通過房地產債券股票等的發性行

㈠ 什麼事房地產可轉債

1、房地產項目公司可轉換債券其實是房地產融資中的傳統方式債券融資和證券化方式股份融資的二種形式作為兩個階段先後結合的一種新的形式。債券作為一種債務憑證，可以聚集一部分閑置資本，集中用於房產建設，緩解房地產融資對銀行的壓力。債券發行者在債券規定時間到期後，應保證付本息，其中體現出來的資本關系就是借貸關系。股票同樣作為一種直接融資方式，由房地產項目公司發行，它的融資能量大，伸縮性強，吸收的資本來源穩定，沒有還款年限的限制，因而發行股票已成為房地產項目公司普遍採用的融資方式。
2、但隨著近年來我國房地產行業的迅猛發展，我們越發地發現房地產開發是一項具有極高風險的行業，這就迫切地需要我們尋找一條能夠卓有成效的分散風險的途徑和方法。債券和股票這兩種有效的直接融資的方式，是十分可行的，但房地產行業有其特殊性，因為在房產開發的不同階段它所面臨的具體風險狀況會不相同。債券能為項目公司以不低的融資成本直接獲取資金，股票直接融資效果的好壞則與其具體的房地產開發狀況息息相關。因此，我們如果把債券能夠獲得穩定資金的優點同股票的伸縮性強、沒有還款年限的限制的特點結合起來形成的房地產項目公司的可轉換債券這種形式在投資的吸引力和融資成本上來說，可謂是絕對的雙贏。
拓展資料
1、可轉換債券可以更新我國房地產開發的投資融資方式，同時還能夠完善我國銀行的經營體制，促進金融市場的協調發展。由於房地產項目公司可轉換債券還未在我國有任何的先例，很多工作還處在摸索階段。
2、隨著我國經濟體制改革的逐步深化和市場經濟的發展，房地產業已經逐步成為我國國民經濟中重要的支柱產業。房地產業的發展離不開金融業提供的融資支持。房地產業和金融業提供的融資服務是相輔相成，互為補充的。房地產項目公司可轉換債券屬於房地產證券化的金融領域，是房地產項目融資的創新，是隨著房地產項目融資業的發展而衍生出來的，與房地產項目融資有著不可分割的關系。

㈡ 除了房產，股票，期貨，債券我們還可以投資什麼

貴金屬，保險，銀行理財產品，古玩，基金等
中國比較常見的投資品種：
1、房產。房產投資是指以房地產為對象來獲取收益的投資行為。投資房產的對象按地段分投資市區房和郊區房；按交付時間分投資現房和期房；按賣主分投資一手房和二手房；按房產類別分投資住宅和投資商鋪。
2、債券。
債券投資可以獲取固定的利息收入，也可以在市場買賣中賺差價。隨著利率的升降，投資者如果能適時地買進賣出，就可獲取較大收益。
3、股票。
股票投資（Stock Investment）是指企業或個人用積累起來的貨幣購買股票，藉以獲得收益的行為。股票投資的收益是由「收入收益」和「資本利得」兩部分構成的。收入收益是指股票投資者以股東身份，按照持股的份額，在公司盈利分配中得到的股息和紅利的收益。資本利得是指投資者在股票價格的變化中所得到的收益，即將股票低價買進，高價賣出所得到的差價收益。
4、貴金屬。貴金屬投資分為實物投資和帶杠桿的電子盤交易投資以及銀行類的紙黃金紙白銀。其中實物投資是指投資人在對貴金屬市場看好的情況下，低買高賣賺取差價的過程。
5、保險。保險投資指保險企業在組織經濟補償過程中，將積聚的各種保險資金加以運用，使資金增值的活動。
6、基金。基金投資是一種間接的證券投資方式。基金管理公司通過發行基金份額，集中投資者的資金，由基金託管人（即具有資格的銀行）託管，由基金管理人管理和運用資金，從事股票、債券等金融工具投資，然後共擔投資風險、分享收益。
7、銀行短期理財產品。理財產品，即由商業銀行和正規金融機構自行設計並發行，將募集到的資金根據產品合同約定投入相關金融市場及購買相關金融產品，獲取投資收益後，根據合同約定分配給投資人的一類理財產品。
8、信託。信託就是信用委託，信託業務是一種以信用為基礎的法律行為，一般涉及到三方面當事人，即投入信用的委託人，受信於人的受託人，以及受益於人的受益人。
9、錢幣古董的收藏。古玩交易是建立在古玩市場上的貨幣交易買賣，通常用戶為古玩收藏者。目前在盛世收古玩的趨勢下，古玩行業已經發展到非常盛行顛峰，各地的古玩交易都在上升趨勢。

㈢ 房地產融資方式有哪些

融資渠道作為產業鏈中的首環，需要金融業和健全的資金市場作為後盾。然而房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求，我覺得房地產比較適合的融資結構如下：

