奥园最新股票价格是多少

Ⅰ 地产股汹涌上涨，预售金松绑传言是否过度解读

2021年房地产开发商的资金链普遍承压，其中最重要的问题之一，就是预售资金监管变得异常严格。在楼盘停工多点开花的大背景下，许多城市的预售金监管政策层层加码。

新春来临，房企预售金监管或许迎来松绑。2月10日晚间，市场消息称“全国性的商品房预售资金监督管理办法”已于近日制定出台，要求各地方根据工程造价合同等核定重点监管资金额度。此举意味着，去年下半年来趋紧的监管局面有望得到放松。受此消息刺激，11日上午，房地产开发、家居装修、建筑、地产中介代理等板块齐声上涨，多股涨停。

对于这一“利好消息”，多位房地产业内高管及一线投融资从业者对第一财经发表了谨慎观点。首先是地方和企业层面尚未接到正式通知或看到正式文件出台；其次，即便消息属实，房地产从业者普遍认为对行业利好有限。

“对信用已崩溃的那部分房企不会产生实质正面影响。”一名受访者表示。

此外有业内人士指出，按照工程造价总额为基数进行监管额度计算并不是新事物，此前很多地方政府已经按类似办法执行，因此未必能带来太多资金量释放。

A股8只地产股涨停

2月11日，房地产及其上下游产业链板块一扫阴霾，领跑股市。

截至中午12时，A股装修建材板块整体大涨3.3%，建筑板块整体涨2.8%，房地产开发板块涨1.2%。港股地产代理板块涨4.74%，楼宇建造板块整体涨3.4%，家居装修零售板块整体涨3.3%，地产发展商板块涨1.3%。

具体看上市企业，上午开盘后不久，A股的泰禾集团、荣安地产、南山控股、天保基建、金科股份、京投发展、嘉凯城、中国武夷8只股票涨停，新城控股涨6.3%，万科A涨2.3%，阳光城涨1.0%。港股内房股中，时代中国涨7.8%，富力地产涨7.3%，世茂集团涨6.6%，中国奥园涨6.4%。港股地产代理上市公司易居企业控股涨幅达5.4%。

为何一则关于商品房预售资金管理的消息，能让股市掀起这么大的波澜？这对房地产究竟释放了怎样的信号？

过去，商品房预售款监管的具体办法由各地地方政府制定，标准和实施细则都不统一。有城市要求预售款全额转入监管账户并监管40%-50%，也有城市仅监管5%。但去年下半年以来，由于房企资金链紧张，多地出现房地产开发项目停工现象，因此很多城市赶紧给预售资金监管套上“紧箍咒”，严格限制房企取用预售资金。

有统计显示，去年下半年，超过40城收紧了预售资金监管，如上调监管额度占比、“将全部购房款纳入监管”、不再区分重点监管和一般监管、提高支付节点要求、拉长支取时间等。此外，在执行层面，监管部门对于企业盘活预售资金的方式、工程进度及质量等核查也更趋严格。

贝壳研究院高级分析师潘浩称，多地通过收紧预售资金监管预防“交付风险”，有利于维护购房者权益，但部分城市出现了过度收紧的情况，这对于财务结构较为一般的房企而言，意味着在艰难时刻遭遇更大的流动性压力，使企业整体偿付和投资能力受到影响。

监管的层层加码，导致一种奇怪的现象出现了——很多房企账本上躺着几百亿，但实际可灵活动用资金只有几亿，甚至还不了两三亿的债务，最终出现实质性债务违约，从而引发违约的“雪球”越滚越大。

此前，已有不少房企反映，资金链压力大的主因就是遭遇了预售资金的强监管。“去年上半年累死累活降价促销卖掉一批房，但是最后能回到集团的资金还不到30%，这样房企想自救也很难。”一家20强房企内部人士曾对第一财经表示，该公司去年11月发生债务违约。

据了解，在资金监管上，各地标准不统一，有些地方卡得特别严。“有房企出险后，其他正常经营企业去取钱时，也被卡得很死，拿不出来资金就会比较麻烦。”一家头部房企的投资负责人告诉第一财经。

根据市场消息，新出台的全国性的商品房预售资金监督管理办法，与旧版规定最大不同之处，在于明确对预售资金的规定进行了全国统一，要求由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。

在虎年春节之前，就有消息称，全国性的预售资金解绑政策正在起草制定中，以缓解地产行业流动性压力。尽管当时只是一则传言，也引发了不小的关注度。因为在房地产企业可依仗的资金中，卖房回款是确定性最高的类别，因此预售资金放松政策被寄予很大期待，一旦有任何风吹草动，房地产行业情绪就会空前高涨。

“出险房企依然会被按住”

值得提及的是，截至目前，有关“全国性的商品房预售资金监督管理办法”并无任何正式文件对外公开。市场消息流传后，第一财经采访了多家头部房企，但身处市场一线的地产公司还未接到正式文件或通知。

“文件是住建部牵头做的，但目前下面都还没有看到。”一家大型房企的区域负责人对第一财经表示。

一家TOP20房企内部人士则告诉记者：“看到消息后，就咨询了我们总部所在地房协，房协也还没有看到相关文件。”

“还没有看到正式文件，传得风风雨雨，希望它是真的。”某TOP20房企CFO称。

大部分房企人士都认为，如果消息属实，确实是对行业的整体利好，但具体细则如何、何时推行、各地如何落地执行等，目前都没有底，因此一线从业者的态度基本是谨慎的。

一家头部房企投资部负责人表示，目前国家确实是希望银行对房企加大放款力度，但银行放下来的贷款（主要是开发贷和按揭贷）都进了监管账户，取不出来，如果不把监管账户规范起来，相当于上层的政策出来，到了尾端控制不了。

