奧園最新股票價格是多少

Ⅰ 地產股洶湧上漲，預售金松綁傳言是否過度解讀

2021年房地產開發商的資金鏈普遍承壓，其中最重要的問題之一，就是預售資金監管變得異常嚴格。在樓盤停工多點開花的大背景下，許多城市的預售金監管政策層層加碼。

新春來臨，房企預售金監管或許迎來松綁。2月10日晚間，市場消息稱「全國性的商品房預售資金監督管理辦法」已於近日制定出台，要求各地方根據工程造價合同等核定重點監管資金額度。此舉意味著，去年下半年來趨緊的監管局面有望得到放鬆。受此消息刺激，11日上午，房地產開發、家居裝修、建築、地產中介代理等板塊齊聲上漲，多股漲停。

對於這一「利好消息」，多位房地產業內高管及一線投融資從業者對第一財經發表了謹慎觀點。首先是地方和企業層面尚未接到正式通知或看到正式文件出台；其次，即便消息屬實，房地產從業者普遍認為對行業利好有限。

「對信用已崩潰的那部分房企不會產生實質正面影響。」一名受訪者表示。

此外有業內人士指出，按照工程造價總額為基數進行監管額度計算並不是新事物，此前很多地方政府已經按類似辦法執行，因此未必能帶來太多資金量釋放。

A股8只地產股漲停

2月11日，房地產及其上下游產業鏈板塊一掃陰霾，領跑股市。

截至中午12時，A股裝修建材板塊整體大漲3.3%，建築板塊整體漲2.8%，房地產開發板塊漲1.2%。港股地產代理板塊漲4.74%，樓宇建造板塊整體漲3.4%，家居裝修零售板塊整體漲3.3%，地產發展商板塊漲1.3%。

具體看上市企業，上午開盤後不久，A股的泰禾集團、榮安地產、南山控股、天保基建、金科股份、京投發展、嘉凱城、中國武夷8隻股票漲停，新城控股漲6.3%，萬科A漲2.3%，陽光城漲1.0%。港股內房股中，時代中國漲7.8%，富力地產漲7.3%，世茂集團漲6.6%，中國奧園漲6.4%。港股地產代理上市公司易居企業控股漲幅達5.4%。

為何一則關於商品房預售資金管理的消息，能讓股市掀起這么大的波瀾？這對房地產究竟釋放了怎樣的信號？

過去，商品房預售款監管的具體辦法由各地地方政府制定，標准和實施細則都不統一。有城市要求預售款全額轉入監管賬戶並監管40%-50%，也有城市僅監管5%。但去年下半年以來，由於房企資金鏈緊張，多地出現房地產開發項目停工現象，因此很多城市趕緊給預售資金監管套上「緊箍咒」，嚴格限制房企取用預售資金。

有統計顯示，去年下半年，超過40城收緊了預售資金監管，如上調監管額度佔比、「將全部購房款納入監管」、不再區分重點監管和一般監管、提高支付節點要求、拉長支取時間等。此外，在執行層面，監管部門對於企業盤活預售資金的方式、工程進度及質量等核查也更趨嚴格。

貝殼研究院高級分析師潘浩稱，多地通過收緊預售資金監管預防「交付風險」，有利於維護購房者權益，但部分城市出現了過度收緊的情況，這對於財務結構較為一般的房企而言，意味著在艱難時刻遭遇更大的流動性壓力，使企業整體償付和投資能力受到影響。

監管的層層加碼，導致一種奇怪的現象出現了——很多房企賬本上躺著幾百億，但實際可靈活動用資金只有幾億，甚至還不了兩三億的債務，最終出現實質性債務違約，從而引發違約的「雪球」越滾越大。

此前，已有不少房企反映，資金鏈壓力大的主因就是遭遇了預售資金的強監管。「去年上半年累死累活降價促銷賣掉一批房，但是最後能回到集團的資金還不到30%，這樣房企想自救也很難。」一家20強房企內部人士曾對第一財經表示，該公司去年11月發生債務違約。

據了解，在資金監管上，各地標准不統一，有些地方卡得特別嚴。「有房企出險後，其他正常經營企業去取錢時，也被卡得很死，拿不出來資金就會比較麻煩。」一家頭部房企的投資負責人告訴第一財經。

根據市場消息，新出台的全國性的商品房預售資金監督管理辦法，與舊版規定最大不同之處，在於明確對預售資金的規定進行了全國統一，要求由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當賬戶內資金達到監管額度後，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。

在虎年春節之前，就有消息稱，全國性的預售資金解綁政策正在起草制定中，以緩解地產行業流動性壓力。盡管當時只是一則傳言，也引發了不小的關注度。因為在房地產企業可依仗的資金中，賣房回款是確定性最高的類別，因此預售資金放鬆政策被寄予很大期待，一旦有任何風吹草動，房地產行業情緒就會空前高漲。

「出險房企依然會被按住」

值得提及的是，截至目前，有關「全國性的商品房預售資金監督管理辦法」並無任何正式文件對外公開。市場消息流傳後，第一財經采訪了多家頭部房企，但身處市場一線的地產公司還未接到正式文件或通知。

「文件是住建部牽頭做的，但目前下面都還沒有看到。」一家大型房企的區域負責人對第一財經表示。

一家TOP20房企內部人士則告訴記者：「看到消息後，就咨詢了我們總部所在地房協，房協也還沒有看到相關文件。」

「還沒有看到正式文件，傳得風風雨雨，希望它是真的。」某TOP20房企CFO稱。

大部分房企人士都認為，如果消息屬實，確實是對行業的整體利好，但具體細則如何、何時推行、各地如何落地執行等，目前都沒有底，因此一線從業者的態度基本是謹慎的。

一家頭部房企投資部負責人表示，目前國家確實是希望銀行對房企加大放款力度，但銀行放下來的貸款（主要是開發貸和按揭貸）都進了監管賬戶，取不出來，如果不把監管賬戶規范起來，相當於上層的政策出來，到了尾端控制不了。

