麦格理全球投资股票趋势

‘壹’ 麦格理伦敦怎么样

你要问的是麦格理伦敦银行怎么样，很好。
伦敦麦格理银凯仔氏行麦格理银行是澳大利亚最大的银行集团之戚轮一，银行提供一系列的金融服务，深受当地民众和政府欢盯散迎和支持，所以很好。
麦格理伦敦银行公司总部位于悉尼，其股票在澳大利亚证券交易所上市。

‘贰’ 黄金类的股票，在哪几种情况下会上涨，比如说通货膨胀，还有哪几些情况

1：战争打仗，涨。
2：各国央行加大储金 涨
3：美元贬值 涨
4：通货膨胀 涨
主要是这些比较能反映出来 。其他影响比较小。
最直接的影响当然就是黄金价格，可以参照黄金期货走势，而影响黄金价格走势的当然就是黄金的供需情况，一般在通货膨胀预期较强烈的时候，黄金价格会上涨（因为通货膨胀会导致货币贬值，所以大家就将货币变换成黄金达到保值的目的）。

‘叁’ 翟隽：创业一定要做你喜欢的事

翟隽：创业一定要做你喜欢的事

大家好、同学们老师好!我先从自我先容开始，我毕业于北京大学，90年出国到澳大利亚，然后回到香港加进了德勤会计师事务所，一路走来我自己做了一个总结，我觉得也是在职业规划进程中做得不够，或是今天回头来看有遗憾的地方，这里面有一些成功的经验和大家分享一下。

当时我往澳大利亚读书读的是财会金融系，当时往了澳大利亚呆了一年完全可以很轻易的申请往美国读书，当时由于自己钻到读书这个事里，视野也没有这么开阔，也没有往想其他的选择，所以澳洲一读就是三年，现在觉得还是比较遗憾的，当时假如往美国读书，可能可以更早的进进投行，就不会到28岁才进进投行。从澳洲读完书以后，国外的教育体制有一个上风，但也多是劣势，他们的教育和就业挂钩是比较紧密的，当时我学的专业就业的放心就是会计师事务所，毕业以后就进进了会计师事务所。现在回想起来，德勤会计师事务所实在不是我自己理想的职业，当时没有人给我做指导，只是顺着这个体系往下走，干了三年。

这个时候也一件事发生了，当时我们香港成立了一个大陆在港专业人士联合会，这个协会里面聚集了400多个大陆留学生回到香港工作的，这里面有投行的、律师、管理咨询，这个时候我发展有投资银行，这个时候我才接触到投资银行，当时做会计师没有MBA进投行是很难的，就进了一家很小的投资银行，现在这家银行倒闭了，进了三六的投行，97年就遇上金融危机，这家公司把在中国的业务封闭了，不再做投行业务了，这个时候我就加进了雷曼兄弟，又倒闭了。在雷曼兄弟干了一年，这个时候有机会加进了高盛公司，往高盛也是两个因素，一个是我加进施罗德的时候，当时我的一个老板，很多年在投行界我们是很好的搭档，这个人是现在工商银行总行长的副行长，当时他在施罗德，后来他从施罗德往了高盛，他在高盛做北京的首带，当时高盛做中石油的上市他第一个想起我了，由于当时中石油做上市最关键的环节是财务审计，高盛的人没有懂财务，当时我做了三年会计师，这个时候有用了，有些事你做了都会在未来的某一个时点起到一定的作用，这个时候就往了高盛，当时依照投行里的话里讲就是拿到了奥斯卡奖，往高盛做了中石油、中移动等等大的项目。两年以后，这个老板跟我商量高盛的平台是很好，但是给你发挥个人才能的机会是有限的，由于他相信的是团队、相信的每个团队的成员都是一个螺丝钉。高盛之所以能够成功，他们的管理体系和共*产*党的管理体系非常类似，所以他们很成功的度过了金融危机。高盛的文化给你自己发挥的空间是很有限的，你能干的事就是做好你的本职工作，有可能你给他找到客户资源，他不需要你往做。所以在这类情况下，一个这么大的体系、一个固定的模式能够发挥的作用很有限，那个时候我们就商量是否是也往创业，这个时候就想到德意志银行，当时他们在中国的市场份额是零，这个时候我们就决心往德意志银行开辟一个新的天地，当时就是组织团队，找客户，做的第一个项目是中国人寿上市，花了快两年的时间把这个项目谈下来，当时我们在中国谈项目是很难的，客户会问你们在中国做过甚么项目，中国人寿又是国企，他们在做决策时是非常谨慎的，不想他人说闲话，所以第一个项目是最难拿的，一旦这个项目拿到以后，后面的项目就相继而来，比如说神华、民生银行、工商银行，当时拿到工商银行的单子是历史深最大的上市项目，接近200亿的融资范围，德意志我们取得了成功，干了五年。

这个时候我想最大的上市项目也做完了，又得挑战自己了。这时候候麦格理通过猎头公司接触我，他们的业务模式是投行和投资一起做的，我想问投资这个领域转，06年加进了麦格理银行，这一做也五年了，我们投行做得还是不错的，包括农行的上市，这是历史上最大的，超过了工行。过往三年在香港最大的H股上市，麦格理是唯一的一家外资银行，所以在上市这个领域，麦格应当时是从无到有，在中国原来是没有业务的，更不要提大型的项目了。我们这个团队往了以后，这五年还是取得了很多的成绩。所以从这个角度来讲，创业也有酸甜苦辣，我们往德意志、麦格理都是从零开始做起来的，但是最后的成绩感还是非常大的。