某TOP20房企的CFO则认为，政策如若属实，那么是一个积极的信号，过去在预售资金监管这块，有地方做得“过火”，甚至有出于私利将房企资金放到第三方账号并挪用的现象，新政策对于过往乱象有纠偏的作用。对于行业来说，应该回到正常范畴，该监管的就监管，不该监管的就放回给房企。

对于政策后续影响，该CFO认为，对于不同房企的影响要区分看待。信用好的房企，是收获了重大利好，本身这些企业的资金监管就相对比较松，跟出险房企是不同的。出险房企的监管账户资金，接下来依然会被“按得死死的”。政策并不是雪中送炭，也不是江湖救急，政策不会影响行业洗牌，只是让优质房企有空间和实力去收拾烂摊子。

“对出险房企来说，影响不大，因为现在很多项目是合作的，合作项目的资金之前都不敢分配，现在即使把钱盘回来，考虑到合作方的风险，一样不敢分配。”他表示。

中原地产首席分析师张大伟称，从最近各地的预售政策变化看，基本都是有松绑有收紧，核心依然是针对信用高的企业相对放宽，针对资金链紧张的企业反而继续收紧，一方面可以释放市场整体资金流动性，另外一方面保证了购房者的基本权益被保障。

一家TOP20房企的一线融资业务负责人认为，后续影响仍要分城市来看，因为尽管全国统一出政策，但具体细则制定和执行仍然要靠地方，“我们的预售资金监管户余额确实是很大的，能释放多少现在真不知道。”

多方博弈

同时，在业内人士看来，即便预售金监管政策有所松动，未来在执行层面，也大概率会出现地方政府、房企、项目合作方的多方博弈。

从地方政府的角度来看，去年以来房企暴雷、项目停工的情况，确实带来巨大压力，尤其是部分房企资金“十锅九盖”，为了保交楼，地方政府不得不对预售金监管层层加码。

“上面喊话容易，但责任还是落在地方，地方政府责任是很大的。所以新政策要落地也不是那么容易，贯彻政策不可能一刀切，肯定会差异化处置。”上述TOP20房企CFO预估，出于担责考虑，地方政府在执行政策时会严谨考虑地方具体情况。

某头部房企投资负责人也认为，现在谁都不敢保证公司不会出事，尤其民营房企，地方政府的态度依然相当谨慎。

而且实际上流传的“新规”并不是新事物，此前很多地方政府已经采取类似办法执行了。根据华西证券对50城此前预售资金监管政策的调研，按照工程造价总额为基数进行监管额度计算早已是一种主流方式，比如：大连要求重点监管资金额度按照工程预算清册总额的110%计算，宁波要求按照工程造价的130%计算。这与流传的新政中“市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定”的要求并没有太大区别，因此并不会带来太多资金量释放。

有业内人士指出，有些城市按照新政策来计算，不仅不会放松，还可能趋严。比如北京此前要求预售金重点监管额度不得低于5000元/平方米，如果北京的实际工程造价超过5000元/平方米，则重点监管额度反而上升。

亿翰智库认为，预售资金监管严厉有其合理性存在，主要是为了维护消费者的合法权益，然而此前政策严厉程度似乎超出了预期，对于企业而言雪上加霜。因此，预售资金监管应该适度合理化，在市场和企业间找到平衡点。若消息为真，无疑将减轻企业资金负担，但即使是放松，大概率也是在保障房屋正常交付的基础上做适度的调整，不会有大范围的松动，适度调整之后的资金或优先用于支付拖欠供应商的欠款等，这种适度调整对企业本身的帮助或许并不大。

此外，亿翰智库表示对于杠杆特别高、信用已崩溃的民营房企，预售资金监管大概率不可能有所松动，松动之后无法保证企业能够顺利实现项目交付。因此放松的主要对象仍将是信用较高的、经营稳健型的企业。不同城市的基本面也有差异，若某一城市内烂尾项目普遍，大概率不会明显放松。

“即使出台全国性的预售资金监管新政，也不意味着放松预售资金监管。地方政府为了保障购房者权益会明确。整体上看，部分城市因前期过度收紧可能有所放宽，具体执行还会因城施策。”张大伟称。

Ⅱ 奥园美谷还能涨起来吗

无法预测涨跌。

奥园美谷（000615.SZ）是深圳证券交易所主板上市公司，主要开展医美科技、医美材料和医美服务三大板块业务。

2021年3月，奥园美谷开始全面进入医美行业，收购浙江医美龙头杭州连天美医疗美容医院55%的股权，布局医美中游服务端。与大连肌源医药科技有限公司签署战略合作协议，布局医美上游产品端。

而自2020年6月进入医美行业以来，奥园美谷股价也多次上涨。奥园美谷股票也被称为是医美妖股，和华熙生物等一起成为股票市场被追捧的对象。

板块简介

奥园美谷秉承“成就美丽人生”的品牌理念和“一门深入，精益创业”的发展理念，坚持“美丽健康产业的科技商、材料商、服务商”的战略定位。

通过并购医美服务机构快速切入医美赛道，深耕长三角和粤港澳大湾区市场，布局上游医美科技和医美产品，聚焦医美器械耗材及医美家用化产品，利用产品代理、合作生产、联合研发、股权投资等方式。

在美丽健康产业上游横向拓展，同时应用医美友行服务场景，对接医美新零售平台，打通上下游产业链基哪，形成横向贯通、纵向联动的发展格局，全力构建奥园美谷医美生态，好锋哗全方位打造消费者信任的全国性医美品牌。