某TOP20房企的CFO則認為，政策如若屬實，那麼是一個積極的信號，過去在預售資金監管這塊，有地方做得「過火」，甚至有出於私利將房企資金放到第三方賬號並挪用的現象，新政策對於過往亂象有糾偏的作用。對於行業來說，應該回到正常范疇，該監管的就監管，不該監管的就放回給房企。

對於政策後續影響，該CFO認為，對於不同房企的影響要區分看待。信用好的房企，是收獲了重大利好，本身這些企業的資金監管就相對比較松，跟出險房企是不同的。出險房企的監管賬戶資金，接下來依然會被「按得死死的」。政策並不是雪中送炭，也不是江湖救急，政策不會影響行業洗牌，只是讓優質房企有空間和實力去收拾爛攤子。

「對出險房企來說，影響不大，因為現在很多項目是合作的，合作項目的資金之前都不敢分配，現在即使把錢盤回來，考慮到合作方的風險，一樣不敢分配。」他表示。

中原地產首席分析師張大偉稱，從最近各地的預售政策變化看，基本都是有松綁有收緊，核心依然是針對信用高的企業相對放寬，針對資金鏈緊張的企業反而繼續收緊，一方面可以釋放市場整體資金流動性，另外一方面保證了購房者的基本權益被保障。

一家TOP20房企的一線融資業務負責人認為，後續影響仍要分城市來看，因為盡管全國統一出政策，但具體細則制定和執行仍然要靠地方，「我們的預售資金監管戶余額確實是很大的，能釋放多少現在真不知道。」

多方博弈

同時，在業內人士看來，即便預售金監管政策有所松動，未來在執行層面，也大概率會出現地方政府、房企、項目合作方的多方博弈。

從地方政府的角度來看，去年以來房企暴雷、項目停工的情況，確實帶來巨大壓力，尤其是部分房企資金「十鍋九蓋」，為了保交樓，地方政府不得不對預售金監管層層加碼。

「上面喊話容易，但責任還是落在地方，地方政府責任是很大的。所以新政策要落地也不是那麼容易，貫徹政策不可能一刀切，肯定會差異化處置。」上述TOP20房企CFO預估，出於擔責考慮，地方政府在執行政策時會嚴謹考慮地方具體情況。

某頭部房企投資負責人也認為，現在誰都不敢保證公司不會出事，尤其民營房企，地方政府的態度依然相當謹慎。

而且實際上流傳的「新規」並不是新事物，此前很多地方政府已經採取類似辦法執行了。根據華西證券對50城此前預售資金監管政策的調研，按照工程造價總額為基數進行監管額度計算早已是一種主流方式，比如：大連要求重點監管資金額度按照工程預算清冊總額的110%計算，寧波要求按照工程造價的130%計算。這與流傳的新政中「市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等核定」的要求並沒有太大區別，因此並不會帶來太多資金量釋放。

有業內人士指出，有些城市按照新政策來計算，不僅不會放鬆，還可能趨嚴。比如北京此前要求預售金重點監管額度不得低於5000元/平方米，如果北京的實際工程造價超過5000元/平方米，則重點監管額度反而上升。

億翰智庫認為，預售資金監管嚴厲有其合理性存在，主要是為了維護消費者的合法權益，然而此前政策嚴厲程度似乎超出了預期，對於企業而言雪上加霜。因此，預售資金監管應該適度合理化，在市場和企業間找到平衡點。若消息為真，無疑將減輕企業資金負擔，但即使是放鬆，大概率也是在保障房屋正常交付的基礎上做適度的調整，不會有大范圍的松動，適度調整之後的資金或優先用於支付拖欠供應商的欠款等，這種適度調整對企業本身的幫助或許並不大。

此外，億翰智庫表示對於杠桿特別高、信用已崩潰的民營房企，預售資金監管大概率不可能有所松動，松動之後無法保證企業能夠順利實現項目交付。因此放鬆的主要對象仍將是信用較高的、經營穩健型的企業。不同城市的基本面也有差異，若某一城市內爛尾項目普遍，大概率不會明顯放鬆。

「即使出台全國性的預售資金監管新政，也不意味著放鬆預售資金監管。地方政府為了保障購房者權益會明確。整體上看，部分城市因前期過度收緊可能有所放寬，具體執行還會因城施策。」張大偉稱。

Ⅱ 奧園美谷還能漲起來嗎

無法預測漲跌。

奧園美谷（000615.SZ）是深圳證券交易所主板上市公司，主要開展醫美科技、醫美材料和醫美服務三大板塊業務。

2021年3月，奧園美谷開始全面進入醫美行業，收購浙江醫美龍頭杭州連天美醫療美容醫院55%的股權，布局醫美中游服務端。與大連肌源醫葯科技有限公司簽署戰略合作協議，布局醫美上游產品端。

而自2020年6月進入醫美行業以來，奧園美谷股價也多次上漲。奧園美谷股票也被稱為是醫美妖股，和華熙生物等一起成為股票市場被追捧的對象。

板塊簡介

奧園美谷秉承「成就美麗人生」的品牌理念和「一門深入，精益創業」的發展理念，堅持「美麗健康產業的科技商、材料商、服務商」的戰略定位。

通過並購醫美服務機構快速切入醫美賽道，深耕長三角和粵港澳大灣區市場，布局上游醫美科技和醫美產品，聚焦醫美器械耗材及醫美家用化產品，利用產品代理、合作生產、聯合研發、股權投資等方式。

在美麗健康產業上游橫向拓展，同時應用醫美友行服務場景，對接醫美新零售平台，打通上下游產業鏈基哪，形成橫向貫通、縱向聯動的發展格局，全力構建奧園美谷醫美生態，好鋒嘩全方位打造消費者信任的全國性醫美品牌。