1、自有資金

開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性「門檻」。

2、預收房款

通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對於開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用於工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家；而對於買方而言，由於用少量的資金能獲得較大的預期增值收益。

3、銀行貸款

房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源於銀行貸款，再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款，至少應有70%。

在融資平台里，明德資本生態圈算比較靠譜的，不僅自己做投資，還有2400多家合作基金資源，並致力於幫中小企業提升經營水平，推動股權融資。如果你不確定哪個融資平台靠譜，建議來明德資本生態圈試試。"

如果你還有有關房地產融資途徑的問題，可以點擊下方的在線咨詢按鈕，直接跟老師對話交流。

㈣ 房地產企業融資的方式有哪些

你好，關於你咨詢的房地產企業融資的方式有哪些這個問題，回答如下：我國房地產開發資金來源渠道可以分為內部融資和外部融資、 1、內部融資方式包括： (1)企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從稅後利潤中提取的盈餘 公積金 ，資本公積金(主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成)等資本由企業自有支配、長期持有。自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。 (2)預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取 購房 者的 定金 ，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人 按揭貸款 ，是我國房地產企業開發資金的重要來源。 2、外部融資的主要渠道和融資工具有： (1)上市融資：股份制房地產企業上市發行股票融資現已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。 (2)房地產開發債券：發行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產開發帶來大規模的長期資金，用於土地開發和房地產項目投資等。當房地產企業在開發中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。 (3)銀行信貸：從銀行借款是開發商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業的流動周轉資金，在開發項目建成階段，可以以此作為 抵押 ，申請長期信貸。我國的開發商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建築貸款。常見的開發貸款有：短期透支貸款、存款 抵押貸款 和房地產抵押貸款。 (4)房地產投資信託(Real Estate Investment Trusts，REITs)是採取公司或商業信託的形式，集合多個投資者的資金，收購並持有房地產(一般為收益性房地產)或者為房地產進行融資，並享有稅收優惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，並委託專門管理機構進行經營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資。 (5)商業 抵押擔保 證券(CMBS)：這是一種商業證券化的融資方式，及將不動產貸款中的商用 房產抵押貸款 匯集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發行。 (6)其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。 按照不同的分類標准，就可以將房地產企業融資的方式劃分為不同的類型，最常見的分類是指內部融資以及外部融資的方式。不管通過何種方式進行融資，都必須滿足一定的條件，且需要通過相關金融機構的允許。在融資期限過後，需要向特定的投資者支付本金及其利息。

㈤ 房地產開發企業發行股票和債券,對於投資者而言,屬於直接融資還是間接融資

都不屬於。融資是相對於發行股票和債券的一方而言，即房地產開發企業。
房地產開發企業發行股票和債券,屬於房地產開發企業的直接融資。投資者購買股票和債券，是進行「投資」，非「融資」。

