⑴ REITS的运行周期和股市相同吗
REITS(房地产投资信托基金)可以通过公开募集到证券市场上市，和股票一样成为在证券市场发行、交易、投资的金融产品。国内一些专家曾经从投资特性上将REITS与股票进行了一些产品优劣的比较，而笔者试图通过多年对中国股票市场的认识角度来分析比较股票与REITS的关系，希望大家对REITS的认识不要仅停留在一个信托产品、一个金融产品之上。
股市的背后有几个核心要素：交易标的、代表企业产权的股票、投资者、交易市场以及交易规则。核心是被股权化的上市公司。上市公司的价值、数量、质量大小决定了整个市场的规模，整个经济的发达程度，整个国家的发达程度。
美国是世界上最强大的国家，也表现在金融的强大、证券市场的强大、
股票市场的强大。因此，股票与股市经典地浓缩了一个国家的产业、经济、法律甚至政治。
中国的股市历经14年，也是中国经济的缩影。有人说，这几年中国股市的持续大熊市与中国经济的高速增长严重背道而驰。但我却认为这几年中国股市真实反映了中国上市公司的价值；中国资本市场的配置水平；中国经济的健康状况。转型经济的制度冲突与结构性矛盾精确地表现于中国股市。经济的高速增长潜伏着结构性危机，股市的持续低迷酝酿着改革的机会。
如果从这个角度来认识REITS，来分析比较REITS与股市的关系就非常有意思了。
中国的
房地产市场与股票市场一样目前处于初级阶段，既形成了巨大的不动产存量，又还有了巨大的增量空间。这个时候，已经具备了将大量存量不动产证券化的条件。这就像股票市场有了大量可供上市的公司。因而REITS与股市有许多相同的地方。
首先，REITS要具备的要素与股票相同，需要交易物，国内已有数万亿不动产存量；需要投资者，中国有10多万亿可供投资的资金；需要交易市场与交易规则，深圳、上海两个交易所都具备这样的条件。
其次，股市的操作程序是将符合条件的企业通过审计、评估、重组，改制成为股份公司，然后由保荐人推荐，由发行人通过公开市场把股票销售给投资者。REITS也是将管理运营方式相近的符合上市条件的不动产通过重组、审计、评估组成承销团，通过公开市场将基金单位出售给投资者。
第三，股市的许多投资规则、交易规则、市场分析、投资价值分析方法同样可以用于REITS。股市可以通过增资扩股、发行新股来筹集资金，扩大规模；REITS也具备这样的功能；股市可以通过各种并购来整合行业；REITS可以通过并购来整合旗下的资产。股市投资者可以通过少额投资来分享大企业的经营成果；REITS也可以用小额投资来拥有大型不动产的权益；股市可以编指数，可以推出指数期货；REITS也可以设计房地产基金指数，也可以设计指数期货，和股市一样诞生出各种各样的衍生产品。股市推动了现代产业革命；REITS也一样将推动房地产市场的变革。
因而，REITS可以比喻为房地产行业的一个庞大的资本市场体系，甚至可以单独为REITS设立一个交易所。以中国股市目前市值来看，徘徊于1万亿左右，而中国可以被REITS的不动产肯定可以超过1万亿。何况我们还有巨大增量市场。
REITS与股市相似的东西有很多，当然也有许多不一样的地方。
首先，股市包罗万象，而REITS仅限于房地产。
其次，股市里上市公司发行股票是为融资，而REITS则是将上市筹集的资金支付给业主，REITS的强制性利润分配不会出现大股东占用资金的现象。
第三，上市公司的经营管理难度高于REITS；
第四，上市公司股票是高风险，高回报，而REITS则是低风险、稳定而不低的回报，年回报率在6%-7%复合收益率达到12%-15%。
第五，上市公司的治理结构复杂，纯粹的委托代理机制很难建立起来，透明度是上市公司永远之痛；而REITS是纯粹的委托代理关系，是委托制度的典型体现，治理结构十分合理。
第六，中国的股市还存在
股权分置，涉及国有股权，公有制主体问题。而REITS完全不涉及这些问题，反而有利于政府将非经营性不动产通过REITS出售给投资者，减轻政府负担。
第七，股市的投资者适合专业的具有风险承担能力的，追逐投机的投资人参与；而REITS更适合中国广大的不具有多少专业经验的，银行存款不多，积蓄不多的大众投资人参与。因此，以笔者多年的资本市场经验来看，REITS比股票更适合于中国资本市场与中国国情，更能满足广大中小投资者的投资需求。
⑵ 什么是REITs谈谈它在我国目前的情况
从国际范围看，目前并不是REITs的合适发行时机，但国内市场发展REITs却具有得天独厚的条件
REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)，几乎是2005年下半年以来各类金融与房地产论坛上讨论最多的话题。仿佛就在一夜之间，越来越多的房地产公司都在研究如何利用REITs将商业地产打包上市融资，而大大小小的国际投资银行与投资基金都为此而在中国市场忙乎，企图分得高速成长的中国房地产市场的一杯羹。
