① 刘持海钻入了另一个贝壳|进深
中环地产董事长 刘持海
乐居 财经 林振兴 发自南昌
生意场中,没有永远的朋友。贝壳从“反贝壳联盟”中拉了一位盟友——中环地产,就是一个最真实的写照。
左晖觊觎中环地产的先发规模,刘持海则希望与更高水平的玩家在一起。就这样,双方在“利益”的牵线下,情投意合,走到了一起。
与其说刘持海是老左的迷弟,不如说他是“长期主义”的忠实信徒。在微信朋友圈中,他隔三差五就会鼓吹并转发关于长期主义的言论和文章。
在他看来,选择贝壳与“贝壳”无关,“是因为它背后所坚持的价值观,它代表的是一种方向,是一种趋势。”
自从站队行业巨头后,原先低调且鲜少接受采访的刘持海,似乎多了一份自信,抛头露面的次数也愈加频繁。
11月3日,“入贝”一年零四个月后,中环地产在南京召开了一场500人规模的战略发布会,盛况空前,但是左晖与彭永东均未现身站台。
在现场,刘持海启动了“百城万店”的规模计划,并画了一个大饼:在未来五年内,实现中国百个城市万家门店的覆盖。但眼下,中环地产仅覆盖全国30座城市,门店逾3000家、经纪人2万余名,与目标相差甚远。
作为贝壳找房合作的新经纪品牌,中环地产目前最重要的KPI是打好三四线城市的“下沉战”,游说当地中介企业加入贝壳。但是别忘了,左晖旗下另一个连锁品牌德佑也是聚力于二三线城市。
当庶系“江湖野军”中环,撞上嫡系“正规军”德佑,一场难打的硬仗,才刚刚开始。
“卖身”贝壳
中环地产投身贝壳找房的怀抱,可谓一波三折。刘持海本想牵手的对象是,我爱我家。
2018年12月,我爱我家一纸公告,拟向瑞融投资、刘持彬、刘持海等19名中环地产股东发行股份及支付现金购买其持有的中环地产100%股权。在刘持海看来,中环地产拟与我爱我家之间实则是进行股权置换。
然而,我爱我家并购中环地产一事却迟迟未见下文,一直止步于资产的审计评估工作。更为戏剧的是,双方恰好在2019年的520期间分手。
期间,深交所对我爱我家问询函中指出,中环地产于2016年至2017年因经营上的违规行为,共收到行政处罚6次,罚金从200元至3万元。同时,中环地产有2家下属公司未取得房地产经纪机构备案,存在被相关主管部门予以处罚或者业务受到限制的风险。
接近我爱我家的人士则分析称,并购失败的原因在于,背调和审计过程中,实际情况和原来预期有较大的出入,中环内部的管理问题和规范性不够;此外,在业绩对赌过程中,有一些条款没有谈妥,中环评估利润对赌不可能完成。
交易搁浅之后,中环地产老板刘持海的内心还是想依靠大平台,他告诫自己,“要打造一个百年经纪品牌,需要和更高水平的玩家在一起。”
分手不足两月,剧情发生惊天逆转,中环地产不仅与我爱我家告吹,还最终倒戈“真房源同盟”,接入贝壳找房。
去年7月,双方的绯闻传得沸沸腾腾。彼时,中环地产股东发生变更,13个投资人及机构同时退出,新增天津云居房地产经纪有限公司(天津云居)和SmartLinkage(HK)Co.Limited(睿联企业)两个法人股东,分别持股33.571%和28.4956%。
仅从股权关系,看不出天津云居、睿联企业与左晖、贝壳找房之间的直接关联。但可以肯定的是,刘持海把大股东的宝座拱手让给了第三方,他和兄弟刘持彬的持股比例下降至18.13%和18.71%。
与此同时,中环内部也经历了一轮人事大变动。
企查查显示,刘持彬卸任董事长,刘华玉、谢丽理、刘鹏卸任董事,陈彬卸任监事会主席,金建辉、张冬菊卸任监事。新的管理团队中,刘持海任董事长兼经理,谭永旭、张钰任董事,刘旭任监事。
嫡庶之别