Ⅲ 醫美股票龍頭股排名前十

醫學美容，簡稱醫學美容，是指利用葯物、手術、醫療器械等創傷性或不可逆的醫學技術，對人的外貌和人體各部位進行修復和重塑的一種美容方法。 接下來，我們來看看醫美行業十大龍頭股: 1.愛美客 簡介:醫療美容行業龍頭，國內首家獲得相關產品和醫療器械注冊證書的企業。 產品:溶液注射產品，凝膠注射產品，面部植入物，化妝品。 估值:總市值1236.7億，市凈率23.31，嘩陪TTM市盈率115.89，低於歷史時間66%。估值適中。 2.華西生物 簡介:透明質酸等生物活性物質的主要產品和生物醫用材料的終端產品。 產品:透明質酸原料(不含衍生物)、醫療終端產品-注射產品、功能性護膚品-一次性原液。 估值:總市值707.1億，市凈率11.64，TTM市盈率85.23，低於歷史時間76%，估值偏低。 3.奧園美谷 簡介:中國整形美容協會認證的5A級醫療美容機構，主營業務為纖維新材料業務和醫療美容業務。 產品:粘膠系列、房地產銷售、醫療美容服務。 估值:總市值57.03億元，市凈率4.11，TTM市盈率處於虧損狀態，低於歷史時間27%，估值偏高。 4.華東醫葯 簡介:醫美行業專注於面部填充物、塑身、埋線、能源器等非手術主流醫美產品。 產品:中西葯、醫療器械、分化型透明質酸鈉、膠原蛋白刺激劑、A型肉毒桿菌毒素、植入線、能源設備。 估值:總市值746.8億，市凈率4.3，TTM市盈率31.89，低於歷史時間38%，估值適中。 5.浩海衛生部 簡介:一家專注於醫用生物材料研發、生產和銷售的高科技生物醫葯企業。 產品:眼科產品，醫療美容和傷口護理產品，防粘連和止血產品。 估值:總市值146.4億，市凈率2.63，TTM市盈率46.3，低於歷史時間87%，估值偏低。 6.奧美醫療用品公司 簡介:醫用敷料等一次性醫用耗材領域為數不多的擁有完整產業鏈的企業。 產品:公司產品涵蓋傷口護理、手術、感染預防、醫用組合包、家庭護理五大系列，部分產品用於神經外科等先進領域。 估值:總市值77.26億，市凈率2.66，TTM市盈率16.35，低於歷史時間87%，估值偏低。 7.朗姿股份 簡介:公司持有米蘭貝瑞露、凈膚醫美、高以升醫美三大國內醫美品牌，並戰略投資韓國著名醫美服務集團DMG。 產品:女式大衣，女式褲子，女式裙子，女式大衣，嬰兒服，嬰兒用品，外科醫療美容，非外科醫療美容，咨詢服務。 估值:總市值133.4億，市凈率4.54，TTM市盈率128.99，低於歷史時間25%，估值偏高。 8.寶芬妮（女子名） 簡介:公司子公司昆明威諾主要從事醫療美容服務，包括激光、微針等美容服務。 產品:面霜、護膚乳液、面膜、精華、猛蘆肆乳液等護膚品，隔離霜、BB霜、卸妝水等彩妝產品。 估值:總市值781.1億，市凈率15.94，TTM市盈率83.96，低於歷史時間90%，估值極低。 9.水陽股份 簡介:HPH是公司新推出的輕醫美容品牌，目前主要在天貓、紀昀等渠道銷售，運營主體為於佳卉控股公司。 產品:面膜，水霜，彩妝，個人護理，清潔和其他化妝品。 估值:總市值66.19億，市凈率3.9，TTM市盈率28.74，低於歷史時間80%，估值偏低。 10.方臘的歸化 簡介:公司主營業務為洗護、護膚、彩妝產品。 產品:面霜，護發枝轎素，沐浴露，洗發水，肥皂，凝膠水，凝膠霜 估值:總市值30.03億，

Ⅳ 奧園爆雷：一家千億房企的浮沉樣本

走鋼索的房企陸續踩空，這次輪到奧園

文 鄭慧 龐敏

編輯 劉建中

「躺平」，是外界給中國奧園 （3883.HK） 貼上的標簽。

其實，在確定無法歸還美元債之前，奧園掙扎了兩個月。其間，三大評級機構不斷下調其信用評級，各種負面消息與自救行動相互交織。但最終，兩筆本金合計6.88億美元的離岸債務到期，成為壓垮駱駝的最後一根稻草。

奧園是一家老牌房企，大本營位於廣東，是中國內地房地產企業前30強之一。其共有三個上市主體，分別為中國奧園 （3883.HK） 、奧園 健康 （3662.HK） 和奧園美谷 （000615.SZ） 。

2021下半年以來，監管變化、頭部房企暴雷等因素帶來的市場端和融資端雙重收緊，讓更多地產公司陷入流動性困境。 危機已從「三道紅線」評價體系裡的紅橙檔，逐漸蔓延至黃檔，乃至綠檔企業。

財務看似 健康 的黃檔企業為何也爆雷？奧園是一個典型樣本。外部環境極速惡化是不爭的事實，但奧園爆雷卻與自身虛弱脫不了干係。

高速擴張的過程中，實力沒有跟上野心，讓奧園積累了諸多問題。其發展十分依賴外部融資，且高利率的非標融資佔比較高，隱形負債問題突出。2020年踩錯行業節奏後，土儲又難以形成高質量現金迴流。《 財經 十一人》還發現，其2020年財報存在一些疑點。

