間價值的計算

（3）風險與報酬的含義，風險衡量

3、財務分析

（1）財務分析的目的、步驟與意義

（2）基本財務報表

（3）短期償債能力的衡量指標及各指標的計算和分析方法；長期償債能力的衡量指標及各指標的計算和分析方法

（4）企業營運能力的衡量指標及各指標的計算和分析方法

（5）企業盈利能力的衡量指標及各指標的計算和分析方法

（6）上市公司信息披露及財務比率分析

4、企業融資決策

（1）企業融資的動因、類型

（2）股票融資及其優點、缺點，股票發行的條件、程序、方式及價格

（4）長期債務融資及其優點、缺點，債券融資，可轉換公司債券融資

（5）租賃融資的類型、優缺點

5、資本成本與資本結構

（1）資本成本的概念，不同融資方式的資本成本，留存收益成本的計算，綜合資本成本的定義及計算

（2）股利增長模型、資本資產定價模型

（3）資本結構的含義，最佳資本結構的確定

（4）資本結構理論，財務杠桿原理

6、長期投資決策

（1）固定資產投資的特點，固定資產折舊的概念和方法

（2）投資決策方法

（3）無形資產的特點、分類

（4）對外長期投資的定義、分類及特點

（5）對外股權投資，股票投資的特點、指標、決策方法

（6）對外債權投資，債權投資的特點、風險，債權的內在價值

（7）證券投資組合的理論、方法及意義

7、短期財務決策

（1）營運資金及其管理政策

（2）企業置存現金的原因，最佳現金持有量的確定

（3）應收賬款的管理策略

（4）流動負債融資，商業信用及其特點

8、利潤與股利分配政策
（1）利潤及其形成

（2）利潤預測，盈虧臨界點分析法，因素分析法

（3）利潤分配的原則、程序

（4）股利分配的影響因素、形式，股利分配理論與股利策略

（二）財務管理的考試要求

1、財務管理基本原理

（1）掌握財務管理的概念、對象、內容、特點

（2）掌握企業財務管理目標

2、價值衡量

（1）深刻理解貨幣時間價值的概念，掌握貨幣時間價值的計算方法

（2）理解風險和報酬的含義，掌握衡量風險的方法及過程

3、財務分析

（1）了解財務分析的基本概念、目的和步驟

（2）掌握與財務分析相關的企業財務報表

（3）深刻理解企業的償債能力，掌握衡量短期償債能力的指標（流動比率、速動比率、現金流動比率和現金到期債務比率）的計算公式，掌握衡量長期償債能力的指標（資產負債率、已獲利息倍數）的計算公式，熟練掌握運用這些指標分析企業的償債能力