这几年走下来，发现对我帮助最大的就是北京大学的校友。很多同学说我没有资源，我说最近的资源就在你的身边，就是你大学的同学，之前工作的同事，只是你没有往发掘。最近我在尝试做人民币的投资，下一步希看做VC、天使，对这方面比较有爱好，这也是我今天来跟大家交换的主要目的，希看能够跟大家建立一些联系，将来我们资源互补，能够在投资领域做出一些事。

麦格理在中国做甚么?我先容麦格理的目的是希看大家了解麦格理在将来能为大家做些甚么事，这个平台我们大家怎样来用。麦格理主要做两块业务：投资业务、投行业务。投行的业务有几块，包括中国企业上市、海外并购、增发等等，但是现在我们没有国内的牌照。投资，麦格理全球做得最好的一块业务是投资，而不是投行，投行我们只是在亚洲做得还可以，但是投资我们全球是属于领先的，全球管理有三千亿美元的资产，这里面包括了基础设施的资产，比如说机场、高速公路、清洁能源资产，我们投风电、太阳能、水务、电信媒体，比如说在中国我们投了智联招聘等等。投资也是麦格理的主要发展方向，在中国过往四年投了十多亿美元，除刚才提到的智联、大连万达，五年前给他们投了六亿美元，他们拿这些钱收了很多的地，当时的本钱比较低。我们投港口、高速路，华南高速现在还在我们的旗下。最近我们和光大控股成立了一家合资的基金管理公司，主要是来做基础设施方面的投资，包括新能源、清洁能源 、高速路、桥梁等等。

我们在中国的投资逐渐的展开，未来我们在中国有三个平台：

第一、我们有一家信托公司。这家信托公司在上海，做了一年。

第二、投资平台，和光大控股的投资基金。

第三、证券公司。

这三个平台是未来我们在中国主要的向客户提供服务的平体。

麦格理能够给大家提供帮助的是我们的研究部分，我们经常出行业的研究报告，麦格理在研究领域投资者对他的评价是比较高的，比如说我们定期做的投资者的调查，这对创业者可能有一些帮助，最近我看了一个调查，海外的投资者对中国哪些行业有投资的爱好。排前几名的是医疗保健，其次是清洁能源，消费品，中国的经济要转型，还有农业。这几个领域是投资者比较感爱好的，反而像矿产资源的排名比较靠后。类似这样的行业研究报告可能会对我们的创业者提供一些信息、方向。

对创业投资我自己这一年来有甚么样的体会。最近和PE圈子的朋友聊得比较多，关注到几个现象：

第一、国内的资金很充裕，全民皆PE，北京酒店的大堂里所有的都在谈项目。

第二、投资的价钱越来越贵。昨天和几个投资人在聊，现在十倍以上很正常，有的一上市就是60倍市盈率。

第三、很多实业家一年工作很辛劳，比如说一个公司养了六七千人，但是一年下来辛辛劳苦才几千万的利润，做资本市场运作的人轻轻松松，也不需要那末累，把钱一投几个亿很快、很轻松。现在很多做实业的人说我不做了，我把钱拿出来做PE了。大家都往资本市场往转。

第四、为甚么很多人做PE呢?觉得机会不错，创业板造富的现象很快，中国人变得有点浮躁，都想挣快钱，不愿意静下心来做事业，浮躁的现象比较严重。前一段时间和几个朋友聊天，现在没钱的人不兴奋，有钱的人也不兴奋、浮躁，他们觉得原来是随着他干的，忽然这一两年做了一个PE、拿了一个地就暴富了，整个社会蔓延着浮躁风气。看到这四个现象以后，跟朋友们聊天觉得做PE的挑战比较大，所以我们自己有个体会，是否是我们应当往早期看一看做做VC、天使投资。现在对我们做创业的人来讲，应当有时机了，相信很多人会有我这类想法，我们应当往前期再看一看。

创业有很多种，有的人是为了生存而创业、有的人是为了爱好而创业。我比较羡慕俞敏洪，他把工作和生活完善结合起来的代表，他所做的工作又是他所喜欢的生活方式，我教书还能挣钱，我觉得这是最高的境地。你创业时所做的事一定是你喜欢的事，不是今天看到一个机会我投机一把，这个不是创业者真正想要到达的目标。我希看所投的企业是我喜欢做的事，是我未来生活的一部份，我觉得这类创业对大家最后实现人生的价值更故意义。