倘若地產市場沒有瞬間入冬，奧園的問題也會逐漸暴露。只是過程會更加溫和、隱蔽。

錢多多為何還不起債

單從財務數據來看，奧園似乎不應該這么快倒下。

2021年中報顯示，奧園一年內到期的有息債務約521.7億元，而賬面現金及等價物約683.2億元。扣除受限制資金159.6億元，仍剩餘約523.7億元資金，完全可以覆蓋其短期有息債務。

這是很多房企面臨的共同問題：賬面上趴著數百億資金，卻還不了數十億的債。

《 財經 十一人》綜合採訪發現，主要原因如下：

其一，地產公司調表手段繁多。房企往往在年中、年末等關鍵節點，通過各種方式匯集資金，時點過了之後便將資金歸還，導致賬面資金虛高。

其二，預售資金監管整體趨嚴。房企迴流到賬面的資金，能動用的部分並不多。

其三，上市公司披露的年報，是合並後的情況，而資金可能主要集中於子公司項目，真正可歸集到母公司用於還債的有限。

這些企業實際可調用的資金，遠不及賬面披露。

值得注意的是，奧園的賬面現金及等價物，占總資產約20%，這個比例，在前50房企中排名第一，前50的均值約11.12%。（前50即克而瑞2021上半年銷售排行榜前50家的上市房企，下稱「前50房企」）。

這個數據從側面反映了，相較於自身體量而言，奧園其實存儲了更多的資金。但為何仍然無法還債？《 財經 十一人》就此求教奧園，奧園稱目前無法回復。

雖然奧園危機是去年11月才暴露於大眾視野，但是其危機在2021上半年就已萌芽，自救行動也早已展開。

現金流量表顯示，2021上半年，奧園經營活動現金凈流入20億元，投資活動凈流入212億元，而籌資活動凈流出122億元。較往年變化明顯。

這幾個數字粗略勾勒出了奧園在2021上半年的整體情況：經營上努力回血，減少拿地；投資活動大幅減少，甚至可能在抽回資金；融資方面壓力巨大，融到的錢遠少於歸還的錢。

奧園某區域中層員工李曉（化名）告訴《 財經 十一人》，集團資金緊張，早在2021年初就有端倪。最明顯的是，拿地標准越來越嚴格。2021年起，奧園在拿地、收並購上愈發謹慎，對項目開發周期、回款測算、現金流最大值等指標卡得十分嚴格，尤其重視現金流測算。

「原先我們報十塊地，總有一兩塊有點兒眉目，報二三十塊，總能拿一塊。但後來明顯感覺這個比例越來越低」，李曉說。他還提到，整個2021年，全公司都在拚命回款，打折力度較大，以價換量，銷售考核要求十分嚴格。

據《 財經 十一人》粗略統計，奧園披露的土地儲備中，2020年度新增的項目數大約有100個，而2021上半年，僅新增了10多個項目。

奧園在融資側失血過多。前50房企中，有18家2021上半年融資活動現金為凈流出，奧園凈流出122億元，僅高於陽光城（-129億元）、富力地產（-188億元）、藍光發展（-233億元）、綠地控股（-370億元）和中國恆大（-374億元）。

經營側回血有限，奧園在投資側盡力挽救。2021上半年前50房企中，僅有5家公司的投資活動現金為凈流入。奧園凈流入212億元，遠高於排名第二的美的置業（112億元）。

進入下半年，恆大危機引發一系列連鎖反應，消費市場和資本市場對房企負面信息十分敏感。「信心」變得愈發珍貴而又脆弱。 11月初，惠譽在一份下調奧園信用評級的報告中指出，盡管奧園於2021年7月發行了18億元人民幣境內債券，並在10月進行了3.99億港元股票配售， 但是現在基本沒有資本市場融資渠道。

自身造血能力有限，外部又停止輸血，出售資產也需要時間，面對1月份到期的兩筆大額美元債，奧園掙扎了一段時間，最後爆雷。上述兩筆美元債合計約44億元人民幣，分別於1月20日、1月23日到期。

「如果不是剛好今年1月份到期，而是再遲半年到一年，奧園或許能挺過去。現在這個形勢之下，哪怕一家相對優質的房企，遇上一筆超大額債務到期，也未必過得去。」一位私募基金地產投資人對《 財經 十一人》評價。「當然，奧園自身底子差，肯定也是一個問題」，他隨即又補充道。

體弱的黑馬

奧園踩錯了行業節奏，在頂部下行階段，仍然以收並購為主要手段，大舉擴張，且大量布局下沉市場和沉澱資金的舊改項目。

2015年，奧園合同銷售額152億元，排名68。2016年起，開始高速擴張。2019年，奧園終於迎來自己的高光時刻——銷售額破千億，進入前30強。

2016年之後，高周轉、高杠桿成為房地產行業的一種普遍 游戲 規則。多數房企藉此高速擴張，奧園只是其中之一。「全國大部分城市， 從2015年到2019年房價幾乎翻倍，如果在這個時候沒有相應的擴張，反而說明企業看不清大勢」。 上述投資人稱。

但到了2020年，政策收緊前夕，奧園還是沒有暫緩腳步，繼續激進擴張。

2020年度，奧園新增土儲約2015萬平方米，同比增加25%，拿地支出達到450億元，超過預算350億元。從現金流來看，2020年度，奧園的投資活動現金凈流出425億元，融資活動現金凈流入476億元，這兩個指標的規模，在前50強房企中均排名第二。

發展這些項目，後續還陸續需要資金投入。而當年8月，監管層開始用「三道紅線」限制房企加杠桿；12月底，限制銀行業金融機構涉房貸款的「兩道紅線」發布，房企融資來源進一步收緊。這些政策及後續引發的連鎖反應，改寫了房企舊有的 游戲 規則。

融資收緊後，房企無法延續借新還舊的套路，更需倚重真實的經營活動。但奧園自身的造血能力相對較弱。惠譽在2020年10月的一份報告中曾指出，奧園的業務對低線城市滲透較高，且與相同評級的房企相比，商業地產業務比重較大，更易受到行業下行風險的影響。