（4）掌握衡量企業營運能力的指標，能熟練運用這些指標來分析企業的營運能力

（5）掌握衡量企業盈利能力的指標

（6）了解上市公司分析的一些重要財務指標，掌握每股收益、市盈率、每股股利、股得支付率、留存收益比率、股利收益率、每股凈資產、凈資產收益率的計算

4、企業融資決策

（1）了解企業融資的動因

（2）深刻理解普通股融資的優缺點，掌握股票發行條件、程序、方式和價格

（4）熟悉長期借款融資和長期債券融資的優缺點及各自的融資條件和程序，掌握可轉換債券的相關概念，包括基本要素、發行條件和優缺點

（5）掌握租賃融資及其優缺點

5、資本成本與資本結構

（1）了解資本成本及其計算公式

（2）掌握不同融資方式資本成本的計算，包括：長期借款成本、債券成本、優先股成本、普通股成本、留存收益成本的計算以及綜合資本成本的計算

（3）熟悉具有代表性的凈營業收益理論、凈收益理論和傳統理論三種早期資本結構理論以及以MM理論為代表的現代資本結構理論，深刻理解財務杠桿原理

6、長期投資決策

（1）了解固定資產折舊的方法

（2）熟悉投資決策方法

（3）了解無形資產投資決策

（4）了解對外長期投資的基本特點

（5）掌握股票投資特點

（6）掌握債券投資特點

7、短期財務決策

（1）了解營運資金的概念及管理政策

（2）熟悉確定最佳現金持有量的方法

（3）了解應收賬款的管理策略，熟悉企業的信用政策，包括信用標准和信用條件

（4）了解存貨最佳經濟批量的確定方法及存貨管理的方法

（5）了解短期融資的特點

8、利潤與股利分配政策

（1）了解利潤的概念

（2）掌握利潤預測方法

（3）了解利潤分配原則

（4）掌握股利分配理論、股利策略、股利分配的形式以及我國上市公司股利分配的特點

G. 長期股權投資評估的內容

長期股權投資評估的內容：
一、股權投資的評估 股權投資是投資主體以現金資產、實物資產或無形資產等直接投入到被投資企業，取得被投資企業的股權，從而通過控制被投資企業獲取收益的投資行為。
股權投資包括兩種投資形式：一種是直接投資形式，投資主體通常以現金、實物資產及無形資產等直接投入到被投資企業，並取得被投資企業出具的出資證明書，確認股權；二是間接投資形式，投資主體通常是在證券市場上，通過購買股票發行企業的股票實現股權投資的目的。對股權投資的評估將按直接投資和間接投資分別討論。
（一）股權投資的特點
股權投資是通過購買等方式取得被投資企業的股票而實現的投資行為。
（二）上市交易股票的價值評估
上市交易股票是指企業公開發行的、可以在證券市場上交易的股票。對上市交易股票的價值評估，正常情況下，可以採用現行市價法，即按照評估基準日的收盤價確定被評估股票的價值。
（三）非上市交易股票的價值評估
非上市交易的股票，一般應採用收益法評估。
二、直接股權投資的評估
企業擁有以直接投資形式存在的股權投資，主要是由於組建聯營企業、合資企業或合作企業等經濟合作項目產生的。而且，合作通常是有期限的。直接投資形式的股權投資大都是通過投資協議或合同，規定投資方和被投資方的權利、責任和義務，以及投資收益的分配形式，投資本金的處理辦法等。就投資收益的分配形式，比較常見的方式有：
（一）按投資方投資額占被投資企業實收資本的比例參與被投資企業凈收益的分配；
（二）按被投資企業銷售收入或利潤的一定比例提成；
（三）按投資方出資額的一定比例支付資金使用報酬，等等。而投資本金的處置方法決於投資是否是有期限的。無期限的不存在處置辦法，而投資協議規定投資是有期限的則投資本金在投資期限屆滿時的處置方法要依投資協議規定辦理。通常的處置方法有：
1．協議期滿，按投資時的作價金額以現金返還；
2．協議期滿，返還實投資產；
3．協議期滿，按協議期滿時實投資產的變現價格或續用價格作價以現金返還等。
對股權投資收益部分的評估，不論採取何種分配形式和方法，其評估方法基本上是收益現值法進行。根據投資協議投資方有期限的，按有期限的收益現值法進行評估；如協議規定投資為非有限期的，則按非有限期收益現值法進行評估。對於投資本金部分則要視協議的具體規定酌情評定。凡是以現金返還的，可以用收益現值法對到期回收的現金進行折現或資本化處理。凡是返還實投資產的，則應根據實投資產的具體情況進行評估。
以上是股權投資中直接投資評估的基本思路。直接投資中可能還會有許多特殊情況，如投資方的直接投資份額在被投資企業的資本總額中所佔比例過小，評估人員直接調查了解被投資企業生產經營、財務狀況有許多不便，在這種情況下，除了可以採用收益現值法就投資收益及協議規定的投資本金處置辦法評估該項直接投資外，評估人員還可以根據具體情況，運用替代原則選擇最恰當的方法合理地評估小股權的價格。如果股權投資為控股投資，則對控股投資的評估就要對被投資企業進行整體評估，企業整體評估的方法可參見後面有關章節，這里不做介紹。
三、間接投資的評估
