新加坡股票年收益数据

㈠ 如何使用 Yahoo，Finance stock API 获取股票数据

有三种方法获得数据，具体如下：

1、通过API获取实时数据

请求地址：http://finance.yahoo.com/d/quotes.csv?s=<股票名称>&f=<数据列选项>

具体参数：

s – 表示股票名称，多个股票之间使用英文“+”分隔如：”XOM+BBDb.TO+MSFT”，表示三个公司的股票：XOM，BBDb.TO，MSFT。

f – 表示返回数据列，如”snd1l1yr”。更详细的参见雅虎股票 API f 参数对照表。

2、通过API获取历史数据

请求地址如下：http://ichart.yahoo.com/table.csv?s=<string>&a=<int>&b=<int>&c=<int>&d=<int>&e=<int>&f=<int>&g=d&ignore=.csv

具体参数：

s – 股票名称

a – 起始时间，月

b – 起始时间，日

c – 起始时间，年

d – 结束时间，月

e – 结束时间，日

f – 结束时间，年

g – 时间周期。

例如: g=w, 表示周期是“周"。d表示“日”(day)，w表示“周”(week)，m表示“月”(mouth)，一定注意月份参数，其值比真实数据少1。如需要9月数据，则写为08。

3、通过API获取深沪股票数据

雅虎的API是国际性的，支持查询国内沪深股市的数据，但代码稍微变动一下，如浦发银行的代号是：600000.SS。规则是：上海市场末尾加.SS，深圳市场末尾加.SZ。

㈡ 重赏!请问新加坡上市股票当中,那只股票最稳定

中远控股!!!

理由1:他是中资公司,集团势力雄厚,给予业务上的支持很到位,

理由2:他本身的业务比较符合新加坡国内经济的发展需要.同时拥有当地的码头设施,这在新加坡来讲,由外国人拥有码头是独此一家,.!

理由3:近年,每股收益达到你所要求的数字,

理由4:该公司业务人员少,精干,.成本支出相对容易控制,
强力推荐

㈢ 怎样在新加坡证券交易所网站查找股票信息

1、在很多国际证券网站上，都有新加坡股票的行情信息，比如新加坡联合早报网等。
（1）打开新加坡股票交易所：http://www.sgx.com/，输入股票代码即可查询；
（2）打开早报网：http://www.zaobao.com，亦可查询新加坡的股票行情。
2、新加坡股票交易所(SGX)成立于1999年12月，是由前新加坡股票交易所(SES)和前新加坡国际金融交易所(SIMEX)合并而成的。新加坡交易所证券市场的交易活动由其属下的两家子企业 - 新加坡证券交易有限企业和中央托收私人有限企业共同负责管理。新加坡交易所已于2000年11月23日成为亚太地区首家通过公开募股和私募配售方式上市的交易所。

㈣ 你好 我想问一下如何来计算一只股票的年化收益率需要用到哪些数据 还有他跑赢沪深指数的次数要怎么计算

美国：道琼斯指数，纳斯达克指数，标准普尔指数
英国：富时100指数；法国：法CAC40指数；德国：德DAX指数
欧盟：欧洲50指数；日本：日经225指数
新加坡：A50指数；香港：恒生指数；韩国：南韩综合指数
俄罗斯：俄RTS指数；印度：SENSE指数；巴西：BVSP指数；台湾：台股加权指数
股市指数的意思就是，就是由证券交易所或金融服务机构编制的、表明股票行市变动的一种供参考的数字。
通过指数，我们可以直观地看到当前各个股票市场的涨跌情况。
股票指数的编排原理对我们来说还是有点难度，那学姐就不在这里细讲了，点击下方链接，教你快速看懂指数：新手小白必备的股市基础知识大全
一、国内常见的指数有哪些？
会对股票指数的编制方法和它的性质来进行一个分类，股票指数有五种类型：规模指数、行业指数、主题指数、风格指数和策略指数。
其中，出现频率最多的是规模指数，比如说，各位都很清楚的“沪深300”指数，它反映的是沪深市场中股票的一个整体状况，说明的是交易比较活跃的300家大型企业的股票代表性和流动性都很不错。
另外，“上证50 ”指数也是规模指数的一种，指的是上海证券市场机具代表性的50只股票的整体情况。

行业指数它其实是某一行业整体状况的一个代表。比如说“沪深300医药”就算是一个行业指数，由沪深300中的17支医药卫生行业股票构成，同时也是在反映了这个行业公司股票的整体表现。
主题指数反映了某一主题的整体情况，类似人工智能和新能源汽车等方面，那么还有一些相关指数“科技龙头”、“新能源车”等。
想了解更多的指数分类，可以通过下载下方的几个炒股神器来获取详细的分析：炒股的九大神器免费领取（附分享码）
二、股票指数有什么用？
根据前文内容可得，指数一般选择了市场中的一些股票，而这些股票非常具有代表意义，因此有了指数，我们就可以第一时间对市场的整体涨跌情况做到了如指掌，这也是对市场的热度做一个简单的了解，甚至，知道能够预估未来的走势如何。具体则可以点击下面的链接，获取专业报告，学习分析的思路：最新行业研报免费分享