㈥ 結合流動性、收益性、安全性，談談家庭投資（股票、基金、債券、房地產等等）

現在我說說幾類最普通的投資：房子，黃金，股票，債券,基金.您可以比對一下！
房子。房子號稱可以長期抵禦通脹，這句話本沒有錯。但是，現在的房地產投資真的很不劃算（我這里不包含廉價房的影響，因為我本人認為廉價房對商品房影響有限），我以天津的一套商品房為例（我家樓上，因此我還是比較了解的）房子100多平米，最「低」值80萬，一年租金4萬〈這個租金已經是最高了，再高就租不出去了。〉（如果這么算的話，您如果用80萬買下來，先不算那些裝修之類的雜費，今年的收益率是4萬/80萬=5%，連通脹都跑不過，今年CPI：6-7%，而且這只是按最低的房價計算的，據我所知這家房主是不會按80萬出售他的房子的），所以我覺得現在買房不合適。
註：1.這只是說天津，我手裡數據不全，有些地方我不清楚。但據我所知大部分的收益率連5%都不到！
2.我說的是住宅地產。商業地產與住宅地產不同，我沒有研究。
3.在一定條件下用「貸款杠桿」買房比全部自己掏腰包買房的投資收益率還要高，但是現在房貸利率還是很高，所以這條路您就不用想了。中德住房儲蓄我也算過了，雖然它的貸款利率很低（甚至比公積金還低），但是由於還款時間較短也不合適，因為這樣會使得房子的月供增加，使得收益率更低。
有人說，你算租金幹嘛？我們買房子是想抄底，從它的價格上漲上賺到錢就行了，租金才幾個錢呢？在這里不妨向您說一下我的想法，我認為一旦一個市場里的東西「普遍」漲價，只有一個原因就是資金持續流入了這個市場，但是錢為什麼會流入這個市場呢？很簡單，因為這個市場有利可圖！這里的「有利可圖」我認為是指「最低資本收益率」能跑過「物價CPI」 、「一年期銀行定期存款利息」 、「國債收益率」這三座大山才行，資金才有可能會流入這個市場。老祖宗說得好：不怕不識貨，就怕貨比貨。資本永遠只流向回報率最高的地方（「最低資本收益率」體現在房地產上就是租金/房價，因為這是鎖定的利潤。租金是相對穩定的，租金的高低取決於當地人的平均收入。有人說房價下跌必然帶動租金下跌，不一定，因為如果當地的收入沒有出現大幅下降的話，租金幾乎不受影響。但是如果當地的收入因為某種原因下降，那麼就算是房地產沒出事，租金必跌。天津市房地產泡沫較少，所以這次房價下跌並沒有導致平均收入<如果先不記通脹的話>和租金下跌，反而有所上升，起碼市內是這樣，因為買不起房的人都去租房了，所以在一定程度上反而供不應求了。），因此我覺得當買房的收益率連通脹都跑不過，那些擁有大資金的人肯定不會進入房地產市場。試想一下，假如您有一個億，投資房地產，最後一年下來投資收益率連通脹都跑輸，您會心甘情願嗎（通貨膨脹中受損失大的其實是有錢人，您站在他的位置上想想就明白了！）？因此我的結論是目前房地產投資不劃算，起碼在我們天津市內不劃算。(房地產流動性不太好,變現能力差)
黃金，它號稱可抵禦通脹，因為他是「硬通貨」。但是這是原來幾十年前的說法，因為那時貨幣的制度是「金本位」，但是現在早就不是了，而且我粗略計算了一下黃金的年收益率只有3%（全依靠價格上漲），您說長線持有它合適嗎？
註：1989年2月1日：金價從1980年1月20日的歷史高位850美元計，到 1988年年底，美元金價已跌去52%。在這十年內，美國的通脹率升幅共達 90%，以低通脹率見稱的日本也在20%的水平，而黃金的這段走勢說明它沒有抗拒通脹的能力，黃金應從「保值商品」上除名(有意思的是，若以日元計，這十年的金價跌幅最歷害，達75%)
股票市場現在是眾矢之的，但是說實在的現在股票市場中的某些個股（很少）已經很有價值了，甚至有幾個今年的分紅收益率已經跑贏了CPI，甚至達到了10%以上，絕不是胡說（太多的人不相信我說的話，他們總是說怎麼可能有這種好事，其實我覺得有些事就是燈下黑，離得越近越看不清，老百姓理財真是可憐可悲，從某種程度上講還有些可恨）長期拿著沒有問題，但是擅自推銷股票是我們金融這行的大忌，所以如果你有興趣可以加我649988316聊聊（註：我是價值投資者，不懂任何技術，我也不做波段，我只會賺那些有「確定性的」高收益），如果沒興趣就算了，因為現在的人已經被股票嚇破了膽，只是現下老百姓理財，實在太。。。。。。。（無語）

債券：國債就不提了，比銀行強點兒有限。企業債今年的收益很高，但是要小心有些企業債息很高，但是他們本身經營狀況並不是太好，所以公司財務狀況可能會出現惡化，有些債券可能會在未來作廢（就是說標的公司會破產）。中國沒有評級公司，有些人根本就不知道債券中蘊含的風險，只是看債息高就去搶。。。。。。（無語）。(注:最近可能要發粵高速的企業債,這家公司還不錯,財務穩健,可以關注,今年的企業債都跑過了CPI！)

如果真要是買基金我認為應該是啞鈴式(只「長期」投定期定投的指數型基金,股票型基金經理太垃圾,6000點唱多,2000點唱空,你說他們有正常的邏輯思維嗎?堅決不買他們的)
嘉實300的確不錯就不多說了,但是他主要是大盤股,不能涵蓋整個中國的經濟成長我覺得還應該加一個:中小板etf 159902
中國有些私募基金很好,只是門檻很高幾百萬元一份。

總之，我看到的機會主要是在股票市場上。
註：您可能注意了，我反復提到要「長期持有」，我周圍有許多人都說，在中國不能做長期投資，但是我認為中國是適宜作長線投資的。中國的好企業不多，但正是因為不多，這些企業才彌足珍貴！！！
再次真切的希望您能善待您自己的財富.