紧接着2019年8月19日,中环地产与贝壳找房达成战略合作,举办了有一场声势浩大的发布会。虽然左晖没有亲自现身,但还是派出了贝壳找房CEO彭永东、COO徐万刚和副总裁左东华等心腹爱将站台。
会上,刘持海表示,“中环地产选择保持独立发展,目前主要是要做好自己的事,通过贝壳找房提供的各方面支持,中环地产期望实现百城万店目标,但未来不排除被其他公司并购的可能。”
这番话颇耐人寻味。换而言之,中环好似拿贝壳当一个跳板,只要能实现目标,谁当金主爸爸都无所谓。
一方面,中环地产与贝壳找房进入了恩恩爱爱的蜜月期;另一方面,“前女友”我爱我家也不甘势弱。
我爱我家董事长谢勇于2019年中秋致辞中喊话,“8月,南昌180家中环门店脱离了贝壳平台加入了南昌爱家,使我们在南昌的线下门店达到545家,门店数稳居南昌市场第一名。”
据乐居 财经 了解到,除了大本营南昌,武汉、郑州、重庆、昆明等地的中环原高管也愤然离职,拉群创业,店东纷纷翻牌起义,转投“非贝壳系”。
业内人士分析道,其一,目前德佑重点发展二三线城市,不可避免与中环会产生竞争,甚至将中环往下挤压至四线城市;其二,在管理文化上,老链家比较强势,其控制的公司核心高管会换成自己人,中环老员工自然会有不舒适之感;其三,贝壳上市之后,中环的规模对于其没有那么强的吸引力。
此外,中环是强管控加盟模式,有特定的系统、管理逻辑。贝壳所谓的赋能,就是要加入它的管理闭环,需要用其系统、交易后台和管理方法,很大程度上中环要放弃现有的很多东西,且管理转轨的成本也很高。”
加入贝壳后的中环地产,过得真正好吗?这个答案,只有刘持彬心里最为清楚。
他也曾反思到,“入贝”后面临的重重挑战:对于总部来说,从中环系统更换到贝壳系统,需要大量时间,了解权限,熟悉系统;对于门店而言,并网后,房源规则、行为准则等等都变得更加细化,许多人都不适应。
“入贝”发布会结束的两个月后,中环地产的股东于2019年10月21日再次生变,刘持海(18.13%)、刘持彬(18.71%)、刘鹏(0.39%)、秦帅辉(0.32%)、马天佑(0.28%)、陈彬(0.10%)等 6位自然人纷纷退出,新增Shibi Limited、Zhumei Limited和Mingke Limited,分别持股18.71%、1.09%和18.13%。
当然,这轮股权变更仍未就此结束。
2019年的最后一天,天津云居和睿联企业同时退出中环地产,新增Pontus Development (Hong Kong) Limited(贝壳发展(香港)有限公司,简称“贝壳发展香港”),认缴出资额5670万元。
截至目前,贝壳发展香港、Shibi Limited、Mingke Limited和Zhumei Limited分别持有中环地产62.07%、18.71%、18.13%和1.09%。自此,中环地产从中外合资摇身一变成外商合资。
更为巧合的是,贝壳发展香港目前持有中环地产的股份,正好等于去年7月“神秘入股人”天津云居(33.57%)与睿联企业(28.50%)的股份之和。
穿透可知,贝壳发展香港成立于2018年7月,仅对外投资了中环地产和拾贝(天津) 科技 有限公司这两家公司。值得注意的是,贝壳发展香港并未出现在贝壳找房上市后的股权架构中。
换言之,贝壳虽控股中环地产,却未将其装入自己上市体系,而另一个加盟品牌——德佑房地产经纪公司却被老左装了进去。
中环地产最终还是没能搭上贝壳IPO这趟顺风车。8月13日晚,当老左带着一众高官敲响贝壳上市之钟,刘持海心里的滋味或许五味杂陈。