彼時，惠譽給奧園的評級為BB，與旭輝、龍光相同。奧園的合同銷售平均售價約為每平方米10,022元人民幣，低於同級房企13,500元~17,000元人民幣的水平。

綜合來看，奧園的土儲布局偏下沉，廣而不深。參考億翰智庫整理的2020上半年末數據，奧園在一、二線城市的土儲建面佔比約為37.6%，在三四線城市的土儲建面佔比約為62.4%。（《 財經 十一人》調整了部分二線城市分類）除了大本營廣東之外，在其他地區城市的深耕力度不足，奧園進駐的90餘座城市中，有80多座城市土儲佔比均不超過2%。

惠譽還提到，2020年，奧園商業地產產品占可售資源的23%。而與住宅地產相比，商業地產的去化率更低，也更容易受經濟周期的影響。

一位內部人士告訴《 財經 十一人》，奧園在三四五線城市拿了較多項目，商業項目質量不高，回款緩慢。另外，奧園旗下的縣域集團、文旅集團，在諸多小縣城拿了幾十個項目。雖然地價低，壓占資金不多，但仍然存在一定的杠桿率，由於市場不佳、房貸下不來，這些項目後續銷售-回款周期較長。

另外，奧園近幾年大力推行舊改業務，項目數從2018年末的16個快速增長至2020年末的60多個。這些舊改項目主要集中在大灣區，質量高，毛利可期。但問題是，舊改周期長，前期需要沉澱資金，更無法在短期內給公司回血。其境內發債主體奧園集團的資料顯示，2020年末，舊改基金約占其少數股東權益的三分之一，約為136億元。

上述奧園人士認為，奧園過去幾年發展得過於激進，但資金、管理、產品實力均還不夠強，沒跟上業務的快速擴張，內部出現諸多漏洞。

首先是組織架構的問題。2021年3月之前，奧園旗下分為地產、商業地產兩大集團。這兩大集團相對獨立，各自為戰，有如賽馬一般你追我趕，相互較勁。雖然賽馬機制有助於擴張，但兩套班子的設置，一來使得人員結構復雜、冗餘，增加溝通成本、降低運營效率，二來也增加了資金風險。「你兩年翻了一番，那我也得翻一番，大家在拿地上變得非常激進，資金使用效率難免出現問題。」該人士稱。

其次是項目管理上的粗放。收並購是奧園賴以擴張的重要手段。但不重視市場可行性研究，前期研判粗放，使得奧園較容易在收並購項目上踩坑。

李曉的感受是，很多時候，市場研究部門的人沒能堅持自己的判斷和立場，而是不斷為投拓部門、區域負責人讓路。

有些項目從市場的角度來看不應該收購，但最後還是被拿下。甚至，為了配合將測算數值做得漂亮，市場部門預估的銷售周期可以從18個月改成14個月，售價可以從一萬五改到一萬七。「激進擴張的時候，房企多少都有這個問題。但20個項目有2、3個是這樣的，還能夠運轉下去，如果有10個項目都這樣，公司是背不動的。」李曉說。

另外，激進擴張的幾年裡，奧園不斷招兵買馬，但進來的人魚龍混雜。李曉感受到，同一類型、級別的崗位，有些同事素質高，像開飛機的，但也有很多同事，連駕照都還沒拿到。更不用提混進來的投機分子，貪污腐敗，項目本身賺不了錢，自己卻可以賺得盆滿缽滿。人員素質對不齊，導致很多時候，業務無法保持在統一的較高水平。

隱形的債務

窟窿究竟有多大，不能只看賬面情況。水面之下，隱形的有息債務早就暗流涌動。而這些隱性債務，往往在出現問題時才會進入大眾視野。

比如，去年11月，奧園集團被曝出一筆6590萬元的信託貸款違約。 這筆名為「申萬菱信資產-惠聚2號集合資產管理計劃」的信託，是惠聚系列的一個產品，於11月12日到期。系列中的另外3個產品，於當年12月到期。

這個資管計劃的底層資產，實際可能是奧園系公司之間的往來款項。

理由如下：公開信息顯示，惠聚2號主要用於「折價受讓供應商持有的對奧園集團並表公司的應收賬款債權」，由奧園集團提供連帶責任保證擔保。惠聚2號由珠海保稅區啟恆物流有限公司舉借，而奧園旗下的廣州弘凱置業有限公司，持有啟恆物流60%股權，也就是說，啟恆物流實際上也是由奧園控股的公司。

公開裁判文書顯示，2021年11月16日、2022年1月12日，申萬菱信對於奧園集團等相關主體，分別向法院申請了約2.07億元、0.96億元的非訴財產保全。

再比如，12月份，奧園理財產品爆雷時，其自行披露稱，公司相關的基金和定融產品總額約60億元，第三方公司管理的定融產品約24億元。

2020年初，曾有做空者發布報告，詳細分析了奧園的明股實債及自融問題。其在報告中指出，奧園的非控股股東權益主要由廣州奧園股權投資基金管理有限公司、珠海鼎盛股權投資基金管理有限公司和不同的信託、保險以及投資公司構成。其中，廣州奧園股權投資基金管理有限公司是奧園子公司，涉嫌自融。而種種跡象表明，珠海鼎盛也與奧園存在關聯關系。

明股實債與自融，對房企來說是心照不宣的「秘密」。隨著房企不斷爆雷，這些曾經隱秘的操作逐漸暴露。

明股實債的主要隱患有兩點：其一，負債率指標計算容易失真，影響對公司風險的判斷；其二，實際應該作為利息支出的財務費用，並不會體現在利潤表中，影響對企業真實盈利水平的判斷。