应答时间：2021-09-24，最新业务变化以文中链接内展示的数据为准，请点击查看

㈤ 新加坡股指期货新华富时A50指数

新华富时中国 A50 股指期货简介

以下是 A50 股指的基本内容即样本股、合约规格以及其主要影响因素等做一个全面的介绍，让投资者对其有更深入的认识。

一 、 新华富时 A50 指数及其样本股

新华富时 A50 指数是由新华富时指数有限公司编制的新华富时系列指数之一。新华富时 A50 指数是专门为对中国 A 股有兴趣的国外投资者以及中国境内投资者而设计的，其样本股是按公众持股量调整后的沪深两市总市值最大的 50 家 A 股公司（见表 1 ），占了中国 A 股市场 35% 左右的市值，极具代表性。

新华富时中国 A50 指数成份股一览表（表一）

（ 2006 年 8 月 11 日为准）

序号 证券代码 公司名称 收盘价（元） 股息率（ % ） 权重（ % ）

01 600036 招商银行 7.66 1.04 9.0627
02 601988 中国银行 3.27 0 5.6025
03 601006 大秦铁路 5.79 0 5.4295
04 600028 中国石化 6.17 2.11 5.1959
05 600019 宝钢股份 4.1 7.8 5.1884
06 600900 长江电力 6.41 2.95 5.0562
07 600016 民生银行 4.11 0.87 5.0302
08 000002 深万科 A 5.86 2.56 4.8303
09 600050 中国联通 2.29 1.81 3.5077
10 600519 贵州茅台 44.08 0.3 3.0063
11 000858 五粮液 12.78 0.78 2.5040
12 000063 中兴通讯 25.8 0.97 2.4882
13 600009 上海机场 13.3 0 2.4693
14 000001 深发展 A 6.82 0 2.3974
15 600018 上港集箱 16.65 2.16 2.1710
16 600104 上海汽车 4.97 5.03 1.9609
17 600005 武钢股份 2.5 12 1.8880
18 000039 中集集团 11.33 3.05 1.8188
19 600000 浦发银行 9.26 1.4 1.7465
20 600583 海油工程 21.51 0.46 1.6414
21 002024 苏宁电器 44.99 0 1.5622
22 600320 振华港机 8.73 1.15 1.5278
23 600030 中信证券 12.78 0.94 1.5278

序号 证券代码 公司名称 收盘价（元） 股息率（ % ） 权重（ % ）

24 000069 华侨城 11.1 1.8 1.4855
25 600309 烟台万华 12.96 0.83 1.4836
26 000898 鞍钢新轧 5.38 6.69 1.3071
27 600717 天津港 7.46 12.9 1.3017
28 000792 盐湖钾肥 17.6 2.84 1.3016
29 600832 东方明珠 9.25 1.35 1.2877
30 600015 华夏银行 3.87 2.84 1.1746
31 600795 国电电力 6.9 1.16 1.1311
32 600688 上海石化 6.36 1.57 1.1191
33 600642 申能股份 5.47 4.57 1.0632
34 600585 海螺水泥 14.03 0.5 0.8339
35 600362 江西铜业 10.27 1.87 0.7459
36 600029 南方航空 2.33 0 0.7184
37 600205 山东铝业 14.41 2.67 0.6998
38 600649 原水股份 4.94 2.02 0.6727
39 600008 首创股份 4.21 4.28 0.6693
40 000088 盐田港 A 7.41 8.77 0.6667
41 600026 中海发展 6.73 4.46 0.6582
42 600011 华能国际 4.42 5.66 0.5749
43 600350 山东基建 3.4 3.89 0.5413
44 000869 张裕 A 32 1.68 0.5377
45 600600 青岛啤酒 10.52 1.43 0.4965
46 600663 陆家嘴 7.44 0.81 0.4868
47 600188 兖州煤业 6.03 3.65 0.4299
48 000539 粤电力 4 4.5 0.3843
49 600808 马钢股份 2.42 6.61 0.3579
50 600377 宁沪高速 4.67 3.1 0.2575

二、新华富时 A50 指数期货的交易细则

新华富时 A50 股指期货每个指数点的价值乘数为 10 美元，以收盘时 5000 点计，每手合约面值 40 万元人民币。

新华富时 A50 指数期货的最小变动价位为 1 点。

A50 期货交易时间分两个阶段，是为不同的客户设计的，从上午 9 点 15 到下午 3 点 15 是为亚洲投资者设计的，该时段是 T+0 交易。第二阶段是为满足非亚洲时区投资者 ( 主要是欧美投资者 ) 的需求，设置了 T+1 时段 ( 即 15:40-19:00) 的交易。