知情人士向乐居 财经 透露,“左晖要规模,没有与中环做业绩对赌。如果中环装进贝壳并表,或许对贝壳的整体财务表现会有不利影响。”
刘持海的进与退
总部位于江西南昌的中环地产,尽管偏安一隅,但却是中国最早一批经纪品牌之一。
19年前,刘持海和刘持彬两兄弟共同创立了中环地产,并在南昌开下第一家中环地产门店,成为房产交易市场最早吃螃蟹的第一拨人。
2008年,一场席卷全球的金融危机,让担负着店租和员工成本的刘持海不堪重压,从一家积累了七年的中型经纪公司开始缩减门店至21家。
硬币有正反面。也正是金融危机的爆发,让刘持海意识到行业一直坚持的重度直营模式的弊端,“只有让门店作为独立的经济体自负盈亏,才能充分释放门店的积极性。”
次年,中环地产启动“平台聚合模式”,在房产经纪服务赛道首创加盟体制、直营管理模式,开创房产经纪“中国式加盟”先河。在新模式的带动下,中环门店在短短一年内从21家跃升至近100家,成为南昌市场第一。
2012年起,中环地产走出南昌,开始省内扩张;2013年,刘持海表示,“我们的成交业绩,每21分钟就可以实现一套交易,在南昌称之为‘中环速度’,2010年以前中环只有21家门店,到今天为止已经发展至210家,三年内实现了10倍的增长”;2014年,中环地产开启全国化战略。
2016年4月25日,刘持海迎来人生高光时刻,中环地产挂牌新三板,成为最早登录资本市场的房产经纪品牌。目前,其股票处于停牌状态。
中环地产规模虽逐年递增,但净利润却止步不前。数据显示,2016年、2017年、2018年上半年,中环地产实现营收分别为1.49亿元、2.29亿元、2.54亿元,净利润分别为3187万元、4772.67万元、3043.45万元。
近几年,身为“中国式加盟”的代表的中环地产,在房产中介江湖中不断走下坡路。
知情人士指出,一方面由于内部公司治理,刘持海和刘持彬兄弟一家独大,管理层持股较少;另一方面因为重大战略的失判,虽然有强加盟的先天优势,却没有打造在B端的核心竞争力,也没有进行 科技 体系的迭代和优化。
据乐居 财经 获悉,乌鲁木齐中环两年的新房佣金结不下来,门店损失严重。
更有内部员工质问刘持海,“中环乌鲁木齐分公司为什么从以前的200多家门店降到现在不到20家门店,说的比做的多,承诺太多不兑现,新房佣金不结,加盟保证金不退,一副钱在我手,你奈我何。”
截止目前,中环地产共涉及裁判文书91则,案件总金额681万元,其中以“房屋买卖合同纠纷”占比最高,达51则。
② 融创中国抛售5.54亿美元贝壳股票,这意味着什么
我认为这意味着以下三点
一、融创投资获利套现
融创投资贝壳可以说是一次非常成功的投资,当年融创投资左晖的链家,然后链家衍生出贝壳,通过股份镜像平移协议。融创就间接持有了贝壳一定比例的股份,当年,贝壳在美国纳斯达克上市,市值曾经高达700多亿美元,即使现在市值缩水,但是仍然高达近三百亿美元,融创的这笔投资给它带来了丰厚的收益。现如今,融创出售贝壳的股份。我认为是投资获利的套现,也就是说融当初投资贝壳,即使现在套现,它也获得了20多亿的利润,可见这笔投资让融创受益匪浅。因此,这只是一次普通的投资套现,行为不足为怪。
综上:融创出售贝壳股份有自己的利益诉求。
③ 左晖“走了”,给3800亿的贝壳留下了三个难题
5月20日下午,贝壳突然传来噩耗,其创始人、董事长左晖因病去世,年仅50岁。
左晖的突然去世,给“创业未半”的贝壳留下了3道难题。
不可否认的是,左晖之于贝壳,可能胜过任何互联网巨头的创始人之于企业的重要性。首先,贝壳刚刚“上岸”不到一年,仍未完全确立市场龙头地位,后续将如何进取?