股權投資中的間接投資主要是股票投資。股票的種類很多，而且可以按不同的標准進行分類。按票面有否記名可分為記名股票和不記名股票；按有無票面金額可分為面額股票和無面額股票；按股票持有人享有權利和承擔風險大小可分為普通股、優先股和後配股；按股票是否上市可分為上市股票和非上市股票。股票不僅種類繁多，而且有各種價格，包括股票的票面價格、發行價格、賬面價格、清算價格、內在價格和市場價格。股票評估與股票的票面價格、發行價格及賬面價格關系並不十分緊密，而與股票的內在價格、清算價格和市場價格有關。股票清算價格是公司清算時公司的凈資產與公司股票總數之比值。如公司真正到了清算地步，對於公司股票清算價格的評估的實質等於對公司凈資產的評估，並要考慮公司清算費用等因素。
股票的內在價格是一種理論價格或模擬市場價格，它是根據評估人員對股票未來收益的預測經過折現得到的股票價格。股票內在價格的高低主要取決於公司的發展前景、財務狀況、管理水平及獲利風險等因素。當然也包括了評估人員對公司前景的個人判斷。股票的市場價格是證券市場上買賣股票的價格。在證券市場發育比較成熟的條件下，股票的市場價格就是市場對公司股票的一種客觀評價，不需要人們再對股票做主觀的判斷。
（一）上市股票的評估
上市股票是指企業公開發行的，可以在股票市場上自由交易的股票。上市股票在正常情況下隨時都有市場價格。以股票的理論價格為依據的評估可參見非上市股票的評估方法。
上市股票評估值=股票指數×評估基準日該股票市場收盤價
（二）非上市股票的評估
1．優先股的評估。在正常情況下，優先股在發行時就已規定了股息率。評估優先股主要是判斷股票發行主體是否有足夠的稅後利潤用於優先股的股息分配。這種判斷是建立在對股票發行企業的全面了解和分析的基礎上，包括股票發行企業生產經營情況、利潤實現情況、股本構成中優先股所佔的比重、股息率的高低，以及股票發行企業負債情況，等等。如果股票發行企業資本構成合理，實現利潤可觀，具有很強的支付能力，那麼，優先股就基本上具備了「准企業債券」的性質，優先股的評估就變得不很復雜了。評估人員就可以以事先已經確定的股息率計算出優先股的年收益額，然後進行折現或資本化處理。
2.普通股的評估。普通股的股息和紅利的分配是在優先股收益分配之後進行的，實際上是企業剩餘權益的分配。這樣一來，普通股預期收益的預測，相當於股票發行企業剩餘權益的預測。因此，對普通股進行評估，就必須對股票發行企業進行全面的了解，具體包括：股票發行企業歷史上的利潤水平、收益分配政策；股票發行企業所在行業穩定性；股票發行企業管理人員的素質和能力；股票發行企業經營風險、財務風險預測；股票發行企業預期收益預測。
以上各種因素的分析和預測與企業整體評估中對企業的分析和預測基本相同，具體做法請參見企業整體評估。這里只假定上述的分析和預測工作已經完成，只研究普通股的評估技術。
為了便於普通股的評估，根據普通股收益的幾種趨勢情況，把普通股評估收益分為三種類型：固定紅利模型、紅利增長模型和分段式模型。
(1)固定紅利模型。固定紅利模型是針對經營一直比較穩定的企業的普通股的評估設計的。它根據企業經營及紅利分配比較穩定的趨勢和特點，以假設的方式認定企業今後分配的紅利穩定地保持在一個相對固定的水平上。根據這些條件可運用固定紅利模型評估普通股的價值。
(2)紅利增長模型。紅利增長模型適用於成長型企業的股票評估。成長型企業發展潛力很大，追加投資能夠帶來較高的收益。紅利增長模型是假設股票發行未將企業的全部剩餘收益以紅利的形式分給股東，而是留下一部分用於追加投資擴大生產經營規模、增加企業的獲利能力。這樣，就使得股票的潛在獲利能力增大，紅利呈增長趨勢。根據成長型企業股票紅利分配的特點，可按紅利增長模型評估股票價值。
股利增長比率一般綜合以下各因素來確定：企業發展前景及利潤趨勢；影響企業經營的內部因素和外部環境；企業負債和股本的比例；企業追加投入計劃；企業領導者素質和管理水平，等等。其測定有兩種基本方法：第一種是歷史數據分析法；第二種是發展趨勢分析法。歷史數據分析法是建立在對企業歷年紅利分配數據的分析基礎上，利用多種方法(算術平均法、幾何平均法和統計平均法)計算出股票紅利歷年的平均增長速度，作為確定股利增長率的基本依據。發展趨勢分析法主要是依據股票發行企業股利分配政策，以企業剩餘收益中用於再投資的比率與企業股本利潤率的乘積確定股利增長率g。
（3）分段式模型。分段式模型是針對前兩種模型過於極端化、很難運用於所有股票評估這一特點，有意將股票的預期收益分為兩段，以針對被評估股票的具體情況靈活運用。第一段時間的長短通常以能較為客觀地估測出股票收益為限，或以股票發行企業的某一生產經營周期為限。第二段通常是以不直接估測出股票具體收益的時間為起點，採取趨勢分析法分析確定或假定第二段的股票收益而分別運用固定紅利模型或紅利增長模型進行評估，然後將兩段股票收益現值相加，得到股票評估值。

