房地产行业股票风险控制

‘壹’ 怎样进行房地产开发投资风险控制

要随时研究市场政策、做好投资预警工作、对工程进行全面监管。

‘贰’ 投资房产风险小，还是投资股票风险小呢

当然是投资房地产风险小。目前我们的股市非常不完善，多数股票的价格都被庄家控制着，或许比赌博风险还大。

‘叁’ 房地产投资风险控制策略包括哪些

向专业保险公司投保，投资区域分散，发行股票，组织多个房地产经营者，联合起来共同对某项房地产项目进行投资。

在房地产投资的实际运行中，最常用的风险防范策略主要有：

①保险策略，即向专业保险公司投保；

②投资分散策略，其做法一般包括投资区域分散、投资种类分散和投资兀寸问分散；

③融资策略，即运用发行股票的方式，融入股本，并将风险分散于社会(每一个股东)；

④联合策略，即组织多个房地产经营者，联合起来共同对某项房地产项目进行投资。

(3)房地产行业股票风险控制扩展阅读

房地产投资风险产生的原因

（一）房地产投资的不可转移性

房地产的交易完成只是所有权和使用权的转移，而它本身是不能移动的，这便导致了由于市场变化，房地产的价值量大、占用资金多，导致了大多数的房地产交易需要相对较长的时间过程。这都决定了房地产的市场流动性和资产变现性较低。

（二）房地产投资的资金需求性

房地产属于资金密集型行业，项目投资较大，投资周期较长。随着投资规模增加，投资者承担的投资风险也随之增加，投资者能否按期筹措到项目启动所需资金及按约及时归还债务资金的风险。

‘肆’ 房地产投资风险控制策略是保证房地产投资安全的必要步骤它包括什么

房地产投资额其实就是整个项目的投资额，它包括：报建设计费用、办公费用、室外建设费用、室内建设费用、融资费用、不可预计费用等。以上费用的总称为：开发项目经济成本费用，具体项目的费用可用“房地产开发项目经济成本测算及风险评估软件”进行测算。

‘伍’ 如何建立有效的房地产金融风险控制机制

（一）完善金融市场

我国加入世界经济贸易组织后，对于我国市场经济的发展是十分有利的。虽然我国的经济贸易逐渐走向国际市场，但是同时也使得我国的经济发展面临了各种各样的问题，既是机遇，更多的还是挑战。我国的市场和国际市场目前实现了接轨，中国的自主商品能够及时投入到国际市场上进行贸易，但是金融方面的问题是无法避免的事实，特别明显的一点就是国际市场由于需求量变化、价格调整等问题造成金融风险的出现。造成这一现象的原因，首先是我国自身存在的经济梯子问题。其次是国际市场上带来的影响。从上述问题来看，我国的市场体系不够完整，例如：根据相关的标准，资本市场、货币市场、金融衍生品市场是金融体系最基本的组成，这些都是必须具备的元素。根据当前的国际形势以及经济发展情况来看，金融市场逐渐朝着规范化、国际化、标准化的方向发展。金融衍生品市场在金融风险的管理中发挥了重要的作用，具体表现在两个方面：第一，作为金融市场的一个重要组成部分，金融衍生品市场在市场架构，市场规模扩大等方面有着无可替代的作用；第二，衍生品创造了一个风险管理的市场，其意义在于补充和完善了金融市场的所需，大大加快了金融市场各组成部分的更新与发展。

（二）建设金融工程

众所周知，金融市场风险在我国社会经济的发展中有着巨大的阻碍作用。随着时间的推移，人们的物质生活水平不断提高，经济收入的增加必将促进中国金融业的兴起和发展。金融工程作为21世纪的标志性工程，将我国的发展对象和目标转移到金融工程中对于提高我国的综合国力以及国际地位是一次赶超西方发达国家的难得机遇。中国如果想实现市场经济的发展，加快社会主义现代化建设就应该把投资重点放在金融业上，以此来提高自己的金融竞争力，积极参与到国际上的金融竞争过程中去，通过采取：放开金融价格、消除金融压制、鼓励金融创新等相关措施来积极参与到新世界金融业工程中去。需要注意的是在推动中国金融工程进步的同时，需要以一个科学的眼光看待中国金融业的发展，应该把眼光放长、放大，这样才会发现金融业发展中存在的问题，为解决措施的选择提供真实的资料来源。