最近我开始思考人生的目标是甚么，现在开始对自己的现状不太满意，我开始考虑究竟人生的寻求在哪里?总结了两个词：自由、尊严。自由，就需要你拼命的挣钱，有了钱和地位可以做自己喜欢做的事。但是有自由的人也不一定有尊严，黄光裕和我一样属鸡的，我们在北京有一个鸡友会，这里面20来个人，做生意的四个人，其他的都是政府的公务职员，过往这两年发现经商的人两个就被抓了。光有自由，没有尊严，最后这个自由是不能得到保障的。尊严就是需要你靠付出取得他人对你的尊重，你帮助的人越多，你取得的尊重越大。真正要实现尊严，你要付出，往帮助他人。假如创业能够帮助你实现人生的价值，我觉得这个创业是故意义的，而且我觉得我投进你这个创业企业，你这个企业能够帮助我实现人生的目标，我就愿意干。从投资人的角度来讲，不但是看赚钱了，挣钱的方式有很多，但你要高兴奋兴的挣钱，你挣钱了以后觉得自己人生的价值实现了，不再空虚浮躁，我觉得这个投资对你才更也价值。

创业是甚么?创业和我们在德意志创业、麦格理创业都是有异曲同工的地方，我觉得创业就是把你的资源整合在一个平台上终究要实现一种效益。资源是甚么呢?我自己的想法有三个资源：人才的资源、信息情报的资源、资本的资源。我自己一直积累的也是这三方面的资源，比如说人才的资源，甚么事都是你要商量的，在这个圈子之外，有一个信息情报网，可能有二三十个朋友，多是一个月大家联系一次，了解一下各方面的信息和渠道，这二三十个人他自己又有一些圈子辐射出往，那你这个情报该构建得比较大。在这个之外就是资本的圈子，资本的圈子是最轻易构到的，它是追逐利益，你有一个好的项目，它自己也会主动的找你，你只要不这个渠道建立起来，知道甚么样的项目往找甚么样的投资人，知道这个渠道，最后只需要把这个主张给他看一看，未来的`若干年，我相信自己还会继续搭建这三个圈子。你最后所做的就是把这些资源整合到一个平台上，然后通过这个平台实现价值和利益。最典型的例子华瑞风电，投资的人四五年的时间里挣了150倍，实在就是一个风电设备的产品，这个产品符合国家的政策，这个时候就是需要整合资源把这个产品卖出往，他们整合了很多的股东，有各式各样政府关系的股东，这些股东进来以后帮助他打开了渠道，所以这些产品全从这里下定单，很快节做起来了。固然这个模式不是说大家都往复制，创业就是这么一个简单的东西，每个人的资源都是有限的，你没有资源他人有，你只要找到这个人了，你把大家拼到一起整合起来，那这个创业就有希看了。而且只要你好的主张，好的产品，把政府的资源整合起来，这是有很多渠道的。从创业的角度来讲，最难的是原始好的主张怎样来，剩下的就是资源整合的能力，你没有找一个有能力整合的人就可以够。

我本人和麦格理能为大家做些甚么?团队和资本这两个方面我们是可以给大家提供一些帮助，团队的建设，做投资银行这么多年，打交道的人比较多，给大家做牵线搭桥的工作还是比较方便的。资金更是我们的本行了，从天使到VC、到PE、到上市，这一套下来我觉得可以在每个环节给大家提供一定的支持和建议。上市是一个主要的渠道，这些年我一直做投行，所以对上市比较了解，今天借此机会给大家讲一讲上市方面的主要考虑因素，上市大家考虑最多的就是境内还是境外上市，很多公司现在比较偏向于境内上市，由于估值比较高，但是境内上市面临的几个挑战大家也要充分的考虑：一是审批的时间，排队的企业很多，大家要找关系尽早的拿到证监会的审批;二是后续的融资，也需要往证监会排队，从A股的上风来讲估值高，但是我对这个是持保存意见的，现在主板已回回到比较理性的水平。海外上市有几个途径，香港H股上市，这一块比较难，证监会一般不批，除非你不符合A股上市的条件，但是证监会最近也开始有一个新的动向，下一步会鼓励中小企业直接H股上市，证监会把这个门打开，由于现在A股排队的企业很多，假如股票的供给有很多，对这个市场的打击还是比较严重的，特别是下一步我们的国际版开通以后，很多大型的国际企业来国内上市又要吸走一部份的资金。红筹上市，由于现行的政策对民营企业往H股上市不鼓励，所以很多人变相的做海外上市，但是现在红筹架构很难设立，各方面的要求比较严，除非你是已构成了红筹架构，或是通过中外合资情势转成红筹架构，红筹的好处是后续的融资很方便。

最近我们看到了在美国上市的中国企业遭到了打压，现在我们做美国上市的中国企业摘牌再回回多香港上市，说明美国市场给予中国公司的估值很低，很多企业可能就是几倍的市盈率，很多企业都在策划，在美国摘牌回到香港或是A股市场。美国的市场大家要谨慎，下一步香港还是中国企业在海外上市首选的上市地。

借壳上市、直接上市，在香港现在借壳上市越来越难，借壳上市是矿业企业比较合适走借壳上市的路，比如说业绩没法到达A股的条件，但是香港对矿业企业有比较宽松的条件。很多矿业企业愿意走借壳上市的路，其他的都比较难了，包括房地产企业，很多房地产企业也考虑到香港往借壳上市。房地产企业，相信未来这半年一年将面临很大的融资困难。所以现在很多企业面临的资金链要断了。信托公司现在银监会也收紧，房地产生存融资的空间越来越小。