H. 債券價值評估方法

債券評估

（一）上市交易債券的評估

1.上市交易債券的定義

可以在證券市場上交易、自由買賣的債券。

2.評估方法

⑴對此類債券一般採用市場法（現行市價法）進行評估。

①按照評估基準日的當天收盤價確定評估值。

②公式

債券評估價值＝債券數量×評估基準日債券的市價（收盤價）

③需要特別說明的是：

採用市場法進行評估債券的價值，應在評估報告書中說明所有評估方法和結論與評估基準日的關系。並說明該評估結果應隨市場價格變動而適當調整。

（2）特殊情況下，某種上市交易的債券市場價格嚴重扭曲，不能夠代表市價價格，就應該採用非上市交易債券的評估方法評估。

［例 8-1］：某評估公司受託對某企業的長期債權投資進行評估，長期債權投資賬面余額為12萬元（購買債券1 200張、面值100元/張）、年利率10%、期限3年，已上市交易。在評估前，該債券未計提減值准備。根據市場調查，評估基準日的收盤價為120元 /張。據評估人員分析，該價格比較合理，其評估值為：

『正確答案』1 200×120＝144 000（元）

（二）非上市交易債券的評估（收益法）

1.對距評估基準日一年內到期的非市場交易債券

根據本金加上持有期間的利息確定評估值。

2.超過一年到期的非市場交易債券

（1）根據本利和的現值確定評估值。

（2）具體運用

①到期一次還本付息債券的價值評估。

其評估價值的計算公式為：

P＝F/（1＋r）n （8-2）

式中：

P－債券的評估值；

F－債券到期時的本利和（根據債券的約定計算）

r－折現率

n－評估基準日到債券到期日的間隔（以年或月為單位）。

本利和 F的計算還可區分單利和復利兩種計算方式。

Ⅰ。債券本利和採用單利計算。

F＝A（1＋m×r） （8-3）

Ⅱ。債券本利和採用復利計算。

F＝A（1＋r）m （8-4）

式中： A－債券面值；

m－計息期限（債券整個發行期）；

r－債券票面利息率。

I. 求上海財經大學考研436資產評估專業課大綱

你好，我從精學上海財經大學考研網上找到的2012年上海財經大學全日制專業碩士初試自命題考試科目大綱：

436 資產評估專業基礎

一、考試目標

本項考試課程要求學生掌握經濟學的基本概念、基本觀點、基本原理和基本分析工具； 掌握資產評估的基本概念、基本原理和基本方法以及各類資產評估的基本內容；掌握財務管理學的基本概念、基本理論、基本內容和基本分析方法。