Ⅲ 医美股票龙头股排名前十

医学美容，简称医学美容，是指利用药物、手术、医疗器械等创伤性或不可逆的医学技术，对人的外貌和人体各部位进行修复和重塑的一种美容方法。 接下来，我们来看看医美行业十大龙头股: 1.爱美客 简介:医疗美容行业龙头，国内首家获得相关产品和医疗器械注册证书的企业。 产品:溶液注射产品，凝胶注射产品，面部植入物，化妆品。 估值:总市值1236.7亿，市净率23.31，哗陪TTM市盈率115.89，低于历史时间66%。估值适中。 2.华西生物 简介:透明质酸等生物活性物质的主要产品和生物医用材料的终端产品。 产品:透明质酸原料(不含衍生物)、医疗终端产品-注射产品、功能性护肤品-一次性原液。 估值:总市值707.1亿，市净率11.64，TTM市盈率85.23，低于历史时间76%，估值偏低。 3.奥园美谷 简介:中国整形美容协会认证的5A级医疗美容机构，主营业务为纤维新材料业务和医疗美容业务。 产品:粘胶系列、房地产销售、医疗美容服务。 估值:总市值57.03亿元，市净率4.11，TTM市盈率处于亏损状态，低于历史时间27%，估值偏高。 4.华东医药 简介:医美行业专注于面部填充物、塑身、埋线、能源器等非手术主流医美产品。 产品:中西药、医疗器械、分化型透明质酸钠、胶原蛋白刺激剂、A型肉毒杆菌毒素、植入线、能源设备。 估值:总市值746.8亿，市净率4.3，TTM市盈率31.89，低于历史时间38%，估值适中。 5.浩海卫生部 简介:一家专注于医用生物材料研发、生产和销售的高科技生物医药企业。 产品:眼科产品，医疗美容和伤口护理产品，防粘连和止血产品。 估值:总市值146.4亿，市净率2.63，TTM市盈率46.3，低于历史时间87%，估值偏低。 6.奥美医疗用品公司 简介:医用敷料等一次性医用耗材领域为数不多的拥有完整产业链的企业。 产品:公司产品涵盖伤口护理、手术、感染预防、医用组合包、家庭护理五大系列，部分产品用于神经外科等先进领域。 估值:总市值77.26亿，市净率2.66，TTM市盈率16.35，低于历史时间87%，估值偏低。 7.朗姿股份 简介:公司持有米兰贝瑞露、净肤医美、高以升医美三大国内医美品牌，并战略投资韩国着名医美服务集团DMG。 产品:女式大衣，女式裤子，女式裙子，女式大衣，婴儿服，婴儿用品，外科医疗美容，非外科医疗美容，咨询服务。 估值:总市值133.4亿，市净率4.54，TTM市盈率128.99，低于历史时间25%，估值偏高。 8.宝芬妮（女子名） 简介:公司子公司昆明威诺主要从事医疗美容服务，包括激光、微针等美容服务。 产品:面霜、护肤乳液、面膜、精华、猛芦肆乳液等护肤品，隔离霜、BB霜、卸妆水等彩妆产品。 估值:总市值781.1亿，市净率15.94，TTM市盈率83.96，低于历史时间90%，估值极低。 9.水阳股份 简介:HPH是公司新推出的轻医美容品牌，目前主要在天猫、纪昀等渠道销售，运营主体为于佳卉控股公司。 产品:面膜，水霜，彩妆，个人护理，清洁和其他化妆品。 估值:总市值66.19亿，市净率3.9，TTM市盈率28.74，低于历史时间80%，估值偏低。 10.方腊的归化 简介:公司主营业务为洗护、护肤、彩妆产品。 产品:面霜，护发枝轿素，沐浴露，洗发水，肥皂，凝胶水，凝胶霜 估值:总市值30.03亿，

Ⅳ 奥园爆雷：一家千亿房企的浮沉样本

走钢索的房企陆续踩空，这次轮到奥园

文 郑慧 庞敏

编辑 刘建中

“躺平”，是外界给中国奥园 （3883.HK） 贴上的标签。

其实，在确定无法归还美元债之前，奥园挣扎了两个月。其间，三大评级机构不断下调其信用评级，各种负面消息与自救行动相互交织。但最终，两笔本金合计6.88亿美元的离岸债务到期，成为压垮骆驼的最后一根稻草。

奥园是一家老牌房企，大本营位于广东，是中国内地房地产企业前30强之一。其共有三个上市主体，分别为中国奥园 （3883.HK） 、奥园 健康 （3662.HK） 和奥园美谷 （000615.SZ） 。

2021下半年以来，监管变化、头部房企暴雷等因素带来的市场端和融资端双重收紧，让更多地产公司陷入流动性困境。 危机已从“三道红线”评价体系里的红橙档，逐渐蔓延至黄档，乃至绿档企业。

财务看似 健康 的黄档企业为何也爆雷？奥园是一个典型样本。外部环境极速恶化是不争的事实，但奥园爆雷却与自身虚弱脱不了干系。

高速扩张的过程中，实力没有跟上野心，让奥园积累了诸多问题。其发展十分依赖外部融资，且高利率的非标融资占比较高，隐形负债问题突出。2020年踩错行业节奏后，土储又难以形成高质量现金回流。《 财经 十一人》还发现，其2020年财报存在一些疑点。

倘若地产市场没有瞬间入冬，奥园的问题也会逐渐暴露。只是过程会更加温和、隐蔽。

钱多多为何还不起债

单从财务数据来看，奥园似乎不应该这么快倒下。

2021年中报显示，奥园一年内到期的有息债务约521.7亿元，而账面现金及等价物约683.2亿元。扣除受限制资金159.6亿元，仍剩余约523.7亿元资金，完全可以覆盖其短期有息债务。