对资本市场的看法，最近在香港的上市项目都遭大了推延，说明投资只对市场的顾虑非常大，投资的欲看不是很强烈，最近好多上市的项目都推延了。这个趋势会维持多久呢?我估计第三季度都不太看好，可能会到第四季度关键要看宏观政策的调剂，现在公布六月份的通货膨胀6.4%，很多人的观点是到顶了，假如通胀往下走，我们的货币政策放松一点，到第四季度资本市场会有一个回热，假如没有政策宽松的事件发生，资本市场可能会继续遭到打压。最近大的投行提出要财源，包括高盛，这些投行对市场有一定的前瞻性，我估计9个月到一年市场都不太好，大家才会考虑财源，未来这一段时间资本市场将经历很大的考验，假如有企业考虑未来这一段时间的上市还是要谨慎一些。

我今天主要先容这些内容，谢谢大家!

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‘肆’ 一线美元基金有哪些

以下是一些知名的美元基金，分别来自不同的基金公司，这些基金通常被认为是碰雹脊辩一线美元基金：
1. 雅居乐-普信全球高收益债券基金
2. 普华永道基本面价值基金
3. 贝莱德全球健康科技基金
4. 贝莱德全球科技基金
5. 普信美国成长股票基金
6. 麦格理全球基础设笑野帆施股票基金
7. 摩根士丹利全球基础设施基金
8. 贝莱德全球股票基金
9. 贝莱德全球消费者基金
10. 富达全球高收益债券基金
投资有风险，入市需谨慎

‘伍’ macquarie capital是什么意思

acquarie capital
网络麦格理资本；麦格理投资银行；麦格理证券

网络释义坦好

1.

麦格理资本
据麦格理资本（Macquarie Capital）的研究报告预测，2013年亚马逊AWS服务的收入将会达到38亿美元。如果将其作为一个独立公司， …

2.

麦格理投资银行
古先生曾在麦格理投资银行(Macquarie Capital)的投资银行组担任分 析师，主要负责大中华区基础设施建设相关业务。在麦明信伍格理任职期间…

3.

麦格理证券
麦格理证券(Macquarie Capital)分析师本•沙克特(Ben Schachter)认为这种情况令人非常：“你怎么能够一边与他们竞争，一边合作呢激或

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‘陆’ 深度 | 段国圣：从机构投资人视角看REITs产品及其发展

导语

一、REITs基本情况介绍

第一，海外REITs的发展历程。 REITs起源于美国。1960年，美国国会出台《房地产税收投资草案》和《国内税收法典》，对符合条件的房地产信托投资产品给予税收优惠政策，并建立上市流通交易制度，自此现代REITs架构正式创立。1986年《税收改革法案》允许设立公司对REITs作内部管理，激发了机构活力，美国REITs由此迎来了黄金发展期。2019年末，美国REITs市场规模高达1.3万亿美元，占全球市场的六成以上。相较美国而言，亚洲REITs市场整体起步较晚。以新加坡为例，1999年，新加坡金融管理局颁布了《财产信托指引》，S-REITs正式发行。但受益于完善的市场框架以及灵活的交易机制，新加坡REITs市场在起步后得以迅速发展，2019年底时规模达到约600亿美元，成为全球范围内最活跃的REITs交易市场之一。

第二，海外REITs的基本特征。 海外REITs产品普遍具备以下几个特征。首先，底层资产涉及的行业主要聚焦不动产和基础设施领域，涉及零售、办公、酒店、工业地产、基础设施等诸多细分领域。其次，底层资产收入来源相对单一，主要源自租金等稳定收入。再次，具有强制分红的机制安排，大部分（多为90%）可分配收入按照政策要求需要在当期分配给投资者。最后，具备税收中性的优势。在满足强制分红比例的前提下，不会对受托管理机构和投资者就REITs收入做双重征税。

第三，海外REITs的基本架构。 REITs有两种主流组织形式：以美国为代表的公司制和以新加坡为代表的契约式信托制。前者由REITs公司直接持有资产或资产所属的项目公司股权，公司同时也是资产的管理方；后者由信托机构代表信托计划持有资产或资产所属的项目公司股权，同时聘请外部的专业管理机构做资产管理。

第四，我国公募REITs简要特点。 从架构上看，国内REITs试点采用新加坡的架构，即由公募基金管理公司代表上市封闭式基金进行REITs的产品管理，同时聘请外部的专业管理坦和笑机构做底层资产的运营管理。为适应现有法律法规和产品架构，公募基金不直接持有底层资产，而是投向券商或基金子公司管理的资产支持专项计划，再由资产支持专项计划持有资产或资产所属的项目公司股权。从政策要求的投向领域看，国内REITs主要聚焦重点区域的优质基础设施，优先支持基棚裤础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目，信息网络等新型基础设施，工业园区等，未将商业地产纳入现行试点。除此之外，针对项目的强制分红安排、税收优惠方面均做出相应的安排。

二、海外REITs产品收益特征分析

REITs的收益主要来源于底层资产贡献的现金流，同时也分享底层资产的增值收益，对应产品层面就是股息分红和股价上涨收益，其兼有股性和债性的特征，是一种具有固定收益特征的权益类资产。从境外REITs产品来看，其风险收益具备以下特征：