二、考試方式與試卷結構

本大綱適用於資產評估碩士專業學位研究生的入學考試，由各招生院校按照本大綱自行命題。資產評估碩士專業學位研究生《專業基礎課》考試由經濟學、資產評估學、財務管理 構成。其中經濟學占 40%、資產評估學占 30%、財務管理占 30%。資產評估碩士專業學位研究生《專業基礎課》考試滿分為 150 分。
三、考試內容

第一部分 經濟學

（一）經濟學部分的考試內容
1、需求、供給與市場均衡
（1）需求與需求函數，需求定律，需求量的變化與需求的變化
（2）供給與供給函數，供給量的變化與供給的變化
（3）彈性的定義，點彈性，弧彈性，彈性的幾何表示
（4）需求價格彈性、需求收入彈性、需求交叉彈性
（5）市場均衡的形成與調整，市場機制的作用
（6）需求價格彈性與收益

2、消費者行為理論（1）效用的含義，基數效用論和序數效用論，效用的基本假定（2）總效用與邊際效用，邊際效用遞減規律（3）無差異曲線、預算線與消費者均衡（4）替代效應與收入效應，希克斯方法與斯盧斯基方法，吉芬商品3、生產理論（1）生產函數，短期與長期，邊際報酬遞減法則（2）總產品、平均產品與邊際產品，生產的三階段論（3）等產量線、等成本線與生產者均衡，生產的經濟區（4）柯布—道格拉斯生產函數、CES 生產函數4、成本理論（1）會計成本與經濟成本，會計利潤與經濟利潤（2）短期成本函數與短期成本曲線族（3）長期成本函數與長期成本曲線，規模經濟與規模不經濟，規模報酬的測度與變化規律（4）長期成本曲線與短期成本曲線的關系，成本曲線與生產函數的關系5、宏觀經濟學基礎（1）國民收入核算（2）GDP 的概念與核算范圍（3）GDP 的三種計算方法（4）GDP 與 GNP 的關系（二）經濟學的考試要求1、需求、供給與市場均衡（1）理解需求的概念，了解影響需求的主要因素，掌握需求函數和需求定律，掌握需求定律成立的條件，能運用需求定律分析問題，熟練掌握需求量的變化與需求的變化， 點在線上的移動和線的移動之間的差別；（2）理解供給的概念，了解影響供給的主要因素，掌握供給函數，熟練掌握供給量的變化與供給的變化之間的差別；（3）掌握彈性的定義，了解彈性的特點，掌握點彈性，弧彈性兩種計算方法並能實際應用計算，掌握彈性的幾何表示；（4）掌握需求價格彈性、需求收入彈性、需求交叉彈性的概念與計算公式，掌握各種彈性的取值范圍及其對商品的分類意義；（5）理解市場均衡的形成過程，了解各種影響供給、需求的因素及其影響方向，掌握並能靈活運用供求分析工具分析各種因素變化對市場均衡的影響；（6）掌握需求價格彈性與總收益的關系。2、消費者行為理論（1）理解效用的含義，了解基數效用論和序數效用論的差別，了解對效用的基本假定；（2）掌握總效用與邊際效用的概念及其數學表示，理解邊際效用遞減規律，掌握其數學表示；（3）理解無差異曲線的含義，掌握邊際替代率的含義、幾何解釋與數學表示、理解邊際替代率遞減法則，掌握預算線的含義及其斜率與截距的數學表示；掌握消費者均衡的 推導，理解消費者均衡的條件，能運用消費者均衡條件分析消費者的決策；（4）理解替代效應與收入效應的概念，能運用希克斯方法與斯盧斯基方法將價格效應分解為替代效應與收入效應，能根據分解結果判斷正常品、劣製品與吉芬商品。