目前金融业已经成为我国行业发展的重要部分，这是因为金融工程能够代表现代金融高科技的运用情况，对于中国金融体系实现市场化、现代化、国际化的目标有着深远的促进意义。国家或者政府需要积极制定相应的政策抉择，对于金融技术应该加大资金投入，提高金融工程技术的效率，避免金融风险的出现。在发展金融工程的时候，需要做到的几个方面是以金融风险管理为中心，实现金融市场工具的创新；加强金融体系的风险配置功能的改进，目前，造成中国金融体系风险配置功能不完善的实际表现形式为，不能有效地进行风险配置，且没有足够的市场工具。中国在发展金融工程技术的时候，需要给予金融工程足够的重视。弄清金融工程技术先进性与我国金融体系发展的情况，针对其中存在的问题进行解决。为了推动我国金融体系的发展，我们可以借鉴西方先进的管理经验和金融工程技术来发展自己，特别是在完善金融体系风险配置功能，提高金融机构管理决策水平等方面开展金融管理工作。对于金融工程，我们也应当深刻认识到我国的金融市场目前尚处于市场经济的初级阶段，需要根据我国的实际情况进行金融管理，防止出现照搬照抄国外的产品和模型。对于金融工程的管理作用，我们可以使用金融工程技术来推动我国金融体系的发展。对于金融工程的局限性应该采取有效措施进行改进。

（三）实施金融监管

加大金融监管的力度有着必然性和紧迫性，这不仅仅是国内经济发展的需要，也是国际金融业发展的管理需要。具体体现在以下几个方面：第一，国际资本流动需要。尽管我国坚持走社会主义市场经济的道路，但是世界市场仍是资本主义市场为主，并且形成了跨国联系，造成各国资金流动跨国界。资金的跨国流动能够造成较大的负面影响，最直接的就是经济危机。一旦某个资本主义国家出现了经济问题，其他资本主义国家必将受到不同程度的影响。为了确保金融市场的健康发展，应该加强金融监管。第二，我国金融市场的需要。自从实施改革开放政策后，中国的市场得到了前所未有的扩大，进出口贸易的发展更是显示了中国在国际市场上的成绩。尽管我国的金融市场获得了长足的发展，但是出现了很多金融违规事件，使得金融风险的概率加大。

‘陆’ 有关房地产开发经营的风险分析

房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。

一、房地产投资风险
房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。
1、利率风险。
房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。
当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。
2、购买力风险
购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。
3、资金变现风险
资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之，房地产投资的变现性能较差。房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。

二、我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势
近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列寄存观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。
1、经济风险降低，技术风险、政策风险增加
房地产投资经济风险是指一系列与经济不至于产经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善房地产投资的经济风险将有所降低。首先，经济的发展使们收入增加，实际购买能力提高，特点是中国加入WTO后，经济实力将有一个飞跃，普通居民改善居住环境的要求将十分迫切，再加上境外人员和机构的大量涌入都使我国房地产业拥有一个更加优越的经济环境，同时存贷款利率下调以及按揭贷款形式的多样化、期限的放宽，否则激了需要、降低了融资成本。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上，随着我国房地产市场化深入，房地产开发将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技今是的要求，及时满足更加苛刻和消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那此经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。
2、房地产投资风险地域性差异减小
房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有：（1）前几年我国出现在房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积夺空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此消化调整的时间比东部短。（2）由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象已初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。（3）随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方便多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。
3、投资风险信号日趋丰富
目前，中国每月经济景气分析报告的推出，已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。

‘柒’ 房地产企业财务风险控制的作用

房地产行业属于资金密集型行业。从资金来源划分财务风险，主要有筹资风险、投资风险和资金回笼风险。

(1)筹资风险。我国房地产开发其主要动因是资金驱动型。在现行模式下，房地产企业的自有资金比例一般较低，主要用于解决土地成本问题，而对于后期开发，则较多的是通过各种融资手段和前期销售款回收予以解决。因此，银行资金是地产企业资金链重要的组成部分。很多房地产企业不顾高负债水平带来的高额资金成本以及到期不能偿本付息的风险，盲目、大规模地筹集资本带来了较大的财务风险。主要表现在：债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高。债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中，或由于自有资金不足或销售计划未能按时完成而导致财务危机，在极端情况下，存在着资金链断裂的风险，这样就产生了筹资风险。

(2)投资风险。在房地产较长的开发周期中，存在着很多不确定因素，它们对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。
由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险即为投资风险。在现实情况中，多数房地产企业过多地注重大量筹集资金、上大项目、追求高收益，在进行房地产开发投资过程中忽略了对市场以及项目等的可行性分析评价，从而表现为：投资项目在技术上不可行或尚不成熟;市场调研有误，产品上市后滞销、落后;投资项目规划过大或过小，行业过度扩张或无力控制管理;负债率过高造成债务负担沉重;技术、市场等情况发生变化导致企业投资项目的实际收益与预期收益相差过大等，时间上的跨度与空间上的广度必然给财务活动与未来的发展增加了不确定性。