A50 股指期货的保证金预计为合约价值的 5% — 10% ，但规定的合约保证金并不是一个固定的数额，它会随着市场的相应浮动而变化。以最低 5% 计，也需要 2 万人民币，以 10% 计则要 4 万人民币。

A50 期货合约月份是最近两个月与其后四个季月（即 3 、 6 、 9 、 12 月），而沪深 300 指数是最近两个月加上其后两个季月。

新华富时 A50 指数期货价格波动限制中初始停板为 ± 10% ，一旦打板，随后的 10 分钟内将只允许在 ± 10% 范围内交易。 10 分钟结束后，涨跌停板扩大到 ± 15% 。如果再次打板，将再有 10 分钟的冷却期，期间只允许在 ± 15% 范围内交易。 10 分钟冷却期之后当日剩余的交易时间内，取消涨跌停板。范围比沪深 300 的 6% 与 10% 的 熔断制度 大。

新华富时 A50 指数期货合约设置

合约基数
10 美元 * SGX FTSE/Xinhua 中国 A50 指数期货价值

代码
CN

合约月份
2 个最近的连续月和季月（ 3 月， 6 月， 9 月， 12 月。）

交易时间

( 新加坡时间，也即北京时间 )

T 时段： 9.15 -11.35 13.00 – 15.05

T+1 时段： 15.40 -19.00

最后交易日交易时间
同上

保证金
保证金预计为合约价值的 5% — 10% ，但合约保证金并不是一个固定的数额，它会随着市场的相应浮动而变化。

最小变动价位
1 指数点（ 10 美元）

每日价格限制
初始停板为 ± 10% 。一旦打板，随后的 10 分钟内将只允许在 ± 10% 范围内交易。 10 分钟结束后，涨跌停板扩大到 ± 15% 。如果再次打板，将再有 10 分钟的冷却期，期间只允许在 ± 10% 范围内交易。 10 分钟冷却期之后当日剩余的交易时间内，取消涨跌停板。

到期合约月份最后交易日无价格限制。

最后交易日
合约到期月份的倒数第 2 个交易日

结算方式
现金结算

最终结算价
最终结算价将是 FTSE/Xinhua 中国 A50 指数的官方收盘价，精确到两位小数点。

持仓限制
所有月份合约净持仓头寸不得超过 5000 手；经交易所批准可例外。

议价大宗交易
200 手

三、 如何投资新华富时中国 A50 股指期货

1 、新华富时 A50 指数期货与沪深 300 指数期货的相关性

新华富时 A50 指数期货与沪深 300 指数期货都是中国 A 股市场的指数期货，沪深 300 指数成分股涵盖了新华富时 A50 指数的成分股，两者走势是高度相关的，因此对新华富时 A50 成分股的关注实质上就是对沪深 300 指数成分股中核心部分的关注。根据两个指数自 2005 年 4 月 8 日起 的收盘价数据，利用 eviews 统计软件求出，它们的相关系数是 0.983966 。

2 、新华富时 A50 指数期货的投资对象

新华富时 A50 指数期货的主要活跃投资者是 QFII 、国内投机资金和国外对 A 股感兴趣的资金。

目前，有 36 家 QFII 机构已获得外汇局批准的总额 71.45 亿美元投资额度。 QFII 将会利用新华富时 A50 指数期货进行避险，是新华富时 A50 指数期货合法的稳定参与者。国内投机资金也是新华富时 A50 指数期货的重要参与者，他们利用自身的便利性在国内 A 股市场和新加坡期货市场进行投机和套利交易。另外，国外对 A 股感兴趣的资金也是新华富时 A50 指数期货的重要参与者，把 A50 指数期货作为他们的投资替代品。

3 、新华富时 A50 指数期货价格的影响因素

由于都是关于 A 股市场，而且新华富时 A50 指数与沪深 300 指数具有的高相关性，所以影响沪深 300 指数的因素也会影响新华富时 A50 指数，从而影响期指的价格。

（ 1 ）宏观经济因素

国内外经济走势的变化，以及市场经济内在周期性的运行规律，都是影响股市的重要因素 —— 在经济繁荣即将到来和处于繁荣发展的阶段股指期货价格会呈上涨趋势；相反在经济萧条时期股指期货价格会变得萎靡不振。同时政府的财政货币政策以及产业政策也对相关板块产生影响，从而通过权重比例来影响指数走势，进而影响期指走势。

（ 2 ）成份股企业因素

和沪深 300 指数一样，新华富时 A50 指数期货的成份股尤其是其中权重较大的股票如中石化、中国银行等集中分红派息或者送股时会对股指有很大的影响。其中，现金分红会降低个股价格，也会降低流通市值；股票分红会降低个股价格，但不会影响流通市值；送股会增加流通市值；公积金转赠会降低股价而不会减少市值；增发和新股发行都会增加流通市值，进而推高股票指数。