这是很多房企面临的共同问题：账面上趴着数百亿资金，却还不了数十亿的债。

《 财经 十一人》综合采访发现，主要原因如下：

其一，地产公司调表手段繁多。房企往往在年中、年末等关键节点，通过各种方式汇集资金，时点过了之后便将资金归还，导致账面资金虚高。

其二，预售资金监管整体趋严。房企回流到账面的资金，能动用的部分并不多。

其三，上市公司披露的年报，是合并后的情况，而资金可能主要集中于子公司项目，真正可归集到母公司用于还债的有限。

这些企业实际可调用的资金，远不及账面披露。

值得注意的是，奥园的账面现金及等价物，占总资产约20%，这个比例，在前50房企中排名第一，前50的均值约11.12%。（前50即克而瑞2021上半年销售排行榜前50家的上市房企，下称“前50房企”）。

这个数据从侧面反映了，相较于自身体量而言，奥园其实存储了更多的资金。但为何仍然无法还债？《 财经 十一人》就此求教奥园，奥园称目前无法回复。

虽然奥园危机是去年11月才暴露于大众视野，但是其危机在2021上半年就已萌芽，自救行动也早已展开。

现金流量表显示，2021上半年，奥园经营活动现金净流入20亿元，投资活动净流入212亿元，而筹资活动净流出122亿元。较往年变化明显。

这几个数字粗略勾勒出了奥园在2021上半年的整体情况：经营上努力回血，减少拿地；投资活动大幅减少，甚至可能在抽回资金；融资方面压力巨大，融到的钱远少于归还的钱。

奥园某区域中层员工李晓（化名）告诉《 财经 十一人》，集团资金紧张，早在2021年初就有端倪。最明显的是，拿地标准越来越严格。2021年起，奥园在拿地、收并购上愈发谨慎，对项目开发周期、回款测算、现金流最大值等指标卡得十分严格，尤其重视现金流测算。

“原先我们报十块地，总有一两块有点儿眉目，报二三十块，总能拿一块。但后来明显感觉这个比例越来越低”，李晓说。他还提到，整个2021年，全公司都在拼命回款，打折力度较大，以价换量，销售考核要求十分严格。

据《 财经 十一人》粗略统计，奥园披露的土地储备中，2020年度新增的项目数大约有100个，而2021上半年，仅新增了10多个项目。

奥园在融资侧失血过多。前50房企中，有18家2021上半年融资活动现金为净流出，奥园净流出122亿元，仅高于阳光城（-129亿元）、富力地产（-188亿元）、蓝光发展（-233亿元）、绿地控股（-370亿元）和中国恒大（-374亿元）。

经营侧回血有限，奥园在投资侧尽力挽救。2021上半年前50房企中，仅有5家公司的投资活动现金为净流入。奥园净流入212亿元，远高于排名第二的美的置业（112亿元）。

进入下半年，恒大危机引发一系列连锁反应，消费市场和资本市场对房企负面信息十分敏感。“信心”变得愈发珍贵而又脆弱。 11月初，惠誉在一份下调奥园信用评级的报告中指出，尽管奥园于2021年7月发行了18亿元人民币境内债券，并在10月进行了3.99亿港元股票配售， 但是现在基本没有资本市场融资渠道。

自身造血能力有限，外部又停止输血，出售资产也需要时间，面对1月份到期的两笔大额美元债，奥园挣扎了一段时间，最后爆雷。上述两笔美元债合计约44亿元人民币，分别于1月20日、1月23日到期。

“如果不是刚好今年1月份到期，而是再迟半年到一年，奥园或许能挺过去。现在这个形势之下，哪怕一家相对优质的房企，遇上一笔超大额债务到期，也未必过得去。”一位私募基金地产投资人对《 财经 十一人》评价。“当然，奥园自身底子差，肯定也是一个问题”，他随即又补充道。

体弱的黑马

奥园踩错了行业节奏，在顶部下行阶段，仍然以收并购为主要手段，大举扩张，且大量布局下沉市场和沉淀资金的旧改项目。

2015年，奥园合同销售额152亿元，排名68。2016年起，开始高速扩张。2019年，奥园终于迎来自己的高光时刻——销售额破千亿，进入前30强。

2016年之后，高周转、高杠杆成为房地产行业的一种普遍 游戏 规则。多数房企借此高速扩张，奥园只是其中之一。“全国大部分城市， 从2015年到2019年房价几乎翻倍，如果在这个时候没有相应的扩张，反而说明企业看不清大势”。 上述投资人称。

但到了2020年，政策收紧前夕，奥园还是没有暂缓脚步，继续激进扩张。

2020年度，奥园新增土储约2015万平方米，同比增加25%，拿地支出达到450亿元，超过预算350亿元。从现金流来看，2020年度，奥园的投资活动现金净流出425亿元，融资活动现金净流入476亿元，这两个指标的规模，在前50强房企中均排名第二。

发展这些项目，后续还陆续需要资金投入。而当年8月，监管层开始用“三道红线”限制房企加杠杆；12月底，限制银行业金融机构涉房贷款的“两道红线”发布，房企融资来源进一步收紧。这些政策及后续引发的连锁反应，改写了房企旧有的 游戏 规则。

融资收紧后，房企无法延续借新还旧的套路，更需倚重真实的经营活动。但奥园自身的造血能力相对较弱。惠誉在2020年10月的一份报告中曾指出，奥园的业务对低线城市渗透较高，且与相同评级的房企相比，商业地产业务比重较大，更易受到行业下行风险的影响。