3、生產理論（1）理解生產過程和生產函數的含義，掌握短期與長期的差別，掌握邊際報酬遞減法則及其適用范圍；（2）掌握總產品、平均產品與邊際產品的概念及其數學形式與幾何表示，掌握總產品、 平均產品與邊際產品曲線的形式與彼此間的關系，掌握生產的三階段論；（3）掌握等產量線、等成本線的概念與特徵、掌握邊際技術替代率的含義、幾何解釋與數學表示，能夠推導生產者均衡的條件，理解生產者均衡條件並能用以計算最優要素 組合，理解對生產經濟區的分析，理解生產經濟區與生產的三階段論之間的關系；（4）掌握柯布—道格拉斯生產函數、CES 生產函數的形式與參數的經濟含義。4、成本理論（1）深刻理解會計成本與經濟成本，會計利潤與經濟利潤之間的差別；（2）理解短期成本函數的適用范圍，掌握短期成本曲線的類型、形狀以及彼此之間的關系；（3）理解長期成本函數的適用范圍，掌握長期成本曲線的類型、形狀以及彼此之間的關系；掌握規模報酬的概念、測度方法與幾何表示，掌握規模報酬先遞增再持平最後遞減的一般規律，掌握規模報酬遞增與邊際報酬遞減之間的差別，了解規模報酬變化的原 因是規模經濟與規模不經濟，掌握規模經濟與規模不經濟的原因；（4）掌握長期成本曲線與短期成本曲線的關系，理解成本曲線與生產函數的關系。5、宏觀經濟學基礎（1）了解國民收入核算的思想與基本體系；（2）掌握 GDP 的概念與核算范圍，能夠判斷哪些活動的成果不計入 GDP；（3）熟練掌握 GDP 的三種計算方法並能根據給定數據實際計算 GDP，掌握 GDP 的主 要特徵與分析功能，了解 GDP 的主要缺點和優勢；（4）掌握 GDP 與 GNP 的關系，了解兩個指標各自的適用范圍。 第二部分 資產評估學 （一）資產評估學部分的考試內容1、資產評估的基本理論（1）資產評估的概念、特點（2）資產的含義與分類（3）資產評估的特定目的（4）資產評估價值類型（5）資產評估的原則2、資產評估的基本方法（1）市場法的定義和前提條件、應用、優缺點分析，運用市場法評估資產的程序，市場法中各項指標的估算（2）成本法的定義和前提條件、應用、優缺點分析，運用成本法的程序，成本法中各項指標的估算（3）收益法的定義和前提條件、應用、優缺點分析，運用收益法的程序，收益法中各項指標的估算（4）資產評估方法之間的關系，資產評估方法的選擇3、機器設備評估（1）機器設備的定義及其分類，機器設備評估的特點和程序（2）機器設備的核查和鑒定

（3）機器設備重置成本的構成和估算，機器設備的實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值及其估算（4）運用市場法評估機器設備的基本步驟及比較因素分析4、房地產評估（1）房地產的概念、特徵及評估程序（2）建築物評估的特性、需考慮因素和原則（3）建築物評估成本法、市場法、殘余估價法（4）土地資產的分類及特性，土地資產價格體系，影響地產價格的因素，土地使用權評估的原則（5）土地使用權評估的市場法、收益法、成本法與假設開發法5、無形資產評估（1）無形資產的特點、分類，影響無形資產評估價值的因素，無形資產評估的程序（2）無形資產功能特性和評估前提，無形資產評估中收益法應用及各技術經濟指標的確定（3）無形資產成本特性，無形資產評估中成本法的應用（4）專利權評估、非專利技術評估方法及影響因素分析（5）商標權評估的方法（6）商譽的特點及評估方法6、流動資產評估（1）流動資產評估的特點和程序（2）材料評估、在產品評估、產成品及庫存商品的評估（3）應收賬款、預付賬款、應收票據、待攤費用、預付費用和短期投資、現金及各項存款的評估7、長期投資及其他資產評估（1）長期投資評估的特點和程序（2）上市債券、上市股票的評估方法，非上市債券、非上市股票的評估方法（3）股權投資的評估方法（一般選用收益法）（4）作為資產評估對象的其他資產的界定，其他資產的評估方法8、企業價值評估（1）企業價值評估的特點（2）企業價值評估的對象、范圍及其評估程序（3）企業價值評估的收益法應用（4）企業價值評估的資產基礎法、市場法的應用9、資產評估報告（1）資產評估報告的概念、類型、作用（2）資產評估報告的基本內容（3）資產評估報告的利用10、資產評估准則（1）中國制定資產評估准則的必要性（2）中國資產評估准則體系的內容（二）資產評估學的考試要求1、資產評估的基本理論（1）掌握資產評估的概念和特點（2）能夠科學界定資產，明確資產類別