（ 3 ）权重个股的走势

从对 A 股现货市场的影响来看，必须对新华富时 A50 指数样本股特别关注，这些样本股可能存在一定的投资机会。当权重样本价格发生剧烈波动时，会导致股指流通市值发生波动，从而影响股指走势，即大盘蓝筹股的杠杆作用。因此，关注权重股的走势可以提前预见大盘的走势。同时也要关注其他相关指数的走势，如上证综合指数以及深证指数等。

（ 4 ）机构投机者的操作

新华富时 A50 指数期货的主要投资者是国际投机机构以及国内投资者，再加上该指数选择样本股的特点，决定了其会容易被操控。因为其银行板块占到 20% 以上权重，同时，银行板块又是所有板块中联动性最强的板块，所以国际机构可以通过评级打压或者唱多银行指标股，该指标股又在联动效应下带动银行板块同涨同跌，从而使新华富时 A50 指数按照他们的意愿上涨或下跌，达到建仓或者出货的目的，也对整个股指期货价格产生很大影响。

另外，从机构投资者的角度看可关注：新加坡推出 A50 股指期货后， QFII 在该产品上的动向； A50 股指期货出来后和香港上市的新华富时 A50ETF 之间的互动关系；标的指数成分股动向。关注机构投机者的操作，有助于了解市场的最新方向，跟随该方向可以获得稳定收益或是逃避更大风险。

㈥ 深度 | 段国圣：从机构投资人视角看REITs产品及其发展

导语

一、REITs基本情况介绍

第一，海外REITs的发展历程。 REITs起源于美国。1960年，美国国会出台《房地产税收投资草案》和《国内税收法典》，对符合条件的房地产信托投资产品给予税收优惠政策，并建立上市流通交易制度，自此现代REITs架构正式创立。1986年《税收改革法案》允许设立公司对REITs作内部管理，激发了机构活力，美国REITs由此迎来了黄金发展期。2019年末，美国REITs市场规模高达1.3万亿美元，占全球市场的六成以上。相较美国而言，亚洲REITs市场整体起步较晚。以新加坡为例，1999年，新加坡金融管理局颁布了《财产信托指引》，S-REITs正式发行。但受益于完善的市场框架以及灵活的交易机制，新加坡REITs市场在起步后得以迅速发展，2019年底时规模达到约600亿美元，成为全球范围内最活跃的REITs交易市场之一。

第二，海外REITs的基本特征。 海外REITs产品普遍具备以下几个特征。首先，底层资产涉及的行业主要聚焦不动产和基础设施领域，涉及零售、办公、酒店、工业地产、基础设施等诸多细分领域。其次，底层资产收入来源相对单一，主要源自租金等稳定收入。再次，具有强制分红的机制安排，大部分（多为90%）可分配收入按照政策要求需要在当期分配给投资者。最后，具备税收中性的优势。在满足强制分红比例的前提下，不会对受托管理机构和投资者就REITs收入做双重征税。

第三，海外REITs的基本架构。 REITs有两种主流组织形式：以美国为代表的公司制和以新加坡为代表的契约式信托制。前者由REITs公司直接持有资产或资产所属的项目公司股权，公司同时也是资产的管理方；后者由信托机构代表信托计划持有资产或资产所属的项目公司股权，同时聘请外部的专业管理机构做资产管理。

第四，我国公募REITs简要特点。 从架构上看，国内REITs试点采用新加坡的架构，即由公募基金管理公司代表上市封闭式基金进行REITs的产品管理，同时聘请外部的专业管理坦和笑机构做底层资产的运营管理。为适应现有法律法规和产品架构，公募基金不直接持有底层资产，而是投向券商或基金子公司管理的资产支持专项计划，再由资产支持专项计划持有资产或资产所属的项目公司股权。从政策要求的投向领域看，国内REITs主要聚焦重点区域的优质基础设施，优先支持基棚裤础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目，信息网络等新型基础设施，工业园区等，未将商业地产纳入现行试点。除此之外，针对项目的强制分红安排、税收优惠方面均做出相应的安排。

二、海外REITs产品收益特征分析

REITs的收益主要来源于底层资产贡献的现金流，同时也分享底层资产的增值收益，对应产品层面就是股息分红和股价上涨收益，其兼有股性和债性的特征，是一种具有固定收益特征的权益类资产。从境外REITs产品来看，其风险收益具备以下特征：

一是股息率较高且稳定。 根据美国全美房地产投资信托协会（Nareit）统计，美国REITs产品1990—2010年6月平均股息率达6.1%，显着高于标普500指数股息率（2.3%），对10年期国债收益率的溢价中枢约170个基点。2010年以来，美国REITs产品股息率稳定在4%附近，对10年期美债收益率的溢价中枢约230个基点。亚太地区整体股息率相对无风险收益率溢价水平更高，以新加坡为例，2010年以来新加坡REITs指数（S-REITs）平均股息回报率5.88%，对10年期国债收益率溢价中枢高达374个基点，高于新加坡股指让含平均股息率283个基点。