彼时，惠誉给奥园的评级为BB，与旭辉、龙光相同。奥园的合同销售平均售价约为每平方米10,022元人民币，低于同级房企13,500元~17,000元人民币的水平。

综合来看，奥园的土储布局偏下沉，广而不深。参考亿翰智库整理的2020上半年末数据，奥园在一、二线城市的土储建面占比约为37.6%，在三四线城市的土储建面占比约为62.4%。（《 财经 十一人》调整了部分二线城市分类）除了大本营广东之外，在其他地区城市的深耕力度不足，奥园进驻的90余座城市中，有80多座城市土储占比均不超过2%。

惠誉还提到，2020年，奥园商业地产产品占可售资源的23%。而与住宅地产相比，商业地产的去化率更低，也更容易受经济周期的影响。

一位内部人士告诉《 财经 十一人》，奥园在三四五线城市拿了较多项目，商业项目质量不高，回款缓慢。另外，奥园旗下的县域集团、文旅集团，在诸多小县城拿了几十个项目。虽然地价低，压占资金不多，但仍然存在一定的杠杆率，由于市场不佳、房贷下不来，这些项目后续销售-回款周期较长。

另外，奥园近几年大力推行旧改业务，项目数从2018年末的16个快速增长至2020年末的60多个。这些旧改项目主要集中在大湾区，质量高，毛利可期。但问题是，旧改周期长，前期需要沉淀资金，更无法在短期内给公司回血。其境内发债主体奥园集团的资料显示，2020年末，旧改基金约占其少数股东权益的三分之一，约为136亿元。

上述奥园人士认为，奥园过去几年发展得过于激进，但资金、管理、产品实力均还不够强，没跟上业务的快速扩张，内部出现诸多漏洞。

首先是组织架构的问题。2021年3月之前，奥园旗下分为地产、商业地产两大集团。这两大集团相对独立，各自为战，有如赛马一般你追我赶，相互较劲。虽然赛马机制有助于扩张，但两套班子的设置，一来使得人员结构复杂、冗余，增加沟通成本、降低运营效率，二来也增加了资金风险。“你两年翻了一番，那我也得翻一番，大家在拿地上变得非常激进，资金使用效率难免出现问题。”该人士称。

其次是项目管理上的粗放。收并购是奥园赖以扩张的重要手段。但不重视市场可行性研究，前期研判粗放，使得奥园较容易在收并购项目上踩坑。

李晓的感受是，很多时候，市场研究部门的人没能坚持自己的判断和立场，而是不断为投拓部门、区域负责人让路。

有些项目从市场的角度来看不应该收购，但最后还是被拿下。甚至，为了配合将测算数值做得漂亮，市场部门预估的销售周期可以从18个月改成14个月，售价可以从一万五改到一万七。“激进扩张的时候，房企多少都有这个问题。但20个项目有2、3个是这样的，还能够运转下去，如果有10个项目都这样，公司是背不动的。”李晓说。

另外，激进扩张的几年里，奥园不断招兵买马，但进来的人鱼龙混杂。李晓感受到，同一类型、级别的岗位，有些同事素质高，像开飞机的，但也有很多同事，连驾照都还没拿到。更不用提混进来的投机分子，贪污腐败，项目本身赚不了钱，自己却可以赚得盆满钵满。人员素质对不齐，导致很多时候，业务无法保持在统一的较高水平。

隐形的债务

窟窿究竟有多大，不能只看账面情况。水面之下，隐形的有息债务早就暗流涌动。而这些隐性债务，往往在出现问题时才会进入大众视野。

比如，去年11月，奥园集团被曝出一笔6590万元的信托贷款违约。 这笔名为“申万菱信资产-惠聚2号集合资产管理计划”的信托，是惠聚系列的一个产品，于11月12日到期。系列中的另外3个产品，于当年12月到期。

这个资管计划的底层资产，实际可能是奥园系公司之间的往来款项。

理由如下：公开信息显示，惠聚2号主要用于“折价受让供应商持有的对奥园集团并表公司的应收账款债权”，由奥园集团提供连带责任保证担保。惠聚2号由珠海保税区启恒物流有限公司举借，而奥园旗下的广州弘凯置业有限公司，持有启恒物流60%股权，也就是说，启恒物流实际上也是由奥园控股的公司。

公开裁判文书显示，2021年11月16日、2022年1月12日，申万菱信对于奥园集团等相关主体，分别向法院申请了约2.07亿元、0.96亿元的非诉财产保全。

再比如，12月份，奥园理财产品爆雷时，其自行披露称，公司相关的基金和定融产品总额约60亿元，第三方公司管理的定融产品约24亿元。

2020年初，曾有做空者发布报告，详细分析了奥园的明股实债及自融问题。其在报告中指出，奥园的非控股股东权益主要由广州奥园股权投资基金管理有限公司、珠海鼎盛股权投资基金管理有限公司和不同的信托、保险以及投资公司构成。其中，广州奥园股权投资基金管理有限公司是奥园子公司，涉嫌自融。而种种迹象表明，珠海鼎盛也与奥园存在关联关系。

明股实债与自融，对房企来说是心照不宣的“秘密”。随着房企不断爆雷，这些曾经隐秘的操作逐渐暴露。

明股实债的主要隐患有两点：其一，负债率指标计算容易失真，影响对公司风险的判断；其二，实际应该作为利息支出的财务费用，并不会体现在利润表中，影响对企业真实盈利水平的判断。

中国奥园少数股东权益占总股东权益比例约66%，在行业内属于较高水平（前50均值约45%），而其少数股东损益占比，始终维持在20%以下。 一直以来，都有人对此提出质疑。而奥园的解释是，由于项目投入到结算会有2-3年周期，预计2020年将会有改善。但从数据来看，这个改善不太明显。