2005年11月25日，香港房屋委员会下属的领汇房地产信托基金(0832.HK)在历经波折后终于在香港交易所挂牌，其上市融资额度接近200亿港币。由是，领汇这一香港本地首支REITs成为全球规模最大的REITs。业内普遍认为，领汇之后，必然会带动内地房地产企业以REITs方式赴香港融资的潮流。
近期，建行及国开行信贷资产证券化试点获得重大进展，先后以特殊目的信托(SPT)方式成功发行31亿、41亿的信贷资产支持证券并以信托收益凭证方式在银行间市场交易流通，为我国尽快推出REITs创造了现实条件。
REITs是什么
从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。目前美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。
以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费)；租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。领汇允诺，会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。
从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。
另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。
为什么是REITs
从全球范围看，全球REITs主要集中于美国、澳大利亚、日本、新加坡等地，美国占据了其中60%以上的比例。新加坡市场目前共有5只REITs，市值超过50亿美元。香港市场上除了已经上市的领汇，内地的越秀投资旗下REITs亦已经过了上市聆讯，另两家内地企业大连万达和北辰实业亦有组REITs上市之意，在新加坡已拥有一只上市REITs的长江实业也欲杀回香港。
香港与新加坡一直在为国际金融中心的地位而争夺，两个市场在诸多领域各有胜负，但在REITs领域香港是绝对输家，一些香港本地REITs也只能赴新加坡上市。为了推动REITs的发展，香港证监会在2005年6月颁布修订后的《房地产投资信托基金守则》，规定在香港上市的REITs可以投资香港地区以外的房地产，这实际上相当于允许内地发展商按照《香港房地产信托投资基金守则》成立REITs并注入内地商业地产项目后在香港上市。因此，才会有这么多内地企业跃跃欲试，争相成为内地企业在香港的第一只REITs。
为什么近期REITs会成为受市场如此追捧？细析之下，其原因不外有三。
首先，作为受政府宏观调控影响最大的行业，中国房地产业亟需银行贷款之外的其他融资渠道。2003年，为了实施中央政府的宏观调控意图，央行下发121号文要求“四证齐全且自有资金必须达到30%”的项目银行才可以发放贷款，银行直接发放的房地产项目贷款数量大大减少，房地产信托一度成为开发商们最重要的融资方式：2004年全年房地产信托计划发行额将近120亿元，比2003年增长一倍。而2005年国庆前夕银监会下发《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文)，要求房地产信托项目不仅要四证齐全，而且自有资金比例要提高至35%。考虑到信托计划比银行贷款的成本更高，212号文事实上已经让房地产信托名存实亡。在银行贷款及房地产信托都受到严重管制的条件下，开发商们需要寻找新的融资渠道，REITs至少是一种新的选择、新的趋势。
其二，REITs是基于有稳定现金流收入的商业地产项目而不是基于房地产企业，有利于提高房地产企业的融资效率。房地产企业受土地储备、开发进度、经营策略等多方面因素影响，其现金流并不稳定，投资风险较大，房地产企业整体上市的模式很难被市场接受。REITs则不同，开发商可以将旗下部分或全部商业地产打包上市，从而将部分资产变现上市，从而为开发商提供更灵活、更方便的融资方式选择。
第三，为投资者提供了更安全、收益更高的投资渠道，间接实现投资房地产业的愿望。REITs一直是分散投资组合风险的有效途径，据统计，美国REITs的平均股息收益率为7.3%，高出10年期美国国债350基点；澳大利亚REITs的平均股息收益率更高达7.6%；新加坡REITs平均收益率则在5%—6%之间。通过投资REITs，投资者可以实现其分享房地产业高速成长的巨大收益。
最好的时机，最差的时机