一是股息率较高且稳定。 根据美国全美房地产投资信托协会（Nareit）统计，美国REITs产品1990—2010年6月平均股息率达6.1%，显着高于标普500指数股息率（2.3%），对10年期国债收益率的溢价中枢约170个基点。2010年以来，美国REITs产品股息率稳定在4%附近，对10年期美债收益率的溢价中枢约230个基点。亚太地区整体股息率相对无风险收益率溢价水平更高，以新加坡为例，2010年以来新加坡REITs指数（S-REITs）平均股息回报率5.88%，对10年期国债收益率溢价中枢高达374个基点，高于新加坡股指让含平均股息率283个基点。

二是总回报呈现权益类资产特征。 美国和新加坡市场REITs产品的多年总回报中枢在10% 11%。美国REITs1988—2020年6月年化总回报9.7%，与同期标普500指数回报（10.6%）相近，而新加坡市场REITs在2010—2019年年化总回报达10.7%，显着好于同期股指回报（4.2%）。各国REITs产品总回报体现出较强的权益属性，呈现一定的波动性，因此不同阶段可以创造不同的建仓机会。以美国市场为例，1988—2020年6月美国REITs产品波动率为18.1%，高于同期标普500指数波动率（14.4%），在面临市场整体冲击时，REITs指数可以立刻反馈资本市场的情绪，在市场出现利好因素时，REITs指数亦会快速反弹。

三是REITs与股票及债券等大类资产的相关性适中，可以成为介于股票及债券之间的大类配置资产。 从美国REITs长周期 历史 来看，1988—2020年的33年间，REITs与股票及固收产品的相关系数在0.4 0.6，体现了较好的分散化投资价值。从新加坡2012—2020年统计数据来看，S-REITs与全球各市场股票和债券资产的相关系数在0.6 0.8之间，S-REITs也属于介于股票和债券之间的一类资产。

四是REITs产品股息率与总回报在不同行业间呈现显着差异，产品收益特征与资产特征高度相关。 美国长周期（1994—2019年）各行业平均股息收益占总回报比率在40% 60%之间，其中自用仓储类和工业类REITs提供了相对较好的资产回报，长期总回报位列第一、第二位。近5年来（2015—2019年），工业、基础设施、数据中心类REITs收益排名前三；酒店和零售行业相对表现较弱，年化总回报仅2.0%和1.3%。同时，在面对严峻的市场环境挑战之下，底层的不同行业的收益分化明显。如在2020年本次疫情的冲击影响之下，在几乎全部资产板块总体估值大幅下降，总收益为负的情况下，只有基础设施、仓储、数据中心和工业板块表现坚挺。因此，REITs产品收益率受到底层资产所处行业的大周期变动和市场环境变化的影响显着。

五是不同市场流动性差异显着，取决于不同市场的成熟度。 美国REITs整体流动性较好。我们选取FTSE Nareit Equity REITs Index中2019年底市值大于等于100亿美元的成份REITs，共计28只，占比指数市值的69%进行统计：2012—2019年样本US Equity REITs的平均年换手率为171%，与标普500指数的185%较为接近。新加坡作为亚太地区REITs发展相对较成熟的市场，整体流动性也相对较好，从过去5年的成交统计来看，REITs日均换手率与新加坡富时海峡指数（STI）相近，且近期成交活跃度进一步提升。但新加坡REITs成交相对集中，知名品牌方发行的REITs，如凯德、丰树、腾飞等，在新加坡市场更受欢迎。

总之，从海外REITs市场情况看，REITs产品较高的股息回报为产品总收益提供了一定的支撑，长期总回报中枢则在10% 11%，但总回报呈现的较大波动性仍显示出其较强的权益属性特征。长期来看，REITs产品收益与股、债相关性居中，REITs产品可作为投资组合中重要的资产配置之一。

三、REITs产品的估值逻辑及收益来源分析

由于REITs是投资人通过购买公开市场的产品参与到不动产及基础设施大类资产领域投资的方式，因此REITs产品本身同时具备不动产大类资产的属性以及公开市场权益类产品的属性。机构投资人需要从底层资产端和二级市场产品端两个方面分析国内REITs产品未来的估值逻辑和收益来源。

>>> REITs产品未来的估值逻辑分析

REITs产品的隐含价值直接取决于一级市场底层资产的估值水平，因此机构投资人应先站在理解资产端估值逻辑的基础之上，综合考虑二级市场对于产品端估值可能带来的影响。

底层资产估值分析方面，对于已经可以产生稳定现金流的成熟资产而言，投资人往往运用收益法进行估值。收益法的核心因素主要有两点：准确预测持有期间的经营性现金流以及选择公允的折现率。但是由于基础设施类资产的细分种类很多，每种子行业底层产生现金流的逻辑和核心假设均不相同，并且一旦需要预测未来20 30年的现金流水平，对于投资者的产业理解能力和行业长期发展趋势判断提出了较高的要求。除现金流模拟存在难度之外，折现率的确定亦存在一定困难。折现率的选择应与无风险收益率及市场对该类资产的风险溢价收益率相关。但是由于传统的基础设施类资产的交易不活跃，因此风险溢价水平无法形成可供参考的市场化体系。在现实估值过程中，折价率的选择往往取决于投资人自身的期望回报水平，难以评判其公允性。当然，并非所有的基础设施类资产均采用收益法进行估值。对于物流仓储和工业园区来说，估值逻辑则相对清晰。市场上通用的对该类资产的估值往往借鉴“净资本化率”这一核心估值指标。净资本化率（Cap rate）指不动产未来12个月净营运收入（NOI）与收购总价的比率。净营运收入因应物业所在市场、位置、管理水平而变化。由于此类资产交易市场相对活跃，并且成熟物业的租金水平较易获取和估计，因此锚定拟收购标的的资本化率水平后，相应资产的估值亦可相应得出。