㈦ 房地產融資的16種途徑

房地產融資的16種途徑

房地產開發是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發一個房地產項目所佔用的資金量是非常龐大的，如果不藉助於各種融資手段，開發商將寸步難行。同時，融資渠道作為產業鏈中的首環，一直以來便是房地產開發的瓶頸，需要金融業和健全的資金市場作為後盾。

房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求,因此必須對房地產的融資途徑進行分析，確定最優的融資結構，下面是房地產融資的十六種途徑：

1.自有資金:

開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用;必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性“門檻”。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。

2.預收房款：

預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對於開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用於工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家;而對於買方而言，由於用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。121號文件規定，商品房必須在“結構封頂”時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得“五證”，到“結構封頂”平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發難以為繼。

3.建設單位墊資:

一種是由建築商提供部分工程材料，即“甲供材”;一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號文件對建築施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建築施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發大力清欠工程款，使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。

4.銀行貸款:

在我國，房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源於銀行貸款，如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。而近年來，國家出台的一系列房地產宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面，:房地產企業資金鏈的驟然緊綳主要也是由於銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當前形勢下，銀行信貸，對於我國的房地產企業而言，依舊是首選，它便捷，實際經濟成本較低，財務杠桿作用大，可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。但由於銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待開拓新的融資渠道。

5.房地產信託:

現階段信託產品主要有兩種模式：一種是信託投資公司直接對房地產項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產信託計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由於信託制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新爾後再與銀行貸款充分結合起來就形成了一種新的組合融資模式即信託+銀行。:

6.上市融資:

上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對於一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發要求資金規模較大投資期限較長上市可以為其提供穩定的資金流保證開發期間的資金需求。從企業規模上看由於上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業一些急於擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買:(借):殼上市進行融資，從而達到增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。

7.房地產資產證券化：

房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。:資產證券化的有利之處是開發商在吸納了投資基金後，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目;它還有助於房地產投資與消費兩方面的實現，依託有價證券作為房地產產權的轉移載體，能吸引更多的資金進入這一領域;:同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期，這種變動有助於集聚房地產購買力和市場價格發現。2005年12月1日起《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》:正式施行為房貸證券化提供了政策和法律依據。《管理辦法》就信貸資產證券化發起機構的資格、資本要求和證券化業務規則、風險管理、監督管理與法律責任等方面明確作出了規定,為房地產證券化走向規范化提供了有力的保障。

8.聯合開發:

聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。地產商和經營商實現聯盟合作、統籌協調使雙方獲得穩定的現金流有效地控制經營風險。目前我國對開發商取得貸款的條件有明確規定即房地產開發固定資產投資項目的自有資本金必須在:35%及以上。因此對於中型開發企業來說選擇聯合開發這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。多數商業地產開發商是從住宅開發轉過來的對商業特性和商業規律的把握存在著偏差套用住宅開發的模式開發不能將地產商、投資商、經營者、物業管理者有機地結合起來這就會帶來巨大的投資風險。聯合開發可以實現各開發環節的整合和重新定位並且地產商與經營商強強聯合可以通過品牌組合產生經營優勢。開發商和經營商的品牌效應能有效提升商業地產的租售狀況使其在吸引客流、營造商業氣氛上得到保證。

9.開發商貼息貸款:

開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款並由開發商補貼一定期限的利息其實質是一種“賣方信貸”。對商業銀行來講通過委託貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險也能獲得可觀的手續費等中間業務收入。對於房地產開發商來講委託貸款業務有利於解決在銷售階段的資金回籠問題實現提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金也可直接投入工程建設還能夠更好地解決35%的開發商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業銀行的開發貸款。:同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，:購房者感覺更有保證，也刺激了房產的銷售。開發商還可根據情況，將今後固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，:獲得一定比例的現實貸款，:來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的，安全可靠，但不是所有的開發商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金並在長時間內分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規模的大型房地產企業，而且開發的項目為高利潤、高檔次的精品社區。

10.售後回買及回租:

售後回買指開發商將自己所開發的物業，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金，:用於再投資;同時，在今後較長一段時間內以類似分期還貸形式，再將該項物業贖回。這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信託公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業公司。售後回買不僅使開發商可以獲得高比例的融資，用於連續開發其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業後還能得到產權，:再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產而使資金周轉不暢的開發商，對於盤活資產、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售後回買過程中會發生兩次交易稅費，還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經濟可行性。售後回租指開發商將自己開發的物業出售以後，再租回來自營或委託他人經營。在售後回租過程中，擁有某項物業的開發商可獲利二次：他先出讓了該物業的所有權，使開發資金即時變現回籠，以達到減少資金佔用和獲得銷售利潤的目的;同時，又保留了對該物業的使用權，以在今後的租賃中長期獲得經營收益。:整個操作的關鍵在於後期的經營能否兌現售時承諾的投資回報，也就是經營能否達到預先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細致、切實可行的經營計劃，有值得信賴的委託經營機構，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發產品為商用建築的房地產企業融資，如酒店、商場等。

11.海外融資:

海外房產基金的進入對中國房地產業的發展是有益的。一方面可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助於房地產市場的持續發展;另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風險的作用。但由於目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規，海外地產基金在中國投資還存在諸多風險，國外房地產投資基金對開發項目的本身要求很高，投入項目後在運作過程中要求規范而透明，而國內一些房產企業運作不規范，所以海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。