中國奧園少數股東權益占總股東權益比例約66%，在行業內屬於較高水平（前50均值約45%），而其少數股東損益佔比，始終維持在20%以下。 一直以來，都有人對此提出質疑。而奧園的解釋是，由於項目投入到結算會有2-3年周期，預計2020年將會有改善。但從數據來看，這個改善不太明顯。

花樣百出的融資方式，體現了奧園對於資金的渴求。奧園自身資金實力不強，發展高度依賴外部融資，且高利率的非標融資佔比較高。 參考聯合資信的評級報告，2020年底，其境內發債主體奧園集團的信託及其他融資佔比約為47%。過去幾年，奧園披露的平均融資成本在7.2%~7.5%，與同行相比偏高。2020年，億翰智庫監測的50家房企，平均融資成本約6.11%。

李曉對此感到無奈。 面對動輒13、14個點的非標融資利率，地產項目的運營就像走鋼索一般，理想狀態下，凈利率可以達到5%~8%，但稍不留神，利潤就會被吃空，甚至虧本。 自有資金佔比高，融資利率低的房企，潛在利潤率更高，經營上也就有了更多騰挪的空間。但對於底子薄，又高速擴張、渴求資金的房企而言，只有不斷提高周轉，一個鍋蓋蓋五個，甚至十個鍋，才能提高自有資金的回報率，但風險也隨之疊加。

疑點重重的2020

《 財經 十一人》發現，奧園身上還存在一些疑點。

其一，近兩年，這家公司依據賬面數據推算的回款金額，與綜合其他披露計算的結果相去甚遠。

一般來說，將預收款項當期變動，與營業收入加總，可以得到當年預收款項的實際增加。對於地產公司來說，這個數值大致與當年的回款金額相近，會有一定誤差，但差異不會過大。

從下表可以看出，2020年與2021上半年，綜合奧園權益銷售額與回款率，得出的回款金額，與報表數值推算的結果差異較大。

即便考慮到奧園在此期間處置了部分子公司，這個差異仍然讓人難以接受。以2020年為例，當年奧園出表公司合計約有75億元預收款，即便加上這75億元，仍有近300億元缺口（844-474-75=295）。

對於這個差異，有幾種可能的解釋方向：

一是奧園的合同銷售額虛高。對房企而言，合同銷售額是一張最直接、響亮的招牌。提高排名，甚至沖擊千億，意味著名聲、榮譽，也意味著更多的融資機會。2019年7月、2020年3月，中國奧園先後兩次遭到做空，做空者均對其銷售額的真實性提出質疑。

二是奧園的真實回款率或權益比例低於披露數據。

三是當前財務報表或許已不能准確反映奧園的整體情況。假設奧園披露的全部數據均真實可信，以2020年為例，奧園當年全口徑的回款金額約為1130億元，而其合並范圍內的推算回款金額約為474億元。也就是說，若不考慮權益比例，當年，奧園有高達656億元的回款均發生在表外。

2020年，奧園參與的合資項目數量從2019年的10個增至90個，為合資公司提供的擔保從2019年的80億元人民幣升至240億元人民幣。

前述奧園內部人士透露，有時候，明面上的負債減少，其實是轉嫁到了合作方，以合作方的名義貸款，公司為其提供相應擔保。受訪的投資人也指出，這是地產公司在降低表內負債時會採取的一種操作。

這意味著，奧園的財務報表或許已不能准確反映其整體情況，其真實的負債規模也愈發成謎。

其二，奧園將多家子公司「處置」給了一家可能存在關聯的公司。

2020年度，中國奧園毛利率下滑明顯，凈利率卻略有提升，主要得益於其非經營性損益。其中佔大頭的，分別是18.4億元的匯兌損益，和12.28億元出售附屬公司的收益，兩者合計約占當年稅前凈利潤22.54%。

《 財經 十一人》發現，當年中國奧園處置子公司的多個處置交易的對象為同一家公司，而這家公司又與奧園存在千絲萬縷的關聯。

據年報披露，中國奧園2020年處置了50家附屬公司。這些公司之間存在控股關系，如果剔除掉被控股的公司，則剩餘34家，其中有6家公司的處置沒有交易對價。我們將剩餘的28家公司視為其當年出售的主要附屬公司。處置完這28家公司後，奧園仍然持有51%及以上股權的，有19家，佔比近70%。

一般來說，持股51%及以上，說明對這家公司具有控制權，需要考慮將其納入合並范圍，自然也不能算做出售附屬公司。但是，很多地產公司會以公司章程規定為由，說明自己不能「單獨控制」這家公司，從而實現附屬公司的「出表」，奧園這次也給出了同樣的理由。

然而，事實恐怕並非如此。從下表可以看出，一家叫做「廣州晟益房地產有限公司」（以下簡稱「廣州晟益」）的接盤方，當年入股了奧園的十家附屬公司。彼時，廣州晟益成立不到一年，其法定代表人吳鵬飛，正是珠海鼎盛的法定代表人。廣州奧晟投資有限公司，也成立於2020年，現已是中國奧園的全資子公司，其初始董事之一也為吳鵬飛。

另外，《 財經 十一人》並未查到其中三家公司的股權變更信息，不知其股權當年究竟出售給了誰。目前，這三家公司仍由奧園100%持股。

奧園集團的發債資料顯示，截至2020年底，多家出表公司所涉及的地產項目，奧園享有的權益仍為100%。

《 財經 十一人》就上述疑點咨詢中國奧園，奧園稱暫不回復。

自救之路

爆雷之後，訴訟接踵而至。公開信息顯示，其境內地產業務運營主體奧園集團，目前已因三個案件成為被執行人，被執行總額金額合計約21.64億元。

貝殼研究院分析師潘浩指出，奧園與其他陷入危機的房企類似，在整個流動性系統中，先是一個齒輪卡住了，由於缺乏信心的潤滑，故障又不斷傳導至其他聯動的齒輪，最後導致系統全面失效。

