格里芬工業地產股票走勢

1. 房地產公司的核心競爭力在哪裡

房地產公司的核心競爭力在哪裡

引導語：記得很多年前，我看過專業期刊《阿爾法》公布的全球最高薪酬調查，全球薪酬最高的是基金經理。下面是我為你帶來的房地產公司的核心競爭力在哪裡，希望對你有所幫助。

25名收入最高的對沖基金經理去年平均年收入比上年狂漲57%，達到5.7億美元。其中，Renaissance Technologies公司創始人詹姆斯·西蒙斯以17億美元的收入高居榜首;Citadel投資公司創始人肯·格里芬和ESL投資公司的創始人愛德華·蘭珀特以14億美元和13億美元的收入分列第二和第三位。廣為人知的索羅斯，以9.5億美元收入排名第四。

而《福布斯》2006年公布的美國500強企業CEO薪酬排行榜前十名中，第一名是蘋果公司的史蒂夫·喬布斯才有 6.47億美元，戴爾公司CEO邁克爾·戴爾(Michael Dell)排名第六，為1.53億美元;思科首席執行官約翰·錢伯斯排名第十五，為7133萬美元;AT&T首席執行官愛德華·惠特克排名第二十五，只有4225萬美元。

到了2011年，排在第一位的是：蘋果CEO蒂姆·庫克(Tim Cook)，3.78億美元，第2位：甲骨文CEO拉里·埃里森(Larry Ellison)，7760萬美元，第3位：J.C. Penny公司的 CEO羅納德·約翰遜(Ronald Johnson)，5330萬美元。數據顯示，實體公司如蘋果創造的利潤在增長，但蘋果CEO的薪酬在降低。

根據2011年《阿爾法》公布的數據，全球最高薪酬的是新一代"對沖之王"西蒙斯，他的薪酬是25億美元，名列第二的保爾森收入為20億，排在第三的阿羅德是15億。對比一下，實體公司CEO的第三名收入，也就是基金公司第三名的零頭而已，實在令人傷心。

我相信，沒有人認為蘋果公司的史蒂夫·喬布斯，庫克，戴爾公司CEO邁克爾·戴爾，思科首席執行官約翰·錢伯斯等等這些世界一流CEO，創造的價值會比那些基金經理少，但為什麼他們的薪酬卻大大不如頂級的基金經理呢?

答案在於資源使用效率與制度設計。沃爾瑪的利潤有幾百億美金，但沃爾瑪的員工超過兩百萬人，在全球有成千上萬的大買場，所以人均利潤並不高，而且佔用了大量的有型資源。而同樣的人均利潤，可能一個基金經理頂沃爾瑪幾萬個員工，比如2011年全球薪酬最高的西蒙斯，他供職於Renaissancr Technologies對沖基金公司，但他本身卻是一名數學教授，他利用計算機模型獲利，基本不用人!

另一方面，越是依賴有型資產創造的效益，其制度安排相對越簡單，工業化復制越容易，管理的難度就會小一些(薪酬自然就少)。而越是依賴無形資產創造的效益，其制度安排越復雜，工業化復制越難，管理的難度就大一些(薪酬自然就高)。

這一點也可從行業的統計數據得到證明，中國大陸的22個行業的上市公司高管中，人均年薪最高的是金融、保險公司最高，達到75.76萬元;最低的是木材傢具行業與紡織服裝行業，僅為8.81萬元與11.56萬元。

所以，市場回報的規則是：從個人看是人均創造利潤，而從行業看是資產性質(有型或無型)。從這個角度看房地產公司的競爭力，會有一個完全不同的視角。

房地產行業如果把從設計到建築到物業全算上的話，那人均利潤是很低的，擴張復制的'難度也非常大。所以，嚴格地說，房地產公司其實是一個“整合集成”性質的公司，創造房地產公司利潤的核心是其“整合點”，而不在其在於業務。

這樣一來，問題就簡單了。房地產公司選擇的整合點是什麼?答案也不難回答，那就是市場交換中最有價值的那部分――從長周期看，最有客戶價值的稀缺資源決定了利潤產出。

還是基金為例。基金經理的薪酬為什麼高?甚至遠遠高過諾貝爾獎?道理在於產權設計與市場化運營方式，股票市場是一個市場信息分析與直覺判斷並存的市場，更是一個存在著可以“坐莊”去對賭的市場，一般人缺乏如此巨大的信息處理能力，更缺乏足夠的資金去對賭，所以，最好的方式就是把錢投到基金公司，而選擇基金公司最簡單的方式，就是選擇基金經理。

另一方面，股票市場本質上是一個交易市場，這決定了其產出的即時性，也就是好與壞，可以立即分高下，得與失，可以立即證明，游戲規則很明確。“大戶型”的市場設計，讓基金經理成為人力資源價值最高的人，反過來，基金經理也是市場透明度最高的人之一，其透明程度與娛樂明星可以一比。

按這樣的原理，房地產公司的競爭力，其實取決於在房地產公司中，哪一個要素對利潤的影響最大?過去的房地產是靠土地與金融來整合資源，尤其是土地。但土地的價值又由誰決定?回答是城市化(土地價值)與業主的居住價值(生命價值)。

這就意味著，房地產整合產業的能力，從根本上講，是土地價值的設計能力，以及生命價值的服務能力(金融其實是由此而產生的，是業主生命價值的時間與空間的安排)，這兩個能力對產業鏈的價值是最高的。

這一定位對房地產公司是很重要的，因為這樣就真正把房地產第三產業(房地產是第三產業)的屬性真正解放出來了，房地產的本質是服務，而不是製造(中國房地產開發商目前這種把房子制出來賺錢，理論上講，還是第二產業的玩法)。

區別也正在這里，第三產業對制度的要求遠比第一產業，第二產業要高很多。正如耶魯的陳志武教授指出的那樣：法治與第三產業發展程度正相關，制度資本欠缺的國家比較利於發展製造業，但不利於第三產業發展。

這是因為製造業中，主要以勞動力優勢與所謂的產品性價比獲得，這兩點對制度的要求並不高。反過來，服務業更講究誠信與合約的價值，對制度機制的要求也就較高。這就解釋了為什麼製造業在中國也可以發展(更何況製造業能最好地發揮中國的勞動力優勢)，而證券市場在中國則發展艱難。

中國房地產公司走的是類似服務業的製造創新之路，或者說走的是“制度資本”之路?還是走類似製造業的產品硬體的功能之路?顯然，中國房地產公司走的是製造業之路，它的做法更接近第二產業，而離真正意義上的第三產業要遠很多，不少房地產公司就是“項目公司”，而項目公司本質上從事的就是“製造”，而不是服務。

從這個角度，我們很容易看到房地產公司的競爭力，在於人的能力，而不在於資源的能力;在於服務能力，而不在於硬體能力;具體說來，體現在產業要素上，房地產公司的競爭力是基於客戶價值的產品設計能力，基於業主幸福感的物業服務能力，以及基於社會資源的金融創新能力。這三大能力才是真正的房地產競爭力，而如果這三大能力錯位，必然導致這一產業出現“劣幣驅逐良幣”的現象，在這個意義上講，宏觀調控的目的是什麼?我覺得就是提高房地產公司競爭力，而讓一部分無能的公司退出這個行業，實現經濟平衡增長。