12.融資租賃:

根據《合同法》的規定房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後由出租人向房地產銷售一方購買該房屋並交給承租人使用承租人交付租金。:出租人通過收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更願意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，另外，租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點更有利於房地產企業的健康、持續的發展。

13.非上市增資擴股:

私募股權融資，受美國次級貸款引起的全球股災和經濟衰退的影響，2008年3月20日恆大地產在香港全球公開發售(IPO)未獲一家機構認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恆大地產選擇了非上市增資擴股，其中，香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%;中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%;德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。

14.夾層融資:

夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品在房地產領域常常是對不同債權和股權的組合處於公司資本結構的中層具有靈活性高、門檻低的優勢。近年來歐美的抵押貸款渠道變窄房地產開發商融資的:15%:至:0%:,是靠夾層融資來補足的。:對於房地產商來說可以根據募集資金的特殊要求進行調整股權進去後還可以向銀行申請貸款資金回報的要求適中;:對於項目要求較低不要求“:四證”齊全投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言還款方式靈活投資風險比股權小;:退出的'確定性較大比傳統的私有股權投資更具流動性。

15.債券融資:

由於地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產債券的發行始終控製得比較嚴格。監管部門為規范債券市場,採取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入且發行成本較高對於一些民營企業來說是可望而不可及的融資方式。

16.項目融資：

所謂項目融資，指以項目的資產、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點因此對於大型的商業房地產項目可以考慮採用項目融資的方式來實現融資目標和風險屏蔽的作用。

房地產融資相關政策

房地產業的增長不僅可以拉動整個國民經濟的發展，而且拉動了投資需求和消費需求。在我國現有市場經濟條件下，房地產融資可以採用銀行、信託、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性，這也催生了一個新產業的繁榮—融資服務。

(一)銀行貸款

一直以來，銀行貸款一直是房地產企業經營發展的支柱。數據顯示，2003年全國房地產開發資金中銀行對開發商發放的貸款佔23.86%，企業自籌佔28.69%，定金及預收款佔38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發放的個人住房貸款。

(二)房地產信託

信託因其制度優勢，寬廣的創新空間以及巨大的靈活性已成為房地產融資的新熱點。信託可以進行直接貸款、股權投資、資產證券化等相關業務，可以在不同層次、不同品位上，為房地產業服務。

但是，房地產融資的迅猛勢頭以及由此產生的風險，已受到有關部門重視。銀監會已經開始限制信託對房地產貸款的支持。另外，信託資金的規模，尤其是集合式信託的規模因為受到信託法的限制，有最多200份的限額。進入房地產行業的信託資金將受到一定影響。

(三)國內ipo

(四)境外ipo

(五)借殼上市

(六)上市公司資產置換

(七)房地產投資基金等

綜合比較：由於房地產融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業寥寥無幾，房地產開發資金直接融資占較小比例。

我國房地產開發資金來源渠道可以分為內部融資和外部融資

1.內部融資方式包括：

(1)企業自有資金：包括企業設立時各出資方投入的資金，經營一段時間後從稅後利潤中提取的盈餘公積金，資本公積金(主要由接受捐贈、資本匯率折算差額、股本溢價等形成)等資本由企業自有支配、長期持有。自有資金是企業經營的基礎和保證，國家對房地產企業的自有資本比例有嚴格要求。開發商一般不太願意動用過多的企業的自有資金，只有當項目的贏利性可觀、確定性較大時，才有可能適度投入企業的自有資金。

(2)預收賬款：是指開發商按照合同規定預先收取購房者的定金，以及委託開發單位開發建設項目，按雙方合同規定預收委託單位的開發建設資金。對開發商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發資金。其中預購房款主要指購房者的個人按揭貸款，是我國房地產企業開發資金的重要來源。

2.外部融資的主要渠道和融資工具有：

(1)上市融資：股份制房地產企業上市發行股票融資現已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發行上市和利用殼公司資源間接上市。

(2)房地產開發債券：發行債券可以聚集社會閑散資金，為房地產開發帶來大規模的長期資金，用於土地開發和房地產項目投資等。當房地產企業在開發中有長期的資金需求時，債券是一種重要融資渠道。

(3)銀行信貸：從銀行借款是開發商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業的流動周轉資金，在開發項目建成階段，可以以此作為抵押，申請長期信貸。我國的開發商向銀行申請貸款，可分為土地貸款和建築貸款。常見的開發貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產抵押貸款。

(4)房地產投資信託(Real Estate Investment Trusts，REITs)是採取公司或商業信託的形式，集合多個投資者的資金，收購並持有房地產(一般為收益性房地產)或者為房地產進行融資，並享有稅收優惠的投資機構。它實質上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股份或收益單位，吸收社會大眾投資者的資金，並委託專門管理機構進行經營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行組合投資。