另外,贝壳刚刚扭亏为盈不久,盈利的持续性尚待市场考验。最关键的是,市场竞争愈发激烈,强敌环伺之下,左晖突然“走了”,谁来守住贝壳的江山?
“左晖几乎就是贝壳的‘灵魂’,是贝壳的灯塔,太重要了”,一位贝壳内部人士看到去世消息后,说的第一句话。
回顾左晖的创业史,几乎就是一本“白手起家”的励志史,也是贝壳从0到1的过程。
有些人天生就带着创业的基因,左晖便其中之一,21岁从北京化工大学毕业后,“打工人”的日子过得毫无激情,业绩自然平平。
1995年,左晖开始了创业之路,掏出所有积蓄与2位同学做起了保险代理的生意,不到5年的时间,左晖赚到了第一桶金,超过500万元。
2000年,左晖突然退出保险行业,转行做房产中介,在北京成了链家房地产经纪有限公司,招了37名员工卖房。
押准赛道之后,左晖拼命投入,没日没夜全身心投入,链家规模迅速扩张。到2005年,链家的门店数量扩张到了300多家。
2018年4月,链家宣布成立新平台贝壳找房。2019年,贝壳成交总额(GTV)达2.13万亿,成为中国最大的房产交易和服务平台。
2020年8月,贝壳找房在纳斯达克敲钟上市,成为了“居住服务平台第一股”,上市当天市值便超过200亿美元。随后,贝壳找房的股价一路攀升,2020年11月16日,贝壳股价一度冲高至79.4美元,总市值冲破900亿美元大关,折合人民币超过了6000亿元。
与房产交易平台相比,贝壳找房的总市值相当于我爱我家、房天下、58同城、易居、房多多市值总和的5倍多。
即使是中国几大房地产巨头,也被贝壳秒杀。首先看中国总市值最高的房企巨头—万科(000002),其总市值为3036亿元;2020年中国销售冠军的房企碧桂园,总市值也不过约2145亿港元,再看中国恒大,总市值也仅有1685亿港元。意味着,贝壳的总市值一度可以比肩中国前3大房地产龙头的总和。
另外,即使与其他互联网 科技 公司对比,贝壳的总市值也足以傲视群雄。中国搜索巨头网络的总市值也只有669亿美元,贝壳与之相差无几;2018年上市的B站,目前市值仅有394亿美元,老牌上市公司新东方目前市值不到200亿美元。
即使是经历了一波深度回调,贝壳的总市值仍高达595亿美元,约合人民币3832亿元。
对比之下,不禁令人感慨成立不过2年,上市不到1年的贝壳,未免也太值钱了吧?
“投资优质股票的本质,就是投资优秀的创始人与管理团队”,这是美股市场非常信奉的投资原则之一,美股给予贝壳的高定价,一定程度上是给贝壳创始人左晖的溢价。
左晖的“告别”,或许会让资本市场对贝壳重新定价。
在左晖离去之后,贝壳更大的不确定性是,能否持续保持盈利能力。
“贝壳从事的行业注定是非常艰难的。”这是赴美上市当天,贝壳CEO在上市致辞中的一句话。
确实,房地产几乎是互联网最难涉足的行业,因为房地产交易标准化太难,交易流程非常复杂,且充满不确定因素,买房卖房对于大多数人来说,一辈子只会发生一两次,交易频率极低。
互联网+房地产是非常辛苦的市场,即使是阿里巴巴也狠狠地栽了几次跟头,一度怀疑人生,最终放弃了,这才有了贝壳后面的机会。
2019年全年,通过贝壳平台完成的房屋交易总共超过220万笔。其中,2019年二手房交易超过60.7万笔、新房交易超过53.2万笔,单以成交额计算,贝壳找房是所有行业中的第二大平台,仅次于阿里。
然而,即使是做到了中国最大的线上线下房产交易和服务平台,贝壳的日子也并不好过。
