格里芬工业地产股票走势

1. 房地产公司的核心竞争力在哪里

房地产公司的核心竞争力在哪里

引导语：记得很多年前，我看过专业期刊《阿尔法》公布的全球最高薪酬调查，全球薪酬最高的是基金经理。下面是我为你带来的房地产公司的核心竞争力在哪里，希望对你有所帮助。

25名收入最高的对冲基金经理去年平均年收入比上年狂涨57%，达到5.7亿美元。其中，Renaissance Technologies公司创始人詹姆斯·西蒙斯以17亿美元的收入高居榜首;Citadel投资公司创始人肯·格里芬和ESL投资公司的创始人爱德华·兰珀特以14亿美元和13亿美元的收入分列第二和第三位。广为人知的索罗斯，以9.5亿美元收入排名第四。

而《福布斯》2006年公布的美国500强企业CEO薪酬排行榜前十名中，第一名是苹果公司的史蒂夫·乔布斯才有 6.47亿美元，戴尔公司CEO迈克尔·戴尔(Michael Dell)排名第六，为1.53亿美元;思科首席执行官约翰·钱伯斯排名第十五，为7133万美元;AT&T首席执行官爱德华·惠特克排名第二十五，只有4225万美元。

到了2011年，排在第一位的是：苹果CEO蒂姆·库克(Tim Cook)，3.78亿美元，第2位：甲骨文CEO拉里·埃里森(Larry Ellison)，7760万美元，第3位：J.C. Penny公司的 CEO罗纳德·约翰逊(Ronald Johnson)，5330万美元。数据显示，实体公司如苹果创造的利润在增长，但苹果CEO的薪酬在降低。

根据2011年《阿尔法》公布的数据，全球最高薪酬的是新一代"对冲之王"西蒙斯，他的薪酬是25亿美元，名列第二的保尔森收入为20亿，排在第三的阿罗德是15亿。对比一下，实体公司CEO的第三名收入，也就是基金公司第三名的零头而已，实在令人伤心。

我相信，没有人认为苹果公司的史蒂夫·乔布斯，库克，戴尔公司CEO迈克尔·戴尔，思科首席执行官约翰·钱伯斯等等这些世界一流CEO，创造的价值会比那些基金经理少，但为什么他们的薪酬却大大不如顶级的基金经理呢?

答案在于资源使用效率与制度设计。沃尔玛的利润有几百亿美金，但沃尔玛的员工超过两百万人，在全球有成千上万的大买场，所以人均利润并不高，而且占用了大量的有型资源。而同样的人均利润，可能一个基金经理顶沃尔玛几万个员工，比如2011年全球薪酬最高的西蒙斯，他供职于Renaissancr Technologies对冲基金公司，但他本身却是一名数学教授，他利用计算机模型获利，基本不用人!

另一方面，越是依赖有型资产创造的效益，其制度安排相对越简单，工业化复制越容易，管理的难度就会小一些(薪酬自然就少)。而越是依赖无形资产创造的效益，其制度安排越复杂，工业化复制越难，管理的难度就大一些(薪酬自然就高)。

这一点也可从行业的统计数据得到证明，中国大陆的22个行业的上市公司高管中，人均年薪最高的是金融、保险公司最高，达到75.76万元;最低的是木材家具行业与纺织服装行业，仅为8.81万元与11.56万元。

所以，市场回报的规则是：从个人看是人均创造利润，而从行业看是资产性质(有型或无型)。从这个角度看房地产公司的竞争力，会有一个完全不同的视角。

房地产行业如果把从设计到建筑到物业全算上的话，那人均利润是很低的，扩张复制的'难度也非常大。所以，严格地说，房地产公司其实是一个“整合集成”性质的公司，创造房地产公司利润的核心是其“整合点”，而不在其在于业务。

这样一来，问题就简单了。房地产公司选择的整合点是什么?答案也不难回答，那就是市场交换中最有价值的那部分――从长周期看，最有客户价值的稀缺资源决定了利润产出。

还是基金为例。基金经理的薪酬为什么高?甚至远远高过诺贝尔奖?道理在于产权设计与市场化运营方式，股票市场是一个市场信息分析与直觉判断并存的市场，更是一个存在着可以“坐庄”去对赌的市场，一般人缺乏如此巨大的信息处理能力，更缺乏足够的资金去对赌，所以，最好的方式就是把钱投到基金公司，而选择基金公司最简单的方式，就是选择基金经理。

另一方面，股票市场本质上是一个交易市场，这决定了其产出的即时性，也就是好与坏，可以立即分高下，得与失，可以立即证明，游戏规则很明确。“大户型”的市场设计，让基金经理成为人力资源价值最高的人，反过来，基金经理也是市场透明度最高的人之一，其透明程度与娱乐明星可以一比。

按这样的原理，房地产公司的竞争力，其实取决于在房地产公司中，哪一个要素对利润的影响最大?过去的房地产是靠土地与金融来整合资源，尤其是土地。但土地的价值又由谁决定?回答是城市化(土地价值)与业主的居住价值(生命价值)。

这就意味着，房地产整合产业的能力，从根本上讲，是土地价值的设计能力，以及生命价值的服务能力(金融其实是由此而产生的，是业主生命价值的时间与空间的安排)，这两个能力对产业链的价值是最高的。

这一定位对房地产公司是很重要的，因为这样就真正把房地产第三产业(房地产是第三产业)的属性真正解放出来了，房地产的本质是服务，而不是制造(中国房地产开发商目前这种把房子制出来赚钱，理论上讲，还是第二产业的玩法)。

区别也正在这里，第三产业对制度的要求远比第一产业，第二产业要高很多。正如耶鲁的陈志武教授指出的那样：法治与第三产业发展程度正相关，制度资本欠缺的国家比较利于发展制造业，但不利于第三产业发展。

这是因为制造业中，主要以劳动力优势与所谓的产品性价比获得，这两点对制度的要求并不高。反过来，服务业更讲究诚信与合约的价值，对制度机制的要求也就较高。这就解释了为什么制造业在中国也可以发展(更何况制造业能最好地发挥中国的劳动力优势)，而证券市场在中国则发展艰难。

中国房地产公司走的是类似服务业的制造创新之路，或者说走的是“制度资本”之路?还是走类似制造业的产品硬件的功能之路?显然，中国房地产公司走的是制造业之路，它的做法更接近第二产业，而离真正意义上的第三产业要远很多，不少房地产公司就是“项目公司”，而项目公司本质上从事的就是“制造”，而不是服务。

从这个角度，我们很容易看到房地产公司的竞争力，在于人的能力，而不在于资源的能力;在于服务能力，而不在于硬件能力;具体说来，体现在产业要素上，房地产公司的竞争力是基于客户价值的产品设计能力，基于业主幸福感的物业服务能力，以及基于社会资源的金融创新能力。这三大能力才是真正的房地产竞争力，而如果这三大能力错位，必然导致这一产业出现“劣币驱逐良币”的现象，在这个意义上讲，宏观调控的目的是什么?我觉得就是提高房地产公司竞争力，而让一部分无能的公司退出这个行业，实现经济平衡增长。