(5)商業抵押擔保證券(CMBS)：這是一種商業證券化的融資方式，及將不動產貸款中的商用房產抵押貸款匯集到一個組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發行。

(6)其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。

;

㈧ 房地產債券的投資方式 房地產投資怎麼選

許多人在短短幾年時間里就實現身價翻倍，讓人非常羨慕。但是也有不少的人在投資房地產時入局過遲，無法得到時代的紅利。這時可以看看房地產債券的投資方式以及房地產投資怎麼選，了解各種投資項目的方式以及投資的注意事項，從而降低各種風險。

房地產投資 是前幾年非常熱門的項目，許多人在短短幾年時間里就實現身價，讓人非常羨慕。但是也有不少的人在投資房地產時入局過遲，無法得到時代的紅利。這時可以看看房地產債券的投資方式以及房地產投資怎麼選，了解各種投資項目的方式以及投資的注意事項，從而降低各種風險。

房地產債券的投資方式

房地產債券的種類繁多，可按不同的標准進行分類，其中最主要、最常見的一種是按發行主體的不同分為房地產政府債券、 房地產金融 債券、 房地產企業 債券。

1、房地產政府債券。房地產政府債券指政府為發展 房地產業 而向社會發行的債券，也稱公債，體現了在資本市場上與企業債券的區別。政府債券主要包括中央政府，地方政府和政府機構面向社會發行的債券，是建立在以權力為基礎的國家信用之上的債券。在我國發行政府債券一般是抵補財政收支的不平衡，同時主要應用於生產性資本。目前我國發行的房地產政府債券多為地方政府向社會發行的債券，其目的主要是為創辦開發區和為 住宅 建設籌集資金。房地產債券本身具有顯著的專項負債與專項資產的特徵，如住房建設債券和投資債券兩類就明顯帶有專款專用的特點。不論哪一級政府發行的債券，都是政府通過發行房地產債券可以集聚一部分閑散資金，集中用於一些大型的土地開發和住房建設項目，也可以作為發展房地產的啟動資金。

2、房地產金融債券。房地產金融債券指由銀行或其他非銀行金融機構發行的債券，是金融機構籌集 房地產信貸 資金的渠道之一。在資本市場上發行金融債券籌集長期資本，一般是由發行長期信用的銀行和金融機構發行的，一般的 商業 銀行作為存款銀行，主要通過吸收存款籌集資金，而不發放金融債券。我國房地產金融債券的發展歷史較為短暫，這種籌集方式還不普遍，只有部分城市開發和商品房建設方面發行了短期金融債券，緩解了資本供需矛盾。但從理順資本渠道和規范債券市場來看，房地產投資債券應該由發行企業債券來代替．並將債券資本存入開戶銀行。

3、房地產企業債券。房地產企業債券即公司債券，是我國房地產債券中最常見的一種，指房地產企業為籌集長期資金而發行的債券。我國房地產企業債券主要有住房建設債券、土地開發債券、房地產投資債券、 危房改造 債券、 小區 開發債券、住房有獎債券等。

房地產投資怎麼選

有投資價值的物業，一是要具備耐用性。物業越是耐用，投資人就越節省，給投資人帶來的回報就越多。耐用性具體體現在：首先，物業的材質要經得住時間的考驗，要是真材實料。第二，物業製造工藝要精細。第三，物業的設備也要耐用和有效率。第四，有良好的 物業管理 ，它相當於對固定資產的維修和保養的支持系統。

二是要具備適宜性。要適於人們居住和使用，物業的功能空間布置要合於人的行為習慣。功能空間和用具的度要符合人體活動舒適性的要求。要有良好的通風採光，以維護人與自然的交流通道，才有益於保持使用者的良好的生存狀態。要盡可能地限度地引入人文的或自然的景觀，以滿足人的安全感、超脫感、優越感等心理需求。要求有較高的智能化水平。

三是要具備可更改性。這就意味著給人們的行為方式的改變留下餘地，室內的間隔是可拆改的，功能空間的位置是可調和重新組合的。這是出租型物業必備的條件。

四是要有可觀賞性。要有審美價值，有精神和靈性。物業的風格和品味是各有差異的。在諸多風格中，能夠形成一種主旋律，得到多數人推崇的才是有投資價值的。

房地產債券的投資方式以及房地產投資怎麼選到大陸如上，希望大家投資房地產之前，都能夠找到一些合適的 房產 ，避免出現太多的風險，其次再考慮賺錢。因為 房地產市場 的熱度越來越低，所以大家要提前了解當地房地產的市場機遇，不要隨便選擇一些沒有前景的投資領域。

㈨ 房地產公司債監管之下

觀點地產網 過去一個月內，包括央行、銀保監會等都先後釋放維護房地產市場健康發展的聲音，引發市場對房地產信貸管理有所放鬆的期待。

10月20日，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴表示，目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。