(3)资金回收风险。资金回收风险是房地产企业开发的又一财务风险表现形式。主要表现为在房地产开发产品达到可出售状态后，
由于政策因素或自身销售手段的失误，使得销售状况欠佳导致回款缓慢，因企业本身资产负债水平高，若资金回收不能与资金需求同步，就会造成企业的偿债能力急剧下降，现金支出压力陡升，进而陷入财务困境，使企业的形象和声誉遭到严重损害，甚至导致破产。

三、房地产企业财务风险的防范

(1)合理实施财务预算。由于财务预算在实施过程中存在很多的不确定性因素，致使房地产企业在开发经营周期过程中可能会出现很多问题，这直接关系了企业投资项目的成功与否，也给企业的经济效益造成相当大的负面影响。房地产企业财务部门应该把项目预算和资本预算当成前提条件，合理具体的安排好企业资金的投资项目、收支比例、利润获取及资金调整。在日常工作管理方面，可采取月度考核、季度审查、年度小结等各种方式结合起来，充分发挥企业的财务职能。

(2)实施资金流动性管理。房地产企业的开发项目通常需要很长一段时间才能结束，由于开发周期长这一特点常常会给企业的资金使用带来困难，若资金链条在某一环节出现异常,就会造成资金链的断裂,甚至导致企业破产。这就需要企业加强对资金流动性的管理，在财务收支中要进行严格的估算与审查，对资金调度合理安排，以保证建设项目施工运营和营销资金满足具体需要。还要不断加快支出资金的周转，优化库存结构，尽可能减少存货资金的数额，让企业在经济方面的支付能力得到加强，促进企业信誉度不断增加，给下次融资铺设打下良好的基础。

(3)实现资金结构的优化。房地产企业应该不断完善自己的资金结构，对于负债经营适当控制，在充分估算企业偿债能力的情况下，通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金。
在采用传统方式筹集资金时可以按照融资渠道多样式的原则，科学合理地分配外部多的储备资金，在协调资本权益比率方面要保证比例的有效性，将资产负债率降至最小，这样能够避免企业在资金筹备方面面临较大的压力，大大降低财务风险。这就要求相关部门对预售房款、银行回款等传统的融资渠道加强管理，还要确保资金的回收能按时到位，避免资金的浪费;企业还可以利用股票、债券、合作经营等方式不断提升自己的资金储备，让企业的运营规模得到扩大，使更多投资者与企业实现合作交流，不断扩展投资者与企业合作的项目。对于降低财务风险的控制能够发挥良好的效果。

(4)提高房地产企业管理人员综合素质。作为决策者要增强对财务管理工作的责任感和使命感，要不断提高自身的决策能力;不断学习和掌握新的管理技术和方法，提高自身的政治素质修养。通过经验和自身能力进行科学的判断决策，最大限度地降低财务风险。同时，还要根据现代企业制度对高效率科学管理的客观要求，改变过去重视楼盘销售轻视财务管理的陈旧管理方式。增强财会人员的监管意识，督促财会人员依法进行会计核算和会计监督。

‘捌’ 急求 房地产上市公司的财务风险及其控制 外文文献

可以到OA图书馆搜搜看。

‘玖’ 房地产信托的风险控制

房地产信托的主要风险来自于：
(1)赔偿风险。央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说，信托公司不负责运营过程中发生的风险。
(2)项目风险。单个项目的风险往往很难评估预测，而信托公司发行信托产品时又往往有意无意地多介绍项目盈利前景，很少揭示项目风险，如投资者轻信信托公司推介，不审慎决策，将面临很多潜在的风险。
(3)操作风险。信托公司的实际操作难度较大。我国的“资金信托管理办法”对资金信托计划有200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万、三四十万，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，有了200份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。信托计划“合同不超过200份、认购起点不低于5万元”对于个人投资者而言，并不容易接受。
(4)自身风险。房地产信托本身也有缺陷。比如业务模式散乱，经营风险偏高，利润较低等；在运营模式上，多数产品采取的是贷款形式，形式比较单一；资金和产品仅限于信托凭证转让，流动性差。
信托公司在控制信托投资即贷款的风险方面也缺乏有效的手段，一般依赖于银行后续资金介入，或由银行资金替代而顺利退出，或在银行资金确保项目建成销售后实现资金退出，能否顺利退出往往取决于银行的支持程度。因此，房产信托在我国当前环境下，必须与银行紧密配合，单独运作的风险非常大。但银行后续放款与否受政策因素及环境变化因素的影响非常大，在信托公司做出投资(或贷款)决策时，难以把握这些潜在影响因素，因此，信托公司的决策总是存在一定的风险，无法规避。

‘拾’ 有没有关于房地产法律风险控制方面的书籍

《住房金融业务与法律风险控制》《 商业房地产投资分析与风险控制及风险评估实用手册》