現在，奧園需要盤活這個系統。

在其官宣境外債務重組後，市場陸續有消息稱，山東某康養地產國企有意成為中國奧園控股股東，廣東粵海置地、越秀地產等公司也在考察中國奧園位於廣州、珠海地區的項目。截至目前，公司未公布重大實質性進展。

據智庫媒體REDD消息，市場傳聞的某康養地產國企，或為山東國欣頤養集團旗下的中垠地產。

奧園與中垠地產在2020年建立合作關系。奧園旗下的深圳市實業發展有限公司，持有中垠地產40%的股份。中垠持有濟南陽光壹佰房地產公司51%的股權，而濟南陽光100國際新城，是2020年新出現在奧園披露土儲中的項目。同年，奧園還新增了「濟南中垠廣場」、「濟南中垠御苑」等項目。

幾位受訪者均表示，國企的決策流程一般較為復雜，這筆潛在的戰投目前看來仍然存在不確定性。另外，與整體出售股權相比，出售單項資產可能更為高效。一般來說，股權收購面臨更大風險，尤其是當公司信用出現了問題，金融機構、戰投方更需要全面、詳細盤查底層資產，摸清各種隱性債務。因此，他們往往更願意直接收購優質資產。

而目前，對於陷入危機的房企而言，出售資產也是個艱難的博弈。上述投資人提到，一些收購方在談判時，會將折扣打得極低，甚至只是略高於這個項目的有息負債。比如，一個可售20億元的項目，投入的10億元中，有7億元開發貸，那麼收購方會從8億元開始報價。而不想賤賣資產的房企，往往無法接受這樣的條件。

對於奧園來說，通過處置資產降負債，還可能面臨另一重潛在壓力。惠譽指出，少數股東權益佔比較低的房企，可以通過處置項目權益來降杠桿。而正如前文所說，奧園的少數股東權益佔比較高，這降低了其財務靈活性。