證監會主席易會滿則表示，要堅決從源頭上遏制過度發債融資，同時要加強債券市場統一執法、妥善處理債券市場違約風險。

這或許意味著，在維持房地產健康發展的大前提下，業界過於期待「大放水」並不現實。即便如此，邊際放鬆若能實現，對於房地產而言仍能一定程度上緩解資金鏈的緊張。

當前的房地產監管體系，已經逐步促使企業融資能力與其杠桿率掛鉤，這令不少企業陷入融資困境。不止一位房企高層對觀點地產新媒體表示，房地產現在基本屬於借新還舊，在交易所、銀行間都並未獲得額度增加，更何況申報發行額度也不能超過擬償還債券的85%。

從融資情況看，近期包括遠洋、金融街、碧桂園、旭輝等房企仍在發行信用債，但這並不能掩飾行業總體融資走低的趨勢。根據市場研究機構統計，今年前三季度房企境內外債券融資約7689億元，同比降21%，降幅較上半年擴大5個點。

在行業轉折信號出現前，房企仍耐心地等待。

審核監管

在房地產直接融資渠道中，公司債券占據了相當大的比重。Wind統計數據顯示，截止10月18日，房地產類企業境內發行信用債共計約5302.39億元，去年全年則為6811.37億元；其中一般公司債佔2091.72億元，去年全年則為2101.1億元左右。

上述公司債水平較數年前總體呈現大幅增長，主要得益於公司債券從過往的核准制朝注冊制的轉變。

比如2017年5月，上交所發布《關於房地產業公司債券的分類監管方案（試行）》，對房企公司債審核提高准入門檻和進行分類管理，包括限定為境內外上市房企，以房地產為主的央企，中房協排名前100的其它民營非上市房企等；設置總資產、營收、扣非凈利潤、扣除預收賬款後的資產負債率等要求。

至2020年3月，公司債實行注冊制，公開發行公司債由交易所負責發行上市審核，中國證監會進行發行注冊。同時，公司債發行條件刪除「最低公司凈資產」及「累計債券余額不超過公司凈資產的百分之四十」等條件。今年2月，證監會進一步取消了公開發行公司債的強制評級規定。

注冊制縮短了發債周期，並簡化了審批標准，對於房企而言增加了融資的可行性。Wind統計數據顯示，2019年，房地產類企業境內發行的一般公司債約為1611.87億元左右，僅相當於2020年的77%。

但從企業個體的感受觀察，形勢或許嚴峻不少。觀點地產新媒體不完全統計，截止10月20日，年內主流房企在證監會申請注冊並獲批復的公司債總規模大約1780.31億元，其中上半年逾1580億元，包括碧桂園139億元，大連萬達商管128億元；下半年則不足200億元，規模最大的是世茂股份66.38億元，審批量出現較大差異。

按照一般規定，房企申請注冊公司債可採用分期發行方式，首期發行自同意注冊之日起12個月內完成，其餘各期則為24個月。

通過該規定，不少房企今年所發行公司債，實際上使用的是2020年所獲批的額度。比如陽光城2020年注冊80億元債券，至今年7月已發行至第四期，剩餘部分至今仍未發行完畢。

對於發行債券、票據融資，受訪的房企高層均對觀點地產新媒體表示，整體發債難度都不小。一位不具名的華南房企高層默認了融資渠道收緊的說法；某國有房企於上半年成功發行了公司債，該公司高層表示，盡管當下監管層仍批復房企發債，但審核屬於「嚴格」的級別。

北京房企遠洋集團，此前也曾提及房企融資的相關限制性政策。該公司指出，信貸融資方面，商業銀行需在房企滿足一定前提條件的基礎上，方可向其發放貸款，且發放貸款的形式及用途亦需滿足相關要求。

其續稱，房企在目前階段通過發行股票、債券等其他渠道進行融資亦需滿足相關監管部門的額外審批要求。

以上交所為例，今年4月22日，該交易所發布《上海證券交易所公司債券發行上市審核規則適用指引第3號——審核重點關注事項》。

根據《指引》，上交所將重點關注發行人是否屬於「母弱子強」的投資控股型發行人以及是否存在信用評級下調、債務違約記錄等需要關注的情形，並對城市建設類企業和房地產企業等特定類型發行人信息披露要求進行了特別明確。

10月20日，證監會主席易會滿亦對注冊制改革一事表達看法。易會滿表示，監管部門始終強調注冊制絕不意味著放鬆審核要求，必須對信息披露的真實准確完整嚴格把關，從源頭上提升上市公司質量。他還強調，必須深刻認識資本的「雙重性」，嚴把資本市場「入口關」。