二是总回报呈现权益类资产特征。 美国和新加坡市场REITs产品的多年总回报中枢在10% 11%。美国REITs1988—2020年6月年化总回报9.7%，与同期标普500指数回报（10.6%）相近，而新加坡市场REITs在2010—2019年年化总回报达10.7%，显着好于同期股指回报（4.2%）。各国REITs产品总回报体现出较强的权益属性，呈现一定的波动性，因此不同阶段可以创造不同的建仓机会。以美国市场为例，1988—2020年6月美国REITs产品波动率为18.1%，高于同期标普500指数波动率（14.4%），在面临市场整体冲击时，REITs指数可以立刻反馈资本市场的情绪，在市场出现利好因素时，REITs指数亦会快速反弹。

三是REITs与股票及债券等大类资产的相关性适中，可以成为介于股票及债券之间的大类配置资产。 从美国REITs长周期 历史 来看，1988—2020年的33年间，REITs与股票及固收产品的相关系数在0.4 0.6，体现了较好的分散化投资价值。从新加坡2012—2020年统计数据来看，S-REITs与全球各市场股票和债券资产的相关系数在0.6 0.8之间，S-REITs也属于介于股票和债券之间的一类资产。

四是REITs产品股息率与总回报在不同行业间呈现显着差异，产品收益特征与资产特征高度相关。 美国长周期（1994—2019年）各行业平均股息收益占总回报比率在40% 60%之间，其中自用仓储类和工业类REITs提供了相对较好的资产回报，长期总回报位列第一、第二位。近5年来（2015—2019年），工业、基础设施、数据中心类REITs收益排名前三；酒店和零售行业相对表现较弱，年化总回报仅2.0%和1.3%。同时，在面对严峻的市场环境挑战之下，底层的不同行业的收益分化明显。如在2020年本次疫情的冲击影响之下，在几乎全部资产板块总体估值大幅下降，总收益为负的情况下，只有基础设施、仓储、数据中心和工业板块表现坚挺。因此，REITs产品收益率受到底层资产所处行业的大周期变动和市场环境变化的影响显着。

五是不同市场流动性差异显着，取决于不同市场的成熟度。 美国REITs整体流动性较好。我们选取FTSE Nareit Equity REITs Index中2019年底市值大于等于100亿美元的成份REITs，共计28只，占比指数市值的69%进行统计：2012—2019年样本US Equity REITs的平均年换手率为171%，与标普500指数的185%较为接近。新加坡作为亚太地区REITs发展相对较成熟的市场，整体流动性也相对较好，从过去5年的成交统计来看，REITs日均换手率与新加坡富时海峡指数（STI）相近，且近期成交活跃度进一步提升。但新加坡REITs成交相对集中，知名品牌方发行的REITs，如凯德、丰树、腾飞等，在新加坡市场更受欢迎。

总之，从海外REITs市场情况看，REITs产品较高的股息回报为产品总收益提供了一定的支撑，长期总回报中枢则在10% 11%，但总回报呈现的较大波动性仍显示出其较强的权益属性特征。长期来看，REITs产品收益与股、债相关性居中，REITs产品可作为投资组合中重要的资产配置之一。

三、REITs产品的估值逻辑及收益来源分析

由于REITs是投资人通过购买公开市场的产品参与到不动产及基础设施大类资产领域投资的方式，因此REITs产品本身同时具备不动产大类资产的属性以及公开市场权益类产品的属性。机构投资人需要从底层资产端和二级市场产品端两个方面分析国内REITs产品未来的估值逻辑和收益来源。

>>> REITs产品未来的估值逻辑分析

REITs产品的隐含价值直接取决于一级市场底层资产的估值水平，因此机构投资人应先站在理解资产端估值逻辑的基础之上，综合考虑二级市场对于产品端估值可能带来的影响。

底层资产估值分析方面，对于已经可以产生稳定现金流的成熟资产而言，投资人往往运用收益法进行估值。收益法的核心因素主要有两点：准确预测持有期间的经营性现金流以及选择公允的折现率。但是由于基础设施类资产的细分种类很多，每种子行业底层产生现金流的逻辑和核心假设均不相同，并且一旦需要预测未来20 30年的现金流水平，对于投资者的产业理解能力和行业长期发展趋势判断提出了较高的要求。除现金流模拟存在难度之外，折现率的确定亦存在一定困难。折现率的选择应与无风险收益率及市场对该类资产的风险溢价收益率相关。但是由于传统的基础设施类资产的交易不活跃，因此风险溢价水平无法形成可供参考的市场化体系。在现实估值过程中，折价率的选择往往取决于投资人自身的期望回报水平，难以评判其公允性。当然，并非所有的基础设施类资产均采用收益法进行估值。对于物流仓储和工业园区来说，估值逻辑则相对清晰。市场上通用的对该类资产的估值往往借鉴“净资本化率”这一核心估值指标。净资本化率（Cap rate）指不动产未来12个月净营运收入（NOI）与收购总价的比率。净营运收入因应物业所在市场、位置、管理水平而变化。由于此类资产交易市场相对活跃，并且成熟物业的租金水平较易获取和估计，因此锚定拟收购标的的资本化率水平后，相应资产的估值亦可相应得出。