（3）理解和把握各種資產評估價值類型的定義、涵義及作用，熟悉決定和影響價值類型的因素（4）了解資產評估的原則2、資產評估的基本方法（1）深刻理解市場法、成本法、收益法的涵義及應用前提和應用程序（2）掌握市場法、成本法、收益法應用中各類指標參數的估算與確定（3）掌握如何選擇資產評估方法3、機器設備評估（1）了解機器設備核查鑒定的方法（2）能夠運用成本法估算機器設備的價值（3）能夠理解和估算機器設備的實體性貶值、功能性貶值、經濟性貶值（4）掌握估算進口設備重置成本的方法（5）掌握市場法評估機器設備的步驟4、房地產評估（1）把握房地產的概念和特徵，能夠科學界定房地產的涵義，並了解建築物和土地使用權的特徵，深刻理解房地產評估的特點（3）掌握建築物評估市場法的原理、使用范圍、應用、程序，熟悉建築物殘余估價法（4）了解土地資產價格體系及土地使用權評估的原則（5）掌握土地使用權評估的市場法、收益法、成本法和假設開發法5、無形資產評估（1）明確無形資產的內涵和權利，了解影響無形資產評估價值的因素（2）了解無形資產功能特性和評估前提（3）把握專利權、非專利技術、商標權等無形資產評估的特徵，掌握估算其價值的方法（4）掌握無形資產收益額的預測和利潤分成率的估算方法（5）掌握商譽的特徵，明確商標權與商譽的區別6、流動資產評估（1）了解流動資產評估的特點和程序（2）掌握材料、在產品、產成品評估的方法（2）掌握應收賬款評估的方法（3）把握評估預付費用的主要依據7、長期投資及其他資產評估（1）理解長期投資評估的特點（2）能夠正確利用收益法評估長期投資8、企業價值評估（1）能夠科學界定企業的性質、特點及企業價值的涵義，掌握企業價值評估的特點（2）掌握影響企業價值評估的因素（3）掌握企業價值評估的收益法，能夠把握方法應用中的各種參數（4）掌握資產基礎法評估企業價值的優點與局限性（6）掌握市場法評估企業價值的模型及其優缺點9、資產評估報告（1）掌握資產評估報告及其種類（2）掌握資產評估報告的內容10、資產評估准則

J. 債券和股票價值評估的基本方法是怎樣的

1. 股票的估價與債券的估價有何異同

股票估價是通過一個特定技術指標與數學模型，估算出股票在未來一段時期的相對價格，也叫股票預期價格。

股票估價方法：

第一種是根據市盈率估值.比如鋼鐵業世界上發達國家股市裡一般是8-13倍的市盈率.所以通過這種估值方法可以得出一般鋼鐵企業的估值=業績*此行業的一般市盈率.

第二種是根據市凈率估值.比如一個資源類企業的每股凈資產是4塊，那麼我們就可以看這類企業在資本市場中一般市凈率是多少，其估價=凈資產*此行業一般市凈率.這種估價方法適合於製造業這類主要靠生產資料生產的企業.象IT業這類企業就明顯不合適用此方法估值了.