審批要求

房地產是資金流向的主要目的地之一，過去幾年該行業持續處於調控之下。僅從發債端看，2015年證監會放鬆房企境內融資條件，並原則性同意紅籌公司於境內發行中期票據、短期融資券及公司債；次年，交易所則要求將房企分三類監管，並要求公司債募集資金不得用於購置土地。

上述兩項政策，再疊加2017年5月對房地產公司債分類監管政策，就已經使房企的直接融資遭遇了先揚後抑的過山車歷程。觀點地產新媒體曾報道，碧桂園從2016年到2018年間，所申請公開發行的一筆200億元公司債項目兩度中止。

與過往的調控相比，2020年8月住建部、央行明確對重點房企資金監測和融資管理的規則，影響則更為深遠。隨著「三條紅線」政策出台，房企融資限制繼續收緊，這被郁亮稱為「金融紅利時代結束」的標志。

某國有房企高層對觀點地產新媒體表示，房企發債早已基本是借新還舊，而「三條紅線」以來監管部門的額外審批要求之一，主要跟窗口指導「85折」有關。

「85折」是對到期債務償付比例的一種簡稱。實際上於去年11月27日，上交所已發布《上海證券交易所公司債券發行上市審核規則適用指引第1號——申請文件及編制》，明確以8月10日為節點，在該節點之後受理的房企公司債，申報額度不得超過擬償還債券本息規模85%。

至今年4月底，上交所對《指引》進行修訂，刪除以去年8月10日為節點的相關表述，將「85折」的限定范圍擴大到房企申報的所有公司債。

正常情況下，房企發債所需的償債資金主要來源於其日常經營收入，這要求企業保持良好的經營狀況、財務狀況及資產質量。而受到過去幾年地價占房價比例升高影響，房企盈利能力總體已較過往水平有所下降。

其次是通過現有的銀行授信額度，以及銷售回款提供流動性支持。比如截止今年上半年，遠洋宣稱未使用授信額度596億元，並共享母公司的授信額度，後者尚未使用的授信額度為2424億元。大部分房企年內均力圖提高銷售回款速度，推出包括降價、促銷等營銷措施。

而在銀行貸款「兩集中」的限制下，商業銀行對房企的信貸融資條件增加，在商品房貸款方面亦陷入按揭額度快用完的局面。

海通證券曾統計，39 家上市銀行中，個人住房貸款佔比超出警戒線的銀行依然為11家，但過線幅度普遍下降，房地產貸款佔比超出警戒線的銀行從10家下降為9家。

值得一提的是，對於房企而言，它們仍可以通過「住房租賃專項公司債券」公開獲取到一部分資金。根據交易所的規則，該融資品種募集資金需有不低於70%用於租賃住房項目，項目涵蓋居住用地、集體用地建設，商業辦公用房、工業廠房等改造的租賃項目，並不受到「85折」限制。

包括萬科、保利、金地、濱江、華潤置地、大華集團、華發股份、陽光城等房企，過去一年以來都已獲批或正申請住房租賃專項公司債券。從實操情況看，萬科、保利等完成發行該品種的企業，除了將不少於70%資金用於租賃項目建設，剩餘部分多用於「補充流動資金」。

不過，上述渠道獲取的流動資金仍難以止渴。大部分從業者都未曾預料到，「三條紅線」以來房地產監管造成的影響如此深遠。若針對房企的融資限制性政策延續或進一步加強，這個群體在融資計劃和融資成本方面都將面臨一個極為艱辛的時刻。

面對這樣局面，房企對於融資邊際寬松抱有較高期待，監管層的表態則時刻牽動它們的神經。

9月底央行、銀保監會對外表示，指導主要銀行准確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。

10月中旬，央行金融市場司司長鄒瀾解釋，部分金融機構對於30家試點房企「三線四檔」融資管理規則也存在一些誤解，將要求「紅檔」企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款後，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業資金鏈緊綳。

10月20日，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴亦表態，房地產合理的資金需求正在得到滿足。同日，央行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝指出，在金融管理部門的預期引導下，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常。

㈩ 房地產、股票、債券、黃金、外匯、藝術品、期貨等投資品的收益與風險進行排序,並

這些投資標的不屬於同類投資，試著排排：
風險從高到低：期貨、股票、房地產、藝術品、債券、外匯、黃金，收益與風險匹配，高收益、高風險。
從投資的角度看，流動性與風險收益一樣也應該在考察投資品的范圍內。上述投資品種，房地產的流動性最差。黃金屬於抗通脹產品，但目前投資或許風險也高了。藝術品投資需要較高的專業鑒賞能力，所以投資人范圍上受到限制，與大眾參與性較高的投資產品不好比較。
從信用等級上考慮，外匯屬於國家信用，債券中有國家信用的國債，也有企業信用的企業債，信用等級越高的債券風險越小，但收益也越少。