花样百出的融资方式，体现了奥园对于资金的渴求。奥园自身资金实力不强，发展高度依赖外部融资，且高利率的非标融资占比较高。 参考联合资信的评级报告，2020年底，其境内发债主体奥园集团的信托及其他融资占比约为47%。过去几年，奥园披露的平均融资成本在7.2%~7.5%，与同行相比偏高。2020年，亿翰智库监测的50家房企，平均融资成本约6.11%。

李晓对此感到无奈。 面对动辄13、14个点的非标融资利率，地产项目的运营就像走钢索一般，理想状态下，净利率可以达到5%~8%，但稍不留神，利润就会被吃空，甚至亏本。 自有资金占比高，融资利率低的房企，潜在利润率更高，经营上也就有了更多腾挪的空间。但对于底子薄，又高速扩张、渴求资金的房企而言，只有不断提高周转，一个锅盖盖五个，甚至十个锅，才能提高自有资金的回报率，但风险也随之叠加。

疑点重重的2020

《 财经 十一人》发现，奥园身上还存在一些疑点。

其一，近两年，这家公司依据账面数据推算的回款金额，与综合其他披露计算的结果相去甚远。

一般来说，将预收款项当期变动，与营业收入加总，可以得到当年预收款项的实际增加。对于地产公司来说，这个数值大致与当年的回款金额相近，会有一定误差，但差异不会过大。

从下表可以看出，2020年与2021上半年，综合奥园权益销售额与回款率，得出的回款金额，与报表数值推算的结果差异较大。

即便考虑到奥园在此期间处置了部分子公司，这个差异仍然让人难以接受。以2020年为例，当年奥园出表公司合计约有75亿元预收款，即便加上这75亿元，仍有近300亿元缺口（844-474-75=295）。

对于这个差异，有几种可能的解释方向：

一是奥园的合同销售额虚高。对房企而言，合同销售额是一张最直接、响亮的招牌。提高排名，甚至冲击千亿，意味着名声、荣誉，也意味着更多的融资机会。2019年7月、2020年3月，中国奥园先后两次遭到做空，做空者均对其销售额的真实性提出质疑。

二是奥园的真实回款率或权益比例低于披露数据。

三是当前财务报表或许已不能准确反映奥园的整体情况。假设奥园披露的全部数据均真实可信，以2020年为例，奥园当年全口径的回款金额约为1130亿元，而其合并范围内的推算回款金额约为474亿元。也就是说，若不考虑权益比例，当年，奥园有高达656亿元的回款均发生在表外。

2020年，奥园参与的合资项目数量从2019年的10个增至90个，为合资公司提供的担保从2019年的80亿元人民币升至240亿元人民币。

前述奥园内部人士透露，有时候，明面上的负债减少，其实是转嫁到了合作方，以合作方的名义贷款，公司为其提供相应担保。受访的投资人也指出，这是地产公司在降低表内负债时会采取的一种操作。

这意味着，奥园的财务报表或许已不能准确反映其整体情况，其真实的负债规模也愈发成谜。

其二，奥园将多家子公司“处置”给了一家可能存在关联的公司。

2020年度，中国奥园毛利率下滑明显，净利率却略有提升，主要得益于其非经营性损益。其中占大头的，分别是18.4亿元的汇兑损益，和12.28亿元出售附属公司的收益，两者合计约占当年税前净利润22.54%。

《 财经 十一人》发现，当年中国奥园处置子公司的多个处置交易的对象为同一家公司，而这家公司又与奥园存在千丝万缕的关联。

据年报披露，中国奥园2020年处置了50家附属公司。这些公司之间存在控股关系，如果剔除掉被控股的公司，则剩余34家，其中有6家公司的处置没有交易对价。我们将剩余的28家公司视为其当年出售的主要附属公司。处置完这28家公司后，奥园仍然持有51%及以上股权的，有19家，占比近70%。

一般来说，持股51%及以上，说明对这家公司具有控制权，需要考虑将其纳入合并范围，自然也不能算做出售附属公司。但是，很多地产公司会以公司章程规定为由，说明自己不能“单独控制”这家公司，从而实现附属公司的“出表”，奥园这次也给出了同样的理由。

然而，事实恐怕并非如此。从下表可以看出，一家叫做“广州晟益房地产有限公司”（以下简称“广州晟益”）的接盘方，当年入股了奥园的十家附属公司。彼时，广州晟益成立不到一年，其法定代表人吴鹏飞，正是珠海鼎盛的法定代表人。广州奥晟投资有限公司，也成立于2020年，现已是中国奥园的全资子公司，其初始董事之一也为吴鹏飞。

另外，《 财经 十一人》并未查到其中三家公司的股权变更信息，不知其股权当年究竟出售给了谁。目前，这三家公司仍由奥园100%持股。

奥园集团的发债资料显示，截至2020年底，多家出表公司所涉及的地产项目，奥园享有的权益仍为100%。

《 财经 十一人》就上述疑点咨询中国奥园，奥园称暂不回复。

自救之路

爆雷之后，诉讼接踵而至。公开信息显示，其境内地产业务运营主体奥园集团，目前已因三个案件成为被执行人，被执行总额金额合计约21.64亿元。

贝壳研究院分析师潘浩指出，奥园与其他陷入危机的房企类似，在整个流动性系统中，先是一个齿轮卡住了，由于缺乏信心的润滑，故障又不断传导至其他联动的齿轮，最后导致系统全面失效。