想把中国内地商业地产打包到海外上市的，主要还是那些正在蜂拥进入中国的诸如麦格里银行(Macquarie Bank)、摩根士丹利等国际投资基金。例如麦格里银行计划收购中国、韩国、印度等亚洲市场的多处物业，并以此为基础设立6只REITs，在未来几个月内在香港挂牌上市。REITs有可能成为未来中国商业地产最重要的融资方式。
尽管新加坡、香港等地已经有REITs上市，尽管新加坡和香港是国际金融中心，但单就REITs发展前景来看，内地与这两个地区的差距并不大。监管部门应该未雨绸缪，及早采取有效措施，鼓励金融创新，推动REITs及早在中国发展与上市，如此中国金融市场的整体竞争力才能得到巩固与加强。
作为证券化的一种方式，REITs主要通过一系列明确的法律制度来制约各方权利义务。相形之下，我国目前尚未对REITs有成形规定。作为证券化的一种方式，REITs与建行及国开行所进行的信贷资产证券化在交易结构设计上并无本质区别，但是，除了信贷资产证券化业务试点进程中面临的问题外，REITs还有自身的独特难题有待求解。REITs能否在中国成功推出，更大程度上取决于能否推广信贷资产证券化业务业已取得的成功经验。
首先，在现行《信托法》、《投资基金法》之外，需要制定专门的REITs业务管理办法，形成完善的业务监管体系，明确投资资格审定、投资方向限制、投资比例确认等诸多实际问题，以促进REITs规范发展。在REITs的上市交易与流通问题上，可以借鉴建行建行房地产抵押证券及国家开发银行开元资产支持证券的发行与流通模式，通过发行信托收益凭证方式在银行间市场实现上市与流通。
其次，尽快确定REITs有税收政策标准。一般而言，如果REITs的分红比例超过90%，就应该免除公司税项，只向投资者的投资收益征收税收，从而避免双重征税。我国目前的税法体系尚未对银行信贷资产证券化证券确定明确的税收标准，更谈不上REITs征税标准。但要想REITs真正发展，税收问题不可回避。
⑶ 怎么算A股的市值、或者总资产
总市值是指在某特定时间内总股本数乘以当时股价得出的股票总价值。
流通市值指在某特定时间内当时可交易的流通股股数乘以当时股价得出的流通股票总价值。
自由流通股本是指总股本中剔除以下基本不流通的股份后的股本： ①公司创建者、家族和高级管理者长期持有的股份； ②国有股；③战略投资者持股；④冻结股份；⑤受限的员工持股；⑥交叉持股等。
大盘指数通常是以某年某月为基础，以这个基期的股票价格作为100，用以后各时期的股票价格和基期价格比较，计算出升除的百分比，就是该时期的股票指数
我国的上证指数的全称是上海证券交易所股票价格综合指数，是由上海证券交易所编制的股票指数，1990年12月19日正式开始发布。该股票指数的样本为所有在上海证券交易所挂牌上市的股票，其中新上市的股票在挂牌的第二天纳入股票指数的计算范围。
该股票指数的权数为上市公司的总股本。由于我国上市公司的股票有流通股和非流通股之分，其流通量与总股本并不一致，所以总股本较大的股票对股票指数的影响就较大，上证指数常常就成为机构大户造市的工具，使股票指数的走势与大部分股票的涨跌相背离。
上海证券交易所股票指数的发布几乎是和股市行情的变化相同步的，它是我国股民和证券从业人员研判股票价格变化趋势必不可少的参考依据。
该指数的前身为上海静安指数，是由中国工商银行上海市分行信托投资公司静安证券业务部于1987年11月2日开始编制的。而上证综合指数是上海证券交易所于1991年7月15日开始编制和公布的，以1990年12月19日为基期，基期值为100，以全部的上市股票为样本，以股票发行量为权数进行编制。其计算公式为：
本日股价指数＝本日股票市价总值÷基期股票市价总值×100
具体计算办法是以基期和计算日的股票收盘价（如当日无成交，延用上一日收盘价）分别乘以发行股数，相加后求得基期和计算日市价总值，再相除后即得股价指数。遇上市股票增资扩股或新增（删除）时，则须相应进行修正，其计算公式调整为：
本日股价指数＝本日股票市价总值÷新基准股票市价总值×100
式中：新基准股票市价总值＝修正前基准股票市价总值×（修正前股票市价总值＋股票市价总值）÷修正前股票市价总值
随着上市品种的逐步丰富，上海证券交易所在这一综合指数的基础上，从1992年2月起分别公布A股指数和B股指数，1993年5月3日起正式公布工业、商业、地产业、公用事业和综合五大类分类股价指数。
上证综合指数与分类指数以样本股的发行股本数为权数进行加权计算，计算公式为：
报告期指数 ＝报告期成份股的总市值 / 基 期 × 基期指数
其中，总市值 = ∑(市价×发行股数)。
新上证综指采用派许加权方法，以样本股的发行股本数为权数进行加权计算，计算公式为：
报告期指数 =(报告期成份股的总市值/基期)×基期指数
其中，总市值 = ∑（市价×发行股数）。 其实不用算，每个股票软件上面都有显示的是多少流通市值的,总市值比流通市值大的话说明还有未解禁的股票.软件上有显示的.