REITs产品估值分析方面，REITs作为二级市场的可交易品种，其估值除了考虑底层资产估值之外，还需要考虑其他多重因素的影响。首先，二级市场作为公开市场产品，成交活跃度较高，其估值较一级市场更为及时、客观，并且更反映投资者对这类资产预期的变化。也正因为如此，REITs价格波动可能高于底层资产价值波动，起到放大器作用。其次，REITs作为资产运营平台，其估值反映了资产组合的价值，而非单一资产的价值，二级市场估值首先须基于资产本身质量，同时结合平台本身运行条件形成REITs产品的估值，不同REITs经营管理人管理能力差异可能带来“平台溢价”，使得REITs估值高于或低于资产本身价值。最后，REITs作为资本市场的投资品种，其价格不仅反映了底层资产的供需状况，还受资本市场投资者对此类资产需求的影响，也即其估值受到不动产市场周期和资本市场周期的双重影响。REITs的价格波动自然也受到证券市场整体走势的影响。

从具体估值指标来看，美国REITs市场实际使用的估值指标与常用的Cap Rate以及市盈率（P/E）倍数等指标有一定的相似性。Nareit在1991年提出营运资金（FFO）的估值方法。FFO即不动产经营产生的现金流，等于净收入加上资产折旧和摊销再减去非经常性损益。股价对FFO的倍数（P/FFO）是最常用的估值指标，从本质上和一般公司的市盈率概念并无差别。美国近年来P/FFO在15 20倍之间，不同行业间FFO倍数绝对水平与变动趋势均呈现较大差异。随着中国REITs市场的逐渐成熟，也必将形成可以统一的估值指标，可以有效地反映底层资产的估值基础和产品市场的多重影响因素。

>>> REITs产品的收益来源分析

REITs作为一种二级市场产品，其价格变动来源于股息、业绩成长和估值的变动。其中，股息和业绩成长带来的股价增长高度依赖于底层资产的基础收益和运营情况。而REITs产品的估值变动收益在资产端行业发展带来的估值变动的基础之上，同时还受到机构投资人对于市场情绪以及全周期、多品种比价的角度对REITs产品风险回报要求进行考量的影响。所以，REITs产品估值的波动性必然显着高于一级市场资产端的估值变动。机构投资人在分析REITs产品估值变动收益时，不仅需要考虑底层资产所处的行业大周期带来的估值变动趋势的影响，也要综合考虑产品波动下择时的波段收益。底层资产的持有期间基础收益和运营成长收益方面，机构投资人可以从以下两个方面进行分析：资产端现有的收益率水平、资产成长带来的收益率提升。

第一，资产端现有的收益率水平，也就是资产端根据行业商业模式创造收益的能力。我国核心基础设施资产的子行业，如高速公路以及公共事业，期间整体平均现金收益率在4% 6%不等。物流地产资产本身的收益水平会受到不同区域对应的估值影响而有较大差别。北上广深的物流地产资本化率在4.5%左右，核心的二线城市在5% 6%之间。因此物流地产的现金分红率在4% 5%之间。综合美国REITs市场的股息率来看，2011—2019年期间，商业零售类REITs的股息率相对较高，达到4% 6%区间。排名相对居后的基础设施REITs及自用仓储、数据中心的公募REITs的股息率则相对较低，为2.6% 4%。因此，目前国内基础设施REITs的基础收益水平具备一定的吸引力。

第二，资产成长带来的收益的提升。资产本身的成长空间主要来自量的增长、单价的提升以及成本的降低。一般而言，传统的基础设施类资产，往往由于建造成本本身过高，并且收费的原则是将项目持有至到期的全投资收益率控制在一个相对合理的水平而进行的监管拟定，因此整体资产提升和成长带来的收益率提升空间并不大。如对于污水处理厂而言，资产的商业模式一般为政府和 社会 资本合作（PPP）类项目，即与政府通过签署长期运营合同的方式获取期间收益。在最初竞标时，政府根据持有至到期的全投资收益率保持在6% 8%的水平下，确认保底处理量的增长速度和频率，并在合同中进行明确的约定，因此总体的成长空间较小。但是对于像数据中心、物流仓储等资产而言，尚处于行业的成长扩张期，有一定的成长空间。以物流仓储为例，受益于电商的持续发展，物流仓储的需求持续上升，市场参与热情高涨，一线及核心二线物流节点城市仍存在供不应求的情况，近些年其年化租金增长率可以保持在4% 5%的水平，空置率也稳定在低位。总结来看，基础设施底层细分子行业品类繁多，核心通过总量、单价、成本的分析可以基本得出资产的成长空间，并以此指引机构投资人的投资选择。