现在，奥园需要盘活这个系统。

在其官宣境外债务重组后，市场陆续有消息称，山东某康养地产国企有意成为中国奥园控股股东，广东粤海置地、越秀地产等公司也在考察中国奥园位于广州、珠海地区的项目。截至目前，公司未公布重大实质性进展。

据智库媒体REDD消息，市场传闻的某康养地产国企，或为山东国欣颐养集团旗下的中垠地产。

奥园与中垠地产在2020年建立合作关系。奥园旗下的深圳市实业发展有限公司，持有中垠地产40%的股份。中垠持有济南阳光壹佰房地产公司51%的股权，而济南阳光100国际新城，是2020年新出现在奥园披露土储中的项目。同年，奥园还新增了“济南中垠广场”、“济南中垠御苑”等项目。

几位受访者均表示，国企的决策流程一般较为复杂，这笔潜在的战投目前看来仍然存在不确定性。另外，与整体出售股权相比，出售单项资产可能更为高效。一般来说，股权收购面临更大风险，尤其是当公司信用出现了问题，金融机构、战投方更需要全面、详细盘查底层资产，摸清各种隐性债务。因此，他们往往更愿意直接收购优质资产。

而目前，对于陷入危机的房企而言，出售资产也是个艰难的博弈。上述投资人提到，一些收购方在谈判时，会将折扣打得极低，甚至只是略高于这个项目的有息负债。比如，一个可售20亿元的项目，投入的10亿元中，有7亿元开发贷，那么收购方会从8亿元开始报价。而不想贱卖资产的房企，往往无法接受这样的条件。

对于奥园来说，通过处置资产降负债，还可能面临另一重潜在压力。惠誉指出，少数股东权益占比较低的房企，可以通过处置项目权益来降杠杆。而正如前文所说，奥园的少数股东权益占比较高，这降低了其财务灵活性。