REITs产品估值分析方面，REITs作为二级市场的可交易品种，其估值除了考虑底层资产估值之外，还需要考虑其他多重因素的影响。首先，二级市场作为公开市场产品，成交活跃度较高，其估值较一级市场更为及时、客观，并且更反映投资者对这类资产预期的变化。也正因为如此，REITs价格波动可能高于底层资产价值波动，起到放大器作用。其次，REITs作为资产运营平台，其估值反映了资产组合的价值，而非单一资产的价值，二级市场估值首先须基于资产本身质量，同时结合平台本身运行条件形成REITs产品的估值，不同REITs经营管理人管理能力差异可能带来“平台溢价”，使得REITs估值高于或低于资产本身价值。最后，REITs作为资本市场的投资品种，其价格不仅反映了底层资产的供需状况，还受资本市场投资者对此类资产需求的影响，也即其估值受到不动产市场周期和资本市场周期的双重影响。REITs的价格波动自然也受到证券市场整体走势的影响。

从具体估值指标来看，美国REITs市场实际使用的估值指标与常用的Cap Rate以及市盈率（P/E）倍数等指标有一定的相似性。Nareit在1991年提出营运资金（FFO）的估值方法。FFO即不动产经营产生的现金流，等于净收入加上资产折旧和摊销再减去非经常性损益。股价对FFO的倍数（P/FFO）是最常用的估值指标，从本质上和一般公司的市盈率概念并无差别。美国近年来P/FFO在15 20倍之间，不同行业间FFO倍数绝对水平与变动趋势均呈现较大差异。随着中国REITs市场的逐渐成熟，也必将形成可以统一的估值指标，可以有效地反映底层资产的估值基础和产品市场的多重影响因素。

>>> REITs产品的收益来源分析

REITs作为一种二级市场产品，其价格变动来源于股息、业绩成长和估值的变动。其中，股息和业绩成长带来的股价增长高度依赖于底层资产的基础收益和运营情况。而REITs产品的估值变动收益在资产端行业发展带来的估值变动的基础之上，同时还受到机构投资人对于市场情绪以及全周期、多品种比价的角度对REITs产品风险回报要求进行考量的影响。所以，REITs产品估值的波动性必然显着高于一级市场资产端的估值变动。机构投资人在分析REITs产品估值变动收益时，不仅需要考虑底层资产所处的行业大周期带来的估值变动趋势的影响，也要综合考虑产品波动下择时的波段收益。底层资产的持有期间基础收益和运营成长收益方面，机构投资人可以从以下两个方面进行分析：资产端现有的收益率水平、资产成长带来的收益率提升。

第一，资产端现有的收益率水平，也就是资产端根据行业商业模式创造收益的能力。我国核心基础设施资产的子行业，如高速公路以及公共事业，期间整体平均现金收益率在4% 6%不等。物流地产资产本身的收益水平会受到不同区域对应的估值影响而有较大差别。北上广深的物流地产资本化率在4.5%左右，核心的二线城市在5% 6%之间。因此物流地产的现金分红率在4% 5%之间。综合美国REITs市场的股息率来看，2011—2019年期间，商业零售类REITs的股息率相对较高，达到4% 6%区间。排名相对居后的基础设施REITs及自用仓储、数据中心的公募REITs的股息率则相对较低，为2.6% 4%。因此，目前国内基础设施REITs的基础收益水平具备一定的吸引力。

第二，资产成长带来的收益的提升。资产本身的成长空间主要来自量的增长、单价的提升以及成本的降低。一般而言，传统的基础设施类资产，往往由于建造成本本身过高，并且收费的原则是将项目持有至到期的全投资收益率控制在一个相对合理的水平而进行的监管拟定，因此整体资产提升和成长带来的收益率提升空间并不大。如对于污水处理厂而言，资产的商业模式一般为政府和 社会 资本合作（PPP）类项目，即与政府通过签署长期运营合同的方式获取期间收益。在最初竞标时，政府根据持有至到期的全投资收益率保持在6% 8%的水平下，确认保底处理量的增长速度和频率，并在合同中进行明确的约定，因此总体的成长空间较小。但是对于像数据中心、物流仓储等资产而言，尚处于行业的成长扩张期，有一定的成长空间。以物流仓储为例，受益于电商的持续发展，物流仓储的需求持续上升，市场参与热情高涨，一线及核心二线物流节点城市仍存在供不应求的情况，近些年其年化租金增长率可以保持在4% 5%的水平，空置率也稳定在低位。总结来看，基础设施底层细分子行业品类繁多，核心通过总量、单价、成本的分析可以基本得出资产的成长空间，并以此指引机构投资人的投资选择。