無論如何，目前進入ICU的所有房企，都非常需要向外界釋放利好信息，以維系脆弱的信心，獲得喘息空間。

作者為《 財經 》產業研究中心研究員和實習生

Ⅳ a股拍賣概念上市公司有哪些股票

1、京藍科技（000711）2021年2月7日公司控股股東北京楊樹藍天投資中心及實際控制人郭紹增與新疆水利投資控股有限公司共同簽署了《戰略合作協議》，新疆投資擬通過《股份轉讓協議》和《表決權委託協議》方式取得公司控制權，其中股份轉讓、委託表決權分別占公司總股本5.00%、11.68%。在股權交易完成後，新疆投資將給予公司業務和資金方面的支持。上述股份轉讓需經有權國有資產監督管理部門批准，本協議的履行及結果存在不確定性。
總市值：25.39億元 流通市值：20.35億元
2、羅普斯金（002333）20年4月,控股股東羅普斯金控股擬以每股8元的價格，協議轉讓公司1.5億股（占公司總股本29.84％）給蘇州中恆投資有限公司,轉讓價款總額為12億元。公司同時披露定增預案，擬向蘇州中恆發行1.5億股，發行價3.37元/股，募資50550萬元，扣除發行費用後將全額用於補充公司流動資全。此次非公開發行完成後，公司控股股東及實際控制人將發生變更，公司控股股東將變更為蘇州中恆。
總市值：45.68億元 流通市值：29.92億元
3、青島雙星（000599）2020年4月21日公司公告披露：雙星集團100%國有股權無償劃轉給青島城市建設投資（集團）有限責任公司持有。本次劃轉完成後公司控股股東仍為雙星集團，實際控制人仍為青島市國資委，公司控股股東及實際控制人均未發生變更。
總市值：30.38億元 流通市值：30.38億元
4、ST德豪（002005）公司於2021年3月30日披露了《關於公司控股股東股份司法拍賣結果的提示性公告》，控股股東蕪湖德豪投資有限公司持有的221,007,786股公司股票（股份性質為無限售流通股）已全部完成拍賣。後續可能將涉及繳款、法院執行法定程序、股權變更過戶等環節，如上述程序完成，將可能導致公司控股股東、實際控制人發生變化。
總市值：31.37億元 流通市值：30.91億元
5、孚日股份（002083）公司於5月7日收到控股股東孚日控股送達公司的通知文件，主要為高密市人民政府於5月7日出具的《關於收購孚日集團股份有限公司股份的決定》，該文件的主要內容為：「經市政府研究決定，由高密華榮實業發展有限公司收購控股孚日集團股份有限公司，經孚日控股集團股份有限公司同意後，按程序收購孚日集團股份有限公司20%的股份。」孚日控股告知公司，其已經履行相關決策程序，同意轉讓其持有的公司20%的股權給高密市政府。該事項已經雙方履行合法程序並確定執行，但尚未正式簽訂協議，後續將由華榮實業公司與孚日控股共同商談並簽訂正式協議。上述股權轉讓完成後，將導致公司的控制權發生變更。華榮實業公司是「高密市國有資產運營中心」持股100%的全資子公司。
總市值：38.77億元 流通市值：38.19億元
6、國光電器（002045）2020年7月13日公告，如股份轉讓順利實施完成，智度集團及其一致行動人將合計持有公司1.41億股股份，占公司股本總額的29.9978%，智度集團將成為公司控股股東。
總市值：39.44億元 流通市值：39.34億元
7、威創股份（002308）2020年1月20日，國信中數擬通過發起設立並由其自身擔任執行事務合夥人的合夥企業，受讓24.22％公司股份，交易價款為14.56億元，合夥企業將成為公司新的控股股東。
總市值：41.41億元 流通市值：40.97億元
8、*ST 科華（002022）公司於2021年5月12日接到第一大股東珠海保聯通知，其於2021年5月12日與聖湘生物簽署《股份轉讓協議》，轉讓其持有的本公司全部股份。本次權益變動完成後，珠海保聯不再持有本公司股份，聖湘生物成為本公司第一大股東。
總市值：41.71億元 流通市值：41.7億元
9、華天酒店（000428）2021年2月5日公告披露，控股股東華天集團擬將所持本公司3.31億股無償劃轉給興湘集團。本次股權無償劃轉完成後，公司控股股東將由華天集團變更為興湘集團，實際控制人仍為湖南省國資委。
總市值：44.73億元 流通市值：44.73億元
10、奧園美谷（000615）2020年4月，控股股東京漢控股及一致行動股東建水泰融、實際控制人田漢與奧園集團（廣東）有限公司簽署了《股份收購框架協議》，擬轉讓公司29.99996％股份，廣東奧園將成為公司控股股東，公司實際控制人將變更為郭梓文。
總市值：52.73億元 流通市值：52.63億元
11、秦川機床（000837）2020年3月17日，公司收到陝西省國資委的通知，決定將全部持有的公司15.94%股份，共計110,499,048股無償劃轉至法士特集團。劃轉完成後，法士特集團成為公司第一大股東，實際控制人仍為陝西省國資委。
總市值：68.98億元 流通市值：53.17億元
12、穗恆運A（000531）公司於2021年8月17日收到公司控股股東開控集團發來的《關於擬將所持廣州恆運企業集團股份有限公司全部股份無償劃轉的通知》，以及公司股東高新集團發來的《關於擬將所持廣州恆運企業集團股份有限公司全部股份無償劃轉的通知》，擬分別將其持有的公司全部股份無償劃轉至能源集團。若完成決策程序並通過審批，劃轉完成後能源集團將合計持有公司39.59%的股份，成為公司控股股東，公司控股股東可能發生變更。公司實際控制人不會發生變更，廣州經濟技術開發區管理委員會仍為公司實際控制人。
總市值：57.79億元 流通市值：57.79億元
13、韶能股份（000601）2020年7月14日，廣東韶能集團股份有限公司披露非公開發行股票預案公司擬向第一大股東深圳華利通投資有限公司（鉅盛華全資子公司）非公開發行股份，募資不超過14.91億元，所募資金用於補充流動資金。本次定增完成後，華利通對其持股比例將超過30%，成為控股股東，姚振華成為實際控制人。
總市值：65.7億元 流通市值：65.66億元
14、德展健康（000813）2020年11月18日公告披露：公司控股股東美林控股及其一致行動人凱世富樂9號，擬分別將持有的公司9.44%股份和3.05%股份轉讓給凱迪投資，同時美林控股擬將所持公司3.05%股份的表決權委託給凱迪投資。若此次轉讓全部實施完成，凱迪投資將成為公司控股股東，公司實控人將變更為新疆國資委。
總市值：71.45億元 流通市值：70.96億元
15、山東海化（000822）2020年8月12日，中海煉化與濰坊市國資委、中鹽集團三方簽署了《山東海化集團有限公司股權劃轉協議》。協議約定，中海煉化將其持有的海化集團74.5286%股權全部無償劃出，其中無償劃轉給濰坊市國資委44.5286%，無償劃轉給中鹽集團30%。本次股權劃轉完成後，中海煉化不再持有海化集團股權，公司實際控制人將變更為濰坊市國資委。11月13日已完成股權劃轉事宜。
總市值：78.14億元 流通市值：78.14億元
16、萬馬股份（002276）2020年6月11日公告，收到控股股東智能科技集團、實際控制人張德生及其一致行動人陸珍玉通知，因業務發展需要，智能科技集團、張德生、陸珍玉與海控集團簽署了股份轉讓框架協議，擬向海控集團轉讓其持有的公司股份2.59億股(占公司總股本的25.01%)。若本次股份轉讓實施完成，海控集團將持有公司25.01%的股份，成為公司的控股股東，西海岸新區國資局將成為公司的實際控制人。
總市值：88.84億元 流通市值：88.83億元
17、ST易購（002024）21年7月6日公告披露，公司控股股東、實控人張近東及其一致行動人蘇寧控股集團，公司持股5%以上股東蘇寧電器集團，西藏信託擬將所持公司合計數量占公司總股本16.96%的股份轉讓給新新零售基金二期。轉讓完成後，公司將處於無控股股東、無實控人狀態。
總市值：188.99億元 流通市值：150.43億元
18、航錦科技（000818）2019年7月10日，公司披露實控人擬發生變更的提示性公告，新余昊月擬以持有的上市公司股權抵償部分債務，公司控股股東、實際控制人擬發生變更為武漢信用集團，實際控制人變更為武漢市人民政府國有資產監督管理委員會。
總市值：211.9億元 流通市值：211.16億元
19、西藏礦業（000762）西藏礦業6月3日晚間公告，公司控股股東西藏自治區礦業發展總公司擬進行改制重組，由全民所有制企業變更為有限責任公司，並擬作為中國寶武鋼鐵集團有限公司一級子公司進行管理。該事項擬導致公司實控人由自治區國資委變更為國務院國資委。據悉，改制重組完成後，中國寶武鋼鐵集團有限公司將持有西藏自治區礦業發展總公司47%股權。
總市值：307.02億元 流通市值：307.01億元
20、國軒高科（002074）2020年5月19日晚間，國軒高科發布公告稱，公司收到實際控制人李縝先生及其一致行動人珠海國軒貿易有限責任公司、李晨先生的通知，其正在籌劃股權轉讓事宜，擬向戰略投資者轉讓其持有的部分公司股權，並涉及其他表決權安排。隨著一系列股權轉讓完成，或導致公司第一大股東及實際控制權的變更。
總市值：763.77億元 流通市值：551.56億元