据贝壳的财报显示,过去3年时间,贝壳累计亏损超过40亿元。2017-2019年,贝壳的归母净利分别为-5.744亿元、-4.678亿元、-21.84亿元,2020年Q1季度亏了12.31亿元。
截至2020年二季度,贝壳才扭亏为盈,2020年全年盈利27.8亿元。2021年一季度,盈利10.6亿元。当销售利润率仅有个位数,2021年一季度的销售净利率为5.12%,稍有不慎就会亏钱。
而对于此前的亏损,贝壳给出的解释是,最重要的原因是贝壳付给代理商、经纪人的佣金成本越来越高,2018年为218亿元,2019年剧增至347亿元,占了大半营收。
烧钱补贴代理商、经纪人,促进线上成交,贝壳亏损无可避免。贝壳找房一直烧钱利用牺牲短期利益换取长远发展,这种方法是互联网的常规套路,房屋中介背后的高速增长本身就埋藏着下行的风险。
而疯狂的烧钱扩张,也让贝壳的负债规模持续飙升。
据财报数据显示,2017年贝壳找房的总负债为191.4亿元,2018年这一数字上升到240亿元,2019年继续飙升至357.3亿元。截止2020年9月30日,这一数据飙升至398.4亿元。
打江山难,守江山更是难上加难。
贝壳的模式本质就是线上房产中介,不代表买卖双方中的任何一方,也不为任何一方创造价值,唯一目标就是撮合交易,赚取佣金,并没有太高的护城河,而且交易双方的使用频率极低,对价格敏感也非常高。
贝壳将互联网+房地产模式跑通之后,必定会有很多的竞争者蠢蠢欲动,毕竟房产行业的蛋糕实在是太大且非常诱人。
根据恒大首席经济学家任泽平的测算,中国住房地产 2018 年总市值 321 万亿元,相当于美国的 2.4 倍。当中每年有 6 万多亿元价值的住宅换手、12-13 万亿元新房卖出,再算上租房,就是一年 25 万亿元成交额的大市场,相当于阿里电商三年的成交额。
2020年9月,阿里联手易居杀入线上卖房领域,将成立由阿里控股的合资公司,推出交易平台“天猫好房”,第一期计划投入50亿元。
另外,京东也开始发力线上卖房交易,未来这个赛道的竞争将越来越激烈,贝壳的日子也会越来越难过。
作为中国互联网卖房“第一股”,美股资本市场给予的估值非常高,最新市盈率(TTM)高达539倍,很显然,资本市场高估了贝壳的成长性,低估了行业的竞争激烈程度。
左晖的突然去世,贝壳的江山由谁来守住?这将是贝壳未来面临的最大不确定性。贝壳在公告中表示,公司董事会将对公司治理及相关事宜作出适当安排,并在两周内适时发布公告。
根据贝壳最新财报,截至今年2月底,贝壳创始人、董事长左晖持有38.8%股权,及高达81.1%的投票权。
在贝壳团队中,由于贝壳现任CEO彭永东(PENG Yongdong)持股为3.1%,有1%的投票权,在个人股东中仅次于左晖。坊间猜测,彭永东是最有可能的接班人。
其实,彭永东并非是贝壳的创业元老,2010年,在左晖力邀之下,彭永东才加盟了链家,负责互联网业务。他接手的第一个任务是利用已有在线产品推动真房源数据库的进一步完善以及面向C端的信息展示,这个任务一做就是四五年。
彭永东这四五年的工作,正是贝壳找房的底层支撑。此后,链家每年投入亿元级的资金进行互联网化。而彭永东,如今更成了贝壳找房、链家、德佑三位一体的CEO。
业内人士曾表示,彭永东掌管贝壳找房、链家、德佑,就是被左晖选做接班人最明确的信号。另外,据了解彭永东与左晖的人士透露,彭永东有种“一眼看到本质”的能力,且跟左晖同频、投契,价值观高度一致。
面对强敌环伺,彭永东能否“守住江山”,可能是未来贝壳最大的考验。