第三，资产管理人的运营能力也与资产可获得的收益水平息息相关。在这方面，国内基础设施类的管理人的成熟度及精细化运营能力与国外成熟市场资产管理人相比仍有较大的欠缺。

总体而言，REITs作为投资人通过公开市场参与广义不动产投资的重要方式，收益主要来源于底层资产的现金流回报和资产增值收益，但作为公开市场品种，其估值和收益受到资本市场波动的影响，具有一定的特殊性。因此，需要投资人综合对资本市场周期和不动产市场周期的判断形成对REITs的估值。短期来看，由于国内投资人对REITs熟悉度较低、缺乏相关投资经验、对底层资产认识有差异，在估值逻辑上可能呈现明显的认知差异。长期来看，随着投资者对REITs底层行业和个体资产理解的提升，对REITs产品本身特性理解的深入，投资人结构的改善，国内REITs的估值中枢也会随之发生变化，估值逻辑趋于成熟。

第一，如何激活REITs的经营活力，培育长期可持续发展的市场。 REITs作为具备稳定分红特征的权益类资产，其收益核心来源于底层资产的分红和资产估值的提升，这两者本质上都取决于底层资产的经营效益。如何激活REITs的经营活力，实现资产的价值最大化，成为REITs市场长期可持续发展的关键。笔者认为，关键因素有以下三个方面：一是原始权益人是否有动力转让优质资产予REITs。基础设施类资产的持有方大多为国有企业，国有企业基于做大做强的考虑，未必有出售资产的动机，尤其是出让优质资产。如何建立机制鼓励其拿出优质资产发行REITs是REITs市场做大规模的前提。二是专业的运营管理。仓储物流、产业园区、数据中心等基础设施类资产专业性较强，运营管理团队的管理赋能对于资产本身的增值至关重要。公募基金由于过去专注公开市场投资，普遍缺乏基础设施类资产的运营管理经验。海外市场经过几十年的发展和演变，已经培育出了大量优秀的市场化管理人，如博枫、麦格理等，并且市场上优质的大型资产管理机构亦会覆盖到基础设施领域，如贝莱德、黑石、摩根大通等。但国内的基础设施资产主要由原始资产持有人进行管理，缺乏市场化、高效率的管理者。随着REITs市场的发展，需要培育越来越多的市场化管理人参与基础设施的管理，贡献专业力量，提升资产运营效率与收益率水平。三是基础资产的高效循环，打通REITs和一级市场交易和流转体系。目前REITs封闭式运作，收购新资产需要扩募，但扩募需要较大比例受益人表决通过，实践中操作难度较大，较难实现资产的良性循环，给REITs持续的优异业绩表现带来一定难度。因此需要完善基金扩募机制，持续收购优质资产，构建基础设施类资产的一二级市场的良性循环。

第二，资产管理人的管理能力和其利益与REITs产品的一致性至关重要。 美国REITs架构为公司制，各类管理职能实现内部化，本质上和一般公司的管理并无差异，REITs是资产+管理人的结合，管理人的管理与产品本身的利益高度一致。按照国内REITs的架构，公募基金作为基金管理人，本身并不具备资产运营管理的能力，一般情况下要委托原始权益人或者第三方开展资产管理，即为外部管理的模式，此种情况下，外部管理人本身激励是否到位、其利益能否与REITs产品保持一致，存在一定的不确定性。

第三，基础设施类资产易受行业政策影响，收益率有一定波动。 基础设施资产由于与国计民生相关度较高，易受到行业政策影响，国内基础设施的政策性尤为明显。以高速公路为例，节假日免费通行政策，以及因为疫情影响，所有高速公路2020年上半年取消收费半年，同时出于降低全 社会 物流成本的考虑，高速公路收费标准多年未上涨且存在下调可能性，这些都对高速公路企业的估值造成较大影响。政策的不可期性会给投资人对此类资产的估值带来一定困扰。另外，基础设施的调价机制不能完全按照市场化的方式制定，水电气等基础设施类资产估值一般都受到政策管制，导致其收益受到影响。

第五，发改委和证监会发布的试点规定为REITs奠定了总体框架，然而为了推进该业务持续发展，相关政策尚须完善： 一是税收政策的厘清。税收中性是REITs的基本特征，基础设施REITs架构复杂，需要财政部和国税总局出台专项政策，确保在REITs的各个环节不重复征税。二是杠杆率。目前试点政策要求，REITs直接或间接借款的比例不能超过基金净资产的40%，折合成杠杆率（借款限额/总资产）上限为28.57%，且借款用途限于基础设施项目维修改造等，对项目收购设置了更低的比例上限。笔者认为，该项规定相对偏严，显着低于海外市场水平，严重影响利用财务杠杆提升REITs产品收益率的能力，也限制了REITs税盾功能的发挥。事实上，REITs所投项目底层均为有稳定现金流的资产，适度提高杠杆水平并不会影响其偿债能力。