无论如何，目前进入ICU的所有房企，都非常需要向外界释放利好信息，以维系脆弱的信心，获得喘息空间。

作者为《 财经 》产业研究中心研究员和实习生

Ⅳ a股拍卖概念上市公司有哪些股票

1、京蓝科技（000711）2021年2月7日公司控股股东北京杨树蓝天投资中心及实际控制人郭绍增与新疆水利投资控股有限公司共同签署了《战略合作协议》，新疆投资拟通过《股份转让协议》和《表决权委托协议》方式取得公司控制权，其中股份转让、委托表决权分别占公司总股本5.00%、11.68%。在股权交易完成后，新疆投资将给予公司业务和资金方面的支持。上述股份转让需经有权国有资产监督管理部门批准，本协议的履行及结果存在不确定性。
总市值：25.39亿元 流通市值：20.35亿元
2、罗普斯金（002333）20年4月,控股股东罗普斯金控股拟以每股8元的价格，协议转让公司1.5亿股（占公司总股本29.84％）给苏州中恒投资有限公司,转让价款总额为12亿元。公司同时披露定增预案，拟向苏州中恒发行1.5亿股，发行价3.37元/股，募资50550万元，扣除发行费用后将全额用于补充公司流动资全。此次非公开发行完成后，公司控股股东及实际控制人将发生变更，公司控股股东将变更为苏州中恒。
总市值：45.68亿元 流通市值：29.92亿元
3、青岛双星（000599）2020年4月21日公司公告披露：双星集团100%国有股权无偿划转给青岛城市建设投资（集团）有限责任公司持有。本次划转完成后公司控股股东仍为双星集团，实际控制人仍为青岛市国资委，公司控股股东及实际控制人均未发生变更。
总市值：30.38亿元 流通市值：30.38亿元
4、ST德豪（002005）公司于2021年3月30日披露了《关于公司控股股东股份司法拍卖结果的提示性公告》，控股股东芜湖德豪投资有限公司持有的221,007,786股公司股票（股份性质为无限售流通股）已全部完成拍卖。后续可能将涉及缴款、法院执行法定程序、股权变更过户等环节，如上述程序完成，将可能导致公司控股股东、实际控制人发生变化。
总市值：31.37亿元 流通市值：30.91亿元
5、孚日股份（002083）公司于5月7日收到控股股东孚日控股送达公司的通知文件，主要为高密市人民政府于5月7日出具的《关于收购孚日集团股份有限公司股份的决定》，该文件的主要内容为：“经市政府研究决定，由高密华荣实业发展有限公司收购控股孚日集团股份有限公司，经孚日控股集团股份有限公司同意后，按程序收购孚日集团股份有限公司20%的股份。”孚日控股告知公司，其已经履行相关决策程序，同意转让其持有的公司20%的股权给高密市政府。该事项已经双方履行合法程序并确定执行，但尚未正式签订协议，后续将由华荣实业公司与孚日控股共同商谈并签订正式协议。上述股权转让完成后，将导致公司的控制权发生变更。华荣实业公司是“高密市国有资产运营中心”持股100%的全资子公司。
总市值：38.77亿元 流通市值：38.19亿元
6、国光电器（002045）2020年7月13日公告，如股份转让顺利实施完成，智度集团及其一致行动人将合计持有公司1.41亿股股份，占公司股本总额的29.9978%，智度集团将成为公司控股股东。
总市值：39.44亿元 流通市值：39.34亿元
7、威创股份（002308）2020年1月20日，国信中数拟通过发起设立并由其自身担任执行事务合伙人的合伙企业，受让24.22％公司股份，交易价款为14.56亿元，合伙企业将成为公司新的控股股东。
总市值：41.41亿元 流通市值：40.97亿元
8、*ST 科华（002022）公司于2021年5月12日接到第一大股东珠海保联通知，其于2021年5月12日与圣湘生物签署《股份转让协议》，转让其持有的本公司全部股份。本次权益变动完成后，珠海保联不再持有本公司股份，圣湘生物成为本公司第一大股东。
总市值：41.71亿元 流通市值：41.7亿元
9、华天酒店（000428）2021年2月5日公告披露，控股股东华天集团拟将所持本公司3.31亿股无偿划转给兴湘集团。本次股权无偿划转完成后，公司控股股东将由华天集团变更为兴湘集团，实际控制人仍为湖南省国资委。
总市值：44.73亿元 流通市值：44.73亿元
10、奥园美谷（000615）2020年4月，控股股东京汉控股及一致行动股东建水泰融、实际控制人田汉与奥园集团（广东）有限公司签署了《股份收购框架协议》，拟转让公司29.99996％股份，广东奥园将成为公司控股股东，公司实际控制人将变更为郭梓文。
总市值：52.73亿元 流通市值：52.63亿元
11、秦川机床（000837）2020年3月17日，公司收到陕西省国资委的通知，决定将全部持有的公司15.94%股份，共计110,499,048股无偿划转至法士特集团。划转完成后，法士特集团成为公司第一大股东，实际控制人仍为陕西省国资委。
总市值：68.98亿元 流通市值：53.17亿元
12、穗恒运A（000531）公司于2021年8月17日收到公司控股股东开控集团发来的《关于拟将所持广州恒运企业集团股份有限公司全部股份无偿划转的通知》，以及公司股东高新集团发来的《关于拟将所持广州恒运企业集团股份有限公司全部股份无偿划转的通知》，拟分别将其持有的公司全部股份无偿划转至能源集团。若完成决策程序并通过审批，划转完成后能源集团将合计持有公司39.59%的股份，成为公司控股股东，公司控股股东可能发生变更。公司实际控制人不会发生变更，广州经济技术开发区管理委员会仍为公司实际控制人。
总市值：57.79亿元 流通市值：57.79亿元
13、韶能股份（000601）2020年7月14日，广东韶能集团股份有限公司披露非公开发行股票预案公司拟向第一大股东深圳华利通投资有限公司（钜盛华全资子公司）非公开发行股份，募资不超过14.91亿元，所募资金用于补充流动资金。本次定增完成后，华利通对其持股比例将超过30%，成为控股股东，姚振华成为实际控制人。
总市值：65.7亿元 流通市值：65.66亿元
14、德展健康（000813）2020年11月18日公告披露：公司控股股东美林控股及其一致行动人凯世富乐9号，拟分别将持有的公司9.44%股份和3.05%股份转让给凯迪投资，同时美林控股拟将所持公司3.05%股份的表决权委托给凯迪投资。若此次转让全部实施完成，凯迪投资将成为公司控股股东，公司实控人将变更为新疆国资委。
总市值：71.45亿元 流通市值：70.96亿元
15、山东海化（000822）2020年8月12日，中海炼化与潍坊市国资委、中盐集团三方签署了《山东海化集团有限公司股权划转协议》。协议约定，中海炼化将其持有的海化集团74.5286%股权全部无偿划出，其中无偿划转给潍坊市国资委44.5286%，无偿划转给中盐集团30%。本次股权划转完成后，中海炼化不再持有海化集团股权，公司实际控制人将变更为潍坊市国资委。11月13日已完成股权划转事宜。
总市值：78.14亿元 流通市值：78.14亿元
16、万马股份（002276）2020年6月11日公告，收到控股股东智能科技集团、实际控制人张德生及其一致行动人陆珍玉通知，因业务发展需要，智能科技集团、张德生、陆珍玉与海控集团签署了股份转让框架协议，拟向海控集团转让其持有的公司股份2.59亿股(占公司总股本的25.01%)。若本次股份转让实施完成，海控集团将持有公司25.01%的股份，成为公司的控股股东，西海岸新区国资局将成为公司的实际控制人。
总市值：88.84亿元 流通市值：88.83亿元
17、ST易购（002024）21年7月6日公告披露，公司控股股东、实控人张近东及其一致行动人苏宁控股集团，公司持股5%以上股东苏宁电器集团，西藏信托拟将所持公司合计数量占公司总股本16.96%的股份转让给新新零售基金二期。转让完成后，公司将处于无控股股东、无实控人状态。
总市值：188.99亿元 流通市值：150.43亿元
18、航锦科技（000818）2019年7月10日，公司披露实控人拟发生变更的提示性公告，新余昊月拟以持有的上市公司股权抵偿部分债务，公司控股股东、实际控制人拟发生变更为武汉信用集团，实际控制人变更为武汉市人民政府国有资产监督管理委员会。
总市值：211.9亿元 流通市值：211.16亿元
19、西藏矿业（000762）西藏矿业6月3日晚间公告，公司控股股东西藏自治区矿业发展总公司拟进行改制重组，由全民所有制企业变更为有限责任公司，并拟作为中国宝武钢铁集团有限公司一级子公司进行管理。该事项拟导致公司实控人由自治区国资委变更为国务院国资委。据悉，改制重组完成后，中国宝武钢铁集团有限公司将持有西藏自治区矿业发展总公司47%股权。
总市值：307.02亿元 流通市值：307.01亿元
20、国轩高科（002074）2020年5月19日晚间，国轩高科发布公告称，公司收到实际控制人李缜先生及其一致行动人珠海国轩贸易有限责任公司、李晨先生的通知，其正在筹划股权转让事宜，拟向战略投资者转让其持有的部分公司股权，并涉及其他表决权安排。随着一系列股权转让完成，或导致公司第一大股东及实际控制权的变更。
总市值：763.77亿元 流通市值：551.56亿元