第三，资产管理人的运营能力也与资产可获得的收益水平息息相关。在这方面，国内基础设施类的管理人的成熟度及精细化运营能力与国外成熟市场资产管理人相比仍有较大的欠缺。

总体而言，REITs作为投资人通过公开市场参与广义不动产投资的重要方式，收益主要来源于底层资产的现金流回报和资产增值收益，但作为公开市场品种，其估值和收益受到资本市场波动的影响，具有一定的特殊性。因此，需要投资人综合对资本市场周期和不动产市场周期的判断形成对REITs的估值。短期来看，由于国内投资人对REITs熟悉度较低、缺乏相关投资经验、对底层资产认识有差异，在估值逻辑上可能呈现明显的认知差异。长期来看，随着投资者对REITs底层行业和个体资产理解的提升，对REITs产品本身特性理解的深入，投资人结构的改善，国内REITs的估值中枢也会随之发生变化，估值逻辑趋于成熟。

第一，如何激活REITs的经营活力，培育长期可持续发展的市场。 REITs作为具备稳定分红特征的权益类资产，其收益核心来源于底层资产的分红和资产估值的提升，这两者本质上都取决于底层资产的经营效益。如何激活REITs的经营活力，实现资产的价值最大化，成为REITs市场长期可持续发展的关键。笔者认为，关键因素有以下三个方面：一是原始权益人是否有动力转让优质资产予REITs。基础设施类资产的持有方大多为国有企业，国有企业基于做大做强的考虑，未必有出售资产的动机，尤其是出让优质资产。如何建立机制鼓励其拿出优质资产发行REITs是REITs市场做大规模的前提。二是专业的运营管理。仓储物流、产业园区、数据中心等基础设施类资产专业性较强，运营管理团队的管理赋能对于资产本身的增值至关重要。公募基金由于过去专注公开市场投资，普遍缺乏基础设施类资产的运营管理经验。海外市场经过几十年的发展和演变，已经培育出了大量优秀的市场化管理人，如博枫、麦格理等，并且市场上优质的大型资产管理机构亦会覆盖到基础设施领域，如贝莱德、黑石、摩根大通等。但国内的基础设施资产主要由原始资产持有人进行管理，缺乏市场化、高效率的管理者。随着REITs市场的发展，需要培育越来越多的市场化管理人参与基础设施的管理，贡献专业力量，提升资产运营效率与收益率水平。三是基础资产的高效循环，打通REITs和一级市场交易和流转体系。目前REITs封闭式运作，收购新资产需要扩募，但扩募需要较大比例受益人表决通过，实践中操作难度较大，较难实现资产的良性循环，给REITs持续的优异业绩表现带来一定难度。因此需要完善基金扩募机制，持续收购优质资产，构建基础设施类资产的一二级市场的良性循环。

第二，资产管理人的管理能力和其利益与REITs产品的一致性至关重要。 美国REITs架构为公司制，各类管理职能实现内部化，本质上和一般公司的管理并无差异，REITs是资产+管理人的结合，管理人的管理与产品本身的利益高度一致。按照国内REITs的架构，公募基金作为基金管理人，本身并不具备资产运营管理的能力，一般情况下要委托原始权益人或者第三方开展资产管理，即为外部管理的模式，此种情况下，外部管理人本身激励是否到位、其利益能否与REITs产品保持一致，存在一定的不确定性。

第三，基础设施类资产易受行业政策影响，收益率有一定波动。 基础设施资产由于与国计民生相关度较高，易受到行业政策影响，国内基础设施的政策性尤为明显。以高速公路为例，节假日免费通行政策，以及因为疫情影响，所有高速公路2020年上半年取消收费半年，同时出于降低全 社会 物流成本的考虑，高速公路收费标准多年未上涨且存在下调可能性，这些都对高速公路企业的估值造成较大影响。政策的不可期性会给投资人对此类资产的估值带来一定困扰。另外，基础设施的调价机制不能完全按照市场化的方式制定，水电气等基础设施类资产估值一般都受到政策管制，导致其收益受到影响。

第五，发改委和证监会发布的试点规定为REITs奠定了总体框架，然而为了推进该业务持续发展，相关政策尚须完善： 一是税收政策的厘清。税收中性是REITs的基本特征，基础设施REITs架构复杂，需要财政部和国税总局出台专项政策，确保在REITs的各个环节不重复征税。二是杠杆率。目前试点政策要求，REITs直接或间接借款的比例不能超过基金净资产的40%，折合成杠杆率（借款限额/总资产）上限为28.57%，且借款用途限于基础设施项目维修改造等，对项目收购设置了更低的比例上限。笔者认为，该项规定相对偏严，显着低于海外市场水平，严重影响利用财务杠杆提升REITs产品收益率的能力，也限制了REITs税盾功能的发挥。事实上，REITs所投项目底层均为有稳定现金流的资产，适度提高杠杆水平并不会影响其偿债能力。