五、保险资金参与REITs市场可行性探析

第一，REITs契合保险资金的投资需求，对险资构建投资组合有正面意义。 REITs的风险收益特征与保险资金的需求非常吻合。安全性、流动性和一定的收益率要求是保险机构投资的重要特征，以优质基础设施为底层资产的公募REITs能够提供长期、稳定、可靠的底层现金流，实现较为可观的回报，匹配保险机构的投资特性。尽管REITs在二级市场上有着与权益产品类似的估值波动，然而其与股票、债券的相关度较低，能有效分散投资组合的风险。在全球经验来看，REITs非常匹配保险机构等长期机构投资者的需求。以美国为例，从REITs投资者构成来看，养老保险等保险机构占比34%，占比最高。

第二，保险资金投资REITs相关政策仍待明确。 按照现行监管政策，保险资金投资资产分为五大类：流动性资产、固定收益类、不动产类、其他金融资产和权益类。对于不同类别的资产，保险公司要求的回报率不同。REITs底层为具有稳定收益的基础设施类资产，同时又属于二级市场交易的权益资产。在保险资金的五大类资产中，究竟归属于哪一类，直接影响保险资金对于REITs产品的收益要求。建议按照实质重于形式的原则，将其划分为不动产类，而无须占用权益类指标。另外，保险资金投资受到偿付能力充足率的约束。现行偿付能力监管规则将公募证券投资基金分四类：货币基金、债券基金、混合基金、股票基金，基础风险因子分别为0.01、0.06、0.23、0.28，对应不同的风险资本消耗。REITs的风险收益特征与上述四类均不相同，其属性介于股票基金与债券基金之间。建议在偿付能力监管规则中对REITs产品予以单独归类，并参考国际市场REITs与股票60%相关度的指标，将REITs的基础风险因子设置为股票基金的50% 60%，即0.14 0.17，以鼓励保险资金投资REITs产品，并以其长线投资的逻辑成为REITs市场的“稳定器”。

第三， 探索 推进保险资金以多种方式参与REITs市场。 按照目前的架构设计，保险机构仅是REITs产品的投资者，不具备产品发行、财务顾问、管理人的相应资质。事实上，保险机构和保险资管公司在经过多年的 探索 后，已经在基础设施领域落地实施了大量的项目，拥有在各行业投资和投后管理的宝贵经验。以泰康资产管理公司为例，公司目前存量的基础设施类投资管理规模三四百亿元，涉及仓储物流、高速公路、高速铁路、天然气管网、核电等多个领域，投资收益情况良好。建议相关主管部门出台政策，允许保险公司或保险资管公司担任发行人、管理人或财务顾问等角色，在资产获取、尽职调查、询价估值，乃至存续期管理等环节参与进来，发挥保险机构既有的经验优势，深度参与REITs市场。同时，保险机构也可提前介入优质的、具备发行REITs潜力的基础资产，形成Pre-REITs，待培育成熟后，以原始权益人的身份，通过REITs发行退出，获取合理收益。当然，这一投资需要保险机构强有力的研究能力作为支撑。

第四，推进商业地产纳入REITs范畴，拓展REITs市场空间。 我国商业地产市场规模巨大，目前存量已高达约50万亿元，年度交易金额在3000亿元以上，交易活跃度远高于基础设施类资产。从收益角度看，根据美国REITs的股利收益表现可以看出，商业地产明显高于基础设施类资产。而且商业地产与传统的基础设施资产不同，既有租金增长空间，也有资产增值潜力，没有收费年限限制问题，成长性好且理论上永续，更契合REITs的权益属性。因此，将商业地产纳入REITs范围，能有效扩大基础资产的范围，提升REITs市场的吸引力和交易活跃程度。另外，商业地产业态包括零售百货、购物中心、主题乐园、 旅游 休闲等多种业态。在当前经济内循环为主的格局下，商业地产是拉动消费、促进经济良性循环的重要载体，将其纳入REITs投资范围还有利于引导不动产投资进入价值投资的时代通道，增加居民对不动产的长期投资渠道，降低商品住宅的投资属性，有利于住宅市场价格的稳定。

‘柒’ 麦格理的REITs

麦格理集好瞎团是澳大利亚最大的投资银行。近十年来，麦格理在全球很多国家对基础设施、机场、收费公路、水等公用事业以及房地产进行投资和收购，在基础设施方面的管理资产总额达到2000亿澳元（109个基础设施项目）。麦格理还是全球友键空最大的管理房地产信托资金的投资银行，管理的房地产资产超过300亿澳元，涉及700个物亮瞎业和7个上市的、18个未上市的房地产投资基金。

‘捌’ 香港麦格里投资银行是哪个国家的投资银行大概世界排名第几初入行分析师年收入大概是多少谢谢。

澳大利亚麦格理集团
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麦格理集团（简称“麦格理”）总部设在澳大利亚，是澳大利亚提供全面投资银行业务、金融市场服务和零售金融服务的一家主要银行。麦格理包括麦格理银行有限公司（MBL）及其在世界各地的附属机构。麦格理银行于1996年在澳大利亚证券交易所上市。从1992年以来，麦格理创造了连年盈利、持续增长的良好业绩。
麦格理银行是澳大利亚排名第一、世界排名第七的投资银行。1994年麦格理刚一进入中国就盯紧了当时刚刚崛起的房地产行业，成为第一家进入中国从事普通商品房开发的非亚洲基金，准备为国内的房地产项目

澳大利亚麦格理集团
作资本市场的投融资业务。