債券估價基本原理：

債券作為一種投資，現金流出是其購買價格，現金流入是利息和歸還的本金，或者出售時得到的現金。

債券的價值或債券的內在價值是指債券未來現金流入量的現值，即債券各期利息收入的現值加上債券到期償還本金的現值之和。只有債券的內在價值大於購買價格時，才值得購買。

2. 債券價值評估方法

債券評估

（一）上市交易債券的評估

1.上市交易債券的定義

可以在證券市場上交易、自由買賣的債券。

2.評估方法

⑴對此類債券一般採用市場法（現行市價法）進行評估。

①按照評估基準日的當天收盤價確定評估值。

②公式

債券評估價值=債券數量*評估基準日債券的市價（收盤價）

③需要特別說明的是：

採用市場法進行評估債券的價值，應在評估報告書中說明所有評估方法和結論與評估基準日的關系。並說明該評估結果應隨市場價格變動而適當調整。

(2)特殊情況下，某種上市交易的債券市場價格嚴重扭曲，不能夠代表市價價格，就應該採用非上市交易債券的評估方法評估。

[例 8-1]：某評估公司受託對某企業的長期債權投資進行評估，長期債權投資賬面余額為12萬元（購買債券1 200張、面值100元/張）、年利率10%、期限3年，已上市交易。在評估前，該債券未計提減值准備。根據市場調查，評估基準日的收盤價為120元 /張。據評估人員分析，該價格比較合理，其評估值為：

『正確答案』1 200*120=144 000（元）

（二）非上市交易債券的評估（收益法）

1.對距評估基準日一年內到期的非市場交易債券

根據本金加上持有期間的利息確定評估值。

2.超過一年到期的非市場交易債券

(1)根據本利和的現值確定評估值。

(2)具體運用

①到期一次還本付息債券的價值評估。

其評估價值的計算公式為：

P=F/(1+r)n (8-2)

式中：

P-債券的評估值；

F-債券到期時的本利和（根據債券的約定計算）

r-折現率

n-評估基準日到債券到期日的間隔（以年或月為單位）。

本利和 F的計算還可區分單利和復利兩種計算方式。

Ⅰ。債券本利和採用單利計算。

F=A(1+m*r) (8-3)

Ⅱ。債券本利和採用復利計算。

F=A(1+r)m (8-4)

式中： A-債券面值；

m-計息期限（債券整個發行期）；

r-債券票面利息率。

3. 債券股票估價怎麼算啊

這個比較困難，相對復雜，本傑明格雷厄姆在其《聰明的投資者》一書中得出了一個十分簡便的成長股估價公式：

價值=當前（正常）每股收益*（8.5+兩倍預期年增長率）

該公式計算出的數據十分接近一些更加復雜的數學計算例如（折現現金流估值模型）所得出的結果

增長率這一數據我認為應該取隨後7到10年之間的數據並且還要剔除非經常性損益

本公式其實是求市盈率公式的變換形式：市盈率=當前價格/每股收益，所以（8.5+兩倍年預期增長率）也就是表示當前市盈率

下面拿「格里電器」來舉例子：從和訊網可以得例如格里2010年每股收益大約為1.23人民幣，2011預期每股收益和2012年預期每股收益的數值可以保守計算出它大約每年18%%的速度增長（得益於國家保障性住房的建設）所以：

1.23*(8.5+18*2)=54.73人民幣

所以他的每股價值大約為55元，現價22.8元價格遠遠低於當前價值處於低估區間安全邊際很大，這是一個例子，簡單的估價模型，他計算出來的數據和經典傳統的折現現金流估值法計算的數據結果相差無幾，下面是折現現金流估值的例子…關於股票估值最難的就是對自由現金流的增長率和價值折現率的確定，如果稍有失誤將差之毫釐謬以千里，如果增長率估計過快將導致股價過高從而產生錯誤的安全邊際，這對投資人來說將是致命的，如果增長率估計太過保守雖然很安全但是直接導致股價低估進而可能過早拋售，賺不到可觀的價差利