五、保险资金参与REITs市场可行性探析

第一，REITs契合保险资金的投资需求，对险资构建投资组合有正面意义。 REITs的风险收益特征与保险资金的需求非常吻合。安全性、流动性和一定的收益率要求是保险机构投资的重要特征，以优质基础设施为底层资产的公募REITs能够提供长期、稳定、可靠的底层现金流，实现较为可观的回报，匹配保险机构的投资特性。尽管REITs在二级市场上有着与权益产品类似的估值波动，然而其与股票、债券的相关度较低，能有效分散投资组合的风险。在全球经验来看，REITs非常匹配保险机构等长期机构投资者的需求。以美国为例，从REITs投资者构成来看，养老保险等保险机构占比34%，占比最高。

第二，保险资金投资REITs相关政策仍待明确。 按照现行监管政策，保险资金投资资产分为五大类：流动性资产、固定收益类、不动产类、其他金融资产和权益类。对于不同类别的资产，保险公司要求的回报率不同。REITs底层为具有稳定收益的基础设施类资产，同时又属于二级市场交易的权益资产。在保险资金的五大类资产中，究竟归属于哪一类，直接影响保险资金对于REITs产品的收益要求。建议按照实质重于形式的原则，将其划分为不动产类，而无须占用权益类指标。另外，保险资金投资受到偿付能力充足率的约束。现行偿付能力监管规则将公募证券投资基金分四类：货币基金、债券基金、混合基金、股票基金，基础风险因子分别为0.01、0.06、0.23、0.28，对应不同的风险资本消耗。REITs的风险收益特征与上述四类均不相同，其属性介于股票基金与债券基金之间。建议在偿付能力监管规则中对REITs产品予以单独归类，并参考国际市场REITs与股票60%相关度的指标，将REITs的基础风险因子设置为股票基金的50% 60%，即0.14 0.17，以鼓励保险资金投资REITs产品，并以其长线投资的逻辑成为REITs市场的“稳定器”。

第三， 探索 推进保险资金以多种方式参与REITs市场。 按照目前的架构设计，保险机构仅是REITs产品的投资者，不具备产品发行、财务顾问、管理人的相应资质。事实上，保险机构和保险资管公司在经过多年的 探索 后，已经在基础设施领域落地实施了大量的项目，拥有在各行业投资和投后管理的宝贵经验。以泰康资产管理公司为例，公司目前存量的基础设施类投资管理规模三四百亿元，涉及仓储物流、高速公路、高速铁路、天然气管网、核电等多个领域，投资收益情况良好。建议相关主管部门出台政策，允许保险公司或保险资管公司担任发行人、管理人或财务顾问等角色，在资产获取、尽职调查、询价估值，乃至存续期管理等环节参与进来，发挥保险机构既有的经验优势，深度参与REITs市场。同时，保险机构也可提前介入优质的、具备发行REITs潜力的基础资产，形成Pre-REITs，待培育成熟后，以原始权益人的身份，通过REITs发行退出，获取合理收益。当然，这一投资需要保险机构强有力的研究能力作为支撑。

第四，推进商业地产纳入REITs范畴，拓展REITs市场空间。 我国商业地产市场规模巨大，目前存量已高达约50万亿元，年度交易金额在3000亿元以上，交易活跃度远高于基础设施类资产。从收益角度看，根据美国REITs的股利收益表现可以看出，商业地产明显高于基础设施类资产。而且商业地产与传统的基础设施资产不同，既有租金增长空间，也有资产增值潜力，没有收费年限限制问题，成长性好且理论上永续，更契合REITs的权益属性。因此，将商业地产纳入REITs范围，能有效扩大基础资产的范围，提升REITs市场的吸引力和交易活跃程度。另外，商业地产业态包括零售百货、购物中心、主题乐园、 旅游 休闲等多种业态。在当前经济内循环为主的格局下，商业地产是拉动消费、促进经济良性循环的重要载体，将其纳入REITs投资范围还有利于引导不动产投资进入价值投资的时代通道，增加居民对不动产的长期投资渠道，降低商品住宅的投资属性，有利于住宅市场价格的稳定。

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查看方法：用股票软件查看即可。
股票行情是一种证券市场用语，指股票交易所内各只股票的涨幅变化及交易流通情况。
分析方法：
（1）技术分析：技术分析是以预测市场价格变化的未来趋势为目的，通过分析历史图表对市场价格的运动进行分析的一种方法。股票技术分析是证券投资市场中普遍应用的一种分析方法。
（2）基本分析：基本分析法通过对决定股票内在价值和影响股票价格的宏观经济形势、行业状况、公司经营状况等进行分析，评估股票的投资价值和合理价值，与股票市场价进行比较，相应形成买卖的建议。
（3）演化分析：演化分析是以演化证券学理论为基础，将股市波动的生命运动特性作为主要研究对象，从股市的代谢性，趋利性，适应性，可塑性，应激性，变异性和节律性等方面入手，对市场波动方向与空间进行动态跟踪研究，为股票交易决策提供机会和风险评估的方法总和。